Forwarded from Unexpected Value
Деньги и песец
Теперь к более технической части. Выглядит ли обязательство платить комиссию за льготную ипотеку банку несправедливым? Решение перекладывать эту комиссию в цену или нет остается за застройщиком. Пока то, что мы видим в ЕИСЖС говорит нам о хорошем уровне…
Подводя какой-то итог, давайте повторим, ипотека в России - это вопрос социальный. Возможность приобрести свою квартиру - это очень важный фактор стабильности.
Но в условиях постоянных непредсказуемых инфляционных шоков растущий сбалансированный ипотечный рынок - это утопия. Если у вас длина пассивов в экономике не превышает 1 год, а активов - 5 лет (усредненный срок погашения ипотеки на первичке и вторичке) вы не сможете иметь прибыльный ипотечный портфель.
А если так, то нужно либо отказаться от ручного производства инфляционных шоков, либо «большинству» быть готовым и дальше субсидировать «меньшинство со сбережениями и квартирой в собственности», застройщиков и банки.
(3/3)
#ипотека
@unexpectedvalue
Но в условиях постоянных непредсказуемых инфляционных шоков растущий сбалансированный ипотечный рынок - это утопия. Если у вас длина пассивов в экономике не превышает 1 год, а активов - 5 лет (усредненный срок погашения ипотеки на первичке и вторичке) вы не сможете иметь прибыльный ипотечный портфель.
А если так, то нужно либо отказаться от ручного производства инфляционных шоков, либо «большинству» быть готовым и дальше субсидировать «меньшинство со сбережениями и квартирой в собственности», застройщиков и банки.
(3/3)
#ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Ипотека убыточна? Даже льготная?
Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования и посмотрим по частям, как работает экономика банков, как влияет на нее макроэкономические условия в России, и откуда вообще берутся ставки по разным кредитным продуктам (от ипотеки до МФО).
Дисклеймер:
-в редакции канала никто никогда не занимался полноценно разработкой розничных кредитных продуктов, поэтому можем не учесть некоторые технические детали, будем рады комментариям от коллег с опытом кредитования физических лиц и казначейства.
-у каждого банка свои методики определения различных величин, поэтому мы будем использовать несколько упрощенный подход к расчету экономики ипотеки и проигнорируем издержки на регуляторный капитал
-фондирование здесь - это сколько розничный блок банка будет платить казначейству, которое может вместо ипотеки аллоцировать деньги более эффективно
-автор торжественно обещает приложить расчетный файл в течение 2-х недель. В течение этого периода мы так же постараемся уточнить использованные параметры. Здесь использовали значения максимально в пользу банка
Часть Первая. Сколько банки зарабатывают на ипотеке.
(1/3)
#ипотека @unexpectedvalue
Думаю, многие со скепсисом относятся к заявлению, что банки ничего не зарабатывают на ипотеке. Чтобы разобраться в этом вопросе, давайте в следующие несколько недель рассмотрим экономику банковского сектора и кредитования и посмотрим по частям, как работает экономика банков, как влияет на нее макроэкономические условия в России, и откуда вообще берутся ставки по разным кредитным продуктам (от ипотеки до МФО).
Дисклеймер:
-в редакции канала никто никогда не занимался полноценно разработкой розничных кредитных продуктов, поэтому можем не учесть некоторые технические детали, будем рады комментариям от коллег с опытом кредитования физических лиц и казначейства.
-у каждого банка свои методики определения различных величин, поэтому мы будем использовать несколько упрощенный подход к расчету экономики ипотеки и проигнорируем издержки на регуляторный капитал
-фондирование здесь - это сколько розничный блок банка будет платить казначейству, которое может вместо ипотеки аллоцировать деньги более эффективно
-автор торжественно обещает приложить расчетный файл в течение 2-х недель. В течение этого периода мы так же постараемся уточнить использованные параметры. Здесь использовали значения максимально в пользу банка
Часть Первая. Сколько банки зарабатывают на ипотеке.
(1/3)
#ипотека @unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Рассмотрим несколько сценариев:
1. Экономика ипотеки, как в ипотечном договоре в «стандартное» время
На прошлой неделе мы говорили о том, что стабильный ипотечный рынок с такой частотой инфляционных шоков - утопия. Это проще всего понять, если попробовать посчитать экономику банка от выданного ипотечного кредита, как он прописан в договоре. Давайте ориентироваться на рыночные показатели 2018-2019 года, когда рынок переживал меньшую волатильность. Для этого нам понадобятся
🔹Ставка по кредиту - 9.5%
🔹Сумма кредита - 2.53 млн руб.
🔹Срок кредитования - 205 месяцев (17 лет). Наша предпосылка в том, что заемщик гасит платежи как в договоре: одинаковой суммой в срок, это означает, что дюрация кредита будет в два раза ниже. Это важно для определения стоимости фондирования.
Это дает нам ежемесячный платеж 25 тыс. руб./месяц.
💬Хороших данных по первоначальному взносу у нас нет, но при сопоставлении со средними ценами (со всеми оговорками к качеству этих данных) получим значение около 30, то есть LTV для банка при выдаче 0.7 -> кредит не приводит к появлению серьезных надбавок за риск.
При таких условиях вы заплатите банку 2.6 млн руб. в виде процентов. Еще выплатите 500 тысяч за страхование жизни и имущества (из расчета 2% ежегодно на сумму остатка задолженности, возможно ниже, но закладываем максимум).
Итого 3.1 млн руб. за 17 лет (не учитываем доходы от реинвестирования).
Теперь посмотрим на затраты банка. Трансфертная цена составит:
🔻Стоимость привлечения денежных средств для банка. Приравняем к ключевой ставке - 7.4% за наш период. (важное уточнение: в реальности стоимость пассивов не равна ключевой ставки и зависит от структуры баланса банка, здесь иллюстративно приравняем, т.к. это не должно дать значимого отклонения)
🔻Премия за срок кредита - 1.0% (считаем как средневзвешенное значение доходности со сроком погашения 7 лет и 10 лет, чтобы получить 8.5 лет минус ключевая ставка).
🔻Стоимость риска - 0.25% (оценки Fitch за 2019 год дают 2.4%, у ипотеки доля просрочки где-то в 10 раз меньше, чем по всему портфелю банковских кредитов), то есть премия за вероятность дефолта заемщика
🔻Премия за срок кредитного риска (вероятность выйти в дефолт в течение 17 лет выше, чем в течение года). Нет хороших оценок, так как закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году, у банков нет исторических данных для адекватных оценок, а корпоративных заемщиков, с такими длинными кредитами/облигациями тоже нет. Поставим априорно 0.5%
Итого за 17 лет расходы банка составят 2.7 млн руб. Это уже выше, чем процентные доходы (2.6 млн), экономика вытягивается за счет страховки. Маржа банка - 1.6%.
И это мы сделали важное, но абсолютно нереалистичное допущение: у банка есть доступ к фондированию с сопоставимыми выплатами.
В реальности срочность пассивов банка составляет около года. Это означает, что в случае повышения ключевой ставки, стоимость фондирования возросла, при неизменной ставке. Упражнение по расчету процентного риска остается на усмотрение читателя. Проблема здесь в том, что в экономике нет достаточного предложения таких длинных денег. Так что можем прибавлять еще минимум пару процентов к стоимости фондирования, что опустит маржу до 0.6%
Но банк еще понесет операционные расходы (зарплаты своим сотрудникам, реклама, IT и т.п. ), которые привлекали фондирование и выдавали кредит. Это даст еще какую-то величину, в зависимости от размера банка. И в розничном бизнесе эти затраты весьма высоки - около 2% от суммы выданного кредита (как будто можно пренебречь, если распределить эти деньги на 17 лет, но это нам понадобится в будущем)
(2/3)
#ипотека @unexpectedvalue
1. Экономика ипотеки, как в ипотечном договоре в «стандартное» время
На прошлой неделе мы говорили о том, что стабильный ипотечный рынок с такой частотой инфляционных шоков - утопия. Это проще всего понять, если попробовать посчитать экономику банка от выданного ипотечного кредита, как он прописан в договоре. Давайте ориентироваться на рыночные показатели 2018-2019 года, когда рынок переживал меньшую волатильность. Для этого нам понадобятся
🔹Ставка по кредиту - 9.5%
🔹Сумма кредита - 2.53 млн руб.
🔹Срок кредитования - 205 месяцев (17 лет). Наша предпосылка в том, что заемщик гасит платежи как в договоре: одинаковой суммой в срок, это означает, что дюрация кредита будет в два раза ниже. Это важно для определения стоимости фондирования.
Это дает нам ежемесячный платеж 25 тыс. руб./месяц.
💬Хороших данных по первоначальному взносу у нас нет, но при сопоставлении со средними ценами (со всеми оговорками к качеству этих данных) получим значение около 30, то есть LTV для банка при выдаче 0.7 -> кредит не приводит к появлению серьезных надбавок за риск.
При таких условиях вы заплатите банку 2.6 млн руб. в виде процентов. Еще выплатите 500 тысяч за страхование жизни и имущества (из расчета 2% ежегодно на сумму остатка задолженности, возможно ниже, но закладываем максимум).
Итого 3.1 млн руб. за 17 лет (не учитываем доходы от реинвестирования).
Теперь посмотрим на затраты банка. Трансфертная цена составит:
🔻Стоимость привлечения денежных средств для банка. Приравняем к ключевой ставке - 7.4% за наш период. (важное уточнение: в реальности стоимость пассивов не равна ключевой ставки и зависит от структуры баланса банка, здесь иллюстративно приравняем, т.к. это не должно дать значимого отклонения)
🔻Премия за срок кредита - 1.0% (считаем как средневзвешенное значение доходности со сроком погашения 7 лет и 10 лет, чтобы получить 8.5 лет минус ключевая ставка).
🔻Стоимость риска - 0.25% (оценки Fitch за 2019 год дают 2.4%, у ипотеки доля просрочки где-то в 10 раз меньше, чем по всему портфелю банковских кредитов), то есть премия за вероятность дефолта заемщика
🔻Премия за срок кредитного риска (вероятность выйти в дефолт в течение 17 лет выше, чем в течение года). Нет хороших оценок, так как закон «Об ипотеке» был принят только в 1998 году, у банков нет исторических данных для адекватных оценок, а корпоративных заемщиков, с такими длинными кредитами/облигациями тоже нет. Поставим априорно 0.5%
Итого за 17 лет расходы банка составят 2.7 млн руб. Это уже выше, чем процентные доходы (2.6 млн), экономика вытягивается за счет страховки. Маржа банка - 1.6%.
И это мы сделали важное, но абсолютно нереалистичное допущение: у банка есть доступ к фондированию с сопоставимыми выплатами.
В реальности срочность пассивов банка составляет около года. Это означает, что в случае повышения ключевой ставки, стоимость фондирования возросла, при неизменной ставке. Упражнение по расчету процентного риска остается на усмотрение читателя. Проблема здесь в том, что в экономике нет достаточного предложения таких длинных денег. Так что можем прибавлять еще минимум пару процентов к стоимости фондирования, что опустит маржу до 0.6%
Но банк еще понесет операционные расходы (зарплаты своим сотрудникам, реклама, IT и т.п. ), которые привлекали фондирование и выдавали кредит. Это даст еще какую-то величину, в зависимости от размера банка. И в розничном бизнесе эти затраты весьма высоки - около 2% от суммы выданного кредита (как будто можно пренебречь, если распределить эти деньги на 17 лет, но это нам понадобится в будущем)
(2/3)
#ипотека @unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
2. Это в договоре. а как в реальности?
Ипотечные кредиты при подписании выдаются примерно на 25 лет (300 месяцев), но погашается сильно быстрее. Мы оцениваем этот показатель в 7.5 лет на вторичном рынке и 2.5 года на первичном. Причина не в высоких доходах граждан, а использовании средств от продажи имеющегося жилья для погашения кредита на покупку нового. Плюс не забываем, что покупка жилья - это финансовый проект не просто для семьи из 2-4 человек (1-2 из которых дети), сюда могут вписываться 3 поколения, стремящиеся облегчить молодежи кредитное бремя.
Это не изменит условия кредита в договоре, т.е. ваш обязательный платеж останется 25 тысяч рублей. но мы добавим два больших платежа:
🔷0.5 млн руб. (вы получили новогоднюю премию)
🔷1.84 млн руб. в конце 30го месяца, чтобы полностью погасить кредит средствами от продажи вторички (и у вас еще останется)
Это изменит экономику следующим образом:
👉Дюрация кредита снизится с 8.5 лет до 25 месяцев (чуть больше двух лет)
👉Снизится премия за срок кредита с 1% до 0.3%. Премия за срок кредитного риска, предположим, сократится в 2 раза до 0.25%
Тогда доходы банка составят:
🔹510 тыс. руб. в виде процентов
🔹77.4 тыс. руб. от страхования
🔻Расходы на фондирование уже 464 тыс. руб.
🔻Минус 40 тысяч на выдачу (теперь это распределяется на 2.5 года и становится намного более значимым расходом в процентном отношении).
📊Прибыль 72.8 тыс. руб. за 2.5 года или ROA 1.4% - не густо, но приемлемо. И снова выходим в прибыль за счет кросс-продаж.
3. А теперь давайте перенесемся в январь 2024 и посмотрим на льготную ипотеку.
График платежей оставим как в примере 2, то есть дюрация кредита та же, но:
👉меняется ставка с 9.5% до 8%
👉увеличивается срок кредитования по договору до 310 месяцев (незначительный эффект на дюрацию кредита и стоимость фондирования)
👉появляется компенсация 1.5%
👉инвертированная кривая доходности, что означает, что ставки в будущем будут ниже, чем сейчас, а денежные средства становятся дороже почти любых долгосрочных обязательств. Но еще это означает, что компенсация от правительства в будущем снизится, а фондирование останется примерно тем же (в базовом сценарии казначейство банка стремиться сделать так, чтобы активы и пассивы банка имели одинаковую дюрацию). А еще возвращает нам более высокую премию за срок кредита и срок кредитного риска (здесь ставим 1% и 0.5%, хотя они должны быть выше)
Предположим высокоинфляционную среду в течение 2024 и представим, что увидим снижение ставки на 2% в 2025 (это благоприятный сценарий для банка-кредитора).
Тогда
🔹доходы от процентов составят 437 тыс. руб.
🔹доходы от страховки 79 тыс. руб.
🔻фондирование увеличивается до 964 тыс. руб.
🔹его компенсирует правительство суммой 444 тыс. руб.
📊Итоговый результат: -4 тыс. руб. то есть маржа чуть меньше нуля.
И помним, что мы не учли ужесточения регулярного капитала, которые съели бы еще около 1%.
В следующей части посмотрим на реальную стоимость пассивов и разберемся с рекордной прибылью Сбера в 2023 году
(3/3)
#ипотека @unexpectedvalue
Ипотечные кредиты при подписании выдаются примерно на 25 лет (300 месяцев), но погашается сильно быстрее. Мы оцениваем этот показатель в 7.5 лет на вторичном рынке и 2.5 года на первичном. Причина не в высоких доходах граждан, а использовании средств от продажи имеющегося жилья для погашения кредита на покупку нового. Плюс не забываем, что покупка жилья - это финансовый проект не просто для семьи из 2-4 человек (1-2 из которых дети), сюда могут вписываться 3 поколения, стремящиеся облегчить молодежи кредитное бремя.
Это не изменит условия кредита в договоре, т.е. ваш обязательный платеж останется 25 тысяч рублей. но мы добавим два больших платежа:
🔷0.5 млн руб. (вы получили новогоднюю премию)
🔷1.84 млн руб. в конце 30го месяца, чтобы полностью погасить кредит средствами от продажи вторички (и у вас еще останется)
Это изменит экономику следующим образом:
👉Дюрация кредита снизится с 8.5 лет до 25 месяцев (чуть больше двух лет)
👉Снизится премия за срок кредита с 1% до 0.3%. Премия за срок кредитного риска, предположим, сократится в 2 раза до 0.25%
Тогда доходы банка составят:
🔹510 тыс. руб. в виде процентов
🔹77.4 тыс. руб. от страхования
🔻Расходы на фондирование уже 464 тыс. руб.
🔻Минус 40 тысяч на выдачу (теперь это распределяется на 2.5 года и становится намного более значимым расходом в процентном отношении).
📊Прибыль 72.8 тыс. руб. за 2.5 года или ROA 1.4% - не густо, но приемлемо. И снова выходим в прибыль за счет кросс-продаж.
3. А теперь давайте перенесемся в январь 2024 и посмотрим на льготную ипотеку.
График платежей оставим как в примере 2, то есть дюрация кредита та же, но:
👉меняется ставка с 9.5% до 8%
👉увеличивается срок кредитования по договору до 310 месяцев (незначительный эффект на дюрацию кредита и стоимость фондирования)
👉появляется компенсация 1.5%
👉инвертированная кривая доходности, что означает, что ставки в будущем будут ниже, чем сейчас, а денежные средства становятся дороже почти любых долгосрочных обязательств. Но еще это означает, что компенсация от правительства в будущем снизится, а фондирование останется примерно тем же (в базовом сценарии казначейство банка стремиться сделать так, чтобы активы и пассивы банка имели одинаковую дюрацию). А еще возвращает нам более высокую премию за срок кредита и срок кредитного риска (здесь ставим 1% и 0.5%, хотя они должны быть выше)
Предположим высокоинфляционную среду в течение 2024 и представим, что увидим снижение ставки на 2% в 2025 (это благоприятный сценарий для банка-кредитора).
Тогда
🔹доходы от процентов составят 437 тыс. руб.
🔹доходы от страховки 79 тыс. руб.
🔻фондирование увеличивается до 964 тыс. руб.
🔹его компенсирует правительство суммой 444 тыс. руб.
📊Итоговый результат: -4 тыс. руб. то есть маржа чуть меньше нуля.
И помним, что мы не учли ужесточения регулярного капитала, которые съели бы еще около 1%.
В следующей части посмотрим на реальную стоимость пассивов и разберемся с рекордной прибылью Сбера в 2023 году
(3/3)
#ипотека @unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Вводы многоквартирных домов в 2023 году составили 51.8 млн кв. м по данным Росстата 39.5 млн кв. м по данным ЕИСЖС
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
В предыдущих сериях мы рассказывали, как методология Росстата завышает объемы введенного в эксплуатацию многоквартирного жилья: вместе с жилыми домами в эту статистику входят общежития, дома престарелых, прочие специализированные жилые помещения, в том числе для размещения граждан, использующих спецодежду.
Напомним, это не означает, что у нас нарисованные цифры в ВВП - все эти квадратные метры реально построены (либо капитально отремонтированы). Но называть эти метры вводом многоквартирных домов (МКД) весьма своеобразное решение. Например, из-за этого многие думают, что ввод жилья в 2022 году вырос, хотя было небольшое снижение.
Что мы получаем на данных ЕИСЖС?
Ввод МКД вырос ~7%, что в 2 раза ниже, чем по данным Росстата. Но «прочее» строительство растет уверенными темпами +44%. Проверить наши расчеты достаточно просто: посмотрите на плановые вводы 2024 года согласно ЕИСЖС на январь 2023 . Вероятность запустить 10 млн квадратов и ввести их в тот же период не выше, чем резиста иммолэйт импрувед (крайне мала). Статистику ИЖС не смотрим, потому что это черный ящик.
Это еще раз подводит нас к якобы проблема «ценового пузыря». Проблема роста цен на жилье более фундаментальная, чем льготная ипотека. Цены растут, потому что желающих переехать в новое жилье сильно больше, чем новых квартир. Льготная ипотека может временно вмешиваться в динамику, но не в тренд.
В России примерно 3.8 млрд кв. м жилой площади (в т.ч. МКД - 2.25 млрд кв. м). Выбывает ежегодно около 1-2%. А прирост идет на 2-3% (с учетом индивидуального строительства). То есть в лучшем случае увеличение на 1%. Это близко к приросту населения с учетом миграции, но не массовому улучшению жилищных условий.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Льготные программы сформировали годовой запас прочности в секторе строительства жилья
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Это все-таки официально: первого июля всеобщая льготная ипотека закончится. Это так радует финансовый блок, что было решено даже повысить компенсацию банкам до 2 п.п.
Расширение семейной программы, конечно, сгладит этот эффект, но все же не в каждом домохозяйстве есть несовершеннолетние дети.
А это значит, пришла пора посмотреть, в каком состоянии сектор подошел к этой знаменательной дате. Берем только публичные данные из ЕИСЖС по состоянию на май 2024.
Портфель строительства…
Вырос на ~17%
Мы не включали в анализ объекты с датой ввода T+4: на них стабильно приходится не более 5% портфеля, так что считаем нематериальным.
Это, пожалуй, самый фрустрирующий результат: почти двухкратный рост цен привел к росту предложения на сравнительно скромную величину. Что неудивительно, т.к. сектору понадобилось порядка 5 лет, чтобы увеличить предложение: вводы в 2024 году будут на уровне 2020-2021, но вот в 2025 вырастут до ~45 млн кв. м. (см. график)
(1/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Вырос и портфель и его распроданность.
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Уровень распроданности в 2024 году находится на равномерном уровне и даже превысил значения 2023.
При этом превышение наблюдается по всем срокам ввода.
Тут нельзя не отметить, что лучший отдел продаж застройщиков сидит в Минфине и ЦБ - обещания прекратить и досрочно ужесточить льготную программу в комбинации с арбитражем ставок серьезно помогли нарастить продажи.
*Почему не стоит ориентироваться на этот показатель для объектов с вводом в 2020-2022 годах писали здесь.
Напомним, что оптимальный уровень распроданности на вводе мы (и не только) видим в районе 70. К этому значению рынок стабильно приходит досрочно ->
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Пугает ли сектор отмена массовой льготной программы (и нужно ли было расширять семейную программу)?
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Нет
Чтобы достичь оптимального уровня распроданности в 2024 и 2025 годах, достаточно продать 18.5 млн кв. м в течение следующих 18.5 месяцев. По итогам 2023 года было продано не менее ~40 млн кв. м. (816 договоров ДДУ при средней площади 50 кв. м).
Таким образом, рынок может буквально пропустить 1 год продаж и все равно выйти на нужные показатели распроданности. При этом объекты с вводом в 2026 году план продаж на 2024 год можно тоже считать закрытым.
Рассчитывать в такой ситуации на снижение цен на новостройки в обозримом будущем - достаточно авантюрная стратегия.
Сложный вопрос заключается в том, достаточно ли игроки верят в скорое снижение ставок, чтобы не снижать запуски?
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
С самого начала у нас была какая-то тактика и мы ее придерживались (нет).
Каждый раз, когда речь заходит о стратегии, программах развития, эффективности работы ставок или работы каких-то государственных институтов, вспоминайте о слаженности монетарной и фискальной политики на примере массовой льготной ипотеки:
🔹Когда ставки снижаются, правительство вводит массовое субсидирование
🔹Когда ставки растут, поддержка сокращается
Либо рынок получает двойную поддержку, либо двойной удар. В результате программа поддержки не сглаживает влияние макрошоков на рынок, а усиливает волатильность и непредсказуемость спроса.
#ипотека
@unexpectedvalue
Каждый раз, когда речь заходит о стратегии, программах развития, эффективности работы ставок или работы каких-то государственных институтов, вспоминайте о слаженности монетарной и фискальной политики на примере массовой льготной ипотеки:
🔹Когда ставки снижаются, правительство вводит массовое субсидирование
🔹Когда ставки растут, поддержка сокращается
Либо рынок получает двойную поддержку, либо двойной удар. В результате программа поддержки не сглаживает влияние макрошоков на рынок, а усиливает волатильность и непредсказуемость спроса.
#ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Forwarded from Unexpected Value
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй половины 2023.
(2/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Во-вторых, семейная ипотека никуда не уходит.
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
И в последние месяцы именно семейная ипотека доминирует в выдачах.
(3/3)
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Тайное знание?
Вот эта мысль ув. коллег @unexpectedvalue - о том, что "люди готовы взять столько ипотечных кредитов, сколько могут унести, поскольку реальный спрос на жилье систематически недооценен" – очень важная
Во-первых потому, что это не только ипотеки касается.
А во-вторых, с кредитами какая примечательная происходит история.
Люди – берут кредиты на все, на что могут взять
Бизнес – берет кредиты, на все, на что может взять
Правительство – нет, правительство к кредитам (займам) относится прохладно, правительство повышает налоги (сборы, штрафы, подбирает копейки), форсирует «цифровой расчетный знак», и, кстати, не тратит ничего лишнего за пределами по-настоящему приоритетных для себя задач.
Интересно, почему?
Вот эта мысль ув. коллег @unexpectedvalue - о том, что "люди готовы взять столько ипотечных кредитов, сколько могут унести, поскольку реальный спрос на жилье систематически недооценен" – очень важная
Во-первых потому, что это не только ипотеки касается.
А во-вторых, с кредитами какая примечательная происходит история.
Люди – берут кредиты на все, на что могут взять
Бизнес – берет кредиты, на все, на что может взять
Правительство – нет, правительство к кредитам (займам) относится прохладно, правительство повышает налоги (сборы, штрафы, подбирает копейки), форсирует «цифровой расчетный знак», и, кстати, не тратит ничего лишнего за пределами по-настоящему приоритетных для себя задач.
Интересно, почему?
Telegram
Unexpected Value
Во-первых, аналитики систематически недооценивают реальный спрос на жилье у населения.
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй…
Население готово взять столько ипотечных кредитов, сколько может унести. И Даже снижение выдач/продаж в первой половине 2024 года не компенсировало эффект ажиотажа второй…
Forwarded from Unexpected Value
Небольшое дополнение к вчерашнему:
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
1. Важно помнить, что ипотека - это еще не весь рынок новостроек. Часть сделок осуществляется за наличные.
В 2018-2019 - пропорция была примерно 50/50
В 2023 - 17/83.
В результате роста цен количество сделок за кэш снизилось более чем в два раза, но среднее количество всех сделок на первичном рынке за 2022-2023 осталось на уровне 2018-2019 - 696 тысяч против 672, то есть те, кто раньше покупал за наличные, стали вынуждены брать ипотеку (либо стратегически выбирали дешевые деньги от банков, а свои размещали на дорогих депозитах).
2. Как ранее писали, рынку нужно распродать 18.5 млн квадратов за полтора года, чтобы все строящиеся объекты достигли уровня распроданности на вводе 70%. При средней площади лота 50 квадратных метров - это примерно 370 тысяч сделок.
За полтора года за кэш (без ипотеки) будет продано 150 тысяч квартир. Еще 220 тысяч нужно продать с ипотекой. Это эквивалентно падению ипотеки на 79%.
Возможен ли такой сценарий? Возможен, но это уже сценарий не кризиса рынка жилья, а куда больших проблем.
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
Forwarded from Unexpected Value
Президент поручил ЦБ и кабмину оценить, как льготная ипотека повлияла на рынок (самое время, конечно)
В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:
1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.me/unexpectedvalue/199
https://t.me/unexpectedvalue/200
https://t.me/unexpectedvalue/201
https://t.me/unexpectedvalue/202
2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.me/unexpectedvalue/111
https://t.me/unexpectedvalue/112
https://t.me/unexpectedvalue/130
https://t.me/unexpectedvalue/131
3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.me/unexpectedvalue/119
https://t.me/unexpectedvalue/120
https://t.me/unexpectedvalue/270
4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.me/unexpectedvalue/245
https://t.me/unexpectedvalue/246
https://t.me/unexpectedvalue/247
5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.me/unexpectedvalue/157
https://t.me/unexpectedvalue/158
https://t.me/unexpectedvalue/161
https://t.me/unexpectedvalue/218
https://t.me/unexpectedvalue/219
https://t.me/unexpectedvalue/221
https://t.me/unexpectedvalue/313
6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.me/unexpectedvalue/285
https://t.me/unexpectedvalue/286
https://t.me/unexpectedvalue/287
7.Гарри Поттер Отсутствие роста производительности труда и проблема стимулирования роста стройки без увеличения кредита
https://t.me/unexpectedvalue/278
https://t.me/unexpectedvalue/121
8. Миф о доступном жилье
https://t.me/unexpectedvalue/253
9. О важности развития рынка аренды
https://t.me/unexpectedvalue/215
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue
В помощь коллегам собрали здесь все основные материалы канала про жилье и ипотеку:
1. Большой лонгрид, почему безадресная федеральная льготная программа - это плохое решение при нашей структуре рынка жилья, и куда реально стоит направить ресурсы
https://t.me/unexpectedvalue/199
https://t.me/unexpectedvalue/200
https://t.me/unexpectedvalue/201
https://t.me/unexpectedvalue/202
2. О том, какие показатели портфеля стройки являются оптимальными и почему рекорды «непроданного жилья» - это статистическая аномалия из-за перехода на эскроу
https://t.me/unexpectedvalue/111
https://t.me/unexpectedvalue/112
https://t.me/unexpectedvalue/130
https://t.me/unexpectedvalue/131
3. Сколько реально вводится многоквартирных домов
https://t.me/unexpectedvalue/119
https://t.me/unexpectedvalue/120
https://t.me/unexpectedvalue/270
4. Почему ипотека - убыточный продукт для банков
https://t.me/unexpectedvalue/245
https://t.me/unexpectedvalue/246
https://t.me/unexpectedvalue/247
5. Рынок жилья - это не только ипотека, поэтому высокие ставки по ипотеке не хоронят вторичный рынок, а также как взаимодействуют первичка и вторичка
https://t.me/unexpectedvalue/157
https://t.me/unexpectedvalue/158
https://t.me/unexpectedvalue/161
https://t.me/unexpectedvalue/218
https://t.me/unexpectedvalue/219
https://t.me/unexpectedvalue/221
https://t.me/unexpectedvalue/313
6. Почему сейчас можно игнорировать все заголовки о падении заявок/продаж/выдач ипотеки после отмены льготной ипотеки
https://t.me/unexpectedvalue/285
https://t.me/unexpectedvalue/286
https://t.me/unexpectedvalue/287
7.
https://t.me/unexpectedvalue/278
https://t.me/unexpectedvalue/121
8. Миф о доступном жилье
https://t.me/unexpectedvalue/253
9. О важности развития рынка аренды
https://t.me/unexpectedvalue/215
#жилье #ипотека
@unexpectedvalue