💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #274». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР)
◀️Андрей Иванов, – управляющий отделением ЦБ РФ по Алтайскому краю
◀️Михаил Задорнов, – экс-глава Минфина РФ, экономист
◀️Герман Греф, – глава Сбербанка
◀️Анатолий Попов, – зампред правления Сбербанка
◀️Андрей Костин, – глава ВТБ
◀️Виталий Мутко, – глава ДОМ РФ
◀️Никита Стасишин, – замглавы Минстроя РФ
◀️Георгий Горшков, – зампред правления ВТБ
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Дмитрий Щегельский, – президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости, гендиректор АН «Бенуа»
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Кирилл Царев, – первый зампред правления Сбербанка
◀️Василий Колташов, – экономист, директор Института нового общества
◀️Максим Жабин, – заместитель гендиректора ГК «ЕДИНО» (бывш. СК «ЛенРусСтрой»)
◀️Сергей Разуваев, – директор консалтингового агентства GMK

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Максим Ельцов,
гендиректор «ПИА Недвижимость»:

«На вторичном рынке Петербурга продолжается непривычный период стабильности. По крайней мере, в плане тенденций.

Предложение продолжает плавно сокращаться. В спальных районах Петербурга (включая Мурино/Кудрово) на 10 сентября - минус 0,5% к началу месяца (ЦИАН). Сейчас в продаже - 28,5 тысяч вариантов, а 1 июня было 29,6 тысяч.

Слабый, но устойчивый спрос и отсутствие острой потребности в продаже. Боковое движение. Возможно, спрос еще немного активизируется после завершения хлопот, связанных с 1 сентября.

Статистика продаж в новостройках в августе наконец-то показала реальный уровень после ограничения льготной ипотеки. Относительно благополучных месяцев объем продаж в Петербурге снизился более чем на 50%: со всеми оговорками и поправками - около 2,5 тысяч сделок в СПб, около 1 тысячи - в Ленобласти.

Это и есть новая точка отсчета, от которой будем оценивать дальнейшую динамику рынка. Потери серьезные, но именно такого уровня и ожидали. На одной семейной ипотеке продажи не вытянуть.

Очередной рубеж для рынка – грядущее исчерпание лимитов по "семейке". По оперативным данным ДОМ рф, на начало сентября остаток составлял 500 млрд руб., в августе выдача была 163 млрд руб. С такими темпами выдачи можно и до декабря дотянуть. Но за 5 дней сентября выдано уже 40 млрд, при таких темпах лимиты полностью будут исчерпаны уже в ноябре. С одной стороны – инфоповод для повышения спроса (когда только этот механизм перестанет работать?). С другой - многое будет зависеть от скорости, с которой будут перераспределяться лимиты между банками и приниматься (или нет) решение о новых лимитах.

Застройщики продолжают активно экспериментировать в поисках инструментов поддержки спроса: Рассрочки, траншевая и субсидированная ипотека и т.д. Стараются выявить наиболее успешные шаги конкурентов и максимально быстро внедрить. Только конкурировать приходится за относительно узкую прослойку клиентов, готовых покупать без льготной ипотеки.

На рынке аренды жилья усилились объемы маятникового перетока квартир из "краткосрочки" в "долгосрок" и обратно. Если с апреля по июль объем предложения в долгосрочной аренде колебался от 3,3 до 3,9 тысяч лотов (по ЦИАНу), то в августе количество вариантов выросло аж на 54%, и еще плюс 6% - за первую неделю сентября. И теперь на рынке представлено 6,3 тысячи квартир.

Это не значит, что арендаторы массово съехали - это собственники переводят свои объекты из посуточного сегмента в долгосрочный. Сезонное движение, однако ранее таких масштабов не наблюдалось. У арендаторов увеличился выбор. Правда, в период дефицита ставки успели вырасти. Теперь можно поторговаться. Главное - договориться так, чтобы при возобновлении туристического сезона не пришлось съезжать». #мнение

@yeltsovm

💬
👨Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Спрос на новостройки в России сократился с июля на 70%. Это произошло из-за отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки Центробанком до 18%.

Падение спроса приведет к снижению цен на новые квартиры. Думаю, где-то к началу 2025 года цены на новостройки упадут на 15–20%. В Москве уже есть застройщики, которые декларируют скидку в размере 35%. Некоторые девелоперы предлагают скидки 15–20%.

Если Центробанк не снизит ключевую ставку, то тренд на сокращение спроса, скорее всего, сохранится.

На фоне высокой ключевой ставки и отмены льготной ипотеки инвестиционная привлекательность жилья в новостройках упала. Сейчас большинство потенциальных покупателей ждет снижения цен.

Какая-то часть людей переориентировалась на вторичный рынок жилья, благодаря чему он немного оживился. Серьезного роста спроса ожидать не приходится, поскольку ключевая ставка остается высокой. При этом повышения цен на квартиры в России точно не будет». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Я полагал, что ЦБ может еще на два процента повысить ключевую, чтобы охладить инфляционное давление на финансовом рынке, связанное с дополнительным спросом на деньги, которые направлялись в разные сегменты.

Но, учитывая, что в последние две недели инфляционное давление падает, вполне возможно, что ЦБ в пятницу не повысит ключевую ставку, оставив ее на уровне 18%.

Если инфляционный пыл продолжит спадать и дальше, вполне возможно, что уже к концу этого года или в начале следующего ЦБ начнет снижать ключевую ставку.

В любом случае ЦБ будет продолжать следить за инфляционными процессами, сдерживать аппетиты тех, кто хочет, заняв деньги, заработать на инфляционном процессе». #мнение

@rusipoteka

💬
👨Альберт Бахтизин,
доктор экономических наук, директор Центрального экономико-математического института РАН:

«Наши расчеты подтверждают, что жилье и финансовое стимулирование – основные (факторы, которые влияют на рост населения – прим.).

Есть понятие демографического креста.
▪️Одна линия идет вверх – это урбанизация.
▪️Другая вниз – рождаемость.
Связь прямая. В России в середине XX века в городах проживало 44% населения, сейчас – 75%, а к концу этого века будет 90%.

В городах очень маленькие квартиры, а тенденция последних лет – уменьшение площади жилья и рост этажности зданий – ставит крест на репродуктивных установках женщин. Рожать в таких условиях, по сути, в клетках, стимулов мало.

На момент его (материнского капитала – прим.) запуска в 2007 году это была очень полезная мера. Она дала 2,5-3 млн дополнительных рождений! Отличный эффект! Но он оказался временным. Ошибкой стал перенос выплаты на первого ребенка. В 2020 году, когда это сделали, коэффициент рождаемости вторых детей резко упал.

Кроме того, сейчас материнский капитал – 830 тысяч рублей. С одной стороны, прилично. Но с другой – на эту сумму, например, в Москве сегодня родившая мать сможет купить лишь два-три квадратных метра жилплощади. Как стимул для расширения жилья это уже не работает. Нужно повышать выплаты на второго ребенка, на третьего.

Во всем мире рождаемость в городах ниже, чем в сельской местности. Есть опыт "одноэтажной Америки". Там давно вокруг городов строят одно- и двухэтажные дома. Люди могут работать в городе, а жить за городом.

Сейчас там (в США – прим.) 90% зданий – односемейные дома. А в России 73% живут в квартирах. Средняя площадь жилья на одну семью
▪️в США – 200 кв. метров,
▪️в нашей стране – 57.
Все это отражается на рождаемости – в США она выше (коэффициент 1,66 против нашего 1,4).

По опросам, 60% российских семей при наличии возможности переехали бы в частный дом. Но им нужна льготная ипотека, а застройщикам – субсидии на дороги и инженерные сети к поселкам. И еще нужен госконтроль за ценами при строительстве». #мнение

@rusipoteka

Средние рыночные ставки в 23% могут стать ближайшей реальностью ипотечного рынка России.

🖋➖➖➖
«Ипотечные ставки неизбежно вырастут. Средние ставки 23% – реальность. Но, кредитов по таким ставкам будет немного. Сейчас средние ставки предложения по ипотеке в РФ уже превысили 21%.

Рынок недвижимости зависит от ипотечного кредитования, поэтому количество сделок ожидается на низком уровне. Это можно назвать стагнацией. На 100 тыс. ипотечных сделок, как в июле, можно некоторое время прожить. Норма для нашего рынка – 200 тыс.», – отметил главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global Сергей Гордейко.
➖➖➖➖

#мнение #Гордейко

@rusipoteka

Эксперты ожидают новый раунд повышения рыночных ипотечных ставок. Спрос на жилищные кредиты останется слабым, считают они.

🕊лександр Цыганов, завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета:

Любое повышение ключевой ставки ведет за собой кредитные ставки, которые соразмерно увеличиваются. Альтернативное решение – снижение операционных расходов и нормы прибыли, но этот вариант был в основном уже выбран ранее.

Ипотечные ставки могут вырасти в пределах 1 п. п., но на этот шаг пойдут не все банки. Ставки и сейчас высоки. Поэтому сильно анонсировать повышение не будут. В то же время возможно снижение ипотечных ставок за счет программ субсидирования от застройщиков. Этот вариант может стать очень весомым конкурентным преимуществом на фоне еще подросших ставок.

😇горь Додонов, аналитик ФГ «Финам»:

Текущие рыночные ипотечные ставки уже закладывали определенное ужесточение монетарной политики. Но после сегодняшнего решения регулятора, думаю, могут в ближайшие недели повыситься еще в пределах 0,5 п. п.

🅱️алерий Пивень, управляющий директор, руководитель группы рейтингов финансовых институтов АКРА:

Разрыв между рыночной и льготной ставкой настолько значителен, а сама рыночная ставка настолько высока, что возможные небольшие изменения ключевой ставки в ту или иную сторону уже не окажут влияние на спрос.

Выдачи ипотеки будут значительно уступать показателям 2023 года, что является отражением сворачивания ряда льгот. Кроме того, исчерпание лимита на предоставление семейной ипотеки может спровоцировать дальнейшее падение выдач при любой динамике процентных ставок. Многое будет зависеть от того, какие программы смогут предложить застройщики.

🧡атьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»:

Повышение ключевой ставки несет риск снижение лимитов по семейной ипотеке, что также может негативно отразиться на спросе. Поскольку субсидировать банкам до льготной ставки станет дороже, а у части кредитных организаций лимиты и без того находятся на пределе.

На первичном рынке сейчас застройщики находятся как между молотом и наковальней. С одной стороны – спрос снижается и по законам рынка необходимо его симулировать коррекцией цен, но с другой – инфляционные риски. Деньги от продаж застройщики получают только после сдачи дома в эксплуатацию, создают сложности с манипуляцией ценами, поэтому какого-то резкого снижения цен на новостройки мы не ждем. На вторичном рынке возможны повышенные дисконты на квартиры, где собственники заинтересованы в срочной продаже. #мнение

@rusipoteka

💬
👨Евгений Белокуров,
коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость»:

«Повышение ключевой ставки Банка России до 19% однозначно отразится на рынках первичной и вторичной недвижимости.

Новый уровень ключевой ставки ЦБ РФ не вызовет сиюминутной коррекции цен на первичном рынке, так как предыдущий уровень в 18% уже был высок для большинства покупателей. Однако новое повышение ставки, вероятно, приведет к пересмотру стоимости недвижимости, и в перспективе года рынок, вероятно, ждет снижение цен на новое и вторичное жилье.

В пользу удержания цен на новостройки говорят льготные ипотечные программы для разных категорий покупателей
▪️семейная ипотека,
▪️программа для IT-специалистов и
▪️субсидированные программы от застройщиков.
Однако эти кредиты имеют свои лимиты. Например, если покупатель планирует выйти за предел суммы программы, его кредит на сумму, превышающую льготный порог, будет рассчитан по рыночной ставке. Это может несколько охладить и покупки в льготных сегментах ипотеки.

Поэтому повышение ключевой ставки в ближайшие месяцы приведет к постепенному снижению цен на новое жилье. Поскольку охлаждение рынка первичного жилья – это одна из целей Банка России, а застройщики успели накопить внушительную подушку безопасности за годы массовой льготной ипотечной программы, мы считаем, что такая коррекция цен – это здоровый рыночный цикл, и он будет полезен рынку.

В сегменте готового жилья давно наблюдается стагнация в связи с высоким уровнем ключевой ставки. Новое повышение наконец подтолкнет продавцов к большим дисконтам. В течение нескольких месяцев мы будем наблюдать снижение цен на готовое жилье. И если раньше мы отмечали скидки в пределах 3%, то теперь покупатели "вторички" смогут рассчитывать на более щедрые дисконты – до 15–20%». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Игорь Горский,
президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

«Строительная отрасль разочарована (новостью о повышении ключевой ставки ЦБ – прим.). Все надеялись хотя бы если и не на понижение, то на остановку ставки. Это был бы сигнал рынку о том, что впереди нас что-то ждет. Теперь мы просто не представляем, что впереди.

Пока что отрасль находится в состоянии шока и осмысления происходящего. Бизнес совершенно точно перестанет заходить в новые проекты, приостановит приобретение новых земельных участков и развитие новых территорий, потому что проектное финансирование сейчас будет безумно дорогим.

Плюс максимально размытым становятся каналы продажи. У нас сегодня до 85% жилья продается по ипотеке. Ставка там и так высокая, если поднимется еще и станет в районе 20 процентов… ну, я не знаю, кто ее будет по такой ставке брать.

Аренда будет расти. Причем не только квартиры, но и апартаменты. Особенно это касается Петербурга, где апартаменты, апарт-отели стали фактически реинкарнацией доходных домов времен царской России. Так что они подорожают, и притом, скорее всего, достаточно ощутимо. Но опять же это мало утешит застройщиков, особенно тех, кто следует программам комплексного развития территорий.

Осень – это такое, знаете, традиционное "время сенокоса", на которое как раз приходится рост спроса на жилье и все возлагают очень большие надежды. И если в Петербурге и Москве он еще может хоть как-то сохраниться за счет внешнего спроса – все-таки в столицы активно едут люди из регионов, – то что будет в самих регионах, где спрос обеспечивается, как правило, только внутренний, я даже представить не берусь. Сохранится ли там вообще хоть какой-то спрос.

И вот это может послужить каким-никаким, но сдерживающим фактором для роста процентных ставок. Потому что, если спрос упадет до нуля, что делать застройщикам? Закрываться, бросать недостроенные объекты? Понятно, что все уже придумывают какие-то акции, рассрочки и так далее. Но это все не драйвер развития отрасли. Это сугубо средство выживания, не более того.

Пересмотр арендных ставок, безусловно, произойдет, но не быстро и не резко. Я думаю, как минимум до конца года ничего особенно не изменится, максимум их рост составит в районе 10-15%. Но здесь другое очень важно: они подтянутся. То есть если раньше все равно была какая-то диверсификация по предложению – у кого-то дешевле, у кого-то дороже, – то теперь даже дешевые варианты будут постепенно подтягиваться к дорогим». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #275». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР)
◀️Алексей Попов, – руководитель «ЦИАН.Аналитики»
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Алексей Яковлев, – директор департамента финансовой политики Минфина РФ
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Альберт Бахтизин, – директор Центрального экономико-математического института РАН
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Александр Цыганов, – завкафедрой ипотечного кредитования Финансового университета
◀️Татьяна Решетникова, – замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи»
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Евгений Белокуров, – коммерческий директор сервиса «Яндекс Недвижимость»
◀️Игорь Горский, – президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Марат Хуснуллин, – вице-премьер РФ
◀️Павел Самиев, – экономист, гендиректор аналитического агентства «БизнесДром»

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Мы видим замедление кредитования физлиц, в том числе ипотечного кредитования, причем довольно серьезное, особенно в связи со сворачиванием массовых льготных программ. Я думаю, что они реально будут и дальше сворачиваться, пока ключевая ставка не начнет реально снижаться. Соответственно начнут снижаться и проценты по ипотечным кредитам.

Полагаю, что темпы роста ипотечного кредитования в ближайшее время будут отрицательными. То есть меньше и меньше будут брать люди кредиты по такой высокой процентной ставке. Те, кто будет брать, очевидно, будут ориентироваться на программы строителей, которые зачастую позволяют снизить нагрузку на семейный бюджет.

Сейчас строительный комплекс начинает снижать цены, представляет разные льготные программы для того, чтобы завлечь покупателей. Это нормальная рыночная ситуация. Многие смогут приобрести жилье намного дешевле, чем это бы они делали, скажем, полгода назад.

Ситуация должна быть рыночной, и цены на жилье должны выравниваться на уровне рыночных параметров. Они, на мой взгляд, процентов на 30 должны быть ниже, чем сегодня сложилось на рынке». #мнение

@rusipoteka

💬
👨Олег Репченко,
руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Принимая во внимание, что семейная ипотека рассчитана до 2030 года, в 2025 году по ней, скорее всего, будут выделены новые лимиты. Но нет никакой гарантии, что лимиты дополнительно увеличат в этом году – бюджет на 2024 год уже сверстан и лишних денег в нем явно нет. Более того, в последнее время правительство неоднократно демонстрировало стремление сократить бюджетные расходы на субсидирование ипотеки, а вот противоположных сигналов давно не поступало.

Если лимиты по семейной ипотеке будут исчерпаны в ближайшее время и в этом году их расширять не станут, то застройщикам придется что-то предпринимать. К коллапсу рынка и остановке строек это, конечно же, не приведет, потому что с 2019 г. девелоперы строят не на средства покупателей, а на деньги банков. И пока банковские кредиты обходятся застройщикам недорого за счет активных продаж в 2023 г. и перед отключением льготной ипотеки в мае-июне 2024-го. – напомним, ставка по проектному финансированию зависит от объема средств покупателей на эскроу-счетах. Московские новостройки, которые должны вводиться в 2024 и 2025 г., уже распроданы на 75% и 56% соответственно, по данным ЕИСЖС, что позволяло удерживать ставку по проектному финансированию на уровне 7,3% (в среднем по ЦФО), по данным ЦБ на 1 августа, при ключевой ставке 18%.

Но даже при сохранении нынешних темпов продаж стоимость проектного финансирования будет расти, и достаточно быстро, по мере сдачи существующих проектов и вывода на рынок новых. Например, столичные новостройки со сроком ввода в 2026 г. проданы только на 27%, по статистике ЕИСЖС.

Поэтому девелоперам, которые не хотят платить за проектное финансирование 20 с лишним процентов, все-таки придется как-то стимулировать продажи. Любимая застройщиками субсидированная ипотека со сниженной за счет увеличения стоимости квартиры ставкой для этого уже не подходит – когда рыночная ипотека дороже 20%, субсидировать приходится слишком много, и цена квартиры увеличивается слишком сильно. Правда, есть еще траншевая ипотека, но она рискованна не только для покупателей, но и для банков с застройщиками, поэтому палочкой-выручалочкой точно не станет.

Таким образом, единственным способом поддержать продажи остается снижение цен, которые за последние несколько лет выросли примерно вдвое, существенно опередив и инфляцию, и ослабление рубля, и рост доходов населения. Застройщики этот вариант очень не любят, но выбора не остается, особенно в тех проектах, где формируется отставание от планов продаж на 2024 год. Поэтому размер и распространенность скидок на новостройки, которые уже имеют место, будут только увеличиваться. А ближе к Новому году, когда у девелоперов начнут "гореть" планы продаж, скидки и акции могут превратиться в аттракцион неслыханной щедрости». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

🔊 Марина Чекурова,
глава рейтингового агентства «Эксперт РА»:

«Даже в условиях ожидаемого снижения спроса на фоне высоких ставок по рыночным сделкам не стоит ожидать, что цены на первичное жилье резко упадут. <…> Скорее, рынок ждет некоторая стабилизация.

Кроме этого, застройщики в ожидании прекращения действия льготной программы заранее начали сокращать объем ввода жилья. Падение спроса не будет происходить на фоне затоваривания рынка - желающих купить квартиру стало меньше, но и объем вводимых площадей сократился. Этот фактор тоже не позволит ценам на недвижимость рухнуть». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #276». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Константин Ламин, – руководитель Комитета Гильдии Риэлторов Москвы по статистике и аналитике
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
◀️Анатолий Аксаков, – глава комитета ГД по финрынку
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость», член Российской гильдии риелторов
◀️Денис Аксенов, – гендиректор КА «Дoлговой Консультант»
◀️Олег Репченко, – руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Александр Москатов, – управляющий директор ГК «Миэль»
◀️Марина Чекурова, – глава рейтингового агентства «Эксперт РА»
◀️Алексей Зубец, – директор Института социально-экономических исследований Финансового университета при Правительстве РФ

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Олег Репченко,
руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»:

«Что происходит на рынке первичного жилья: льготной ипотеки больше нет, над "семейной" сгущаются тучи (лимиты на этот год практически израсходованы, и не известно, будут ли выделены новые), ставки по рыночным кредитам давно превышают 20%, цены – высокие, спрос резко сократился.

В такой ситуации, по нашему прогнозу, рынок ждет охлаждение и снижение цен. Не сразу. Пока застройщики, нарастившие продажи во время ажиотажа прошлого и этого года (в преддверии отключения льготной ипотеки), могут прожить и на низком спросе. Эскроу, от объема средств на которых зависит ставка по проектному финансированию, наполнены.

При этом по мере завершения текущих проектов девелоперам так или иначе придется привлекать внимание покупателей к новым, чтобы быстро наполнить эскроу, если они не хотят платить за проектное финансирование 20% с лишним. В результате им нужно будет искать новые способы стимулирования продаж.

Субсидировать ставки по ипотеке при базовых выше 20% становится дорого, плюс это существенно повышает стоимость квартир для покупателя, поэтому, вероятно, будет расти размер скидок и число предложений с дисконтом, который будет приурочен, скорее всего, к Новому году. Более заметным тренд на снижение цен станет в следующем году, по мере завершения текущих и выхода на рынок новых проектов, а также под влиянием разработанного ЦБ Ипотечного стандарта, который должен запретить ипотечные схематозы – с их помощью застройщики сейчас стимулируют спрос». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬
👨Константин Барсуков,
гендиректор «Релайт-Недвижимость»:

«Часто вижу спор о том, что будет после снижения ключевой ставки с ценами. И дискуссия часто ведется в плоскости: "вот снимут все деньги с депозитов и пойдут квартиры покупать", с ответом на это "посмотрите на депозитах 95% - это суммы до 1 млн рублей, ничего на них не купишь".

Не вступая сейчас в дискуссию по поводу структуры сбережений граждан на депозитах, хочу только отметить, что снижение ключевой ставки означает подешевевшую ипотеку. А 1 млн рублей - это нормальный первоначальный взнос.

Добавим сюда отложенный спрос.

Итого. Что спасет рынок недвижимости от роста цен?

Много предложения или снижение ключевой ставки на фоне низкого роста спроса.

Можно достичь - много предложения? Можно - стройка должна строить темпами выше, чем сейчас. Не продавать объекты высокой готовности. Все продажи стараться на то, что еще строится направлять. А то, что построено - оформлять в собственность, тем самым формируя пул предложения не только на первичке, но и на вторичке.
Верим в это? Я не очень. Если только государство не начнет само выкупать эти квартиры у застройщиков.

Низкий спрос на недвижимость на фоне снижения ключевой. Экзотический вариант, типа у всех денег только на еду, на квартиру не хватает - рассматривать не будем. А что может быть? Ограничение выдачи депозитов? Но это никуда не денет ипотечников. Более того, те, кому средства на депозитах ограничили побегут кредиты брать, чтобы компенсировать это ограничение.

Куда более жизнеспособным мне кажется ограничение выдачи кредитов. И потребов, и ипотеки. Начиная от лимита по сумме, например, не более 3 млн. И заканчивая высоким ПВ - например, не менее 60%.

Можно еще добавить сюда массовое строительство государственного арендного жилья. Можно, как я выше писал, государству выкупать квартиры у застройщиков и сдавать их. А потом предлагать в продажу. Хороший буфер получится. Но опять же, не верится в такое.

В общем, мне пока ограничения выдачи ипотеки и потребов на фоне снижения ключевой видятся, как наиболее реальными». #мнение

@expertned

💬
👨Константин Апрелев,
основатель Российской гильдии риэлторов (РГР):

«Меры, связанные с увеличением стоимости кредитных ставок по ипотеке, безусловно, ухудшают оборот на рынке... Это сложная история для рынка, особенно для застройщиков, потому что застройщики в этой ситуации будут вынуждены однозначно снижать цены для того, чтобы повысить уровень объемов продаж, количество сделок.

А вот на вторичном рынке уже рынок скорректировался, и на нем, наоборот, началось некоторое оживление с сентября, но, видимо, после дальнейшего увеличения ипотечной ставки для вторичного рынка, ситуация и дальше ухудшится и, наверное, опять объемы продаж начнут тормозиться.

Но, в целом на рынке остались сделки обменного характера, когда люди продают что-то ненужное и покупают что-то более нужное либо в меньшую, либо в большую сторону с небольшой доплатой, либо с небольшой разницей. Поэтому обменные сделки неизбежно будут, потому что для человека принципиально значения не имеет, по какой цене он продает квартиру, если он будет покупать чуть больше и за ту же самую цену за квадратные метры, поэтому его интересует объем доплаты.

У нас (до 2008 года – прим.) было примерно около 2 млн сделок на рынке жилья, которые проводились за наличные средства, но тогда цена квадратного метра была в Москве меньше 3 тысяч долларов за квадратный метр, поэтому понятно, что отсутствие ипотеки приведет к сокращению количества сделок примерно до такого уровня по всей России в год. Тогда как еще год назад у нас совершалось более 4,5 млн сделок, то есть более чем в два раза сократится рынок. И, естественно, это коснется в первую очередь рынка новостроек.

На вторичном рынке цены будут проседать медленнее, потому что там нет какой-то сильной, экономической составляющей, стимулирующего давления на человека. Он может сдавать это жилье, чтобы оно находилось в обороте. Он может подождать, у него не горит, если кредитов или еще каких-то обязательств, а застройщик не может подождать, ему нужно финансировать строительство, поэтому неизбежно будет конкуренция за покупателя.

Если покупателей стало в 2-3 раза меньше, то количество сделок на первичном рынке тоже будет в 2-3 раза меньше, а жилье уже построено и это неизбежно приведет к тому, что цены будут корректироваться. Ну, конечно, если инфляция не будет набирать более существенные темпы. Тогда, конечно, цены вниз могут не пойти». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

💬 Опубликован новый «Ипотечный бумеранг #277». Наиболее интересные за последнее время цитаты экспертов, которые касаются рынка недвижимости и ипотеки.

В новом выпуске:

◀️Егор Добрынин, – коммерческий директор «ПСК Дом Девелопмент»
◀️Алексей Ниденс, – заместитель гендиректора ДОМ РФ
◀️Эльвира Набиуллина, – глава ЦБ РФ
◀️Олег Репченко, – руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN RU»
◀️Никита Кричевский, – доктор экономических наук
◀️Сергей Бабин, – начальник управления «Ипотечное кредитование» ВТБ
◀️Елизавета Данилова, – глава департамента финансовой стабильности ЦБ РФ
◀️Алексей Яковлев, – директор департамента финансовой политики Минфина
◀️Максим Осадчий, – начальник аналитического управления банка БКФ
◀️Алексей Волков, – директор по маркетингу НБКИ
◀️Михаил Хорьков, – руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД)
◀️Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», руководитель платформы ipoteka.global
◀️Максим Ельцов, – гендиректор «ПИА Недвижимость»
◀️Ильдар Хусаинов, – директор компании «Этажи»
◀️Сергей Журавлев, – управляющий Отделением Красноярск ЦБ РФ
◀️Константин Барсуков, – гендиректор «Релайт-Недвижимость»
◀️Константин Апрелев, – основатель Российской гильдии риэлторов (РГР)

#ИпотечныйБумеранг #мнение

@rusipoteka

💬
👨Анатолий Аксаков,
глава комитета ГД по финрынку:

«Главный показатель, на который ориентируется банковский бизнес при выдаче кредитов – это уровень инфляции. Ведь даже если ключевая ставка будет самая низкая, скажем, 2%, а инфляция будет около 10%, то кредиты будут выдавать по ставке больше 10%.

Что касается Центробанка, то его задача – бороться с инфляцией. И основным инструментом здесь является ключевая ставка. Допускаю, что на следующем заседании Центральный банк поднимет ее до 20%, поскольку пока инфляционные процессы продолжаются.

Рост инфляции замедлился, но цель, которую ЦБ для себя поставил – снижение инфляции до уровня 4%. При ключевой ставке, которая сегодня действует, это вряд ли достижимо». #мнение

@rusipoteka