Правительство разрешило распределять на год перерасчет за общедомовые нужды⚡️

Постановление Правительства России 27.03.2023 г. № 480 (вступило в силу 30 марта).

📍 Речь идет о внесении изменений в Правила № 491 о порядке перерасчета платы за коммунальные ресурсы, потребляемые при содержании общего имущества (именуемые «КР на СОИ» или привычные «ОДН»). А если еще точней, то речь о рассрочке для собственников при оплате доначислений по КР на СОИ.

📍Перерасчет платы КР на СОИ распределяется равными долями в течение года следующего за расчётным. Предполагается, что данная мера снизит градус социальной напряженности и жалоб.

💭Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин:

«Крайне важно соблюдать порядок объективного и справедливого подхода к расчету платы. Новый порядок позволит равномерно распределить перерасчет платы за потребленные ресурсы для содержания общедомового имущества на год и обеспечит отсутствие резких колебаний размера платы».

Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение 🏠
⠀
Читаю в СМИ: 1 марта 2023 года вступили в силу новые положения Гражданского кодекса о прекращении права собственности на жилое помещение. Но это не так!
⠀
❗️ Две главы ГК РФ о недвижимости за исключением нескольких пунктов вступили в силу еще 1 сентября 2022 года.

Первоначально редакция Закона № 430-ФЗ предусматривала вступление в силу с 1 марта 2023. Однако № 185-ФЗ перенес вступление в силу поправок о недвижимости на более раннюю дату – на 1 сентября 2022 г. ⤵️
⠀
❗️Норма о прекращении права собственности на бесхозяйственно содержимое помещение не новая. 🤚 Но обновлённая. Это статья 287.7 ГК РФ вместо прежней статьи 293 ГК.

✔️ранее статья касалась только квартиры, теперь она распространяется на любое помещение, включая апартаменты и машино-места;

✔️с предупреждением о прекращении права на жилое помещение может обратиться не только орган МСУ, но и государственный орган;

✔️ основания для предупреждения, а следом обращения в суд с иском:

1) использование площадей не по назначению, если это приводит к систематическому нарушению прав и интересов соседей;
2) бесхозяйственное содержание помещения, допуская его разрушение.

Последствия: принудительная продажа жилья с торгов ➡️ нерадивый собственник останется без жилья.

Важно знать, что судебная практика, хотя и немногочисленная, есть! Отслеживаю ее с 2010 года. И это отличный повод задуматься собственникам о хозяйском отношении к квартире и ко всему Дому в целом.🙏

Посуточную сдачу квартиры нельзя автоматически приравнять к гостиничным услугам 🤔

Собственник обязан использовать жилое помещение по назначению и в установленных пределах. Но беда в том, что не все собственники понимают категории «назначение» и «пределы» 🙁

📙 Кейс
Житель Пскова сдавал квартиру в МКД в посуточный наем (на бытовом языке "посуточная аренда"). Имел статус ИП, с дохода уплачивал налог. Информацию о сдаче квартиры распространял через сайты (Букинг). Квартира не была переведена в нежилое помещение, не имела отдельного входа.

📝 Суды общей юрисдикции
По иску соседа суды всех инстанций признали деятельность гражданина гостиничными услугами и запретили ему использовать квартиру для этих целей.

Гражданин решил оспорить часть 3 ст. 17 ЖК РФ, т. к. из-за своей неопределенности она позволяет приравнивать краткосрочный (посуточный) наем квартиры к гостиничным услугам.

👩‍⚖️ Конституционный Суд счел норму конституционной, но дал разъяснения:

✔️ Закон не предусматривает запрет сдавать квартиру на срок от одних до нескольких суток без содержательной оценки такой деятельности. В законе установлен максимальный срок сдачи внаем до 5 лет, а минимального срока нет.

✔️ Сдача квартиры внаем не должна относиться к гостиничным услугам лишь по отдельным формальным признакам (например, объявление на Букинге о сдаче в МКД «апартаментов»).

✔️ Необходимо оценивать:
~ создаются ли при этом для иных жильцов МКД неудобства, существенно превышающие обычное использование квартиры;
~ растет ли интенсивность эксплуатации мест общего пользования в доме;
~ негативные факты поведения постояльцев квартиры.

✔️ Соседи в любом случае не лишены права требовать устранения препятствий для нормального использования своего жилья и мест общего пользования. Это важно помнить!

✔️ Важно! ✋ Избыточная краткость нормы образует пробел. Законодателю рекомендовано принять меры к урегулированию. И соблюсти баланс интересов всех участников правоотношений.

Например, почему бы не определить специальные правила краткосрочного найма жилья для отдельных туристических мест и курортов?!

#Киракосян_ЖКХ
#Киракосян_недвижимость

Что делать, если соседи нарушают условия проживания в МКД

На фоне решения КС РФ по делу о посуточной сдаче жилья появились вопросы о мерах воздействия на нерадивых соседей. Поясню:

1️⃣ Наш закон не регулирует соседские отношения, но защищает при нарушении соседями порядка пользования жилым помещением (к слову, не все надо регулировать нормами закона):

🔹 ч. 4 ст. 17 ЖК - пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, а также иных требований законодательства и правил пользования жилыми помещениями;
🔹 ст. 30 ЖК, п. 16 Правил пользования жилыми помещениями № 292/пр - положения об обязанностях собственников помещений, в т.ч. соблюдать права соседей.
🔹 ст. 10, п. 2 ст. 209 ГК - общие положения о пределах осуществления прав собственника имущества, недопустимости #злоупотребления правом.

2️⃣ Пользование своим жильем не должно создавать неприемлемых неудобств соседям ↔️ С другой стороны, сами соседи должны проявлять по отношению друг к другу разумное терпение. Это называется #добрососедство🦋

3️⃣ Если происходит систематическое нарушение прав соседей, они могут обращаться за защитой в административные органы или в суд. Но прежде 🤚⤵️

4️⃣ Важным регулятором соседства выступают социальные нормы. Они не обладают принудительной силой, но они про профилактику, про информированность о правилах проживания, про формирование #добрососедства. И про разумную нетерпимость самих соседей к нарушению правил совместного проживания. ➡️ Речь о правилах проживания (положении, декларации), которые принимают сами собственники.

💭 Соседи, как правило, готовы соблюдать права и интересы друг друга не потому, что этого от них требуют определенные нормы закона, а потому, что они живут в такой общественной среде и в близости друг от друга, в условиях которой они нанесли бы урон самим себе.

‼️ СПРАВОЧНО. Несколько любопытных фактов.

1) В России нет отдельных норм про соседские права и обязанности. В 2020 году такая попытка была предпринята через поправки в ГК РФ и ЖК РФ, когда в период самоизоляции многие узнали соседский быт во всех красках.

2) На рассмотрении находится Закон о тишине и покое граждан №299053-8, который определяет меры профилактики и реагирования в отношении шумных жителей МКД.

3) В некоторых странах в ГК (уложениях) есть специальные разделы о соседских правах и обязанностях. Определены пределы соседских действий и соседского претерпевания неудобств, даже есть соседский дозор и штрафы 🤨.

#Киракосян_ЖКХ

Добрососедство и пределы соседского терпения

#научныйликбез

Разместила ссылку на статью про соседские отношения и институт добрососедства (обещала коллеге поделиться). Здесь наука + закон + судебная практика, включая интереснейший кейс Верховного Суда о пределах соседского терпения при курении на балконе и попадании запаха табака в квартиру соседа.

Статья привлекла внимание ученых из социологической школы, выступала с этой темой на социологической конференции ☺️ Познакомилась с потрясающими исследователями-социологами и их трудами в части проведения общих собраний собственников, управления МКД. Будет интересно, поделюсь 😉

👍 Есть целое направление жилищной социологии. Социологические исследования позволяют обосновать необходимость принятия закона, готовность общества к соответствующему типу регулирования, а также дать оценку эффективности +- закона. И это, коллеги, не опрос в соцсетях ))

🙅‍♀️ Мне кажется недопустимым упущением тот факт, что законы принимаются без социологических исследований.

Образование земельного участка под жилым домом блокированной застройки 🏠

рубрика #недвижимость

📍Напомню «дом блокированной застройки» - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (домами) в одном ряду общей боковой стеной (стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок:

📍 Судьба земельного участка под такими домами (разъяснения Росреестра от 15.03.2023 N 11-00544/23)

✔️ В законе нет требования об образовании самостоятельного земельного участка под каждым домом блокированной застройки.

✔️ Но собственник каждого блока вправе обеспечить образование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, занятого и необходимого для эксплуатации принадлежащего ему блока.

✔️ Если жилой дом блокированной застройки, созданный до дня вступления в силу Закона N 476-ФЗ (до 1 марта 2022), расположен на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности собственников блоков в таком доме, собственники могут принять решение о разделе данного земельного участка с образованием земельных участков под каждым домом блокированной застройки.

✔️ Если в градостроительном регламенте отсутствует указание на соответствующий вид разрешенного использования (ВРИ), а также утвержденные предельные (минимальных и (или) максимальных) размеры земельных участков, это не является препятствием для раздела земельного участка.

✔️ Если предельные размеры образуемых земельных участков с учетом ВРИ таких участков установлены правилами землепользования и застройки, то при проведении правовой экспертизы будет проверка соответствия площади образуемых земельных участков таким размерам.

✨ Весна полна мероприятиями по бесконфликтной коммуникации ✨

🔹 13 апреля 2023 г. приглашена в Государственную Думу РФ на парламентские слушания по законопроекту о #медиации.

Уверена, что когда-нибудь мы будем воспринимать #бесконфликтность и #медиацию как данность и в ЖКХ 🙏

🔹 25 апреля 2023 г. (10:30 - 17:00) - Центр медиации "Solis" проводит круглый стол «Концепция развития медиации в России 2023». Обсудим будущее медиации. Моя тема про перспективы онлайн-медиации и немного расскажу про споры в метавселенной 🤩 Звучит фантастически, правда?
Приглашаем к очному участию!

🔹 19 Мая 2023 - проведу корпоративный семинар-тренинг по бесконфликтной коммуникации для ресурсоснабжающей организации.👌

🔹 25 Мая 2023 - доклад на конференции Ассоциации Р1 «Эталоны работы с претензиями жителей».

Получение сведений о собственниках жилья через нотариуса ❓

Работа со сведениями о собственниках помещений после 1 марта 2023 г. дестабилизирована из-за необдуманных 🤔 изменений.

1️⃣ Для судебных взысканий сведения о собственниках- должниках можно получить:
🔹через суд (80-ФЗ);
🔹через нотариуса*

2️⃣ Для договорной работы, для проведения общих собраний собственников, для проверки чистоты сделки сведения можно получить:
🔹 у самого собственника;
🔹 через нотариуса*
🔹 продолжать руководствоваться сведениями по состоянию на 1 марта 2023 г.

📍 Процедура запроса сведений у нотариуса

УО, ТСЖ или иное третье лицо обращается с письменным заявлением к нотариусу + прилагает доказательства, достаточные для получения выписки с персональными данными собственника.
Нотариус запрашивает сведения в виде выписки из ЕГРН. Далее наличие сведений нотариус удостоверяет свидетельством.

📍 Основания, по которым 3-и лица могут получить сведения через нотариуса названы в ст. 85.1 Основ законодательства о нотариате. Среди оснований, подходящих Управляющим организациям:

1) Если намерены обратиться в суд, в т.ч. для взыскания задолженности за ЖКУ;

2) Если есть договор «сторонами которого являются заявитель и правообладатель, предметом которого является совершение работ (оказание услуг) в отношении объекта недвижимости, принадлежащего правообладателю… либо передача заявителю во владение и (или) пользование такого объекта недвижимости».

🤔 Строго юридически (в рамках закона!), прочитав основания выдачи сведений о собственниках, я бы задала вопросы. Ведь ответственность за проверку законных оснований для предоставления сведений из ЕГРН ложится на нотариуса:

✔️ Вы говорите, что у вас есть договор с собственниками помещений!
«А предметом договора управления являются услуги в отношении какого объекта недвижимости: жилого (квартиры) или нежилого помещения в МКД? Вы в отношении данных объектов оказываете услуги? Вы ими управляете, их содержите?»
- Нет!

✔️ «Так какой договор у вас с собственниками?»
- Договор управления МКД.
«А что МКД является объектом недвижимости и право на него зарегистрировано за собственниками помещений, сведения о которых вы запрашиваете?
- Нет 🤷‍♀️

✔️ Другой вариант ответа: Договор управления общим имуществом. «А общее имущество в МКД это вообще что?» 😅
- Это не недвижимость! Но в силу ст. 36 ЖК принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Вот это «имущество» мы и содержим.

✔️ «Ладно 😵‍💫! А где хоть сам договор с собственником, чьи сведения просите?»
- Договор у нас один на всех. Конкретно этот собственник его не подписывал, он вообще не голосовал (еще не был собственником на тот момент), но он сторона договора. Смотрите в ГИС ЖКХ!

📌 Понимаю, как нелегко нотариусам разобраться в дебрях жилищного законодательства. И ни управляющие, ни собственники в этом не виноваты! ⤵️

📌 Об ответах на поставленные вопросы должен подумать законодатель, начиная с того, что такое МКД и как стороны договора должны себя идентифицировать при заключении договора 🙏 ! Не надо списывать на правоприменителей, ибо они зашли в тупик толкования жилищных норм.

⚡️От Подкомитета ТПП РФ направила обращение к президенту ФНП с просьбой разъяснить порядок работы нотариусов при обращениях организаций ЖКХ.

Прошу пройти опрос «Как вы получаете сведения о собственниках помещений после 1 марта 2023 года»🔽
Обобщение практики в рабочих целях. Оставляйте любые комментарии 😊

Ссылка здесь «ОПРОС»

Актуализированы 7️⃣ вопросов квалификационного экзамена для управляющих организаций

Приказ Минстрой РФ от 31.01.2023 № 54/пр вступит в силу с 17 апреля 2023 г.

📍Ниже несколько вопросов и ответов (с учетом сокращений):

Вопрос 4. Какое из перечисленных контрольных (надзорных) мероприятий проводится без взаимодействия с контролируемым лицом в соответствии с ФЗ от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в РФ»?

- Документарная проверка;
- Инспекционный визит;
- Выездное обследование.

Вопрос 5. Какой срок предусмотрен для предоставления управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК или ЖСК, иным специализированным потребительским кооперативом в уполномоченный орган исполнительной власти субъекта РФ, осуществляющий госжилнадзор, подлинников решений и протокола общего собрания собственников помещений в МКД?

- в течение 10 дней после проведения ОСС в МКД;
- в течение 5 дней после проведения ОСС в МКД;
- в течение 5 дней с момента получения управляющей организацией, правлением ТСЖ, ЖК, ЖСК, иного специализированного потребительского кооператива от лица, инициировавшего ОСС в многоквартирном доме, подлинников указанных документов.

19 апреля проводим заседание Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства 🙌

📌 Повестка заседания:

1️⃣ Обсуждение проекта новой парадигмы управления многоквартирными домами

«Ключевые тезисы новой парадигмы управления МКД»
Киракосян Сусана, к.ю.н., доцент, руководитель Подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Комитета ТПП РФ по ЖКХ; Блех Евгений Михайлович, профессор РАНХиГС, доктор эконом. наук.

«Саморегулирование в сфере управления МКД»
Булгакова Ирина Александровна, к.э.н, Председатель Комиссии по ЖКХ Общественного совета при Минстрое РФ, Исполнительный директор Ассоциации предприятий сферы ЖКХ «Объединенный Жилищно- Коммунальный Совет»

«Текущее состояние управления апарт-комплексами и иными многофункциональными зданиями»
Овчинникова Иоланта Сергеевна, к.э.н, гендиректор ООО «УК МОСС Развитие», член Подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью

❗️Вопрос многофункциональных зданий и апартаментов будет рассмотрен не только на этом заседании, но вынесен на отдельное обсуждение нескольких Комитетов ТПП РФ.

2️⃣ Подписание соглашения о сотрудничестве между Комитетом ТПП РФ и Советом ЖКХ. 🤝

3️⃣ Организационные вопросы.
Широков Андрей Вячеславович, председатель Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере жилищного и коммунального хозяйства.

Исключена обязанность потребителей направлять копию свидетельства о поверке счётчика исполнителю коммунальных услуг

Постановление Правительства РФ от 12.04.2023 № 588
(вступило в силу 14.04.2023 и распространяется на правоотношения с 01.09.2022)
✔️ Правительство скорректировало Правила предоставления коммунальных услуг № 354 в следующей части: исключена обязанность потребителя направлять исполнителю коммунальных услуг копию свидетельства о поверке или иного документа, удостоверяющего результаты поверки прибора учета.

✔️ Результаты поверки таких приборов содержатся во ФГИС «АРШИН». Для этого в данной системе необходимо выбрать подраздел «Поверки» и перейти в «Сведения о результатах поверки средств измерений».

ФГИС «АРШИН» - система с юридически значимыми фактами, подтверждающими проведение поверки бытовых счетчиков с 24.09.2020 г. Счетчики, поверенные до 24.09.2020, могут отсутствовать во ФГИС «Аршин».

Дорогие мои, всех, кто празднует Пасху,поздравляю🍀 Гармонии с собой и с миром! Пускай на душе будет тепло. Просветления нам всем, искренности и любви к ближнему!

Несколько строк из стихотворения И. Самариной-Лабиринт в видео.

У каждого в сердце есть место для Бога.
Но кто-то его прогонял от порога,
А кто-то впускал и молился ночами
За то, чтоб не шли друг на друга с мечами 🙏
Молитвы людей, что от сердца исходят,
Безропотный отклик на небе находят.
Ведь Бог проявляет всегда состраданье
И слабой душе не пошлёт испытанья.
Мне верится, что с Воскресньем Христовым
Воскреснет добро и настигнет любого,
Кто хочет прожить эту жизнь ненапрасно.
Дарите добро каждый день, ежечасно.
И если встречаются злобные лица,
Попробуйте просто за них помолиться.
Возможно, покинет их душу тревога.
У каждого в сердце есть место для Бога.
В себе не растите гордыню, презренье.
Храните надежду, имейте терпенье.
Добро помогает, а злоба кусает.
Любите друг друга!
Христос Воскресает.

Соседский спор: вред квартире в результате пожара оплатит виновный собственник 🔥

#судебнаяпрактика

На мой взгляд, это типичная медиабельная история, но она прошла два круга рассмотрения в судах, экспертизу и оценку ущерба. Потрачено много времени, денег, сил…

⚔️ Кейс
Собственник наняла строителей для ремонта квартиры. Они выносили строительный мусор на улицу и курили неподалеку, разбрасывая окурки, пока в этом месте не случился пожар 🔥. В результате пострадала квартира соседки. Она обратилась в суд за взысканием ущерба. Свидетели и пожарно-техническое обследование подтвердили возможность возгорания от источника тепла малой мощности (тлеющего табачного изделия).

📃Суды

Первая инстанция частично взыскала ущерб.
Апелляция не согласилась, поскольку нет доказательств вины собственницы в причинении ущерба, а также связи между ее действиями и случившимся пожаром. «Поскольку мусор складировался не в ее квартире, а во дворе, собственником которого она не является, причина возгорания сама по себе не является основанием для возмещения ущерба». Кассация поддержала эту позицию.

⚖️ Верховный Суд (№ 4-КГ20-72-К1)

1️⃣ Напомнил условия, при которых наступает ответственность:
🔹 факт причинения вреда;
🔸 противоправность поведения того, кто этот вред причинил;
🔹 вина причинителя вреда;
🔸 наличие причинно-следственной связи между действиями и последствиями.

2️⃣ Сделал выводы:

✔️ Бремя содержания собственником имущества (квартиры) предполагает, в том числе, и недопущение пожароопасных ситуаций.

✔️ Собственником строительного мусора являлся собственник соседней квартиры, который должен был принять разумные меры по предотвращению пожароопасных ситуаций, даже если мусор находится на земельном участке, ему (ей) не принадлежащем.

✔️ Собственник отвечает за строителей, производивших ремонт в квартире по правилам п. 1 ст. 1068 ГК РФ («Ответственность юридического лица или гражданина за вред, причиненный его работником»). В данном случае к работникам приравниваются и те, кто выполняет задачу по гражданско-правовому договору.

⚖️ Решение суда после пересмотра (кассация по делу N 2-4003/2019)

Суды удовлетворили требования о возмещении. Установлены обстоятельства:
✔️ строительный мусор, послуживший очагом возгорания, принадлежал собственнику квартиры;
✔️ имеется причинно-следственная связь между бездействием собственницы, выразившимся в складировании ее работниками мусора и отсутствии с ее стороны контроля за проведением ремонтных работ, и возникновением возгорания.

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_ЖКХ

21 апреля 2023 года круглый стол по теме «Актуальные вопросы участия делового сообщества в процедуре оценки регулирующего воздействия» 💫

📍 На площадке Торгово-промышленной палаты РФ при содействии Минэкономразвития РФ 🇷🇺 организовано обсуждение вопросов оценки регулирующего воздействия (иначе - ОРВ). Выступлю с предложениями в части повышения качества ОРВ жилищных нормативных актов .

Что такое ОРВ ⤵️

✔️ Законом № 247-ФЗ «Об обязательных требованиях в РФ» установлена обязанность федеральных органов исполнительной власти и уполномоченных организаций проводить ОРВ при разработке проектов нормативных правовых актов, устанавливающих обязательные требования.

✔️ Оценка направлена на недопущение введения избыточных требований и ограничений, возникновения необоснованных расходов хозяйствующих субъектов и бюджетов бюджетной системы.

✔️ Процедура ОРВ основана на:

~ анализе проблем и целей правового регулирования;

~ определении возможных вариантов (способов) достижения целей (сроки, затраты) ;

~ а также оценке связанных с ними позитивных и негативных эффектов с целью выбора наиболее эффективного варианта в соответствии со специальными установленными процедурами.

✔️ Оценка регулирующего воздействия проектов нормативных правовых актов - это одно из приоритетов в деятельности ТПП РФ. И в частности, деятельности руководимого мной Подкомитета по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью.

📍Я не буду предлагать "уголовную ответственность за вредительские законы", хотя... 🫢 ведь это публичная зона ответственности. Я буду говорить о качестве законодательной техники в жилищной сфере, которое заметно снизилось.

Если нормативный акт неоднозначный, содержит дисбаланс в ту или иную сторону бизнеса, потребителей или государства, то по «щучьему веленью» он становится причиной споров ☹️ А дальше мы ругаем правоприменителя. Бывает, когда «пробелы» в нормативных актах, избыточные требования - это коррупционное допущение. И ОРВ призвано это выявлять.

Важно в момент ОРВ привлекать специалистов сферы: практиков и ученых.