Оглавление канала и хештеги

🔸 Общие вопросы
🔸 Полномочия совета
🔸 Образцы документов
🔸 Вознаграждение совету
🔸 Споры совета с собственниками
🔸 Положительные практики подписчиков

Хештеги для дальнейших постов:
#использование_ОИ и #доход
#возврат_ои
#обязанности и #полномочия
#вознаграждение
#переизбрание
#ответственность
#защита_чести
#ГИС_ЖКХ
#голоса
#акт_приемки
#спецсчет
#текущий_ремонт, #содержание и #капремонт,#ку
#представитель
#превышение_полномочий
#отчетность
#ду
#смена_уо
#размер_платы
#ну
‼️

😐 В Мордовии председатель совета МКД обязал другого собственника через суд убрать кондиционер с фасада.
Суд удовлетворил требования, так как не было решения общего собрания.

https://sudrf.cntd.ru/document/351269104

#использование_ОИ

😎 В Кемерово председатель совета дома обязал УК перечислить доход от использования общего имущества на спецсчет, открытый на имя регионального оператора, - для того, чтобы скорее отремонтировать лифты в доме.

https://sudrf.cntd.ru/document/728294566

#использование_ОИ
#доход

😐В Новосибирске суд по иску председателя МКД обязал демонтировать торговый киоск с придомовой территории.

https://sudrf.cntd.ru/document/350557692

#использование_ОИ

😯 В Кирове суд расторг договор аренды нежилого помещения, который заключил председатель совета МКД.

"Доводы апелляционной жалобы о недобросовестном поведении истца, действия которой порочат честь и достоинство Б.В.В., как председателя совета дома, который, заключая договор аренды, действовал в интересах всех собственников, несостоятельны, поскольку истец, являясь сособственником общего имущества жилого дома вправе в силу ст.44 ЖК РФ принимать решения о пользовании общим имуществом многоквартирного дома в установленном законом порядке, в то время, как оспариваемый договор аренды заключен председателем совета дома самостоятельно, с нарушением требований закона, без учета мнения собственников помещений в многоквартирном доме, выраженного путем принятия соответствующего решения на общем собрании. Таким образом, реализация истцом права на оспаривание договора аренды в судебном порядке не свидетельствует о ее недобросовестном поведении, а направлена на защиту ее нарушенных и охраняемых законом интересов".

https://sudrf.cntd.ru/document/728294582

#использование_ОИ

😏 В Белгороде председатель совета дома взыскала с УО доход от использования общего имущества, в том числе потраченный компанией на спил деревьев без согласования таких расходов с собственниками (собрание приняло решение, что деньги председатель будет собирать на свой счет).

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции № 88-14030/2022

#использование_ОИ
#доход

😞 В Московской области бывшего председателя совета МКД осудили за присвоение и растрату денег, которые перечислялись как доход от использования общего имущества.

Наказание - 1 год лишения свободы условно и штраф 100 000 р.

Экспертизой было установлено, что с карты, на которой копился доход, потратили 653 000 р.

Версия осужденной: деньги были потрачены на нужды дома, оплачена заработная плата, а также вознаграждение в качестве участия в судебных разбирательствах, о чем был составлен отчет с решениями судов по вопросам МКД. Уголовное дело сфабриковано группой лиц, чтобы опорочить работу председателя по дому и вернуть правление в свои руки.

https://sudrf.cntd.ru/document/350550397

#ответственность
#использование_ОИ #доход

😏 В Тюмени председатель совета МКД взыскала со старой УО на счет новой УО деньги, полученные от размещения оборудования провайдера - 325 000 р.

https://sudrf.cntd.ru/document/350149183

#использование_ОИ #доход

😐 Собственнику из Воронежской области не удалось выгнать УК из нежилого помещения, которое было передано в пользование для размещения слесарной на основании решения ОСС и по договору с председателем совета МКД.

На собрании собственники решили сдать нежилое помещения площадью 8,3 кв.м своей УК на возмездной основе. Председатель совета многоквартирного дома был уполномочен на заключение договора возмездного пользования общим имуществом. Также была установлена плата за пользование нежилым помещением в размере 3 000 руб. в месяц.

Соственник-истец же полагал, что УК нарушает его права на использование общего имущества, а также указал, что сотрудники УК грубят ему. Считал незаконным передачу имущества вопреки его воли.

Суд отказал в иске:
"собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросу передачи спорного имущества в пользование ответчику имели необходимый кворум для принятия соответствующих решений, которые никем не оспорены, в связи с чем решения, принятые на указанных собраниях, являются действующими и обязательными для всех собственников помещений МКД".

https://sudrf.cntd.ru/document/728356990

#использование_ОИ

☺️ В Омской области председатель совета МКД успешно просудился с пользователем общего имущества

Председатель взыскивал задолженность за использование общего имущества под рекламную конструкцию (призматрон площадью 48 кв.м.), а организация-ответчик подала встречный иск об изменении условий договора.
Желаемые изменения заключались в неначислении платы за период режима самоизоляции и за период поломки рекламной конструкции.

Суд удовлетворил требования председателя, взыскав 252 тысячи рублей задолженности (18 тысяч за месяц) и 50 тысяч рублей неустойки.
Во встречном иске было отказано.

#использование_ОИ #доход

Совет МКД ✅ 8Г-205/2023

😏 В Татарстане председатель совета МКД добился возврата нежилого помещения в общую собственность

Председатель обратился в суд с исковым заявлением к МКУ "Исполнительный комитет МО г.Набережные Челны Республики Татарстан", в котором просил признать недействительным договор купли-продажи нежилого помещения 2018 года и возвратить помещение в состав общего имущества собственников помещений МКД.

Речь шла о нежилом помещении площадью 7 кв.м на первом этаже первого подъезда дома, которое было внесено в Реестр государственной собственности Республики Татарстан и передано в собственность муниципального образования "г.Набережные Челны Республики Татарстан". Позднее это помещение продали одному гражданину.

Первая инстанция отказала в иске, а вторая поддержала собственников.
Было истребовано помещение из владения покупателя, признано его право собственности отсутствующим.

Суд установил, что спорное помещение по данным первичной инвентаризации являлось проходным подъездом и не меняло своего функционального назначения, относилось к общедомовому имуществу и из него не выделялось.

Также суд учел ответ УК, согласно которому наличие проходного подъезда в доме необходимо по требованиям противопожарной безопасности, в силу которых противопожарный периметр дома не должен превышать 150 м. Поскольку в многоквартирном доме подъездные пути со стороны двора тупиковые, то в доме проектом предусмотрены сквозные подъезды, позволяющие перебросить пожарный рукав на другую сторону дома.

#использование_ОИ

Совет МКД ✅ 8Г-6025/2023

Полномочия на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения

В одном из МКД г. Санкт-Петербурга на ОСС выбрали председателя совета МКД и утвердили «положение о совете дома».

В «положении о совете дома» закрепили следующие компетенции совета:
- передача в возмездное пользование общего имущества МКД с целью получения допдохода на благоустройство МКД;
- выбор организации для заключения возмездных договоров об использовании общедомового имущества и аккумулирования денежных средств;
- определение условий (в том числе стоимости) и порядка пользования общедомовым имуществом.

Совет дома выявил размещение на фасаде нежилого помещения первого этажа вывесок «Цветовик 24», «Цветы по оптовым ценам» и двух блоков кондиционеров. После чего председатель совета МКД подписал с ООО «Приоритет+» договор поручения на заключение договоров по передаче общего имущества в пользование третьим лицам и на получение средств по таким договорам. Нужно сказать, что «Приоритет+» – не управляющая домом организация, а сторонняя компания, занимающаяся консультированием по вопросам коммерческой деятельности и управления.

Собственник нежилого помещения и два его арендатора отказались добровольно вносить плату за использование фасада дома. Поэтому ООО «Приоритет+» подало судебный иск о взыскании с них неосновательного обогащения, насчитав за 13 месяцев плату 52 000 р. за размещение двух кондиционеров и 92 550 р. за размещение двух вывесок. Ставки платы, использованные в расчете, были утверждены не решением ОСС, а советом МКД.

Суды трех инстанций отказали в иске (постановление АС Северо-Западного округа по делу № А56 – 28941/2022), обосновав это так.

Принятие решений о пользовании общедомовым имуществом третьими лицами – исключительная компетенция ОСС (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ).

Собственники МКД не принимали решений:
- о предоставлении ООО «Приоритет+» права заключения от их имени договоров на использование общего имущества дома для размещения рекламы и пр. с последующим направлением полученных средств на текущий ремонт и содержание общего имущества;
- о наделении компании правом на обращение в судебные органы с исками о защите прав собственников;
- об утверждении размера платы за использование общедомового имущества.

Договор поручения между ООО «Приоритет+» и председателем совета МКД не соответствует требованиям действующего законодательства.

Из принятого «положения о совете дома» не следует, что совет наделен полномочиями по выбору организации, представляющей интересы собственников по искам о взыскании неосновательного обогащения.

В кассации ООО «Приоритет+» представило протокол ОСС о наделении компании полномочиями на заключение договоров об использовании общего имущества и на взыскание неосновательного обогащения. Но этот протокол запоздал. Решения ОСС о наделении компании названными полномочиями были приняты уже после вынесения судебного акта апелляционным судом, поэтому кассационный суд просто не принял их во внимание.

Суды добавили, что нужно различать рекламу и информацию. Уличная вывеска с наименованием юрлица и режимом его работы – это информация, а не реклама. При размещении информационных табличек неосновательного обогащения не возникает.

Совет МКД ✅ #использование_ОИ

Собственников нежилых помещений “забыли” упомянуть в положении о парковке

На ОСС, проведенном по инициативе председателя совета МКД (г. Уфа Республики Башкортостан), было утверждено положение, закрепляющее право круглосуточного беспрепятственного въезда на придомовую территорию только для собственников жилых помещений и спецтехники.

«Офисникам» это не понравилось: такое решение ОСС ущемляет их законные права парковать свой транспорт в любое время суток на любом свободном месте на придомовой территории. Они подали судебный иск к председателю совета МКД, в котором просили признать решения ОСС недействительными, обязать демонтировать ограждение, препятствующее свободному проезду, и не чинить препятствий в пользовании земельным участком под МКД.

Обосновали иск так:
- Участия в ОСС они не принимали и не знали о нем. Порядок созыва и проведения ОСС нарушен.
- Председатель совета дома предоставила им только копию протокола ОСС (без бюллетеней), положение о порядке въезда (выезда) и парковке, а также заявление для проезда.
- В УК и орган жилнадзора документы по общему собранию не передавались. В ГИС ЖКХ протокол голосования в установленные сроки не размещен. Муниципалитет не согласовывал установку ограждения и не выдавал ордер на производство работ.

Суд первой инстанции признал недействительными все решения ОСС:
- О проведении ОСС собственники МКД извещаются путем размещения объявлений на информационных стендах в подъездах, а также в группе собственников в WhatsApp. Такой способ уведомления был утвержден решением ОСС.
- Собственники нежилых помещений не имеют доступа в жилые подъезды с кодовыми замками и домофонами, объявлений на досках увидеть не могли, в домовом чате WhatsApp не состоят.
- Фотографии уведомлений об ОСС, размещенных на стендах, доказательством надлежащего уведомления не являются, поскольку акт фотофиксации к ним не прилагается, а на самих фото информация нечитаемая, адрес МКД не указан, привязки к месту размещения нет.
- Председатель совета дома не доказал, что все собственники состоят в группе WhatsApp.
- Решение об ограничении пользования земельным участком принято при отсутствии необходимого кворума, а значит, ничтожно.

В ходе рассмотрения дела в суде председатель совета МКД предприняла попытку подправить ставший причиной раздора порядок въезда (выезда) и парковки транспорта. На заседании совета МКД утвердили поправки к нему – в тексте, наряду с собственниками жилья, упомянули собственников нежилых помещений. Однако это не сработало. Суд не принял измененный документ в качестве доказательства, отметив, что ни положения Жилищного кодекса, ни Требования к оформлению протоколов ОСС, утвержденные приказом Минстроя России от 28.01.2019 № 44/пр, не регулируют порядок внесения изменений и уточнений в решения ОСС. Совет МКД не наделен полномочиями на корректировку решений ОСС.

Суд апелляционной инстанции частично не согласился с нижестоящей инстанцией (апелляционное определение ВС Республики Башкортостан по делу № 33-13769/2023):
- Истцы отрицают факт уведомления об ОСС, но они заинтересованы в исходе дела. А вот фотографии извещений о собрании, нотариальный осмотр чата собственников в WhatsApp, показания свидетелей истцами не опровергнуты и подтверждают надлежащее уведомление собственников о собрании.
- В ОСС приняли участие собственники, обладающие 59% от общего числа голосов. Значит, по организационным вопросам и по вопросам избрания членов и председателя совета МКД кворум имелся (ч. 3 ст. 45, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
- Решение о пределах использования земельного участка под МКД принимается большинством не менее 2/3 голосов от общего числа голосов (п. 2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Утвержденный ОСС порядок въезда (выезда) и парковки транспорта упоминает только собственников жилья, тем самым ограничивая права пользования участком собственников нежилых помещений. Это решение ОСС ничтожно, так как кворума по нему не было (п. 2 ст. 181.5 ГК РФ).

Совет МКД ✅ #использование_ОИ

Совет дома установил плату 20 тысяч в месяц за воздуховод на фасаде: удалось ли взыскать деньги

Для выпечки хлеба предприниматель арендовал нежилое помещение на первом этаже в МКД (г. Ижевск). А затем, без решения ОСС, вывел из него вентиляционную трубу на фасад и кровлю дома.

Спустя полгода на заседании совета МКД была определена плата за размещение вентиляционной трубы – 20 тыс. р. в месяц начиная с августа 2022 г. и до ее демонтажа.

Решение совета МКД, оформленное протоколом, было передано в УК.

В апреле 2023 г. УК направила в адрес предпринимателя требование об оплате за размещение воздуховода, оставшееся без удовлетворения. Поэтому УК заявила судебный иск к пекарю о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2022 по 31.05.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция предпринимателя:
— Совет МКД не уполномочен принимать решения об установлении платы за размещение вентиляционной трубы. Такое решение могло принять только ОСС. Поэтому протокол заседания совета МКД об утверждении ставки платы 20 тыс. р. ничтожен.
— Арендная плата в размере 20 тыс. р./мес. не является соразмерной и рыночной, ничем не обоснована.

Однако суды двух инстанций (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-11311/2023) посчитали: предприниматель должен оплатить пользование фасадом МКД по ставке 20 тыс. р./мес., но не с 01.08.2022 (даты размещения воздуховода), а с 08.01.2023 (даты заседания совета МКД об утверждении размера платы).

Скорректировали суды и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Их следовало начислять не с 05.08.2022 (как сделала УК), а с 02.05.2023, поскольку претензия УК в адрес ответчика была направлена только 24.04.2023.

Суды отклонили доводы предпринимателя:
— Решением ОСС от 2021 г. совет дома наделен полномочиями на принятие решений об утверждении размера платы за пользование общедомовым имуществом.
— Доказательств несоразмерности платы ответчик не представил, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал.
— Решение совета МКД предпринимателем не оспаривалось, недействительным не признано.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

В Новосибирске УК взыскала с предпринимателя 46625 р. (плюс проценты – 2261 р.) за размещение рекламного баннера на ограждении придомовой территории МКД.

Суды учли следующее (постановление Седьмого ААС по делу № А45-33713/2022):
— Забор был установлен по решению ОСС и является общедомовым имуществом.
— Решением ОСС управляющей организации были предоставлены полномочия на заключение договоров на размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, а также установлено, что размер платы за использование общего имущества определяется по согласованию с советом дома.
— С 01.06.2020 совет дома установил размер платы за 1 кв. м. рекламной конструкции, размещаемой на общем имуществе МКД, в размере 1000 р. в месяц.
— Факт самовольного размещения рекламного баннера детского центра зафиксирован 01.09.2020 актом совместного осмотра УК и председателем совета дома общего имущества МКД.
— Спорная конструкция является не информационной, а именно рекламной вывеской, так как не содержит сведений, которые должны доводиться до потребителей, а направлена на формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам (услугам).

С учетом размера баннера и ставки платы, утвержденной советом МКД, ежемесячная плата за него составляет 1,7 м. х 1,05 м. х 1000 р. = 1785 р. Плата за заявленный в иске период с 01.09.2020 по 01.10.2022 (25 мес.) – 44625 р.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

13 000 рублей в месяц за размещение 4-х блоков кондиционеров на фасаде МКД

Решением ОСС собственники наделили УК «Парус» (Ижевск) полномочиями на заключение и сопровождение договоров об использовании общедомового имущества с третьими лицами на условиях, согласованных с советом МКД. Также установили, что вознаграждение УК – 20% от цены договора, а средства от использования общедомового имущества должны направляться на текущий ремонт.

Протоколом заседания совета МКД были утверждены и введены в действие с 01.01.2021 "тарифы" арендной платы за пользование общим имуществом МКД, в частности, за размещение на фасаде МКД наружных блоков кондиционеров в зависимости от их габаритов.

Детский образовательный центр, расположенный в нежилом помещении на первом этаже, смонтировал несколько таких блоков. Неоднократные предложения УК о заключении соответствующего договора и внесении платы – проигнорировал. Тогда УК обратилась в суд с иском о взыскании неосновательного обогащения.

Сумму неосновательного обогащения УК определила в размере 374400 руб. за период с 01.07.2021 по 24.11.2023 г. исходя из арендной платы 13000 р./месяц за 4 кондиционера с учетом их габаритов (5000х1шт. + 4000х1 шт. + 2000х2 шт.)

Судебная позиция ответчика сводилась к следующему:
— Помещение для предоставления образовательных услуг должно соответствовать нормативным требованиям по наличию системы кондиционирования.
— Установить размер платы за использование общедомового имущества может только ОСС, но не совет МКД.
— Период пользования фасадом МКД должен определяться с 25.04.2023, а не с 01.07.2021, поскольку именно 25.04.2023 представителями УК и совета МКД составлен акт осмотра, в котором зафиксирован факт нахождения на стене МКД внешних блоков кондиционеров.

Однако суды двух инстанций посчитали исковые требования УК обоснованными (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-7463/2023):
— Размещение технического оборудования с использованием общего имущества МКД может осуществляться на основании решения ОСС и, если ОСС не установлено иное, с предоставлением пользователем соразмерной компенсации за такое использование.
— Не имеет значения, кто именно смонтировал кондиционеры и в чьей собственности они находятся. Кондиционеры используются в интересах ответчика. Он и обязан вносить плату за размещение оборудования на фасаде МКД.
— Протоколом ОСС совет дома наделен полномочиями на утверждение ставок платы за использование общедомового имущества. Это не противоречит закону.
— Помещение передано ответчику в пользование 21.04.2021. Плата за использование фасада рассчитана за период с 01.07.2021. Ответчик пояснил, что использует кондиционеры при эксплуатации помещений, а иную дату установки кондиционеров, отличную от даты начала использования помещений, указать и обосновать не смог. Следовательно, размещение кондиционеров позднее 01.07.2021 ничем не доказано.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения

Собственники квартиры в Санкт-Петербурге разместили на фасаде МКД наружный блок кондиционера. На это они получили два согласия: одно, до установки – Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга (КГА), второе, на дальнейшую эксплуатацию – совета МКД.

Через 7 лет КГА привлек ООО «Жилкомсервис № 4 Приморского района», под управлением которой находился этот дом, к административной ответственности по факту наличия на фасаде антенны, а также наружных блоков систем кондиционирования и вентиляции без необходимых согласований.

УК обратилась в суд и просила обязать собственников демонтировать наружный блок кондиционера и восстановить целостность фасада МКД в местах крепления.

В суде собственник возразил: согласия комитета и СМКД получены, доступ на крышу для монтажа оборудования дала сама же УК, к тому же, блок кондиционера другим собственникам не мешает (не создает шума, не нарушает инсоляцию, не влияет на несущую способность стен, не угрожает жизни и здоровью граждан).

Но суды удовлетворили иск УК, пояснив (определение 3 КСОЮ по делу № 88-4490/2024):
— Не допускается крепление к стенам зданий различных растяжек, подвесок, вывесок, указателей (флагштоков и других устройств), установка кондиционеров и спутниковых антенн без соответствующего разрешения. За соблюдением указанных требований следит УК (п. 3.5.8 Правил и норм техэксплуатации жилфонда № 170). По правилам благоустройства Санкт-Петербурга размещение внешних блоков кондиционеров и иного инженерного и технического оборудования фасадов (видеокамер наружного наблюдения, флагодержателей и пр.) осуществляется на основании листа согласования.
— Собственники, как и положено, получили согласие КГА на установку кондиционера, но этого недостаточно. Монтаж внешнего блока кондиционера на стене МКД является использованием общего имущества дома (фасада). Для такого использования необходимо получить согласие общего собрания собственников помещений не только третьим лицам, но и любому собственнику (ст. 36, 40, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, п. 1 ст. 247, ст. 290 ГК РФ).
— СМКД не наделен полномочиями по принятию решений о пользовании общедомовым имуществом, и, соответственно, не мог дать согласие на пользование фасадом для размещения блока кондиционера.
— Сам факт размещения блока кондиционера на стене МКД в отсутствие согласия сособственников общедомового имущества – это уже нарушение их прав, вне зависимости от того, мешает он им или нет (шумом, подкапыванием и пр.)

Совет МКД ✅ #использование_ОИ