Оглавление канала и хештеги

🔸 Общие вопросы
🔸 Полномочия совета
🔸 Образцы документов
🔸 Вознаграждение совету
🔸 Споры совета с собственниками
🔸 Положительные практики подписчиков

Хештеги для дальнейших постов:
#использование_ОИ и #доход
#возврат_ои
#обязанности и #полномочия
#вознаграждение
#переизбрание
#ответственность
#защита_чести
#ГИС_ЖКХ
#голоса
#акт_приемки
#спецсчет
#текущий_ремонт, #содержание и #капремонт,#ку
#представитель
#превышение_полномочий
#отчетность
#ду
#смена_уо
#размер_платы
#ну
‼️

🙂 Активная позиция председателя совета МКД помогла при взыскании неизрасходованных денег от старой УК в новую УК

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, а второй удовлетворил. Он учел, что акты приемки работ не подписаны председателем совета дома, акты осмотра тоже. То есть УК не подтвердила выполнение работ, расходы на которые отразила в отчете.

Удалось взыскать 184 тысячи рублей + проценты.

ПСД был третьим лицом.

Дело А74-10802/2021, Хакасия

#акт_приемки

😏 В Смоленской области председатель совета МКД обязал УО предоставить для подписания акты выполненных работ за 2017-2020 годы.

Суд исходил из следующего:
- истец является председателем совета МКД, однако акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту по форме, утвержденной приказом Минстроя РФ, ей для подписания не предоставлялись, были подписаны членом совета дома;
- акты приемки выполненных работ от лица собственников имеет право подписывать только уполномоченное собственниками лицо, которым в данном случае является председатель совета многоквартирного дома.

https://sudrf.cntd.ru/document/728310273

#акт_приемки

😏 В Ленинградской области собственнику не удалось оспорить решения общего собрания, в том числе о наделении председателя совета МКД правом на подписание актов приемки работ.

В этом деле суды решили, что для такого наделения не требуется 2/3 голосов, а достаточно простого большинства.

#акт_приемки #голоса

Совет МКД ✅ 8Г-4309/2023

🔍 В Челябинской области у председателя совета СКД не вышло через суд признать недействительными акты приемки работ

Кроме этого, председатель хотел взыскать с УК неосновательное обогащение и признать незаконными отчеты об управлении МКД.
Обоснование: акты не соответствуют утвержденной форме и не подписаны уполномоченным собственниками лицом.

Суд отказали председателю с такой мотивировкой:
• акты приемки не влекут возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей для лиц, их подписавших, следовательно, не могут быть признаны недействительными в судебном порядке,
• прав и законных интересов истца акты и отчеты о выполненных работах не нарушают,
• нет доказательств того, что услуги оказаны некачественно или не оказаны вовсе.

Также суд сослался на ч. 12. ст. 162 Жилищного кодекса РФ, которая предоставляет управляющей компании право на экономию, если такая экономия возникла не за счет качества выполненных работ и оказанных услуг.

Еще суд припомнил, что по инициативе председателя совета МКД собрание каждый год утверждало экономически необоснованный размер платы и план работ на год, а УК выполняла только те работы, которые были прямо предусмотрены решениями общих собраний, согласно расчетам председателя, а также обязательные работы, предусмотренные законом.

#акт_приемки

Совет МКД ✅ 8Г-3408/2023

☺️ В Волгограде УО проиграла председателю совета МКД суд об установлении факта выполнения работ и оказания услуг, возложении обязанности подписать акты приемки работ

В обоснование иска УО указала, что по договору управления акты приемки работ должны подписываться председателем совета МКД, однако он на подписание не является.
Ранее суд по иску того же председателя обязал УО произвести перерасчет платы за содержание и текущий ремонт общего имущества за период с января 2016 года по декабрь 2018 года по тем видам работ, которые не приняты собственниками – на сумму 2 747 412 рублей 🔥
Ссылаясь на это, УО просила суд установить факт выполнения ряда работ и оказания ряда услуг собственникам.

Суд отказал в иске, сославшись на прошлое решение суда, которым был установлен факт нарушений со стороны управляющей организации условий договора в части качества и периодичности оказания услуг, послуживший основанием для перерасчета платы, а также на пропуск срока исковой давности.

#акт_приемки

Совет МКД ✅ 33-6102/2023

Проверив акты выполненных УК работ, ГЖИ предложила сделать перерасчеты жителям

В г. Симферополе ГЖИ провела внеплановую документарную проверку в отношении ООО «УК Компромисс». Поводом для проверки послужило сообщение жителя МКД о том, что УК не представила совету МКД акты выполненных работ и оказанных услуг за апрель-август 2022 года.

В ходе проверки ГЖИ установила, что акты выполненных работ и оказанных услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за апрель-август 2022 года на общую сумму 739 471 рубль составлены УК в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД или иным уполномоченным лицом, не содержат количественного показателя работ (услуг).

Вывод жилинспекции: УК необоснованно начислила собственникам помещений плату за содержание общего имущества МКД за апрель-август 2022 года.
Инспекция вынесла УК предостережение с предложением провести перерасчет платы собственникам помещений в МКД на сумму 739 471 рубль, указанную в ненадлежаще оформленных актах.

УК обратилась в суд с иском о признании недействительным предостережения ГЖИ. Компания указала, что председатель совета МКД не вправе контролировать затраты УК на ремонт, а все фактически выполненные в доме работы принять обязан.

Суды первой и апелляционной инстанций признали предложение ГЖИ о перерасчете законным и обоснованным (постановление Двадцать первого арбитражного апелляционного суда по делу № А83-25856/2022) по следующим основаниям:
- Сведения о выполненных УК работах и услугах отражаются в актах установленной формы (Приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр) и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290).
- Председатель совета МКД подписывает акты приемки работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ).
- Обеспечение участия представителей собственников помещений МКД в контроле за качеством работ и услуг является одним из стандартов управления МКД (Правила осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416).
- Акты УК за апрель-август 2022 года составлены ею в одностороннем порядке, не подписаны председателем совета МКД, не соответствуют стандарту раскрытия информации, не содержат количественный показатель, в них отражена лишь периодичность выполнения работ (оказания услуг). В результате невозможно установить факт выполнения работ (оказания услуг) на указанные в актах суммы. Тем самым ограничивается право собственников МКД на получение информации о стоимости работ и услуг по содержанию общего имущества в МКД.
- Форма акта, утвержденная Приказом Минстроя России № 761/пр, является обязательной, а не рекомендованной. Составление актов – это форма контроля совета МКД за исполнением обязательств УК.
- Действительное выполнение работ и услуг на суммы, заявленные в актах УК, не имеет значения для разрешения вопроса о законности (незаконности) оспариваемого предостережения, поскольку в рамках надзорного мероприятия ГЖИ проверяла документы, а не устанавливала факты выполнения работ (оказания услуг).
- Предостережение – информирующий документ, который не нарушает права и законные интересы контролируемого лица, поскольку не устанавливает запрет на действия и ответственности за них, а только предупреждает об обстоятельствах, которые в будущем могут привести к нарушению обязательных требований и привлечению к административной ответственности.

Совет МКД ✅ #акт_приемки

По договору управления МКД с застройщиком акты приемки работ подписывает застройщик

Собственники одного из МКД в г.Твери сменили компанию, выбранную застройщиком дома, на УК «Жираф». Бывшая УК проигнорировала запросы новоизбранной компании о передаче ей технической и иной документации на дом.

Тогда УК «Жираф» обратилась в суд. Среди прочего, компания просила суд обязать «старую» УК предоставить акты о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в истребовании таких актов, смет и описей. Арбитры сослались на следующее.

Акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает председатель совета дома. В период управления домом УК-ответчиком ОСС не проводились, совет дома не выбирался. Лицо, ответственное за подписание актов приемки услуг и работ, отсутствовало.
УК все работы по текущему ремонту выполняла самостоятельно, без привлечения третьих лиц, поэтому не составляла акты о приемке результатов таких работ.

Однако суд кассационной инстанции (постановление АС Северо-Западного округа по делу № А66-9686/2022) с такими выводами не согласился.

Акты о приемке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества входят в состав технической документации на МКД (пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества № 491). Ссылка судов на п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, согласно которому акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества подписывает председатель совета дома, является ошибочной.

До заключения договора управления МКД между лицом, принявшим помещения от застройщика (п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ), и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется УК, с которой застройщик должен заключить договор управления МКД не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ).

При заключении договора управления МКД с застройщиком именно застройщик (а не собственники помещений) выступает стороной, по заданию которой УК выполняет работы и оказывает услуги (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ). В таком случае акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД подписывает застройщик, а не председатель совета дома (ч. 14 ст. 161, ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Совет МКД ✅ #акт_приемки

Председатель совета МКД не подписывал акты приемки работ УК с «завышенной» стоимостью

Во Владимире председатель совета МКД заявил исковые требования к УК «Старый город»:
- осуществить перерасчет использованных средств собственников, отраженных в отчетах за 2017-2020 годы в соответствии с выполненным им контррасчетом;
- признать недостоверными отчеты УК за 2017-2020 годы;
- обязать УК выплатить председателю совета МКД вознаграждение 100920 р. за 29 месяцев из расчета 4000 руб. в месяц (за вычетом НДФЛ).

Истец обосновал свои требования так:
- По договору управления домом УК обязана ежемесячно предоставлять ему отчеты о выполненных работах и оказанных услугах, однако, периодически пренебрегает этой обязанностью.
- Все работы и услуги, не согласованные и не принятые председателем совета МКД, не подлежат оплате.
- В своих отчетах УК завышает стоимость работ и услуг, а следовательно, незаконно присваивает средства собственников. Если УК выполняет работы своими силами, то их стоимость может включать только затраты на оплату труда, материалы и амортизационные отчисления и не может включать расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, сметную норму прибыли. Прибыль УК в размере 3,80 р./кв.м. в месяц и так заложена в договоре управления МКД.
- УК не исполняет решение ОСС о выплате председателю совета дома ежемесячного вознаграждения 4000 р. из средств на содержание и текущий ремонт дома, ссылаясь на перерасход средств.

Позиция УК:
- При составлении смет применяются федеральные и территориальные единичные расценки (ФЕР и ТЕР) или государственные элементные сметные нормы (ГЭСН).
- Собственники вправе проверять объемы, качество и своевременность оказания услуг и выполнения работ. Но не контролировать расходы УК.
- Все услуги и работы УК предусмотрены Минимальным перечнем услуг и работ № 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и договором управления МКД. Поэтому, даже если председатель совета МКД не подписал акт их приемки, это не означает, что работы не выполнялись или что они необоснованны.
- Решением ОСС утверждено ежемесячное вознаграждение председателю совета МКД в размере 4000 р. в месяц из средств на содержание и ремонт. Однако договор управления МКД не содержит обязанности УК по выплате такого вознаграждения. Оно может быть выплачено только за счет дополнительных взносов собственников.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования, сославшись на то, что факт проведения соответствующих работ и их объем УК не доказан, а представленный председателем совета МКД контррасчет ответчиком не оспорен.

Однако апелляционный суд не согласился с выводами нижестоящей инстанции относительно недостоверности отчетов УК и необходимости перерасчетов (определение Владимирского областного суда по делу № 33-4013/2023):
- Актов о ненадлежащем качестве работ и услуг УК по жалобам собственников не составлялось, перерасчетов жителям не производилось. Неподписание актов выполненных УК работ не является безусловным доказательством их невыполнения.
- Какое-либо отдельное задание собственников на выполнение УК работ и услуг, и без того предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем услуг и работ № 290, не требуется.
- Экспертизой по делу установлено, что объем работ УК по ремонту подъездов соответствует заявленному в акте. Накладные расходы (взносы на соцстрахование, амортизационные отчисления, расходы на ремонт основных средств и пр.), сметная прибыль (с учетом налогов и сборов, расходов на развитие производства, соцсферы, материальное стимулирование), расходы на агрегаты и механизмы обоснованно включены в стоимость работ УК.
- Непредоставление ежемесячных отчетов УК само по себе не означает необоснованности и недостоверности сведений в оспариваемых отчетах.
- Решение ОСС о выплате вознаграждения председателю за счет средств на содержание и ремонт никем не оспорено, не признано недействительным, значит, подлежит исполнению УК. Если же это решение нарушает права УК – она вправе требовать возмещения причиненных ей убытков (ст. 15 ГК РФ).

Совет МКД ✅ #акт_приемки

В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД

Акт приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий.

По результатам инспекционного визита ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приемки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Инспекторы составили в отношении УК протокол и вынесли постановление о привлечении компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р.

УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным.

Однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены (постановление Седьмого ААС по делу № А45-26714/2023). Вот чем они руководствовались.

Сведения об оказании УК услуг и выполнении работ отражаются в актах установленной формы и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД № 290). Акты могут быть подписаны со стороны собственников уполномоченным лицом либо председателем совета МКД (приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр).

Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив ее правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется.

Совет МКД ✅ #акт_приемки