Оглавление канала и хештеги

🔸 Общие вопросы
🔸 Полномочия совета
🔸 Образцы документов
🔸 Вознаграждение совету
🔸 Споры совета с собственниками
🔸 Положительные практики подписчиков

Хештеги для дальнейших постов:
#использование_ОИ и #доход
#возврат_ои
#обязанности и #полномочия
#вознаграждение
#переизбрание
#ответственность
#защита_чести
#ГИС_ЖКХ
#голоса
#акт_приемки
#спецсчет
#текущий_ремонт, #содержание и #капремонт,#ку
#представитель
#превышение_полномочий
#отчетность
#ду
#смена_уо
#размер_платы
#ну
‼️

😏 В Хабаровске председатель совета МКД обязал УК возвратить на лицевой счет МКД почти 150 тысяч рублей.

Суд пришел к выводу о неправомерном списании компанией с лицевого счета МКД денег.

Председатель указал, что УК списала деньги на оплату работ, не согласованных общим собранием собственников помещений дома и принятых управляющей организацией без подписания актов приемки таких работ истцом (председателем совета).

Суд согласился, что эти работы:
- проведение обследования цоколя МКД,
- вынос поворотных точек границ земельного участка под МКД для контейнерной площадки, —
не носили аварийный, неотложный, обязательный, текущий, сезонный характер, их проведения не требовал надзорный орган.
Кроме того, работы по ремонту полов были проведены с превышением сметной стоимости.

https://sudrf.cntd.ru/document/351278411

#текущий_ремонт

😥 В Омске председателю совета МКД не удалось взыскать с УО неосновательное обогащение

УО направила совету МКД проект плана работ на 2020 год. Совет решил исключить из плана вывоз снега, о чем уведомил УО.

Однако УО все равно оказала эти услуги и отразила расходы на них — почти 180 тыс. р. — по строке "текущий ремонт".
Работы были отражены в акте приемки, который председатель подписала, но указала о своем несогласии со списанием денег за вывоз снега.

Председатель совета МКД попыталась вернуть эту сумму, но суды отказали в иске.

Судебные инстанции исходили из того, что вывоз снега относится к содержанию общедомового имущества и, соответственно, к обязанностям управляющей организации.
Также из материалов дела следовало, что УО вывозила снег по заявкам жильцов.

#текущий_ремонт #содержание

😐 В Санкт-Петербурге суд признал недействительными решения совета МКД о выборе подрядчиков для ремонта

УК просила суд признать недействительными отдельные пункты протоколов заседаний совета МКД. Совет, решая о проведении текущего ремонта, принял решения о заключении договоров с определенными подрядчиками. Компания указала, что выбор исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества отнесен к обязанности управляющей организации, а принятие такого решения советом многоквартирного дома ничтожно в силу закона, и находится за пределами его полномочий.

Суд согласился с УК, удовлетворил ее требования и вдобавок взыскал с ответчика – председателя совета МКД - 12 000 р. госпошлины.

Апелляционный суд отказал председателю в удовлетворении его жалобы:
• совет многоквартирного дома принял решение о возложении обязанности на управляющую организацию заключить договоры с ООО "СЗРК-РЕМОНТ" на выполнение работ по ремонту 10 балконов и 10 козырьков и с ООО "СЗРК+" на выполнение работ по замене участка трубопровода канализации и на выполнение работ по замене участка трубопровода холодного водоснабжения, то есть незаконно возложил на управляющую организацию обязанность, понуждая ее к заключению договора, вмешиваясь в экономическую деятельность истца.
• согласно решениям ранее проведенных собраний собственников, на совет дома не были возложены полномочия по выбору подрядных организаций для выполнения работ по текущему ремонту.

«Решение о привлечении подрядных организаций для выполнения работ вправе принимать управляющая организация, но не собственники помещений многоквартирного дома... При этом принятие таких решений ущемляет права управляющей компании на свободу экономической деятельности».

#полномочия #текущий_ремонт

Совет МКД ✅ 33-8545/2023

Работы из «минимального перечня» входят в тариф на содержание и не являются текущим ремонтом

Председатель совета МКД обратилась в ГЖИ Приморского края с жалобой на то, что часть работ, выполненных УК в 2022 году за счет тарифа на текущий ремонт, фактически должна выполняться за счет тарифа на содержание общедомового имущества. Кроме того, сметы на ремонтные работы не согласовываются с председателем совета МКД.

Инспекторы ГЖИ провели внеплановую документарную проверку и установили, что в актах выполненных УК работ за 5 месяцев 2022 года в составе работ по текущему ремонту указаны очистка, подсыпка придомовой территории, обработка ее противогололедными реагентами, известковая побелка деревьев. Жилинспекция посчитала, что эти работы предусмотрены п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ № 290 и должны выполняться за счет тарифа на содержание. Кроме того, инспекторы выяснили, что дефектные ведомости, на основании которых выполнены сметы на работы, согласованы с лицом, не уполномоченным на это собственниками.

ГЖИ вынесла компании предостережение о недопустимости таких действий. Не согласившись с предостережением, УК обратилась в суд.

Позиция УК:
- перечень работ по содержанию общедомового имущества предусмотрен договором управления МКД, является закрытым и не может изменяться УК;
- выполненные виды работ не предусмотрены договором управления, поэтому они признаны УК непредвиденными и выполнены за счет резервного фонда на текущий ремонт;
- законодательство не запрещает выполнение непредвиденных и неотложных работ, не включенных в договор управления, но предусмотренных Минимальным перечнем услуг и работ № 290, за счет средств на текущий ремонт.

Суды двух инстанций (постановление Пятого арбитражного апелляционного суда по делу № А51-9602/2023) признали предостережение ГЖИ законным и обоснованным, руководствуясь следующим:
- Решений ОСС о проведении текущего ремонта общего имущества МКД на 2022 год не принималось.
- Уборка придомовой территории входит в п. 24, 25 Минимального перечня услуг и работ № 290. Таким образом, выполненные УК работы по очистке, обработке придомовой территории, побелке деревьев не относятся к текущему ремонту.
- УК обязана соблюдать общеобязательные требования, направленные на обеспечение условий для безопасного и благоприятного проживания граждан.
- Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре управления и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли они в договоре, и есть ли решения ОСС по вопросу выполнения таких работ (постановление Президиума ВС РФ от 29.09.2010 № 6464/10).
- Форма, содержание предостережения, а также порядок его выдачи соответствуют закону.

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

Совет МКД может принимать решения о текущем ремонте, но выбор подрядчиков – прерогатива УК

ОСС может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД в Санкт-Петербурге, уполномоченный протоколом ОСС на принятие таких решений, утвердил сметы на ремонт балконов и козырьков, на замену участков трубопроводов канализации и холодного водоснабжения, а также утвердил конкретных подрядчиков на выполнение этих работ (ООО «СЗРК-РЕМОНТ» и ООО «СЗРК+») и сроки заключения договоров с ними. Протокол заседания совета МКД с принятыми решениями был направлен в УК для исполнения. Однако УК обжаловала данные решения совета МКД в суде.

Доводы УК:
- в рамках заключенного договора управления УК вправе принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и Правилами содержания общего имущества в МКД.
- выбор исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества отнесен к обязанности УК, а принятие такого решения советом МКД находится за пределами его полномочий и поэтому ничтожно (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Суды трех инстанций (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16443/2023) признали решения заседания совета МКД об утверждении смет и подрядчиков недействительными, по следующим основаниям:
- К компетенции ОСС не относится утверждение смет на выполнение работ по текущему ремонту и выбор конкретных подрядных организаций.
- Выбрав УК, собственники именно на нее возложили обязанность по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в связи с чем они не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ.
- Решения о привлечении подрядчиков для выполнения работ принимает УК, но не собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие таких решений собственниками ущемляет права УК на свободу экономической деятельности.
- Согласно стандартам управления МКД, именно УК определяет способ оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД; подготавливает задания для исполнителей услуг и работ; выбирает, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ на наиболее выгодных для собственников условиях; заключает договоры с ними, контролирует и принимает услуги и работы; ведет претензионную, исковую работу при выявлении нарушений (пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416).

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

Как уполномочить совет дома на принятие решений о проведении текущего ремонта

Собственники помещений одного из МКД Завьяловского района Удмуртской Республики сменили УК «Траст» на УК «ЖК-Сервис». Новая УК потребовала у «старой» УК остатки средств текущего ремонта (около 50 тыс. р.), не использованные на дату расторжения договора управления домом.

Прежняя УК настаивала:
- все собранные на ремонт средства были освоены (направлены контрагентам в качестве оплаты за работы, связанные с текущим ремонтом МКД);
- калькуляции на работы по текущему ремонту, а также акты выполненных работ подписаны председателем совета дома;
- именно совет МКД уполномочен утверждать проведение текущего ремонта в соответствии с положением, принятым ОСС в установленном законом порядке.

Однако суды (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-286/2023) посчитали требования истца обоснованными:
— При смене УК вновь избранная компания принимает на себя обязательства по текущему ремонту дома, а также по истребованию с предыдущей управляющей организации собранных и неосвоенных средств текущего ремонта.
— Текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности. Уплаченные жителями средства по статье «текущий ремонт» фактически являются предоплатой за работы, которые будут выполнены в будущем. Эти средства не поступают в собственность УК. Она только распоряжается ими от своего имени, но в интересах собственников. При избрании новой УК у прежней компании прекращаются основания для удержания накопленных и не использованных по назначению средств.
— Исключительной компетенцией на принятие решений о проведении текущего ремонта наделено ОСС, которое вправе делегировать эти полномочия совету МКД.
Наделение совета дома такими полномочиями должно быть прямо отражено в протоколе ОСС. В тексте положения о совете МКД, представленного УК, не говорится, что совет дома наделен правом на принятие решений о текущем ремонте.
— Поскольку в спорный период ОСС не принимало решений о проведении конкретных работ по текущему ремонту, а председатель совета МКД не имела полномочий на принятие таких решений, УК не вправе была расходовать средства на текущий ремонт.

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

Могут ли расходы на озеленение по решению совета МКД производиться за счет средств текущего ремонта

В МКД г. Красноярска собственники сменили УК «ЖСК» на УК «Триумф». Новая УК подала к прежней УК иск о взыскании 1 750 929 р., накопленных и не израсходованных по статье «текущий ремонт» с 01.06.2016 по 30.11.2021. Суд посчитал обоснованными требования на 1 703 240 р.

В составе расходов на текущий ремонт УК в числе прочего были учтены затраты на доставку земли (3882 р.) и цветочную рассаду (43807 р.).

Суд указал, что существует правовая неопределенность в том, к какой категории относятся эти расходы – «текущий ремонт» или «содержание».

Так, в п. 16 приложения 2 «Перечень работ, входящих в плату за ремонт жилья (текущий ремонт)» Методического пособия по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденного Госстроем, к текущему ремонту (внешнему благоустройству) отнесены устройство и восстановление газонов, клумб, посадка и замена деревьев и кустов, посев трав.

При этом согласно ст. 36 ЖК РФ, п. 11 Правил содержания общего имущества № 491, п. 7 разд. «Д» Приложения № 4 Правил и норм технической эксплуатации жилфонда № 170 содержание общего имущества включает в себя содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

Суд посчитал, что при наличии таких противоречий в квалификации расходов на озеленение следует руководствоваться протоколами заседаний совета МКД. Из них следует, что совет дома принимал решения о завозе земли, приобретении и высадке цветов за счет средств по статье «текущий ремонт». Указанные протоколы не оспорены и не признаны недействительными. Имеются акты, подтверждающие приемку работ председателем совета МКД.

Таким образом, озеленение придомовой территории за счет средств текущего ремонта соответствует воле собственников, расходы фактически понесены и подтверждены документально. Значит, эти расходы правомерно отнесены УК к расходам на текущий ремонт (постановление Третьего ААС по делу № А33-10528/2022).

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт