​​Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?

Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.

Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях подписчики, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".

▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.

Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).

Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).

Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.

▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.

🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.

Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).

📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".

А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке, как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).

@DomusVerus

Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин в своем выступлении в рамках Всемирного фестиваля молодежи (ВФМ) порекомендовал молодым людям быстрее создавать семьи и заводить детей.

"Кто собирается собирается жениться, выходить замуж, рожать детей — делать это надо быстрее".

Те молодые семьи, которые взяли или собираются взять ипотеку, независимы ни от чего, сообщил господин Хуснуллин.

Это связано с тем, что сейчас ключевая ставка 16%, а семейная — 6%,

"Ставка под 6% гарантирована. Надеемся, вы тоже внесете свой вклад в развитие нашей страны через улучшение жилищных условий".

#ипотекаинедвижимость

Цена вопроса – мы попросили ув. Михаила Хорькова @reburg, прокомментировать данные о расходах правительства на субсидирование процентных ставок по льготным кредитам в 2023 году. Вот его комментарий:

В 2023 году на эти цели правительство направило 460 млрд. рублей. В 2024 году сумма должна быть выше, так как разрыв между рыночными и льготными ставками на протяжении всего года будет больше.
Много это или мало?
Озвученная цифра – почти половина бюджета Санкт-Петербурга, примерно 7 бюджетов Екатеринбурга.
На указанную сумму можно было бы купить около 4 млн. кв. м жилья по рыночным ценам или построить около 6 млн. кв. м.
Напомним, что ввод многоквартирного жилья по всей стране в 2023 году составил около 51,8 млн. кв. м. Это максимальный показатель, но он лишь на 1,7 млн. кв. м превышает предыдущий пик 2015 года.

Можно ли иначе распорядиться такими бюджетными средствами для развития рынка жилья в стране.
Можно.
Но проблема в том, что в сложившейся модели участникам процесса был нужен мгновенный эффект. Льготная ипотека давала его.
Но за последствия принятых ранее решений приходится платить лишь сейчас. Расходы бюджета на поддержание рынка жилья стремительно выросли после роста ключевой ставки.
Льготное кредитование на этом фоне лишь ускорилось. А чем больше льготных кредитов, тем дольше ЦБ РФ будет вынужден держать ключевую ставку на повышенном уровне. Проблема. Ее масштаб был бы меньше, если бы льготная ипотека выдавались не по фиксированной ставке, а по формуле, учитывающей уровень ключевой.
Такой подход не привел бы к резкой поляризации условий кредитования между первичным и вторичным рынком и сократил бы разрыв в ценах между секторами, вернул рыночную логику в практику принятия решений.