«Первичка» дорожает, «вторичка падает». Что будет с недвижимостью после кризиса (прогноз до 2022 года)
В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.
В марте был всплеск спроса
Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость. Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции.
В апреле спрос рухнул
Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок. Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.
Что будет с рынком жилья
Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.
Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.
«Первичка»
Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.
Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.
«Вторичка»
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.
Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.
Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.
«Загородка»
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Аренда квартир
Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы. Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина. В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
#недвижимость
В последние дни активно изучал мнения экспертов о том, что будет с рынком недвижимости в ближайшее время. Сами понимаете, кризис — время возможностей. Но не все так однозначно. Ниже резюме о том, что думают специалисты. Обзор касается Московского региона.
В марте был всплеск спроса
Продажи простимулировал мартовский обвал курса рубля, вызванный резким падением цен на нефть. Инвесторы принялись активно перекладывать свою средства в недвижимость. Застройщики подняли цены, учитывая рост курса доллара и растущую стоимость импортной продукции.
В апреле спрос рухнул
Введение режима самоизоляции положило конец всплеску покупок. Чем выше класс жилья, тем сильнее упал спрос.
Что будет с рынком жилья
Коронавирус и связанные с ним карантинные меры не привели к сильному обвалу стоимости жилья в Москве. Но коррекция цен в некоторых сегментах состоялась.
Учитывая практически неизбежное снижение доходов населения, спрос на жилье после отмены карантина далеко не скоро придет в норму. На этом фоне цены могут откатиться назад на 10-15%, то есть потерять прирост последних полутора лет, когда метр дорожал благодаря удешевлению ипотеки и ажиотажу в преддверии реформы долевого строительства.
«Первичка»
Новостройки, получившие мощную поддержку со стороны государства, скорее всего, значительно меньше пострадают от кризиса. Во всяком случае те, которые подпадают под программу льготной ипотеки со ставкой 6,5% годовых.
Льготные кредиты резко повышают привлекательность новостроек, что приведет к перетоку спроса с вторичного рынка на первичный, как это произошло в 2015 г., когда была запущена первая версия ипотеки с господдержкой.
Если никаких катаклизмов больше не случится, рынок новостроек сможет перейти к росту цен на уровне инфляции уже в следующем году.
«Вторичка»
Скорее всего, как и в кризис 2014-2015 гг., вторичный рынок пострадает больше первичного. В том числе из-за перетока спроса на первичный рынок в связи с планами введения льготной государственной ипотеки. «Вторичке» в отличие от новостроек власти никакой помощи даже не предлагают.
На вторичном рынке период медленной коррекции цен может занять более года. Продавцы-частники всегда очень неохотно соглашаются на уменьшение стоимости своих активов.
Поэтому по крайне мере до осени средняя стоимость вторичного метра, скорее всего, не претерпит существенных изменений, но число сделок будет очень небольшим из-за резкого расхождения между запросами продавцов и финансовыми возможностями покупателей.
Ближе к концу года цены постепенно пойдут вниз, в основном неявно, за счет скидок и торга, и будут падать еще пару лет. Стабилизируется рынок, скорее всего, не раньше 2022 г.
«Загородка»
Зато на загородный рынок история с коронавирусом, скорее всего, повлияет благотворно. Еще в самом начале эпидемии риелторы отмечали ажиотажный спрос на загородную аренду. Самоизолироваться на природе значительно приятнее, чем в городской квартире. Скорее всего, опасения второй-третьей волны эпидемии поддержат спрос на аренду дач и коттеджей и следующим летом.
Аренда квартир
Заметно на коронакризис отреагировал рынок аренды, который страдает от значительного оттока арендаторов. Люди теряют работу и возможность платить аренду. Некоторые и вовсе уезжают из Москвы. Арендодатели вынуждены предоставляли скидки в 10-50% на период карантина. В перспективе можно ждать снижения ставок примерно на 10% в среднем на фоне уменьшения спроса со стороны арендаторов и падения их доходов.
#недвижимость
Как изменится рынок жилья в Москве через 10 лет
Продолжаю мониторить рынок жилья. Начитался статей про перспективы рынка недвижимости. Вывод: не спешите переезжать ближе к центру мегаполиса. Жизнь будет все больше наполнять окраины. В будущем рынок жилья в столице России может сильно измениться. Виной этому станут различные процессы, в основном связанные с развитием технологий.
Первый удар: удаленная работа
Кризис, связанный с распространением коронавируса, заставил миллионы сотрудников работать на «удаленке». Попросту из дома. Для многих, даже самых закостенелых работодателей дошла мысль, что с помощью Интернета многие рабочие процессы можно организовать вне офиса. Крупнейшие компании уже заявили, что планируют оставить часть сотрудников на удаленной работе после пандемии. например, такие гиганты как Яндекс и Mail.ru. Сотрудникам больше не обязательно занимать помещения, за которые платится аренда.
Многим работникам также пришлось по душе работать из дома без необходимости тратить время и нервы, добираясь до работы.
Что это значит для рынка жилья?
Отпадает необходимость снимать дорогие квартиры ближе к деловому центру. Работники отдадут предпочтение спальным районам, где можно за те же деньги снять просторную квартиру с окнами, выходящими в парк. Кроме того, возрастет популярность более просторных квартир, где можно организовать отдельный кабинет.
Выбор будет падать скорее на трешку в новостройке на окраине вместо двушки в старом фонде, в ремонт которой придется вложить еще пару миллионов.
Второй удар: беспилотные автомобили
Появление автомобилей исторически позволило людям селиться дальше от делового центра города. Например, в США благодаря личному транспорту невероятно разрослась субурбия — пригородные жилые районы частных домов.
С появлением беспилотных автомобилей у граждан фактически появятся личные водители. По дороге в офис вместо того, чтобы час следить за движением можно будет посмотреть сериал, почитать книгу, провести время с пользой.
Это значит, что те, кто жили ближе к офису, согласятся переехать подальше, чтобы получить этот час свободного времени. Вероятнее всего, еще больше людей захотят жить подальше от центра ближе к более дешевым пригородам.
Как следствие, люди потянутся в более зеленые районы, которые раньше были удалены от маршрутов общественного транспорта.
Где лучше жить:
🏙 - в центре.
🌃 - в спальном районе на окраине.
🏡 - за городом.
#недвижимость
Продолжаю мониторить рынок жилья. Начитался статей про перспективы рынка недвижимости. Вывод: не спешите переезжать ближе к центру мегаполиса. Жизнь будет все больше наполнять окраины. В будущем рынок жилья в столице России может сильно измениться. Виной этому станут различные процессы, в основном связанные с развитием технологий.
Первый удар: удаленная работа
Кризис, связанный с распространением коронавируса, заставил миллионы сотрудников работать на «удаленке». Попросту из дома. Для многих, даже самых закостенелых работодателей дошла мысль, что с помощью Интернета многие рабочие процессы можно организовать вне офиса. Крупнейшие компании уже заявили, что планируют оставить часть сотрудников на удаленной работе после пандемии. например, такие гиганты как Яндекс и Mail.ru. Сотрудникам больше не обязательно занимать помещения, за которые платится аренда.
Многим работникам также пришлось по душе работать из дома без необходимости тратить время и нервы, добираясь до работы.
Что это значит для рынка жилья?
Отпадает необходимость снимать дорогие квартиры ближе к деловому центру. Работники отдадут предпочтение спальным районам, где можно за те же деньги снять просторную квартиру с окнами, выходящими в парк. Кроме того, возрастет популярность более просторных квартир, где можно организовать отдельный кабинет.
Выбор будет падать скорее на трешку в новостройке на окраине вместо двушки в старом фонде, в ремонт которой придется вложить еще пару миллионов.
Второй удар: беспилотные автомобили
Появление автомобилей исторически позволило людям селиться дальше от делового центра города. Например, в США благодаря личному транспорту невероятно разрослась субурбия — пригородные жилые районы частных домов.
С появлением беспилотных автомобилей у граждан фактически появятся личные водители. По дороге в офис вместо того, чтобы час следить за движением можно будет посмотреть сериал, почитать книгу, провести время с пользой.
Это значит, что те, кто жили ближе к офису, согласятся переехать подальше, чтобы получить этот час свободного времени. Вероятнее всего, еще больше людей захотят жить подальше от центра ближе к более дешевым пригородам.
Как следствие, люди потянутся в более зеленые районы, которые раньше были удалены от маршрутов общественного транспорта.
Где лучше жить:
🏙 - в центре.
🌃 - в спальном районе на окраине.
🏡 - за городом.
#недвижимость
Всем привет! Это канал Инвестора Сергея.
Советы по финансам, инвестициям и трейдингу
📊 Инвестирую более 10 лет.
📚 Делюсь реальным опытом.
Следи, где тебе удобно: все мои контакты.
Рубрикатор канала
Отчеты по портфелям
Мои портфели. Составы, как следить и понимать отчеты
Портфель инвестора Сергея #ОсновнойПортфель
Публичный портфель иностранных акций #ПубличныйПортфель
Эксперимент: создание капитала от экономии на скидках - портфель «Кэшбэк и скидки»
#капиталскэшбэка
Информация для новичков #новичкам
Инвестиции
Инвестиции #инвестиции
Подушка безопасности #подушка_безопасности
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) #иис
Фонды #фонды #ETF
Торговля на бирже
Брокеры #брокеры
Трейдинг #трейдинг
Дивиденды #дивиденды
Активы
Облигации #облигации
Валюта #валюта
Золото #золото
Крипта #крипта
Недвижимость #недвижимость
Банковские продукты
Депозиты и банки #банки
Кредиты #кредиты
Банковские карты #дебетовые_карты
Личный опыт
Обзоры сервисов и продуктов #обзор
Личный опыт экономии и советы и о том, как копить #как_копить
Однажды перестал пить кофе навынос и стал копить. Ежемесячные результаты - #экономим_на_кофе
Налоги
Налоги #налоги
Налоговые вычеты #вычеты
Пенсия #пенсия
Инфа для Индивидуальных предпринимателей и самозанятых #ип
Книги для инвестора #книги
Кино для инвестора #кино
Варианты пассивного заработка #пассивный_доход
Советы по финансам, инвестициям и трейдингу
📊 Инвестирую более 10 лет.
📚 Делюсь реальным опытом.
Следи, где тебе удобно: все мои контакты.
Рубрикатор канала
Отчеты по портфелям
Мои портфели. Составы, как следить и понимать отчеты
Портфель инвестора Сергея #ОсновнойПортфель
Публичный портфель иностранных акций #ПубличныйПортфель
Эксперимент: создание капитала от экономии на скидках - портфель «Кэшбэк и скидки»
#капиталскэшбэка
Информация для новичков #новичкам
Инвестиции
Инвестиции #инвестиции
Подушка безопасности #подушка_безопасности
Индивидуальный инвестиционный счет (ИИС) #иис
Фонды #фонды #ETF
Торговля на бирже
Брокеры #брокеры
Трейдинг #трейдинг
Дивиденды #дивиденды
Активы
Облигации #облигации
Валюта #валюта
Золото #золото
Крипта #крипта
Недвижимость #недвижимость
Банковские продукты
Депозиты и банки #банки
Кредиты #кредиты
Банковские карты #дебетовые_карты
Личный опыт
Обзоры сервисов и продуктов #обзор
Личный опыт экономии и советы и о том, как копить #как_копить
Однажды перестал пить кофе навынос и стал копить. Ежемесячные результаты - #экономим_на_кофе
Налоги
Налоги #налоги
Налоговые вычеты #вычеты
Пенсия #пенсия
Инфа для Индивидуальных предпринимателей и самозанятых #ип
Книги для инвестора #книги
Кино для инвестора #кино
Варианты пассивного заработка #пассивный_доход
Льготную семейную ипотеку продлят до конца 2023 года
Об этом сегодня на заседании правительства объявил премьер-министр Михаил Мишустин.
🔹 Программа льготной ипотеки продлевается еще на год 1 с конца 2022 до конца 2023 года.
🔹 Молодые семьи могут купить собственное жилье под 6% годовых.
🔹 Воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца.
🔹 Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство частного дома.
#недвижимость
Об этом сегодня на заседании правительства объявил премьер-министр Михаил Мишустин.
🔹 Программа льготной ипотеки продлевается еще на год 1 с конца 2022 до конца 2023 года.
🔹 Молодые семьи могут купить собственное жилье под 6% годовых.
🔹 Воспользоваться ей смогут родители не только двух и более детей, а уже при рождении первенца.
🔹 Использовать кредит можно как на покупку квартиры, так и на строительство частного дома.
#недвижимость
Как изменились цены на квартиры в Москве и Подмосковье за 9 лет 😳
Случайно наткнулся на свою табличку со стоимостью квартир 9 лет назад. Можно было бы пост попридержать годик к круглой дате, но чот не охота. Это условность.
В 2014 году мониторил столичный рынок недвижимости в поисках квартиры. Искал двухкомнатные квартиры: в Москве в районе верха будущей салатовой ветки, а также активно изучал ближайшее Подмосковье, где квартиры были доступнее, чем в внутри МКАДа.
На тот момент перечисленные в таблице жилые комплексы еще были новостройками и активно продавались. Сейчас прошел по ссылкам на сайты ЖК, но большинство уже битые.
👉В табличке убрал все лишнее и добавил нынешние цены на те же объекты.
Не претендую на полную объективность, но динамика понятна. Почти все подорожало более, чем в два раза, а в Одинцово, например, в три.
🤷 Такие дела.
#недвижимость
Случайно наткнулся на свою табличку со стоимостью квартир 9 лет назад. Можно было бы пост попридержать годик к круглой дате, но чот не охота. Это условность.
В 2014 году мониторил столичный рынок недвижимости в поисках квартиры. Искал двухкомнатные квартиры: в Москве в районе верха будущей салатовой ветки, а также активно изучал ближайшее Подмосковье, где квартиры были доступнее, чем в внутри МКАДа.
На тот момент перечисленные в таблице жилые комплексы еще были новостройками и активно продавались. Сейчас прошел по ссылкам на сайты ЖК, но большинство уже битые.
👉В табличке убрал все лишнее и добавил нынешние цены на те же объекты.
Не претендую на полную объективность, но динамика понятна. Почти все подорожало более, чем в два раза, а в Одинцово, например, в три.
🤷 Такие дела.
#недвижимость
Как устроены фонды недвижимости
💸 Средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынке Москвы за за последние десять лет — более чем в два раза. Не секрет, что многие хотели бы завладеть недвигой, да ценник космический.
Многие инвесторы рассматривают недвижимость как отдельный актив, который должен присутствовать в портфеле. Оперировать квартирами, офисами или складами доступно только людям с большими капиталами. Да и в управлении такой реальный бетон сложен. Поэтому на западе, а с недавних пор и в России стали появляться фонды недвижимости, благодаря которым можно получать ренту с управления квадратными метрами. Будь то жилые или коммерческие помещения.
Как это работает, давайте посмотрим на примере недавно открывшегося закрытого паевого фонда (ЗПИФ) недвижимости Тинькофф Квадратные метры.
👉 Основная стратегия фонда — покупка недвижимости на этапе строительства и ее продажа по более высокой цене после сдачи в эксплуатацию. Полученная прибыль от продажи недвижимости будет направляться на покупку новых объектов, за счет чего будет расти стоимость паев самого фонда.
🏬 Пока в фонде ряд объектов ЖК LUNAR, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. На момент покупки объекты имели статус апартаментов, к продаже они будут достроены и получат статус квартир. В скором времени в фонд будут куплены новые объекты разных классов.
Фонд запустился в ноябре. На старте стоимость пая составляла всего около 5 руб. В недвижку теперь можно инвестировать с таких крохотных сумм.
Ожидаемая доходность фонда около 15% годовых. Сейчас сравнимо с доходностями по депозитам и облигациям, но высокие ставки с нами не навсегда.
За прошедшие месяцы стоимость пая менялась так:
- Ноябрь — 4,94 руб.
- Декабрь — 5,21 руб.
- Январь — 5,27 руб.
У фонда не маленькое высокое вознаграждение управляющей компании — 2,9% (уже включено в стоимость пая). С другой стороны: это не классический фонд по управлению ценными бумагами, а достаточно сложный в управлении бизнес.
Комиссия за покупку и продажу паев отсутствует.
❓ Интересны фонды недвижимости?
#недвижимость
💸 Средняя стоимость квадратного метра на вторичном и первичном рынке Москвы за за последние десять лет — более чем в два раза. Не секрет, что многие хотели бы завладеть недвигой, да ценник космический.
Многие инвесторы рассматривают недвижимость как отдельный актив, который должен присутствовать в портфеле. Оперировать квартирами, офисами или складами доступно только людям с большими капиталами. Да и в управлении такой реальный бетон сложен. Поэтому на западе, а с недавних пор и в России стали появляться фонды недвижимости, благодаря которым можно получать ренту с управления квадратными метрами. Будь то жилые или коммерческие помещения.
Как это работает, давайте посмотрим на примере недавно открывшегося закрытого паевого фонда (ЗПИФ) недвижимости Тинькофф Квадратные метры.
👉 Основная стратегия фонда — покупка недвижимости на этапе строительства и ее продажа по более высокой цене после сдачи в эксплуатацию. Полученная прибыль от продажи недвижимости будет направляться на покупку новых объектов, за счет чего будет расти стоимость паев самого фонда.
🏬 Пока в фонде ряд объектов ЖК LUNAR, расположенного вблизи Воробьевых гор и МГУ. На момент покупки объекты имели статус апартаментов, к продаже они будут достроены и получат статус квартир. В скором времени в фонд будут куплены новые объекты разных классов.
Фонд запустился в ноябре. На старте стоимость пая составляла всего около 5 руб. В недвижку теперь можно инвестировать с таких крохотных сумм.
Ожидаемая доходность фонда около 15% годовых. Сейчас сравнимо с доходностями по депозитам и облигациям, но высокие ставки с нами не навсегда.
За прошедшие месяцы стоимость пая менялась так:
- Ноябрь — 4,94 руб.
- Декабрь — 5,21 руб.
- Январь — 5,27 руб.
У фонда не маленькое высокое вознаграждение управляющей компании — 2,9% (уже включено в стоимость пая). С другой стороны: это не классический фонд по управлению ценными бумагами, а достаточно сложный в управлении бизнес.
Комиссия за покупку и продажу паев отсутствует.
❓ Интересны фонды недвижимости?
#недвижимость