Победа над рыночной ипотекой

• В декабре как доля льготных программ в общих выдачах, так и абсолютные значения по льготным программ достигли исторических максимумов. Доля составила 86%, выдачи – 677 млрд руб. (+77% г/г)

• Выдачи по рыночной ипотеке вернулись к значениям июня 2022, снизившись до 108 млрд руб. (-66% г/г), даже несмотря на сезонно высокие выдачи в декабре

💡Таким образом, эффекты роста ключевой ставки в полной мере отразились на рыночной ипотеке. Повышение первоначального взноса по ипотекам с господержкой в динамике выдач по льготным программам не проявилось

💡До пересмотра параметров льготной ипотеки рыночной не удастся вернуть долю рынка до "нормальных" значений, которые соответствовали бы понятию "адресности" льготных программ, – для сравнения:

i) в 2021 на все льготные программы приходилось 28% всех выдач ипотеки

ii) в 2023 близкой была суммарная доля в выдачах льготных программ* без самой распространенной "безадресной" льготной ипотеки – около трети

* семейная, дальневосточная и IT-ипотека

@xtxixty

❗️ФАС направила запросы шести банкам РФ, чтобы проанализировать обоснованность введения ими комиссий для застройщиков в рамках льготной ипотеки.

В случае выявления признаков нарушения антимонопольного законодательства ФАС примет меры реагирования, сообщили в ведомстве.

@rusipoteka

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: РОСТ ПРАКТИЧЕСКИ ВЫДОХСЯ

По данным IRN.RU, по итогам января цены на жильё в Москве (вторичный рынок) незначительно подросли до 270.4 тыс. за м2, это 0.2% мм и 7.7% гг vs 0.5% мм и 7.6% гг в декабре. Динамика цен в долларах: 2.6% мм, -16.5% гг – это $3 057 за м2 (ранее: 0.4% мм, -23.5% гг).

Эксперты IRN отмечают, что “…в январе рост цен на вторичном рынке недвижимости «старой» Москвы носил остаточный характер – средняя стоимость метра подросла символически, в основном за счет вымывания самых дешевых предложений. В январе рынок рос за счет недорогих сегментов – при нынешнем уровне ипотечных ставок (от 16-18% годовых) людям по карману только бюджетные варианты. В январе перестал снижаться объем предложения жилья на вторичном рынке, что нехарактерно для начала года – обычно в это время многие продавцы снимают квартиры с продажи.

Накопление квартир в экспозиции и близкая к стагнации ценовая динамика свидетельствуют о сокращении спроса, что неудивительно, учитывая заградительно дорогую ипотеку. Скорее всего, в ближайшее время цены будут топтаться на месте, а весной, по мере накопления предложения, постепенно поползут вниз…”

⚔️ Большинство банков не будут отменять комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки как минимум до выдачи итоговых решений ФАС, чтобы отстоять свою позицию в суде, считает юрист адвокатского бюро «Линия Права» Дмитрий Цембелев.

@rusipoteka

ЖИЛИЩНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В РФ: ОБЪЁМЫ СДАННОГО ЖИЛЬЯ В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ УВЕЛИЧИЛИСЬ ЗА ГОД НА 13.7%

По данным Росстата, в декабре ввод многоквартирного жилья в РФ составил 10.805 млн м2 (31.0% гг) vs 4.886 млн м2 (32.6% гг) в ноябре.

За весь 2023 было сдано 51.8 млн м2 (13.7% гг) vs 45.5 млн м2 (4.6% гг) в 2022г.

Объёмы сдачи в декабре заметно превысили показатели декабря 2022/21 гг. Это может говорить о том, что Минстрой решил не размазывать эти объёмы на декабрь-январь, а отразил их все в декабре. Это значит, что по январю будет показан сильный провал. "Слабость стройки" может быть использована как аргумент в попытках отстоять льготную ипотеку хоть в каком-то варианте. На самом деле, никакой слабости стройки нет. Наиболее объективный показатель - объёмы строящегося жилья - они очень высокие и, по-видимому, такими останутся даже при сворачивании льготных программ. Маржа строителей сейчас такова, что они без проблем могут поддержать продажи и объёмы строительства за счёт скидок на жильё.

​​Ипотека в январе: могло ли быть хуже?

Вчера вышли финальные данные по ипотеке от ЦБ за декабрь, и аналитики вовсю обсуждают итоги года по выдачами, льготным программам и т.д. Но мы живем в мире, когда то, что было важно 30-го января уже не важно 31-го.

Сегодня, в свете происходящего с льготными программами и комиссиями со стороны банков, все с нетерпением ждут результатов января, чтобы откалибровать свои годовые прогнозы и перестроить стратегии.

Итак, по оперативным индикаторам собрали предварительные итоги января 2024-го. Вот они, свежие и горячие:

▪️Все, наверное, и так знают, но на всякий случай: январь-февраль – сезонно самые слабые месяцы. В эти месяцы выдачи ипотеки падают на ~40% от уровня декабря (так было в 2018-20 и 2022 годах).

▪️В январе’24 выдачи ипотеки в РФ на первичном рынке по ДДУ упали аж на 70% м/м – такого падения мы никогда не видели. Но благодаря рекордной базе в декабре в целом это число нормальное (28 тыс. ипотек против 27 тыс. в среднем в 2017-2023 гг.)

Снижение было по всем госпрограмам: льготная ипотека -74%, семейная -64%, дальневосточная -60%, IT -67%.

▪️На вторичном рынке ситуация чуть иная – выдачи упали меньше (на ~50%), но и база декабря у вторички была ниже.

▪️Средняя сумма кредита по льготным программам сократилась с 5,4 до 5,1 млн руб. (-6% м/м) в основном из-за снижения в Мск: cредняя сумма сократилась сразу на 35% с 9,0 до 5,8 млн руб.

▪️Больше всех пострадали столицы. Ожидаемо – это эффект сокращения предельного размера льготной ипотеки. В Мск выдачи по всем госпрограмам упали в 4 раза (до ~31 млрд руб.), а по льготной – аж в 8 раз (~5,8 млрд). Аналогичная ситуация в СПб – выдачи по госпрограммам упали в 5-6 раз.

В остальной России выдача льготных кредитов в январе сократилась в 3 раза м/м. Как мы писали, регионы уже 2 года чувствуют себя лучше столиц.

▪️По оперативным данным Домклик, выдачи ипотеки у Сбера в январе могли упасть на 65% (в том числе до 80% по ДДУ). То есть хуже, чем в среднем по рынку (-70% у всех по льготке). А у кого чуть лучше? Очевидно, у тех банков, кто не ввел комиссии. Но и у них падение относительно декабря до 40%.

Это лучше или хуже прогнозов?

▪️Это чуть хуже, чем мы закладывали в своем прогнозе. Это может означать, что по году падение продаж будет несколько ниже 25-30% и может составить 30-35%. Но может и не составить, если банки будут разворачивать ситуацию с комиссиями.

Что будет в феврале?

💡Ужесточение условий по госпрограммам продолжит влиять на выдачи, но объемы могут подрасти из-за большего кол-ва рабочих дней. А к марту желающие запрыгнуть в последний вагон льготной ипотеки разгонят рынок снова.

Будем ожидать восстановления, наблюдать и делиться с вами.

@DomusVerus