Оглавление канала и хештеги

🔸 Общие вопросы
🔸 Полномочия совета
🔸 Образцы документов
🔸 Вознаграждение совету
🔸 Споры совета с собственниками
🔸 Положительные практики подписчиков

Хештеги для дальнейших постов:
#использование_ОИ и #доход
#возврат_ои
#обязанности и #полномочия
#вознаграждение
#переизбрание
#ответственность
#защита_чести
#ГИС_ЖКХ
#голоса
#акт_приемки
#спецсчет
#текущий_ремонт, #содержание и #капремонт,#ку
#представитель
#превышение_полномочий
#отчетность
#ду
#смена_уо
#размер_платы
#ну
‼️

Как собственники утвердили тариф на содержание жилья ниже «муниципального»

Председатель совета МКД провел общее собрание собственников в одном из МКД Нижнего Новгорода.

Собрание приняло решение: утвердить размер платы за содержание и текущий ремонт жилья на 2022 год в размере 26,99 р./кв.м.

УК обратилась в суд и просила признать решение ОСС недействительным по следующим основаниям:
- УК по запросу совета МКД предложила тариф на 2022 год – 32,31 р./кв.м. Но собственники утвердили тариф на уровне 2019 года - 26,99 р./кв.м.
- Собственники не могут в одностороннем порядке изменять размер платы за содержание помещения. В договоре управления МКД две стороны – УК и собственники. Изменение любого договора должны согласовывать обе стороны в той же форме и по тем же правилам, по которым договор заключался (ст. 450 – 453 ГК РФ). УК не выражала свое согласие на снижение тарифа.
- Снижение тарифа экономически необоснованно и приведет к убыткам УК, поскольку не обеспечивает выполнение ею Минимального перечня услуг и работ № 290 с учетом инфляции.
- Договором управления предусмотрено, что размер платы за содержание и ремонт помещения не может быть меньше тарифа текущего года, увеличенного на индекс потребительских цен, и тарифа, установленного ОМСУ.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении иска УК, поскольку (определение Нижегородского областного суда по делу № 33-11227/2023):
- Установление размера платы за содержание и ремонт помещения относится к компетенции ОСС (ст. 45 – 48, 156 ЖК РФ).
- ОСС утверждает перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил содержания общего имущества № 491).
- УК была надлежащим образом уведомлена о проведении ОСС, однако своего представителя для участия в нем не направила, предложения ОСС о размере тарифа на содержание и ремонт общего имущества не представила.
- Само по себе несогласие УК с размером платы – не основание для признания ничтожным решения ОСС по данному вопросу. Утверждение пониженного тарифа не нарушает права и интересы УК, поскольку она должна оказать собственникам ровно те услуги и с той периодичностью, которые соответствуют этому тарифу. УК не лишена возможности вносить изменения в перечень, объем и периодичность предоставляемых услуг соразмерно утвержденному собственниками тарифу.
- Никаких нарушений при подготовке и проведении ОСС, подсчете голосов не допущено, кворум имеется.
- УК не доказала, что установленный ОСС тариф не позволяет обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательств (не представила смет и расчетов).
- Устанавливая тариф на 2022 год равным тарифу, действующему с 2019 года, собственники учли, что на счете УК имеется остаток средств за предыдущие годы.
- Нельзя утверждать, что только тариф ОМСУ позволяет выполнять минимальный перечень услуг и работ, а более низкий тариф – нет.

Стоит отметить, что УК ходатайствовала о назначении судебной экспертизы для определения достаточности установленного собственниками тарифа для оказания услуг по минимальному перечню. Судом первой инстанции экспертиза была назначена, но не проведена в связи с отсутствием в выбранной экспертной организации соответствующих специалистов. Проведение экспертизы в другом экспертном учреждении суд не назначил. В апелляции УК снова ходатайствовала о проведении экспертизы. Но суд указал: такая экспертиза должна производиться в рамках отдельного спора относительно размера тарифа, а не в рамках оспаривания решения ОСС.

Совет МКД ✅ #размер_платы

Суд признал недействительным решение ОСС о снижении тарифа на содержание жилья

В одном из МКД Иркутской области по инициативе членов совета дома было проведено ОСС, на котором собственники приняли ряд решений:
- утвердили на 2022 год плату за услуги охраны тепловых узлов 0,37 р./кв.м. и тариф на содержание общего имущества МКД в размере 15,14 р./кв.м.;
- обязали УК произвести за ее счет засыпку фундаментных ям в подвале.

УК обратилась в суд с иском о признании недействительными таких решений ОСС, указав следующее:
- Изначально по договору управления МКД, заключенному с застройщиком дома, тариф составлял 20,67 р./кв.м. Впоследствии из содержания исключили плату за вывоз ТБО и освещение МОП, и тариф уменьшился до 15,51 р./кв.м. Даже этот тариф недостаточен для надлежащего содержания общедомового имущества. Поэтому на «параллельном» ОСС, проводимом по инициативе УК, предлагался тариф на 2022 год 20,15 р./кв.м. Он рассчитан УК на базе Минимального перечня услуг и работ № 290 исходя из стоимости трудовых, материальных ресурсов, расходов на эксплуатацию машин и механизмов, прибыли, НДС.
- Минимальный размер платы за содержание и текущий ремонт, утвержденный ОМСУ, - 22,84 р./кв.м., из них: содержание – 20,46 р./кв.м., текущий ремонт – 2,38 р./кв.м.
- Тариф на содержание 15,14 р./кв.м. установлен собственниками произвольно, без экономического обоснования, без учета предложений УК и постановления ОМСУ. Такой тариф не позволит УК оказывать услуги в полном объеме. УК грозит административная ответственность за несоответствие объема и качества оказываемых услуг требованиям закона.
- Тариф за услуги охраны тепловых узлов в размере 0,37 р. недостаточен для оплаты таких услуг. По договору на обслуживание охранной сигнализации и тревожной кнопки УК вносит абонентскую плату 1000 р. в месяц, а собственники приняли решение оплачивать только 304,03 р. (0,37 р. х 821,7 кв.м. (общая площадь всех помещений)).
- Обязание УК произвести работы в отношении общедомового имущества (устранить строительные недостатки) за счет средств компании, а не собственников, противоречит действующему законодательству.

Суды трех инстанций (определение 8 КСОЮ по делу № 88-15208/2023) признали решения ОСС недействительными, руководствуясь следующим:
- Размер платы за содержание и ремонт жилья не может устанавливаться ОСС произвольно, он должен быть разумным и обеспечивать содержание общего имущества в МКД в соответствии с требованиями законодательства (п. 14, 16 постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
- Стороны договора управления МКД не вправе в одностороннем порядке изменять порядок определения и размер платы за содержание жилья.
- Решение ОСС о снижении тарифа на содержание жилья до 15,14 р./кв.м. ничтожно, поскольку принято собственниками за пределами своей компетенции, в отсутствии предложений УК и экономически обоснованного расчета (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ).
- Доводы председателя совета МКД том, что тариф ОМСУ завышен, несостоятельны, поскольку этот тариф не признан недействительным.
- Работы по засыпке фундаментных ям в подвале за счет средств на содержание общего имущества не предусмотрены ни Правилами осуществления деятельности по управлению МКД № 416, ни договором управления домом. При этом ОСС не принималось решений о выполнении таких работ за счет средств собственников.
- Имеются судебные акты преюдициального значения. Ранее суды признали недействительными аналогичные решения ОСС об утверждении тарифов, а также отказали в удовлетворении требований председателя совета МКД о проведении работ по засыпке фундаментных ям.

Совет МКД ✅ #размер_платы

Суд признал незаконным тариф на содержание и ремонт ниже «муниципального»

В МКД под управлением ООО «Асто» (г. Среднеуральск Свердловской области) на ОСС в 2022 году были приняты решения:
— об утверждении тарифа на содержание и ремонт в размере 20,58 р./кв.м.;
— о наделении совета МКД полномочиями на «принятие решений об использовании денежных средств текущего ремонта».

Эти решения собственников УК оспорила в суде и обосновала иск так:
— Тариф в размере 20,58 р./кв.м. был утвержден постановлением муниципалитета в 2020 году. В 2022 году муниципалитет утвердил минимальный тариф на содержание и ремонт жилья в размере 21,88 р./кв.м. Этот тариф позволяет УК выполнять Минимальный перечень услуг и работ № 290, более низкий тариф – нет.
— Перечень работ и услуг, указанный в протоколе ОСС в качестве обоснования тарифа, не предусматривает ряд обязательных работ.
— Жилищный кодекс не содержит таких полномочий ОСС как наделение совета дома полномочиями на принятие решений «на использование средств текущего ремонта». Принятие подобных решений может привести к недостаточности финансирования работ по устранению аварий и работ, выполняемых по предписаниям госорганов.

Суды трех инстанций согласились с доводами УК и признали решения ОСС недействительными (определение 7 КСОЮ по делу № 88-22449/2023):
— Работы и услуги, входящие в Минимальный перечень услуг и работ № 290 обязательны к выполнению. По решению собственников этот перечень может быть дополнен, но не урезан.
— При утверждении тарифа на содержание и ремонт собственникам следует учитывать рыночную стоимость услуг и работ, входящих в минимальный перечень, текущее состояние и степень износа общего имущества, необходимость дополнения перечня иными видами работ. Собственникам следует принимать во внимание предложения УК, обоснованные сметами расходов.
— Тариф на содержание и ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и отвечать требованиям разумности (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
— Тариф 20,58 р./кв.м. установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности.
— ОСС вправе наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4, 4.2 ст. 44 ЖК РФ). А оспариваемым решением ОСС предоставлены полномочия принимать решения об «использовании средств текущего ремонта». Уполномочить совет дома на принятие подобных решений нельзя. Это противоречит формулировкам Жилищного кодекса и, действительно, может привести к недофинансированию работ УК.

Совет МКД ✅ #размер_платы