Forwarded from Внучка Джейн_Джекобс
Forwarded from Unexpected Value
Каждый раз, когда речь заходит про «рынок ждёт обвал», «есть опасные дисбалансы» и т.п., вспоминаем важное правило: чтобы упали цены, у продавцов должна быть острая необходимость продать в установленный срок, то есть деньги от продажи нужны здесь и сейчас.
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
То, что на первичном рынке такой необходимости нет уже много раз говорили: по 214-фз стройку финансируют банки, а не покупатели жилья, как раньше. У застройщика не возникает потребности в наличных с момента, как он заключил договор.
На вторичном рынке чуть сложнее, но результат не сильно отличается. Ситуаций, когда ваша потребность в наличных может быть удовлетворена только за счет продажи жилья, не так уж и много. Вспомните, когда в последний раз вам срочно нужны были 15 млн рублей, при рыночной стоимости квартиры в 20?
Если мы утверждаем, что после попадания на вторичный рынок, когда становится невозможно совершить покупку по условиям льготной ипотеки, стоимость жилья падает на 20-30%, то за счет инфляции вы сможете продать ее по цене покупки уже через 4-5 лет. Даже на уровне интуиции понятно, что домохозяйства не покупают квартиры раз в 3 года.
Наконец, даже если в результате дефолта заемщика или застройщика жилье попадает к банку, то банкам сейчас более чем хватает капитала и прибыли, чтобы жить с этими квартирами на балансе несколько лет в ожидании нового периода экономического роста.
Даже на фондовом рынке активы имеют склонность обваливаться, когда продавцам приходится продавать прямо сейчас: условный маржин колл.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Наша ежеквартальная карта с результатами продаж в построенных объектах за 3-ий квартал 2023. Резульаты за 1 и 2 квартал 2023 здесь и здесь.
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
Зачем мы ее делаем?
Всякий раз, когда вы слышите про «затоваривание» на рынке жилья, смотрите эту карту. Она показывает, удалось ли застройщику распродать квартиры в построенных за отчетный период домах. Удалось - если показатель выше 70%. Если выше 75%, то все даже слишком благополучно, если больше 80% - у вас льготная ипотеку. В отрасли кризис, если не удается распродать построенное, а не котлован. Это для топ-10 регионов по объемам стройки. На небольших рынках уже другие критерии.
Например, Краснодарский Край. Здесь общая распроданность по данным ЕИСЖС рухнула с 34% в конце 2021 года до 20% в середине 2023. Но причина простая: в Краснодаре начали много строить относительно недавно, и закончат через пару-тройку лет. Покупатель просто подождет, пока на месте стройки появится что-то кроме огромной дыры в земле, тем более, что дисконта на котлован сейчас почти не найти. Готовые проекты при этом распродаются на ура: 76% в этом квартале, 75% в предыдущем.
Но еще мы увидели, что застройщики учли, как сильно всех раздражают растущие цены, и вместо накачивания цен на готовые объекты, как это было в 2020 году, направили ажиотажный спрос в строящиеся метры:
1. мы видели рекордные выдачи ипотеки в августе-сентябре, на 35% выше прошлых достижений. При этом распроданность введенных объектов снизилась в районе погрешности.
2. общая распроданность при этом выросла с 30% до 35% (это много, в последний месяц квартала всегда относительно большие вводы, и выбывают из статистики более распроданные объекты). Если посмотреть отдельно на 2024 год, то показатель взлетел с 33% в июле до 49% на последнюю доступную дату.
Ну и отдельно смотрим на Московскую область. Мы полагаем, что там результат должен быть выше, дело скорее в ошибках в ЕИСЖС. Так что общий показатель распроданности введенных объектов мог бы быть еще выше (МО могла бы вполне дать +1% общего результата).
#жилье
@unexpectedvalue
Forwarded from Внучка Джейн_Джекобс
9 метров французской жизни
Насколько маленькое жилье можно сдать в аренду/продать? У нас есть санитарная норма про 6 квм (общежития) и про 18 квм (для формально жилья). А во Франции - есть граница "допустимого"
/Закон о "минимально допустимом жилище", обозначил 9 квм как нижнюю границу площади. Принят в 2002 году. Еще регулируется высота потолка - 2,2 м или общий объем - 20 кубм. В 2021 добавилось еще одно определение - с 2025 г недопустимым будет жилье с неэффективным энергопотреблением.
/"Комнаты для прислуги" - типичный пример микрожилья. Когда-то это были комнаты для персонала, в основном под крышей - 5 или 6 этаж. Кроме Парижа такое жилье в больших объемах есть в Лионе, Бордо и Марселе.
/ В Париже таких комнат для прислуги - 114 тыс единиц. Общая площадь - примерно 1,2 мнл квм. У половины таких помещений площадь меньше 9 квм. (Их сдать нельзя, но можно объединить и сдать) Санузел на этаже, редко есть душ, чаще - просто раковина. Только в 15% зарегистрированы жильцы. 48% жильцов - люди старше 35 лет. В основном такие объекты - в западных округах. В итоге - нечто среднее между комнатой в квартире и микростудией.
/ Угроза этому рынку пришла откуда не ждали. Начиная с 2019 года во Франции ужесточаются нормы по потреблению тепла в жилье. Наименее эффективные (в том числе "комнаты для прислуги") - нельзя будет сдавать к концу 2025 (это 2 млн единиц жилья в стране 2022 году).
/ C 2012 по 2019 год во Франции существовал специальный налог на микрожилье. Apparu tax касался объектов площадью менее 14 квм. Смысл был в том, чтобы дополнительно (на 10-40%) облагать ту часть арендной платы, которая выходила за среднюю по району. Особого эффекта не было, и историю быстро свернули.
/ В Париже пытаются вовлечь эти объекты в оборот и стимулировать собственников превратить их в объекты под сдачу. Когда-то действовала интересная система - Multiloc. Город платил за вновь сдаваемые квартиры (от 14 квм). Программу закрыли в 2016, а сейчас хотят реанимировать.
#париж #жилье
Насколько маленькое жилье можно сдать в аренду/продать? У нас есть санитарная норма про 6 квм (общежития) и про 18 квм (для формально жилья). А во Франции - есть граница "допустимого"
/Закон о "минимально допустимом жилище", обозначил 9 квм как нижнюю границу площади. Принят в 2002 году. Еще регулируется высота потолка - 2,2 м или общий объем - 20 кубм. В 2021 добавилось еще одно определение - с 2025 г недопустимым будет жилье с неэффективным энергопотреблением.
/"Комнаты для прислуги" - типичный пример микрожилья. Когда-то это были комнаты для персонала, в основном под крышей - 5 или 6 этаж. Кроме Парижа такое жилье в больших объемах есть в Лионе, Бордо и Марселе.
/ В Париже таких комнат для прислуги - 114 тыс единиц. Общая площадь - примерно 1,2 мнл квм. У половины таких помещений площадь меньше 9 квм. (Их сдать нельзя, но можно объединить и сдать) Санузел на этаже, редко есть душ, чаще - просто раковина. Только в 15% зарегистрированы жильцы. 48% жильцов - люди старше 35 лет. В основном такие объекты - в западных округах. В итоге - нечто среднее между комнатой в квартире и микростудией.
/ Угроза этому рынку пришла откуда не ждали. Начиная с 2019 года во Франции ужесточаются нормы по потреблению тепла в жилье. Наименее эффективные (в том числе "комнаты для прислуги") - нельзя будет сдавать к концу 2025 (это 2 млн единиц жилья в стране 2022 году).
/ C 2012 по 2019 год во Франции существовал специальный налог на микрожилье. Apparu tax касался объектов площадью менее 14 квм. Смысл был в том, чтобы дополнительно (на 10-40%) облагать ту часть арендной платы, которая выходила за среднюю по району. Особого эффекта не было, и историю быстро свернули.
/ В Париже пытаются вовлечь эти объекты в оборот и стимулировать собственников превратить их в объекты под сдачу. Когда-то действовала интересная система - Multiloc. Город платил за вновь сдаваемые квартиры (от 14 квм). Программу закрыли в 2016, а сейчас хотят реанимировать.
#париж #жилье
Forwarded from Внучка Джейн_Джекобс
Швейцарская панелька. Квадратиш. Практиш. Гут.
Картинки выше - это не Прибалтика, и даже не Восточная Европа. Это прямо-таки Швейцария. Там в середине прошлого века был строительный бум типового жилья.
/В 1950-1960 годы в Швейцарии возник большой дефицит жилья. C 1955 по 1975 население страны увеличилось на 25%. Иностранцев стало в 4 раза больше. Росло благосостояние, рос спрос на жилье. А вот оно как раз строилось крайне медленно. Так как строить надо было много и массово - обратились к человеку, который знал, умел, практиковал.
/Владелец заводов, газет и пароходов. Эрнст Гёхнер - был крупным бизнесменом, владельцем полного цикла домостроения. (И кучи всего другого). В его империи под конец 1940-х были: панельный завод, паркетный, завод по производству дверных и оконных блоков и т.д. Тогда же возникла "Система Шиндлера-Гёхнера" - быстровозводимые, сборные жилые дома.
/Застройка началась в конце 1940-х. Сначала - небольшие жилые комплексы по 3-4 многоквартирных дома на окраинах Цюриха. Квартиры - только 3 и 4 комнатные.
/Микрорайоны в полях под Цюрихом для среднего класса. В 1957 году строится комплекс уже из 30 домов на 189 квартир все там же, под Цюрихом. Один из крупнейших - Sunnebüel и там уже есть пятиэтажки, а всего было построено около 1 тыс квартир. За 10 лет (1965-1975) Гехнер построил 9 тыс квартир. Одним из важнейших отличий от массового и относительно дешевого жилья, строящегося в эти же годы, например, в соцстранах - это жилье для среднего класса, отвечающее высоким требованиям по площади, комфорту и качеству.
/В 1972 году обнаружилось, что строительство - прибыльное дело. Была выпущена книга, из которой следовало, что на фоне дефицита жилья Гехнер сильно обогатился. Документальный фильм, вышедший сразу вслед за книгой, утверждал, что дети в таких кварталах сильно страдают из-за однообразной архитектуры, отсутствия детских площадок и зелени. Разгорелся большой скандал, от панельного жилья на волне негодования отказались. Собственно, от массовой застройки - тоже.
/Большинство домов типа "Гёхнер" прошли реновацию в 2015-2017 годах. Чаще всего меняли балконные панели, покрытие крыши и повышали класс энергоэффективности
#швейцария #жилье
Картинки выше - это не Прибалтика, и даже не Восточная Европа. Это прямо-таки Швейцария. Там в середине прошлого века был строительный бум типового жилья.
/В 1950-1960 годы в Швейцарии возник большой дефицит жилья. C 1955 по 1975 население страны увеличилось на 25%. Иностранцев стало в 4 раза больше. Росло благосостояние, рос спрос на жилье. А вот оно как раз строилось крайне медленно. Так как строить надо было много и массово - обратились к человеку, который знал, умел, практиковал.
/Владелец заводов, газет и пароходов. Эрнст Гёхнер - был крупным бизнесменом, владельцем полного цикла домостроения. (И кучи всего другого). В его империи под конец 1940-х были: панельный завод, паркетный, завод по производству дверных и оконных блоков и т.д. Тогда же возникла "Система Шиндлера-Гёхнера" - быстровозводимые, сборные жилые дома.
/Застройка началась в конце 1940-х. Сначала - небольшие жилые комплексы по 3-4 многоквартирных дома на окраинах Цюриха. Квартиры - только 3 и 4 комнатные.
/Микрорайоны в полях под Цюрихом для среднего класса. В 1957 году строится комплекс уже из 30 домов на 189 квартир все там же, под Цюрихом. Один из крупнейших - Sunnebüel и там уже есть пятиэтажки, а всего было построено около 1 тыс квартир. За 10 лет (1965-1975) Гехнер построил 9 тыс квартир. Одним из важнейших отличий от массового и относительно дешевого жилья, строящегося в эти же годы, например, в соцстранах - это жилье для среднего класса, отвечающее высоким требованиям по площади, комфорту и качеству.
/В 1972 году обнаружилось, что строительство - прибыльное дело. Была выпущена книга, из которой следовало, что на фоне дефицита жилья Гехнер сильно обогатился. Документальный фильм, вышедший сразу вслед за книгой, утверждал, что дети в таких кварталах сильно страдают из-за однообразной архитектуры, отсутствия детских площадок и зелени. Разгорелся большой скандал, от панельного жилья на волне негодования отказались. Собственно, от массовой застройки - тоже.
/Большинство домов типа "Гёхнер" прошли реновацию в 2015-2017 годах. Чаще всего меняли балконные панели, покрытие крыши и повышали класс энергоэффективности
#швейцария #жилье
Forwarded from Шпилька архитекторки
Первое народное
(часть 1)
В журнале "Архитектура СССР", где-то с середины 1953 - вскоре после смерти Сталина, неожиданно много стали писать о массовом жилье, необходимости типизации и индустриализации жилого строительства.
Целый номер посвятили обзору работ проектных институтов - которые с конца 40-х постепенно "меняли масштаб", разрабатывая типовые дома (и которые почти не строили).
Надо сказать, что типовое проектирование в СССР было отлажено ещё в 30-е - в промышленности работал "проектный конвейер" американца Альберта Канна (архитектора заводов Форда и нескольких сотен заводов сталинской индустриализации). А с жильем всё пошло чуть иначе.
Первые проекты были как комбинации из секционных "маленьких сталинок":
Гипрогор создаёт серию 1-402, о которой пишут: "Авторы опирались на творчество Баженова и его сподвижников…", но при этом:
- было создано 22 варианта секций 4-5-этажных домов, 6 вариантов 5-7-этажных вставок, переходные арки, на 1 этажах - торговые помещения, лифты в 7-этажках, а все архитектурные элементы включены в общесоюзный “Каталог индустриальных изделий…” (фото 1, 2, 4, 5).
В том же направлении работает Горстройпроект - вот например, серия 252 (фото 3).
О конструктивной и индустриальой части говорилось почему-то уклончиво - "выполняться они могут в различных вариантах”.
(продолжение здесь )
#жилье
(часть 1)
В журнале "Архитектура СССР", где-то с середины 1953 - вскоре после смерти Сталина, неожиданно много стали писать о массовом жилье, необходимости типизации и индустриализации жилого строительства.
Целый номер посвятили обзору работ проектных институтов - которые с конца 40-х постепенно "меняли масштаб", разрабатывая типовые дома (и которые почти не строили).
Надо сказать, что типовое проектирование в СССР было отлажено ещё в 30-е - в промышленности работал "проектный конвейер" американца Альберта Канна (архитектора заводов Форда и нескольких сотен заводов сталинской индустриализации). А с жильем всё пошло чуть иначе.
Первые проекты были как комбинации из секционных "маленьких сталинок":
Гипрогор создаёт серию 1-402, о которой пишут: "Авторы опирались на творчество Баженова и его сподвижников…", но при этом:
- было создано 22 варианта секций 4-5-этажных домов, 6 вариантов 5-7-этажных вставок, переходные арки, на 1 этажах - торговые помещения, лифты в 7-этажках, а все архитектурные элементы включены в общесоюзный “Каталог индустриальных изделий…” (фото 1, 2, 4, 5).
В том же направлении работает Горстройпроект - вот например, серия 252 (фото 3).
О конструктивной и индустриальой части говорилось почему-то уклончиво - "выполняться они могут в различных вариантах”.
(продолжение здесь )
#жилье
Forwarded from Шпилька архитекторки
Первое народное
(часть 2, начало здесь)
На общем фоне технически отлаженным выглядит ленинградский опыт - о нём пишет архитектор А. С. Гинцберг (единственный, кстати, автор, обозначивший и проблемы).
В Ленинграде 50-х начали производить сборные ж/б фундаменты, лестничные марши, ребристые плиты перекрытий. Заводы осваивали выпуск пустотных плит и стеновых панелей. Правда, к качеству возникали вопросы...
Фасады, конечно, были ещё из прошлой эпохи - “парадно-дворцовые”.
"Ленпроектовские" серии - выше московских: на 5 и 6-7 этажей, причем авторы настаивали на лифтах в 5-этажках - расчеты показали, что устройство лифтов и мусоропроводов (с учетом угловых и торцевых секций) увеличивает стоимость не более, чем на 1 %.
Почему было не развернуть стройку масштабнее (ведь было куда развиваться) - не сразу понятно, но ясно, что дело не в "украшательстве": Гинцберг пишет о “недостаточной инициативе строительных организаций”, но почему?
О низком качестве панелей и монтажа говорит фраза:
“К сожалению, вместо сухой штукатурки [*аналог ГКЛ] зачастую приходится применять мокрую” (панели кривые). Кроме того, в Ленинграде “не организовано производство таких элементарных материалов, как минеральная вата” (нечем утеплять ж/б и стыки панелей) …
А дальше читаем, кажется, главное:
"в городе отсутствуют краны грузоподъемностью 3-5 тонн" (то-есть индустриальные плиты с панелями и блоками просто было нечем поднимать, и не на чем перевозить...)
(продолжение здесь)
#жилье #ленинград
(часть 2, начало здесь)
На общем фоне технически отлаженным выглядит ленинградский опыт - о нём пишет архитектор А. С. Гинцберг (единственный, кстати, автор, обозначивший и проблемы).
В Ленинграде 50-х начали производить сборные ж/б фундаменты, лестничные марши, ребристые плиты перекрытий. Заводы осваивали выпуск пустотных плит и стеновых панелей. Правда, к качеству возникали вопросы...
Фасады, конечно, были ещё из прошлой эпохи - “парадно-дворцовые”.
"Ленпроектовские" серии - выше московских: на 5 и 6-7 этажей, причем авторы настаивали на лифтах в 5-этажках - расчеты показали, что устройство лифтов и мусоропроводов (с учетом угловых и торцевых секций) увеличивает стоимость не более, чем на 1 %.
Почему было не развернуть стройку масштабнее (ведь было куда развиваться) - не сразу понятно, но ясно, что дело не в "украшательстве": Гинцберг пишет о “недостаточной инициативе строительных организаций”, но почему?
О низком качестве панелей и монтажа говорит фраза:
“К сожалению, вместо сухой штукатурки [*аналог ГКЛ] зачастую приходится применять мокрую” (панели кривые). Кроме того, в Ленинграде “не организовано производство таких элементарных материалов, как минеральная вата” (нечем утеплять ж/б и стыки панелей) …
А дальше читаем, кажется, главное:
"в городе отсутствуют краны грузоподъемностью 3-5 тонн" (то-есть индустриальные плиты с панелями и блоками просто было нечем поднимать, и не на чем перевозить...)
(продолжение здесь)
#жилье #ленинград
Forwarded from Unexpected Value
Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Шпилька архитекторки
Жильё трудящимся:
От “Сада” к “Колбасе”
(продолжая тему)
Чрезвычайно интересно посмотреть как развивалось послереволюционное жилое строительство на примере рабочего района Ленинграда - Щемиловки, где с 1925 г, с разницей в 4-5 лет возводились первые экспериментальные кварталы. Два самых характерных - “Палевский жилмассив” - 1925-28 г., арх. А. Зазерского, и “Дом-колбаса” (в составе застройки) Г. Симонова, 1932 г. На днях там оказалась и немного поснимала.
“Палевский” - первый ЖК “на паях”, построенный для рабочих и ИТР текстильными предприятиями.
Архитекторы А. Зазерский (мастер дореволюционной школы), и Н. Рыбин, в масштабе одного квартала реализовали идею города-сада - по примеру европейских индустриальных городов 1920-х. Квартал Т-образной формы разделяет сквер, а застройка 2-х этажными домами из секций-таунхаусов (с отдельным входом в квартиру на этаж), образует 5 дворов. Каждая группа зданий со двором - самостоятельный хозкомплекс с конторами и прачечными - т.к. удобств - в виде ванных, с горячей водой - по взятому курсу “домов-коммун” - не полагалось.
Возводили комплекс хозспособом, и из того, что пайщики смогли сами "достать", однако стены - метровой толщины, из “старорежимных” кирпичей, а перекрытия - по крановым рельсам вместо деревянных балок, благодаря чему дома сейчас реконструируют.
Особенность всего ансамбля - соединяющие арки-вставки между корпусами, образующие анфиладу дворовых пространств, и перекликающиеся с арочными лоджиями входов и ризалитами фасадов.
Стилистика двадцатых прочитывается лишь в обобщенных и лаконичных формах, вне явных черт авангарда и неоклассицизма. Отчасти потому эти уютные дома служили образцом для авторов послевоенных, так называемых “немецких домов”.
Постепенно квартал окружили здания попроще и повыше, без садов, а группу архитекторов отправили в Германию - за опытом строительства дешевого жилья.
(продолжение далее)
#жилье
От “Сада” к “Колбасе”
(продолжая тему)
Чрезвычайно интересно посмотреть как развивалось послереволюционное жилое строительство на примере рабочего района Ленинграда - Щемиловки, где с 1925 г, с разницей в 4-5 лет возводились первые экспериментальные кварталы. Два самых характерных - “Палевский жилмассив” - 1925-28 г., арх. А. Зазерского, и “Дом-колбаса” (в составе застройки) Г. Симонова, 1932 г. На днях там оказалась и немного поснимала.
“Палевский” - первый ЖК “на паях”, построенный для рабочих и ИТР текстильными предприятиями.
Архитекторы А. Зазерский (мастер дореволюционной школы), и Н. Рыбин, в масштабе одного квартала реализовали идею города-сада - по примеру европейских индустриальных городов 1920-х. Квартал Т-образной формы разделяет сквер, а застройка 2-х этажными домами из секций-таунхаусов (с отдельным входом в квартиру на этаж), образует 5 дворов. Каждая группа зданий со двором - самостоятельный хозкомплекс с конторами и прачечными - т.к. удобств - в виде ванных, с горячей водой - по взятому курсу “домов-коммун” - не полагалось.
Возводили комплекс хозспособом, и из того, что пайщики смогли сами "достать", однако стены - метровой толщины, из “старорежимных” кирпичей, а перекрытия - по крановым рельсам вместо деревянных балок, благодаря чему дома сейчас реконструируют.
Особенность всего ансамбля - соединяющие арки-вставки между корпусами, образующие анфиладу дворовых пространств, и перекликающиеся с арочными лоджиями входов и ризалитами фасадов.
Стилистика двадцатых прочитывается лишь в обобщенных и лаконичных формах, вне явных черт авангарда и неоклассицизма. Отчасти потому эти уютные дома служили образцом для авторов послевоенных, так называемых “немецких домов”.
Постепенно квартал окружили здания попроще и повыше, без садов, а группу архитекторов отправили в Германию - за опытом строительства дешевого жилья.
(продолжение далее)
#жилье
Forwarded from Шпилька архитекторки
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Unexpected Value
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Unexpected Value
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Во-вторых, семейная ипотека никуда не уходит.
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Тайное знание?
Вот эта мысль ув. коллег @unexpectedvalue - о том, что "люди готовы взять столько ипотечных кредитов, сколько могут унести, поскольку реальный спрос на жилье систематически недооценен" – очень важная
Во-первых потому, что это не только ипотеки касается.
А во-вторых, с кредитами какая примечательная происходит история.
Люди – берут кредиты на все, на что могут взять
Бизнес – берет кредиты, на все, на что может взять
Правительство – нет, правительство к кредитам (займам) относится прохладно, правительство повышает налоги (сборы, штрафы, подбирает копейки), форсирует «цифровой расчетный знак», и, кстати, не тратит ничего лишнего за пределами по-настоящему приоритетных для себя задач.
Интересно, почему?
Вот эта мысль ув. коллег @unexpectedvalue - о том, что "люди готовы взять столько ипотечных кредитов, сколько могут унести, поскольку реальный спрос на жилье систематически недооценен" – очень важная
Во-первых потому, что это не только ипотеки касается.
А во-вторых, с кредитами какая примечательная происходит история.
Люди – берут кредиты на все, на что могут взять
Бизнес – берет кредиты, на все, на что может взять
Правительство – нет, правительство к кредитам (займам) относится прохладно, правительство повышает налоги (сборы, штрафы, подбирает копейки), форсирует «цифровой расчетный знак», и, кстати, не тратит ничего лишнего за пределами по-настоящему приоритетных для себя задач.
Интересно, почему?
Telegram
Unexpected Value
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй…
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй…
Forwarded from Unexpected Value
Небольшое дополнение к вчерашнему:
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Президент поручил ЦБ и кабмину оценить, как льготная ипотека повлияла на рынок (самое время, конечно)
В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:
1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.me/unexpectedvalue/199
https://t.me/unexpectedvalue/200
https://t.me/unexpectedvalue/201
https://t.me/unexpectedvalue/202
2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.me/unexpectedvalue/111
https://t.me/unexpectedvalue/112
https://t.me/unexpectedvalue/130
https://t.me/unexpectedvalue/131
3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.me/unexpectedvalue/119
https://t.me/unexpectedvalue/120
https://t.me/unexpectedvalue/270
4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.me/unexpectedvalue/245
https://t.me/unexpectedvalue/246
https://t.me/unexpectedvalue/247
5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.me/unexpectedvalue/157
https://t.me/unexpectedvalue/158
https://t.me/unexpectedvalue/161
https://t.me/unexpectedvalue/218
https://t.me/unexpectedvalue/219
https://t.me/unexpectedvalue/221
https://t.me/unexpectedvalue/313
6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.me/unexpectedvalue/285
https://t.me/unexpectedvalue/286
https://t.me/unexpectedvalue/287
7.Гарри Поттер Отсутствие роста производительности труда и проблема стимулирования роста стройки без увеличения кредита
https://t.me/unexpectedvalue/278
https://t.me/unexpectedvalue/121
8. Миф о доступном жилье
https://t.me/unexpectedvalue/253
9. О важности развития рынка аренды
https://t.me/unexpectedvalue/215
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:
1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.me/unexpectedvalue/199
https://t.me/unexpectedvalue/200
https://t.me/unexpectedvalue/201
https://t.me/unexpectedvalue/202
2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.me/unexpectedvalue/111
https://t.me/unexpectedvalue/112
https://t.me/unexpectedvalue/130
https://t.me/unexpectedvalue/131
3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.me/unexpectedvalue/119
https://t.me/unexpectedvalue/120
https://t.me/unexpectedvalue/270
4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.me/unexpectedvalue/245
https://t.me/unexpectedvalue/246
https://t.me/unexpectedvalue/247
5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.me/unexpectedvalue/157
https://t.me/unexpectedvalue/158
https://t.me/unexpectedvalue/161
https://t.me/unexpectedvalue/218
https://t.me/unexpectedvalue/219
https://t.me/unexpectedvalue/221
https://t.me/unexpectedvalue/313
6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.me/unexpectedvalue/285
https://t.me/unexpectedvalue/286
https://t.me/unexpectedvalue/287
7.
https://t.me/unexpectedvalue/278
https://t.me/unexpectedvalue/121
8. Миф о доступном жилье
https://t.me/unexpectedvalue/253
9. О важности развития рынка аренды
https://t.me/unexpectedvalue/215
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue