🔴 شباهت بازار مسکن ایران و روسیه در ماجرای «جهش قیمت»

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺روس‌ها به خاطر «تورم بالا» و «ریسک سرمایه‌گذاری مولد» به بازار ملک پناه برده‌اند تا ارزش دارایی‌های خود را حفظ کنند.

🔺این هجوم به خرید مسکن باعث‌ شده طی ۳ سال قیمت مسکن در این کشور ۱۷۲ درصد جهش کند؛ سالی بیش از ۵۰ درصد جهش.

🔺آنچه این وضعیت وخیم اقتصادی را رقم زده در کنار سیاست‌گذاری نادرست اقتصادی، موضوع جنگ و تحریم بوده که جذابیت سایر فعالیت‌های اقتصادی را گرفته و تنها یک گزینه جذاب جلوی پای سرمایه‌گذاران گذاشته است؛ خرید ملک.

🔺در این میان نرخ بهره وام مسکن نیز بخاطر همین تورم بالای ۱۵ درصد، «منفی» است و خود عامل مضاعف برای تحریک به خرید مسکن با اعتبار بانکی است.

🔺قیمت مسکن در روسیه از سطح متعارف خارج شده و باعث هشدار به دولت این کشور شده است.

🔺بازار مسکن ایران از سال ۹۷ به دنبال افزایش ریسک غیراقتصادی تحریم و جهش قیمت ارز با هجوم خریدهای غیرمصرفی و جهش‌های مکرر قیمت مسکن به میزان سالی میانگین ۶۴ درصد روبرو شد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #روسیه #جهش_قیمت #ملک #اکونومیست

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

پیش‌خرید مسکن با 130 میلیون تومان؟/ گردنه مسکن دولت سیزدهم مقابل وزیر مسکن دولت چهاردهم

🔺دنیای اقتصاد: متوسط مبالغ پرداختی پیش‌خریداران «مسکن دولتی» در طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی، در حال حاضر رقمی معادل 133 میلیون تومان است.

🔺این رقم اما فقط حدود 10 درصد از «کل هزینه ساخت یک واحد مسکونی با قیمت دولتی» را پوشش می‌دهد که مبلغ بسیار «ناچیز» و ناقصی است.

🔺قیمت دولتی توافق شده برای ساخت این خانه‌ها، مترمربعی حدود 10 میلیون تومان است؛ این در حالی است که با توجه به تورم تولید مسکن طی یکسال گذشته، «قیمت تمام شده مسکن دولتی» حداقل یک میلیارد و 500 میلیون تومان خواهد شد.

🔺از آنجا که پیش‌خریداران مسکن دولتی باید بتوانند مابه‌التفاوت قیمت ساخت و وام بانکی را از جیب‌شان و در قالب «آورده نقدی» پرداخت و تامین کنند، رقم آورده باید حداقل 600 تا 700 میلیون تومان باشد.

🔺اما 726 هزار نفری که به عنوان سرپرست خانوار، در مسکن ملی اقدام به پرداخت آورده نقدی برای پیش خرید واحدهای مسکونی کرده‌اند، حدود یک ششم پولی که باید در کل پروژه پرداخت کنند را واریز کرده‌اند.

🔺پرداخت ضعیف پول پیش خرید مسکن دولتی بخاطر «پس‌انداز صفر یا ناچیز» خانوارها است. این افراد همگی مستاجر هستند و پس‌اندازشان را برای رهن یا پول پیش به موجر داده‌اند.

🔺به این ترتیب «نامعادله قیمت مسکن و توان پرداخت خانه‌اولی‌ها» مساله‌ای است که مقابل وزیر راه و شهرسازی دولت چهاردهم قرار دارد. دولت قبل وعده داده است، کار را شروع کرده است و دولت جدید باید آن را به سرانجام برساند؛ ابزار مالی اما در دسترس نیست.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #مسکن_ملی #وزیر #دولت_چهاردهم

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 فاکتور «مسکن رئیسی» برای «دولت پزشکیان» چند همت است؟ / هزینه‌های مرئی و نامرئی «تعهد بر زمین‌مانده»

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺تعهد بر زمین مانده دولت رئیسی برای تهیه مسکن ۱.۸ میلیون خانوار ثبت‌نام کننده طرح «مسکن دولتی»، به قیمت امروز، ۱۱۰۰ همت برای دولت پزشکیان و‌ شبکه بانکی خرج دارد.

🔺این رقم البته منهای «هزینه‌ای است که برای تبدیل زمین‌های واگذار شده به عرصه قابل مسکن‌سازی» باید صرف شود.

🔺دولت رئیسی خود را مقابل نزدیک به ۲ میلیون فاقد مسکن متعهد کرد زمین رایگان تخصیص دهد تا خانه دولتی برای آنها بسازد.

🔺تا الان اما برای ۱.۱ میلیون خانه، زمین۹۹ ساله تامین شده و چون ۷۰۰ هزار پیش‌خریدار دیگر هم ثبت‌نام کرده‌اند، مابقی زمین‌ها باید در دولت پزشکیان تامین شود.

🔺وام ساخت مورد نیاز آن ۱.۱ میلیون واحد ۶۵۰ همت است و برای کل ۱.۸ میلیون خانه بیش‌از ۱۰۰۰ میلیارد تومان اعتبار بانکی نیاز است.

👈 پرونده مسکن ملی با پیشرفت فیزیکی زیر ۴۰ درصد تحویل دولت جدید می‌شود.

🔺این در حالی است که پرونده مسکن‌مهر با پیشرفت بالای ۸۰ درصد، از دولت طراح آن (احمدی‌نژاد) به دولت روحانی منتقل شد.

👈با این که مسکن‌مهر هنگام انتقال به دولت بعد، به مراتب جلوتر از مسکن‌ملی در این مقطع بود اما بعداز ۱۷ سال هنوز پرونده‌اش باز است.

🔺هزینه نامرئی «مسکن ملی» برای دولت پزشکیان، «متورم‌تر شدن هزینه ساخت متناسب با تعلل یا توقف احتمالی پروژه‌ها» است.

🔺مسکن‌مهر با مترمربعی ۳۰۰ هزار تومان شروع شد اما وعده ساخت ارزان در نهایت برای پروژه‌هایی که چند سال طول کشید به تحویل واحدها با قیمت حداقل ۳ برابر روز اول منجر شد.

⚠️ عبور دولت از «تعهد مسکن دولت قبل» باعث دردسر اجتماعی برای وزیر جدید و تنش در روابط مجلس و‌ دولت خواهد شد؛ اتفاقی که بخاطر نقدهای تیز و تند مسکن‌مهر در دولت اول روحانی رخ داد.

❌ فاکتور حمل بار مسکن ملی تا مقصد در دولت پزشکیان، بیش از ۲ برابر کل تسهیلاتی است که سال گذشته همه بانک‌ها به بخش مسکن اختصاص دادند؛ فوق‌العاده سنگین و در عین حال غیرقابل چشم‌پوشی.

#دنیای_اقتصاد #مسکن_ملی #مسکن #مسکن_اجتماعی #دولت #پزشکیان #رئیسی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 فرزانه صادق بازار مسکن را به کدام سمت می‌برد؟ / ۴ حساسیت وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹فرزانه صادق، وزیر پیشنهادی راه و شهرسازی درباره ۴ موضوع بخش مسکن، ایده دارد.

🔹صادق در اواخر دهه ۹۰ در گفت و گو با «دنیای‌اقتصاد» اعلام کرده بود، تصمیمات کمیسیون ماده ۵ و اختیارات ویژه شهرداران باعث شده ساخت‌وسازهایی خارج از ظرفیت شهرها انجام شود.

🔺بنابراین بساط تراکم‌فروشی و تغییرکاربری در این دوره در صورت رای اعتماد مجلس به صادق جمع می‌شود.

🔺فرزانه صادق همچنین مشکلی با ساخت آپارتمان‌های کم‌متراژ از طریق حذف مانع «پارکینگ اجباری» هم ندارد.

🔺با این حال او بر واقعیت بازار مسکن در بحث گسل متراژی عرضه و تقاضا مهر تایید می‌زند و می‌توان به حل این مساله امیدوار بود.

🔺وزیر پیشنهادی راه‌وشهرسازی اما با «زمین‌گشایی» در برنامه هفتم مخالف است.

🔺رئیس کمیسیون عمران مجلس روز گذشته اعلام کرد، در برنامه وزیر پیشنهادی راه و‌ شهرسازی باید طرح جدایی راه و مسکن دیده شود.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #فرزانه_صادق

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 کسری «ساخت مسکن» در کشور برای دهمین سال پیاپی / چرا بازار ساختمان‌سازی خواب است؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹تیراژ ساخت مسکن در کشور برای دهمین سال پیاپی در سطح کمتر از «عرضه مورد نیاز برای تعادل بازار» قرار گرفت.

🔹سال گذشته ساخت ۴۶۰ هزار واحدمسکونی در کشور آغاز شد.

🔹این در حالی است که «کف عرضه مورد نیاز برای تعادل نسبی بازار مسکن»، ۵۶۰ هزار واحد در سال است.

⚠️میانگین سالانه تیراژ تولید مسکن از سال ۹۳ تاکنون زیر ۴۰۰ هزار واحد بوده است.

👈 آنچه باعث خواب طولانی بازار ساختمان‌سازی شده، ۳ فاکتور است.

🔺فاکتور اول، تورم تولید مسکن است که شرایط برای سرمایه‌گذاری را سخت کرده است.

🔺فاکتور دوم رکود خرید و در نتیجه رکود فروش است.

🔺فاکتور سوم، از سکه افتادن بازدهی ساخت در مقایسه با عایدی نگهداری ملک است.

🔻حاشیه سود ساخت مسکن در برخی مناطق تهران در حال حاضر زیر ۱۵ درصد است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #ساخت_و_ساز

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 نسبت P به R بازار مسکن حاوی چه پیامی است؟/ قیمت به سطح متعارف رسیده است؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹دستگاه سنجش P به R در بازار مسکن که به دماسنج قیمت معروف است، عددی را نشان می‌دهد که در مقایسه با «روند تاریخی این نشانگر»، از نزدیک‌شدن قیمت آپارتمان به سطح متعارف حکایت دارد.

🔹سال ۹۹ نسبت قیمت به اجاره مسکن یا همان P به R عدد ۳۱ را نشان داد که رکورد بیشترین نسبت از ابتدای سال ۷۰ بود.

🔹افزایش نسبت P به R به معنای «سطح نامتعارف» قیمت مسکن است و هرچقدر نسبت به سطح عددی ۱۴ نزدیک شود، قیمت‌ها در حال تنظیم‌شدن و به معنای سازگاری با قدرت خرید مصرفی و رونق بازار می‌تواند باشد.

🔹اکنون دستگاه سنجش P به R عدد ۲۰ را نشان می‌دهد.

🔺تحلیل وضعیت فعلی دماسنج مسکن مشخص می‌کند، قیمت مسکن در مسیر تنظیم قرار گرفته اما به سه دلیل، این وضعیت دلالتی بر «سطح متعارف قیمت» ندارد.

🔹به عبارت دیگر، این دوره تاریخی از بازار مسکن به سه علت شبیه دوره‌های قبل نیست که سطح کاهشی P به R علامت «بهبود بازار خرید مسکن» باشد.

🔹علت اول، به مخرج کسر مربوط است؛ بخش زیادی از کاهش نسبت قیمت به اجاره ناشی از رشد شدید اجاره‌بها در دو سال گذشته است و ارتباطی به افت چشمگیر قیمت مسکن ندارد که به «تنظیم قیمت» تعبیر شود.

🔹از طرفی وقتی «قدرت خرید خانوارها تخریب شده است» و «موجودی آپارتمان در بازار فروش بخاطر رکود ساختمانی ۵ سال اخیر پایین است»، صرف افت دمای قیمت مسکن نمی‌توان انتظار بهبود داشت.

🔹نسبت P به R به لحاظ میانگین سالانه طی ۳۳ سال گذشته، روی عدد ۱۷ قرار داشته است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #قیمت_مسکن #p_به_R #اجاره #تورم_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔹 سرمقاله امروز «دنیای اقتصاد»:

خشت اول سیاستگذاری مسکن

👤 فرید قدیری

✍️ «همه تابلوهای نمایشگر نبض بازارهای معاملات مسکن و ساخت‌‌‌وساز، خاموش است»، «سرمایه‌گذاری در حوزه عرضه مسکن در رکود تاریخی است»، «سهم هزینه مسکن در سبد هزینه خانوار به بیشترین مقدار خود رسیده»، «جمعیت دچار فقر مسکن به بالای نیمی از خانوارهای موجود افزایش پیدا کرده» و «جهش‌‌‌ تاریخی، هم در قیمت خانه و هم در اجاره‌‌‌بها رخ داده است»

✍️ با این اوصاف، معمار سیاست‌‌‌های مسکن در دولت جدید از کجا شروع کند که به «بیراهه نرود»؟

✍️ راه شناسایی اصل مساله «رجوع به آمار رسمی و داده‌‌‌های مستند» است. برای این منظور، لازم است وزیر به حبس آمارها در این بخش پایان دهد.

✍️ گام دوم «تهیه لیست از پاسخ‌‌‌هایی است» که دولت‌‌‌های قبلی برای حل مساله در قالب طرح و برنامه و مصوبه، ابلاغ و اجرا کردند اما شکست خوردند.

✍️ اقدام سوم «تعریف راه‌حل درست» برای این منظور است.

✍️ ردیابی موج‌‌‌های تورمی بخش مسکن نشان می دهد موتور این تورم، بیرون این بازار است.

✍️ این یعنی وزیر مسکن برای حل ریشه‌‌‌ای و پایدار مساله لازم است توجه «تیم اقتصادی» و «دستگاه دیپلماسی» در دولت را به این موضوع جلب کند.

✍️ نکته بعدی «الگوگرفتن از تجربه‌‌‌های موفق خارجی» است. نمونه بارز آن، بازار مسکن آمریکاست.

✍️ در این کشور ابتدا سیاست‌‌‌های کاهنده تورم عمومی توسط بانک‌مرکزی اجرا شد و پس از آن، ابزارهای در اختیار شهرداری‌‌‌ها و مشوق‌‌‌های مالیاتی به خدمت بازار مسکن و ساختمان آمدند.

✍️ امروز در ایران، شهرداری‌‌‌ها آنچنان قدرتی در بازار املاک شهرهای بزرگ و کوچک دارند که دولت با کمترین هزینه، می‌‌‌تواند از طریق آنها، جریان عرضه مسکن را با جهت تقاضا سازگار کند و بخش زیادی از ریشه‌‌‌های تورم در این بخش را بخشکاند.

🔗گزارش «نمای ۳۶۰درجه از مسکن»

#دنیای_اقتصاد #وزیر_مسکن #مسکن #سیاست_های_بخش_مسکن

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 سقوط تاریخی فروش آپارتمان نوساز / میانگین قیمت خانه قدیمی در تهران چقدر است؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

۱۰ سال پیش در بازار مسکن تهران از هر ۱۰۰ معامله خرید، ۵۶ تا ۶۰ معامله به «آپارتمان نوساز» اختصاص داشت اما امروز سهم نوسازها در بازار فروش آپارتمان به ۲۷ درصد سقوط کرده است.

👈 دلیل عمده «محو شدن نوسازها» از صحنه معاملات مسکن، کمبود این گروه سنی آپارتمان بخاطر رکود ساخت مسکن سال‌های اخیر است.

🔺اما هستند سازنده‌هایی که «ساختمان نوساز کلیدنخورده» دست‌شان هست ولی چون امکان جایگزین آن را ندارند، از فروش ممانعت می‌کنند.

⚠️ رکود ساختمانی جلوی فروش و تبدیل نوساز به ساختمان جدید را سلب کرده است.

🔺تحقیقات میدانی از بازار مسکن تهران حاکی است، در مقابل افت فروش نوساز، سمت تقاضا به سمت خرید آپارتمان قدیمی (۲۰سال ساخت به بالا) رفته است.

🔺سهم قدیمی‌سازها از معاملات مسکن از ۵ درصد به ۲۴ درصد جهش کرده است.

🔺متوسط «قیمت پیشنهادی» آپارتمان نوساز کلیدنخورده در تهران مترمربعی ۹۵ میلیون تومان است.

🔺قیمت قدیمی‌سازها نیز مترمربعی ۷۱ میلیون تومان.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #قیمت_مسکن #نوساز #تهران #قدیمی_ساز #خانه #کلنگی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir