🤷♂Сетевик или ИП’шник, какого арендатора выбираем?
В некоторых случаях выбирать не приходится, но всё же, если у вас качественный объект в хорошей локации и на трафике выбор чаще всего есть.
Чтобы я делал по шагам:
🔸Самостоятельно оценить ликвидность вашего помещения и потенциальную ставку аренды. Обсудим в следующих постах.
🔸Брокеридж - поиск арендатора. Обсудим в следующих постах.
🔸Выбор арендатора и заключение договора аренды, вот на этом пункте остановимся подробнее.
Мне нравится концепция, что арендатор и арендодатель — это партнёры в одном бизнесе и чем лучше идут дела у арендатора, тем лучше для собственника. Поэтому важно выбрать именно тот формат, который в данной локации в вашем помещении будет наиболее финансово успешен.
Допустим, к вам пришли несколько арендаторов, по каким параметрам выбрать?
🔻Если мы говорим про федеральные сети, то каждой сети уже сформировался свой формат работы со своими плюсами и минусами. Например, некоторые алкомаркеты в договорах прописывают очень маленькую индексацию, и это риск вы случае большой инфляции получить нерыночную ставку через 5-7 лет. Постараться заключить договор на небольшой срок аренды, например, 3-5 лет, вместо 7-10.
🔻Есть продуктовый ритейлер, который готов заходить высокую ставку, но если магазин быстро не начинает работать, то оперативная корректировка аренды или расторжение, если локация не заработала. Да, сети тоже ошибаются.
❗️ Залог успеха в эффективную сдачу в аренду, надо чётко понимать качество своего объекта и текущую ситуацию на рынке, сформулировать, по какой ставке и на каких условиях вы готовы подписываться c арендатором, но быть гибким в переговорах и находить компромисс. Частая история, когда не договорились в 100 рублях, а после долгий поиск арендатора и сдача дешевле первоначального предложения)
📌При выборе арендатора размер сети и его федеральность лишь один из показателей, на который стоит ориентироваться, притом неглавный. В большинстве случаев договора аренды будет более жёстким и менее выгодным для вас. В первую очередь смотрим на бизнес арендатора, его предыдущий успешный опыт в реализации подобных проектов, концепцию и её перспективность в данной локации, условия договора.
#разбор #арендатор #брокеридж
Чат канала - присоединяйтесь.
В некоторых случаях выбирать не приходится, но всё же, если у вас качественный объект в хорошей локации и на трафике выбор чаще всего есть.
Чтобы я делал по шагам:
🔸Самостоятельно оценить ликвидность вашего помещения и потенциальную ставку аренды. Обсудим в следующих постах.
🔸Брокеридж - поиск арендатора. Обсудим в следующих постах.
🔸Выбор арендатора и заключение договора аренды, вот на этом пункте остановимся подробнее.
Мне нравится концепция, что арендатор и арендодатель — это партнёры в одном бизнесе и чем лучше идут дела у арендатора, тем лучше для собственника. Поэтому важно выбрать именно тот формат, который в данной локации в вашем помещении будет наиболее финансово успешен.
Допустим, к вам пришли несколько арендаторов, по каким параметрам выбрать?
🔻Если мы говорим про федеральные сети, то каждой сети уже сформировался свой формат работы со своими плюсами и минусами. Например, некоторые алкомаркеты в договорах прописывают очень маленькую индексацию, и это риск вы случае большой инфляции получить нерыночную ставку через 5-7 лет. Постараться заключить договор на небольшой срок аренды, например, 3-5 лет, вместо 7-10.
🔻Есть продуктовый ритейлер, который готов заходить высокую ставку, но если магазин быстро не начинает работать, то оперативная корректировка аренды или расторжение, если локация не заработала. Да, сети тоже ошибаются.
📌При выборе арендатора размер сети и его федеральность лишь один из показателей, на который стоит ориентироваться, притом неглавный. В большинстве случаев договора аренды будет более жёстким и менее выгодным для вас. В первую очередь смотрим на бизнес арендатора, его предыдущий успешный опыт в реализации подобных проектов, концепцию и её перспективность в данной локации, условия договора.
#разбор #арендатор #брокеридж
Чат канала - присоединяйтесь.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Какого арендатора выбрать?
Anonymous Poll
26%
Крупная федеральная сеть
5%
Локальный предприниматель
69%
Буду рассматривать оба варианта
Анонс. В эту пятницу, 19.05, в 10:00 утра планируем собраться в самом поселке Мэдисон парк:
— Осмотреть участок
— Посмотреть на референсные проекты, которые были недавно реализованы в поселке
— Изучить окружающую инфраструктуру
— Посмотреть дома, которые команда-инициатор построила и продала до этого
— Обсудить все возникшие вопросы
Тизер проекта: https://ipleshchenko.notion.site/02e36ea6d8ac4a118197519bbf03b69c
Вот тут рассказываю о самой стратегии строительства элитных домов:
— Почему прибыль в элитных домах выше, чем в других сегментах ИЖС?
— Какие тренды драйвят сейчас прибыль по элитным домам?
— Требования к элитному дому
— Ключевые факторы успеха
#нереклама
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🎈Российский бренд Henderson готовится через неделю открыть большой и красивый магазин на Кузнецком.
Раньше тут работал Massimo Dutti, который окончательно из России с уходом Inditex.
Помещения в супер трафиковых местах я выделяю в отдельный вид недвижимости, со своими плюсами и минусами.
#трофейнаянедвижимость
Раньше тут работал Massimo Dutti, который окончательно из России с уходом Inditex.
Помещения в супер трафиковых местах я выделяю в отдельный вид недвижимости, со своими плюсами и минусами.
#трофейнаянедвижимость
📌Посещаемость торговых центров Москвы в апреле по сравнению с этим же месяцем в 2022 и 2019 году.
Отток посетителей замедлился, даже после ухода международных брендов. Небольшой позитив для собственников ТЦ.
👉Торговый центр - сложный бизнес, требующий правильной концепции, качественной реализации и эффективного управления, в общем, не для частных инвесторов.
#торговыецентры
Отток посетителей замедлился, даже после ухода международных брендов. Небольшой позитив для собственников ТЦ.
👉Торговый центр - сложный бизнес, требующий правильной концепции, качественной реализации и эффективного управления, в общем, не для частных инвесторов.
#торговыецентры
📌Коллеги, давно зрела идея и наконец-то я готов её реализовать "Клуб брокеров рынка недвижимости и экспертов смежных направлений".
🎯Цель очень простая, обмен лучшими практиками и совместные сделки.
Группа будет закрытая, задачи по количеству участников нет, есть фокус на профессионализм участников и высокая экспертность для реализации задач наших клиентов.
Кому интересно поучаствовать, пишите в личку, пришлю подробности @denisovvi
Меняем рынок недвижимости к лучшему.
#клубброкеров
🎯Цель очень простая, обмен лучшими практиками и совместные сделки.
Группа будет закрытая, задачи по количеству участников нет, есть фокус на профессионализм участников и высокая экспертность для реализации задач наших клиентов.
Кому интересно поучаствовать, пишите в личку, пришлю подробности @denisovvi
Меняем рынок недвижимости к лучшему.
#клубброкеров
📌Предварительные итого дивидендного сезона на Мосбирже.
Летний дивидендный сезон считается самым урожайным на российском рынке: исторически основные выплаты происходили именно в этот период. Более 30 компаний, чьи акции торгуются на Мосбирже, объявили о планах выплатить весной-летом этого года около 2 трлн рублей дивидендов. Бизнес адаптируется к санкциям и новой экономической реальности и это хорошо.
Приятные сюрпризы:
💰Сбербанк
💰Лукойл
💰Банк Санкт-Петербурга
💰Белуга
💰Башнефть
💰МТС
🤷ЛСР, не считая тему с передачей выкупленных акций, мажоритарию👎
Разочарования:
🔻Сургутнефтегаза
🔻Мосбиржа
Еще не объявили рекомендации по дивидендам:
❗️Газпром
❗️Роснефть
Про фондовый рынок пишу вот здесь, кому интересно можно подписаться.
Давайте обсудим в чате?
#дивиденды #фондовыйрынок
Летний дивидендный сезон считается самым урожайным на российском рынке: исторически основные выплаты происходили именно в этот период. Более 30 компаний, чьи акции торгуются на Мосбирже, объявили о планах выплатить весной-летом этого года около 2 трлн рублей дивидендов. Бизнес адаптируется к санкциям и новой экономической реальности и это хорошо.
Приятные сюрпризы:
💰Сбербанк
💰Лукойл
💰Банк Санкт-Петербурга
💰Белуга
💰Башнефть
💰МТС
🤷ЛСР, не считая тему с передачей выкупленных акций, мажоритарию👎
Разочарования:
🔻Сургутнефтегаза
🔻Мосбиржа
Еще не объявили рекомендации по дивидендам:
❗️Газпром
❗️Роснефть
Про фондовый рынок пишу вот здесь, кому интересно можно подписаться.
Давайте обсудим в чате?
#дивиденды #фондовыйрынок
📌Пару строчек по клубу брокеров. Сделал первую карту компетенций и экспертности. Сильная собирается команда, некоторых знаю очень давно, топ эксперты с крутыми результатами, с рядом коллег еще предстоит познакомиться в деле.
Есть запрос по недвижимости? пишите, уже есть кого рекомендовать @denisovvi
#клубброкеров
Есть запрос по недвижимости? пишите, уже есть кого рекомендовать @denisovvi
#клубброкеров
📈Портал Авито выпустил отчёт о спросе и предложении за 1 кв. 2023 и ряд телеграмм каналов с радостью понесли выжимки в рынок, показывая как всё пошло вверх.
Качество аналитики от Авито ставлю под большой вопрос по нескольким причинам:
👎Если говорить про предложение, то дубли и фейки — это большая проблема всех площадок особенно, тут точно она не решена.
👎Методика оценки спроса также непонятна, по факту могут быть три метрики просмотры карточек, открытие контактов или звонки. Как считает Авито, здесь ни слова не сказано.
👎Сравнивать первый квартал с четвёртым, не корректно, особенно в нынешней ситуации. Год к году было бы правильней.
👎Медиана средних цен, тоже очень странный параметр.
От себя добавлю, что спрос на хорошие объекты был всегда, но сейчас доходная недвижимость особенно актуальна. Эйфория на фондовом рынке сменилась унынием и потерянными депозитами. А те, кто использовал плечи или инвестировал в фонды FINEX, потеряли свой инвестиционный капитал. Закрытие западных рынков и риски для инвесторов из России всё ещё актуальны, так что выбор остался небольшой.
Отчёт я прикрепил, если интересно почитайте. Ну и анекдот в тему😁
— Мойше, сколько будет дважды два?
— А мы таки покупаем или продаём?
📌А кому интересно рассмотреть предложения, качественной доходной недвижимости пишите в личные сообщения @denisovvi
#аналитиканалитиков
Качество аналитики от Авито ставлю под большой вопрос по нескольким причинам:
👎Если говорить про предложение, то дубли и фейки — это большая проблема всех площадок особенно, тут точно она не решена.
👎Методика оценки спроса также непонятна, по факту могут быть три метрики просмотры карточек, открытие контактов или звонки. Как считает Авито, здесь ни слова не сказано.
👎Сравнивать первый квартал с четвёртым, не корректно, особенно в нынешней ситуации. Год к году было бы правильней.
👎Медиана средних цен, тоже очень странный параметр.
От себя добавлю, что спрос на хорошие объекты был всегда, но сейчас доходная недвижимость особенно актуальна. Эйфория на фондовом рынке сменилась унынием и потерянными депозитами. А те, кто использовал плечи или инвестировал в фонды FINEX, потеряли свой инвестиционный капитал. Закрытие западных рынков и риски для инвесторов из России всё ещё актуальны, так что выбор остался небольшой.
Отчёт я прикрепил, если интересно почитайте. Ну и анекдот в тему😁
— Мойше, сколько будет дважды два?
— А мы таки покупаем или продаём?
📌А кому интересно рассмотреть предложения, качественной доходной недвижимости пишите в личные сообщения @denisovvi
#аналитиканалитиков
📌Интересно, а при чём тут Белорусы😡
В продолжение к предыдущему посту...
👉Один из крупнейших швейцарских банков Julius Baer сообщил своим клиентам — россиянам и белорусам — о заморозке их инвестиционных счетов из-за требований европейского депозитария Euroclear.
Julius Baer информирует клиентов, что продажа ценных бумаг, которые хранятся в Euroclear, временно приостановлена, а покупка новых бумаг невозможна. Денежные поступления от продажи акций и облигаций, купонные и дивидендные выплаты будут храниться на отдельных счетах. В письме указано, что счета имеют ограниченный доступ и клиенты не могут ими распоряжаться.
В письмах российским и белорусским клиентам отмечено, что эти меры вступают в силу немедленно. «Они обеспечивают соблюдение банком санкций, а также защищают ваши интересы, уменьшая потенциальную подверженность соответствующим ограничениям», — указано в письме банка.
#санкции
В продолжение к предыдущему посту...
👉Один из крупнейших швейцарских банков Julius Baer сообщил своим клиентам — россиянам и белорусам — о заморозке их инвестиционных счетов из-за требований европейского депозитария Euroclear.
Julius Baer информирует клиентов, что продажа ценных бумаг, которые хранятся в Euroclear, временно приостановлена, а покупка новых бумаг невозможна. Денежные поступления от продажи акций и облигаций, купонные и дивидендные выплаты будут храниться на отдельных счетах. В письме указано, что счета имеют ограниченный доступ и клиенты не могут ими распоряжаться.
В письмах российским и белорусским клиентам отмечено, что эти меры вступают в силу немедленно. «Они обеспечивают соблюдение банком санкций, а также защищают ваши интересы, уменьшая потенциальную подверженность соответствующим ограничениям», — указано в письме банка.
#санкции
💰Инвест-разбор: недвижимость с торгов - рентная модель.
Сегмент – Покупка недвижимости с торгов, сдача в аренду.
Риск-профиль инвестора – консервативные.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – если всё делать самому, то полная.
Капитализация до 100% в годовых.
Среднерыночная рентная доходность от 14+%.
Чек входа: от 15+ млн рублей.
Фундаментальный анализ: возражения и доводы “ЗА”
На торгах как правило продаются проблемные активы.
👉Объекты бывают разного качества и состояния, c юридической точки зрения объекты как правило чисты, обязанность конкурсного управляющего известить о правах третьих лиц, если таковые есть.
Смотрел торги, в моем городе нет интересных вариантов.
👉Что бы выиграть интересны лот действительно должно пройти какое то время, стартуют торги с двух аукционов на повышение, а уже после идут торги по правилам публичного предложения и поэтапным снижением цены. Это самый интересный этап для покупки объекта с дисконтом.
На торгах цена взлетает выше рыночной.
👉 Объекты в хорошей локации в небольшом чеке, как правило вызывают повышенный ажиотаж у инвесторов, но бывают и исключения. Удача любит терпеливых и подготовленных.
☑️Тенденции, дополнение к предыдущей статье:
🔸В рынке торгов так же сформировались профессиональные игроки, для которых торги это основной канал пополнения проектов в портфолио.
🔸Часть профессиональных игроков покупает недвижимость в разных регионах, в дальнейшем с целью перепродажи.
🔸Большинство объектов требуют дополнительных затрат, на приведение в качественный вид, для быстрой сдачи объекта.
🔸Наибольшая конкуренция в сегменте торговых помещений, складах и офисах меньше.
Продолжение🔻
Сегмент – Покупка недвижимости с торгов, сдача в аренду.
Риск-профиль инвестора – консервативные.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – если всё делать самому, то полная.
Капитализация до 100% в годовых.
Среднерыночная рентная доходность от 14+%.
Чек входа: от 15+ млн рублей.
Фундаментальный анализ: возражения и доводы “ЗА”
На торгах как правило продаются проблемные активы.
👉Объекты бывают разного качества и состояния, c юридической точки зрения объекты как правило чисты, обязанность конкурсного управляющего известить о правах третьих лиц, если таковые есть.
Смотрел торги, в моем городе нет интересных вариантов.
👉Что бы выиграть интересны лот действительно должно пройти какое то время, стартуют торги с двух аукционов на повышение, а уже после идут торги по правилам публичного предложения и поэтапным снижением цены. Это самый интересный этап для покупки объекта с дисконтом.
На торгах цена взлетает выше рыночной.
👉 Объекты в хорошей локации в небольшом чеке, как правило вызывают повышенный ажиотаж у инвесторов, но бывают и исключения. Удача любит терпеливых и подготовленных.
☑️Тенденции, дополнение к предыдущей статье:
🔸В рынке торгов так же сформировались профессиональные игроки, для которых торги это основной канал пополнения проектов в портфолио.
🔸Часть профессиональных игроков покупает недвижимость в разных регионах, в дальнейшем с целью перепродажи.
🔸Большинство объектов требуют дополнительных затрат, на приведение в качественный вид, для быстрой сдачи объекта.
🔸Наибольшая конкуренция в сегменте торговых помещений, складах и офисах меньше.
Продолжение🔻
📶Мои выводы:
Формирование портфеля из объектов, купленных с торгов, в целом рабочая бизнес-модель. Сроки формирования такого портфеля могут затянуться на годы, особенно если вы ограничиваете себя рамками одного региона. При инвестициях в этот сегмент в каждом проекте важно рассчитывать какие дополнительные инвестиции потребуются доделки. При покупке с торгов важно делать дополнительную юридическую проверку объекта. Постоянный мониторинг, обсчет интересных объектов и участие в торгах важные факторы эффективности в этом направлении инвестиций.
📌Кому нужна консультация по эффективной стратегии участия в торгах по банкротству, пишите @denisovvi
#разбор #торги
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
Формирование портфеля из объектов, купленных с торгов, в целом рабочая бизнес-модель. Сроки формирования такого портфеля могут затянуться на годы, особенно если вы ограничиваете себя рамками одного региона. При инвестициях в этот сегмент в каждом проекте важно рассчитывать какие дополнительные инвестиции потребуются доделки. При покупке с торгов важно делать дополнительную юридическую проверку объекта. Постоянный мониторинг, обсчет интересных объектов и участие в торгах важные факторы эффективности в этом направлении инвестиций.
📌Кому нужна консультация по эффективной стратегии участия в торгах по банкротству, пишите @denisovvi
#разбор #торги
Выбирайте лучшее из возможного @thebestinvestru
📌Клиент попросил дать комментарий по двум восьмилеткам, продающимся в Москве. При первом приближении уже видно, что объекты, мягко говоря, с особенностями. Вопрос к экспертам, напишите плюсы и минусы вариантов и рыночную цену, на ваш взгляд.
1) https://www.cian.ru/sale/commercial/278707666/
2) https://www.cian.ru/sale/commercial/284396057/
@thebestinvestru
#задачка
1) https://www.cian.ru/sale/commercial/278707666/
2) https://www.cian.ru/sale/commercial/284396057/
@thebestinvestru
#задачка
CIAN
Продаётся торговая площадь за 31 000 000 руб., 128 м.кв., этаж 1/17
Солнцевский просп., 12, Москва, ЗАО, р-н Солнцево м. Солнцево
📌Вот такой получился набор экспертов в "Клубе Брокеров"💪, заявки ещё не всё оцифровал. С многими ребятами уже знаком более 5 лет, заявляю ответственно - это профессионалы. Есть профильный запрос? Пишите, коллеги помогут🤝
Специализации и круг запросов, которые можем эффективно закрывать:
🔹Аренда бизнес-класс Москва @z7tmm
🔹Аренда продажа каммерческая недвижимость Санкт-Петербург @ludmila_pryamitsyna
🔹Аренда / Продажа офисы Cити @a_chernoff
🔹Аукционы в коммерции, брокеридж и обучение брокеров @ludmila_pryamitsyna
🔹Вторичная недвижимость продажа Москва
@petrovichev_realtor @Nikolay_Blagolev
🔹Вторичка+первичка Москва и регионы (ЭТАЖИ) @Nikolay_Blagolev
🔹Высокобджетные проекты продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹ЗПИФЫ @SamodelkinAleksei
🔹Загородная недвижимость Москва и МО @Nikolay_Blagolev
🔹Продажа недвижимости через Аукцион @Turborealtor
🔹Недвижимости премиум класса Москва @amidonX
🔹Недвижимости в Дубае Миэль @muradian_roman
🔹Инвестиции в недвижимость и подбор проектов Москва/Санкт-Петербург @denisovvi
🔹Краснодар Коммерческая недвижимость @gornitsky
🔹Кредитование и Ипотека @dmitrykonchakov
🔹Коммерческая недвижимость Москва @ruslanminnekiev @Roman_malinaproperty
🔹Коммерческая недвижимость Аренда/Продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹Посуточная аренда и Управление Москва @pasha_454
🔹Разрешительная документация и узаконивание @Nikolay_Blagolev
🔹Складская недвижимость @kosta3000
🔹Субаренда коммерция Москва @Old_school8
🔹Торги фонд имущества Санкт-Петербург @ludmila_pryamitsyna
🔹Торги по банкротству Россия @denisovvi
🔹Юридические проверки недвижимости @elenarykacheva
👉Заявки на вступление в клуб брокеров отправлять сюда @denisovvi ждём сильных и ответственных экспертов в наших рядах💪
#клубброкеров #польза
Специализации и круг запросов, которые можем эффективно закрывать:
🔹Аренда бизнес-класс Москва @z7tmm
🔹Аренда продажа каммерческая недвижимость Санкт-Петербург @ludmila_pryamitsyna
🔹Аренда / Продажа офисы Cити @a_chernoff
🔹Аукционы в коммерции, брокеридж и обучение брокеров @ludmila_pryamitsyna
🔹Вторичная недвижимость продажа Москва
@petrovichev_realtor @Nikolay_Blagolev
🔹Вторичка+первичка Москва и регионы (ЭТАЖИ) @Nikolay_Blagolev
🔹Высокобджетные проекты продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹ЗПИФЫ @SamodelkinAleksei
🔹Загородная недвижимость Москва и МО @Nikolay_Blagolev
🔹Продажа недвижимости через Аукцион @Turborealtor
🔹Недвижимости премиум класса Москва @amidonX
🔹Недвижимости в Дубае Миэль @muradian_roman
🔹Инвестиции в недвижимость и подбор проектов Москва/Санкт-Петербург @denisovvi
🔹Краснодар Коммерческая недвижимость @gornitsky
🔹Кредитование и Ипотека @dmitrykonchakov
🔹Коммерческая недвижимость Москва @ruslanminnekiev @Roman_malinaproperty
🔹Коммерческая недвижимость Аренда/Продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹Посуточная аренда и Управление Москва @pasha_454
🔹Разрешительная документация и узаконивание @Nikolay_Blagolev
🔹Складская недвижимость @kosta3000
🔹Субаренда коммерция Москва @Old_school8
🔹Торги фонд имущества Санкт-Петербург @ludmila_pryamitsyna
🔹Торги по банкротству Россия @denisovvi
🔹Юридические проверки недвижимости @elenarykacheva
👉Заявки на вступление в клуб брокеров отправлять сюда @denisovvi ждём сильных и ответственных экспертов в наших рядах💪
#клубброкеров #польза
📌Актуальное мнение по поводу текущих доходностей в проектах девелопмента и объектах арендного бизнеса. Канал Александра тоже рекомендую добавить в закладки.
Forwarded from Замоскворечник (Zamoskvorechnik)
БУЙ: К ВОПРОСУ ДОХОДНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В НЕДВИЖИМОСТЬ
#комментарий
Сегодня рубрику #вгостях открывает Артем Цогоев, автор лучшего, на мой взгляд, канала про инвестиции в недвижимость. Артема знаю более года, учился на его курсе «Советник инвестора», доверяю его экспертизе, основанной на глубоких знаниях и практическом опыте. Попросил Артема прокомментировать тему реального уровня доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость и редевелопемент:
«Как известно, Александр Уткин является не только экспертом по недвижимости центра Москвы, но и заядлым мореплавателем. Когда Александр предложил мне написать текст для его канала, я сразу понял, что мне нужно писать о том, что может сблизить увлечения и профессиональную деятельность Александра и мои компетенции. Так вот, объединяющим нас моментом является….
БУЙ!
Для тех, кто не в курсе, буй - это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.
Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:
🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект деления на апартаменты!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!
Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.
▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке.
❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.
▪️Редевелопмент (тот самый проект деления на апартаменты) обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».
Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки в доходностью 50%, уверен, намного лучше меня прокомментирует Александр.
Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».
Артем, большое спасибо за комментарий!
@zamoskvorechnik
#комментарий
Сегодня рубрику #вгостях открывает Артем Цогоев, автор лучшего, на мой взгляд, канала про инвестиции в недвижимость. Артема знаю более года, учился на его курсе «Советник инвестора», доверяю его экспертизе, основанной на глубоких знаниях и практическом опыте. Попросил Артема прокомментировать тему реального уровня доходности от инвестиций в коммерческую недвижимость и редевелопемент:
«Как известно, Александр Уткин является не только экспертом по недвижимости центра Москвы, но и заядлым мореплавателем. Когда Александр предложил мне написать текст для его канала, я сразу понял, что мне нужно писать о том, что может сблизить увлечения и профессиональную деятельность Александра и мои компетенции. Так вот, объединяющим нас моментом является….
БУЙ!
Для тех, кто не в курсе, буй - это совсем даже не морское ругательство, а сигнальный плавучий знак (поплавок), устанавливаемый на воде для обозначения фарватера, зоны купания, опасных мест и прочего. Часто можно прочитать надпись: «За буйки не заплывать», что означает настоятельную рекомендацию купальщикам вести себя на водах осторожно и не подвергать свою жизнь рискам, ожидающим за буйками.
Инвестиции в недвижимость вполне можно сравнить с океаном возможностей. Реклама самых невероятных инвестиционных продуктов разливается по интернету, телеграм и прочим информационным каналам. Ну вот из последнего, что попалось на глаза лично мне:
🔥Коммерческая недвижимость с 8 годами окупаемости!!!
🔥70% годовых: проект деления на апартаменты!!!
🔥Инвестиции в новостройки с доходностью 50% годовых!!!
Наверняка, вы тоже видели такую рекламу! Глаза разбегаются, что же выбрать? И вот здесь нам поможет буй, некий знак в инвестиционном море, который покажет, что является уровнем нормы, а что представляет большие риски для мореплавателей.
▪️Готовый арендный бизнес - помещения а арендаторами (магазины, рестораны, кафе, бытовой сервис) в настоящее время приносят 7-10% годовых (10-14 лет окупаемости). Представьте себе раскачивающийся на воде буй с надписью «7-10%». Предложение с 8-ю годами окупаемости, очевидно, не соответствует норме, то есть представляет собой более рискованный вариант, по сравнению с аналогичными помещениями, предоставленными на рынке.
❗️Так как мы знаем норму, мы можем задаться вопросом относительно причин отклонения. Совсем не обязательно, что рекламные «8 лет окупаемости» это мошенническая схема, но вполне могут обнаружиться те или иные риски, которые обязательно нужно изучить перед тем, как инвестировать.
▪️Редевелопмент (тот самый проект деления на апартаменты) обычно приносит инвесторам 20-25% годовых, но чем больше рисков в проекте, тем больше может быть доходность. Поэтому 70% годовых является однозначным указанием на важность проверки проекта на предмет наличия, так сказать, «сюрпризов».
Ну а рекламное обещание инвестиций в новостройки в доходностью 50%, уверен, намного лучше меня прокомментирует Александр.
Желаю всем инвесторам не «заплывать за буйки», оставаться хладнокровными, в океане инвестиций держаться фарватера и понимать, что любое отклонение от нормы необходимо тщательно анализировать, чтобы не «утонуть».
Артем, большое спасибо за комментарий!
@zamoskvorechnik
📌Анализирую несколько проектов по редевелопменту и по горячим следам решил сделать разбор этого направления инвестиций.
💰Инвест-разбор: участие инвестора в проектах редевелопмента - рассматриваем малые форматы редевелопмента.
Риск-профиль инвестора – агрессивный.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – низкая.
Среднерыночная рентная доходность 9-14%.
Капитализация 20-40% годовых.
Чек входа: 5-10 млн рублей.
Наиболее популярные направления:
Редевелопмент коммерческих помещений под апартаменты.
Редевелопмент офисных помещений, новая нарезка и реновация.
Редевелопмент зданий.
В этот раз решил поэкспериментировать и разложить стратегию по модели SWOT-анализа:
S: Сильные стороны стратегии
▪️Высокая доходность в сравнении с другими стратегиями инвестиций в недвижимость.
▪️Не так много профессиональных команд, способных создавать качественный продукт.
▪️ Высокая доходность, позволяет легче находить инвесторов.
▪️ Инвестор чаще всего пассивно участвует в проекте, всю работу делают команда инициатора проекта.
W: Слабые стороны
▪️Большинство проектов реализуются в несколько этапов, в связи с этим рисков здесь больше, чем в других видах инвест-стратегий.
▪️Итоговая смета и сроки проекта может быть увеличены.
▪️Реализовать самостоятельно подобную стратегию рядовому инвестору сложно, так как реализация требует значительных инвестиций и уровня профессионализма команды.
▪️Каждый проект индивидуален, по списку задач и методам решений.
▪️Некоторые проекты без администартивного ресурса не реализовать.
О: Возможности
▪️Недвижимость имеет свойство со временем устаревать, инвестиционные возможности на рынке появляются постоянно.
▪️Региональные рынки недвижимости, относительно голубой океан для данной стратегии.
▪️Строить с нуля, чаще становится сильно дороже, чем переделывать.
▪️Большие дисконты на входе
Продолжение🔻
💰Инвест-разбор: участие инвестора в проектах редевелопмента - рассматриваем малые форматы редевелопмента.
Риск-профиль инвестора – агрессивный.
Ликвидность - средняя.
Вовлечение/Занятость – низкая.
Среднерыночная рентная доходность 9-14%.
Капитализация 20-40% годовых.
Чек входа: 5-10 млн рублей.
Наиболее популярные направления:
Редевелопмент коммерческих помещений под апартаменты.
Редевелопмент офисных помещений, новая нарезка и реновация.
Редевелопмент зданий.
В этот раз решил поэкспериментировать и разложить стратегию по модели SWOT-анализа:
S: Сильные стороны стратегии
▪️Высокая доходность в сравнении с другими стратегиями инвестиций в недвижимость.
▪️Не так много профессиональных команд, способных создавать качественный продукт.
▪️ Высокая доходность, позволяет легче находить инвесторов.
▪️ Инвестор чаще всего пассивно участвует в проекте, всю работу делают команда инициатора проекта.
W: Слабые стороны
▪️Большинство проектов реализуются в несколько этапов, в связи с этим рисков здесь больше, чем в других видах инвест-стратегий.
▪️Итоговая смета и сроки проекта может быть увеличены.
▪️Реализовать самостоятельно подобную стратегию рядовому инвестору сложно, так как реализация требует значительных инвестиций и уровня профессионализма команды.
▪️Каждый проект индивидуален, по списку задач и методам решений.
▪️Некоторые проекты без администартивного ресурса не реализовать.
О: Возможности
▪️Недвижимость имеет свойство со временем устаревать, инвестиционные возможности на рынке появляются постоянно.
▪️Региональные рынки недвижимости, относительно голубой океан для данной стратегии.
▪️Строить с нуля, чаще становится сильно дороже, чем переделывать.
▪️Большие дисконты на входе
Продолжение🔻
T: Угрозы
▪️Даже у хороших команд, есть более и менее удачные проекты, каждый проект надо тщательно рассматривать.
▪️Вопросы разрешительной документации и согласований могут сильно затянуть реализацию проекта и ударить по доходности.
▪️Стоимость строительных материалов, может сильно ударить по экономике длинных проектов.
▪️В любом сложном проекте надо внимательно изучать всю юридическую базу по проекту
☑️Ключевые тенденции:
🔸Вряде популярных направлений сейчас определённая стагнация, например, в редевелопменте помещений под апартаменты.
🔸Качественные проекты также быстро уходят с рынка.
🔸Региональные команды выходят на новые рынки Москва, Санкт-Петербург и др.
🔸Коллективные инвестиции в подобные проекты сейчас основная модель работы многих команд.
Ключевые факторы успеха:
1. Команда и их опыт.
2. Город, где реализуется проект.
3. Качество конкретного проекта и его потенциал.
4. Удачный цикл рынка.
5. Условия входа и выхода в проект.
📶Мои выводы:
Проекты инвестиций в редевелопмент, интересное и актуальное направление как для инвестиций, так и как бизнес-модель, если вы готовы её реализовать. Каждый проект индивидуален. На рынке есть динамика и проекты постоянно появляются. В регионах многие вопросы, даже не решаемые, по согласованиям решаются легче, чем в столицах. Но выходить из таких проектов сложнее, особенно если чек, высокий от 100 млн рублей. Аналитика и выбор проектов в данном направлении должен быть очень тщательным, ошибки фатальны для вашего капитала.
Голосовалка: Как вам стратегия?
🔥Беру
👍Интересно
🤔Не мой риск профиль
📌Кому интересно рассмотреть конкретные предложения участия, в проектах по редевелопменту пишите @denisovvi
Ссылки:
👉Чат
👉Клуб брокеров - совместные сделки
👉Риск профилирование
👉Карта проектов в недвижимости
@thebestinvestru
#разбор #редевелопмент
▪️Даже у хороших команд, есть более и менее удачные проекты, каждый проект надо тщательно рассматривать.
▪️Вопросы разрешительной документации и согласований могут сильно затянуть реализацию проекта и ударить по доходности.
▪️Стоимость строительных материалов, может сильно ударить по экономике длинных проектов.
▪️В любом сложном проекте надо внимательно изучать всю юридическую базу по проекту
☑️Ключевые тенденции:
🔸Вряде популярных направлений сейчас определённая стагнация, например, в редевелопменте помещений под апартаменты.
🔸Качественные проекты также быстро уходят с рынка.
🔸Региональные команды выходят на новые рынки Москва, Санкт-Петербург и др.
🔸Коллективные инвестиции в подобные проекты сейчас основная модель работы многих команд.
Ключевые факторы успеха:
1. Команда и их опыт.
2. Город, где реализуется проект.
3. Качество конкретного проекта и его потенциал.
4. Удачный цикл рынка.
5. Условия входа и выхода в проект.
📶Мои выводы:
Проекты инвестиций в редевелопмент, интересное и актуальное направление как для инвестиций, так и как бизнес-модель, если вы готовы её реализовать. Каждый проект индивидуален. На рынке есть динамика и проекты постоянно появляются. В регионах многие вопросы, даже не решаемые, по согласованиям решаются легче, чем в столицах. Но выходить из таких проектов сложнее, особенно если чек, высокий от 100 млн рублей. Аналитика и выбор проектов в данном направлении должен быть очень тщательным, ошибки фатальны для вашего капитала.
Голосовалка: Как вам стратегия?
🔥Беру
👍Интересно
🤔Не мой риск профиль
📌Кому интересно рассмотреть конкретные предложения участия, в проектах по редевелопменту пишите @denisovvi
Ссылки:
👉Чат
👉Клуб брокеров - совместные сделки
👉Риск профилирование
👉Карта проектов в недвижимости
@thebestinvestru
#разбор #редевелопмент