🗣Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Льготная ипотека является одной из действующих государственных программ в области ипотечного кредитования. Уже продлены и расширены Дальневосточная ипотека и Семейная ипотека. Также работает ИТ-ипотека.
Количество выданных за месяц кредитов по остальным программам уже превышает льготную ипотеку. По Семейной и Льготной ипотеке выдается примерно по 6,5 тысяч кредитов в месяц.
Недостаток льготной ипотеки – помощь неограниченному кругу лиц неограниченное количество раз. То есть это скорее поддержка спроса на новостройки, чем социальная программа. Тем не менее, трудно резко отказаться от привычки таким образом поддерживать строительную отрасль.
Другими словами, должно происходить развитие программ с явно выраженной социальной направленностью, а строительная отрасль должна поддерживаться другими способами. Продление программы льготной ипотеки обеспечивает плавный переход к такому перераспределению». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Льготная ипотека является одной из действующих государственных программ в области ипотечного кредитования. Уже продлены и расширены Дальневосточная ипотека и Семейная ипотека. Также работает ИТ-ипотека.
Количество выданных за месяц кредитов по остальным программам уже превышает льготную ипотеку. По Семейной и Льготной ипотеке выдается примерно по 6,5 тысяч кредитов в месяц.
Недостаток льготной ипотеки – помощь неограниченному кругу лиц неограниченное количество раз. То есть это скорее поддержка спроса на новостройки, чем социальная программа. Тем не менее, трудно резко отказаться от привычки таким образом поддерживать строительную отрасль.
Другими словами, должно происходить развитие программ с явно выраженной социальной направленностью, а строительная отрасль должна поддерживаться другими способами. Продление программы льготной ипотеки обеспечивает плавный переход к такому перераспределению». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
🗣Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Охлаждения спроса в связи с повышением ставки на 1 процентный пункт (по льготной ипотеке – прим.) нет и не будет, потому что разница между льготной и коммерческой ставками не сильно увеличилась. Разница между обычной и льготной ставками что в 4 п. п., что в 5 п. п. – это непринципиально с точки зрения спроса.
ЦБ проводит борьбу с ипотечными программами застройщиков под 1%, которые занимали большой объем рынка. На этом фоне банки начали аккуратно сворачивать программы со ставками до 3%. На программы ипотеки по таким ставкам был большой спрос и теперь он переместится на льготную ипотеку под 8%.
В предыдущие годы почти все банки не кредитовали по официальной предельной ставке, а делали ее чуть ниже обозначенного правительством порога, так будет и в этот раз. Банки, получая компенсацию, могут ее часть потратить на повышение привлекательности своих предложений». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Охлаждения спроса в связи с повышением ставки на 1 процентный пункт (по льготной ипотеке – прим.) нет и не будет, потому что разница между льготной и коммерческой ставками не сильно увеличилась. Разница между обычной и льготной ставками что в 4 п. п., что в 5 п. п. – это непринципиально с точки зрения спроса.
ЦБ проводит борьбу с ипотечными программами застройщиков под 1%, которые занимали большой объем рынка. На этом фоне банки начали аккуратно сворачивать программы со ставками до 3%. На программы ипотеки по таким ставкам был большой спрос и теперь он переместится на льготную ипотеку под 8%.
В предыдущие годы почти все банки не кредитовали по официальной предельной ставке, а делали ее чуть ниже обозначенного правительством порога, так будет и в этот раз. Банки, получая компенсацию, могут ее часть потратить на повышение привлекательности своих предложений». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 110. Льготные программы. Динамика 2022
Немудрено сказать, но надо доказать.
Русская пословица
Формальные итоги работы по льготным программам за ноябрь опубликованы. Программа льготной ипотеки будет продлена. Можно сделать предварительную оценку итогов года. Основной вывод – влияние льготных ипотечных программ на объемы ипотечного кредитования значительно, чтобы в одночасье свернуть хотя бы одну из таких программ.
Источник данных
Использованы данные АО ДОМ РФ и Банка России. На 27 декабря опубликованы данные Банка России по выдаче ипотечных кредитов за октябрь и данные АО ДОМ РФ по льготному кредитованию за ноябрь.
Надо отметить положительную динамику в данных АО ДОМ РФ по льготному ипотечному кредитованию. Последние отчеты АО ДОМ РФ исправляются за месяц, а в течении длительного времени ошибочные данные на сайте АО ДОМ РФ находились с ошибкой и не менялись. Отчет за ноябрь АО ДОМ РФ приведен по состоянию на 27 декабря.
Детальный анализ этих ошибок проводился неоднократно и доступен в предыдущих публикациях.
В качестве очередного подтверждения в самом конце приведены фотографии сайта АО ДОМ РФ, сделанные с разницей в два дня 24 и 26 декабря. На них наглядно видно, что данные по льготным программам за октябрь в течении месяца с 25 октября содержали ошибку, которая была исправлена при выходе отчета за ноябрь.
Надеемся, что ошибка, которая ограничивала оперативную работу с данными АО ДОМ РФ, устранена.
Анализируются только данные по федеральным ипотечным программам с открытой регулярной публичной статистикой. Вне рамок анализа остались сельская ипотека, военная ипотека, региональные программы.
Что не имеет смысл делать, так это вычислять долю льготных программ в кредитовании новостроек. Сопоставление данных АО ДОМ РФ и Банка России говорит о том, что в половине месяцев количество льготных кредитов превышает количество кредитов, проходящих по графе «Ипотечные жилищные кредиты в рублях, предоставленные физическим лицам-резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве». Превышение может достигать 20 %. Один фактор очевиден – часть льготных кредитов выдается через договор купли-продажи. Другими словами, вычисление доли льготных программ в новостройках требует дополнительного исследования.
В детальном отчете АО ДОМ РФ можно найти показатели: всего, покупка по ДДУ, покупка по ДКП у застройщика, индивидуальное жилищное строительство, готовый индивидуальный жилой дом, покупка квартир по ДКП на вторичке, нет данных. В строке «нет данных» указано определенное значение. В целом по рынку только от АО ДОМ РФ можно ожидать объективного ответа на этот вопрос. Все остальные рассуждения на этот счет могут иметь локальное значение для конкретного застройщика, например.
Динамика
За 10 месяцев 2022 года льготные кредиты, учитываемые АО ДОМ РФ, составили 29 процентов от всех выданных ипотечных кредитов за этот период.
297 тысяч семей за этот период воспользовались льготными федеральными программами на покупку жилья.
Программа льготного кредитования новостроек занимает 53 % в выданных льготных ипотечных кредитах.
Динамика льготного ипотечного кредитования со всеми неравномерностями 2022 года показала, что льготное ипотечное кредитование подвержено кризисному и конъюнктурному влиянию. Компенсационные механизмы работали несколько хуже, чем в предыдущие годы.
Выводы
Абсолютное и относительное влияние федеральных льготных программ значительно.
Опыт и привычка использования льготных программ объективно и субъективно интегрировали эти программы в социально-экономическую и общественно-политическую жизнь с повышенным коэффициентом влияния...
👉 Полный текст и графики см. в блоге Сергея Гордейко по ссылке.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 110. Льготные программы. Динамика 2022
Немудрено сказать, но надо доказать.
Русская пословица
Формальные итоги работы по льготным программам за ноябрь опубликованы. Программа льготной ипотеки будет продлена. Можно сделать предварительную оценку итогов года. Основной вывод – влияние льготных ипотечных программ на объемы ипотечного кредитования значительно, чтобы в одночасье свернуть хотя бы одну из таких программ.
Источник данных
Использованы данные АО ДОМ РФ и Банка России. На 27 декабря опубликованы данные Банка России по выдаче ипотечных кредитов за октябрь и данные АО ДОМ РФ по льготному кредитованию за ноябрь.
Надо отметить положительную динамику в данных АО ДОМ РФ по льготному ипотечному кредитованию. Последние отчеты АО ДОМ РФ исправляются за месяц, а в течении длительного времени ошибочные данные на сайте АО ДОМ РФ находились с ошибкой и не менялись. Отчет за ноябрь АО ДОМ РФ приведен по состоянию на 27 декабря.
Детальный анализ этих ошибок проводился неоднократно и доступен в предыдущих публикациях.
В качестве очередного подтверждения в самом конце приведены фотографии сайта АО ДОМ РФ, сделанные с разницей в два дня 24 и 26 декабря. На них наглядно видно, что данные по льготным программам за октябрь в течении месяца с 25 октября содержали ошибку, которая была исправлена при выходе отчета за ноябрь.
Надеемся, что ошибка, которая ограничивала оперативную работу с данными АО ДОМ РФ, устранена.
Анализируются только данные по федеральным ипотечным программам с открытой регулярной публичной статистикой. Вне рамок анализа остались сельская ипотека, военная ипотека, региональные программы.
Что не имеет смысл делать, так это вычислять долю льготных программ в кредитовании новостроек. Сопоставление данных АО ДОМ РФ и Банка России говорит о том, что в половине месяцев количество льготных кредитов превышает количество кредитов, проходящих по графе «Ипотечные жилищные кредиты в рублях, предоставленные физическим лицам-резидентам под залог прав требования по договорам участия в долевом строительстве». Превышение может достигать 20 %. Один фактор очевиден – часть льготных кредитов выдается через договор купли-продажи. Другими словами, вычисление доли льготных программ в новостройках требует дополнительного исследования.
В детальном отчете АО ДОМ РФ можно найти показатели: всего, покупка по ДДУ, покупка по ДКП у застройщика, индивидуальное жилищное строительство, готовый индивидуальный жилой дом, покупка квартир по ДКП на вторичке, нет данных. В строке «нет данных» указано определенное значение. В целом по рынку только от АО ДОМ РФ можно ожидать объективного ответа на этот вопрос. Все остальные рассуждения на этот счет могут иметь локальное значение для конкретного застройщика, например.
Динамика
За 10 месяцев 2022 года льготные кредиты, учитываемые АО ДОМ РФ, составили 29 процентов от всех выданных ипотечных кредитов за этот период.
297 тысяч семей за этот период воспользовались льготными федеральными программами на покупку жилья.
Программа льготного кредитования новостроек занимает 53 % в выданных льготных ипотечных кредитах.
Динамика льготного ипотечного кредитования со всеми неравномерностями 2022 года показала, что льготное ипотечное кредитование подвержено кризисному и конъюнктурному влиянию. Компенсационные механизмы работали несколько хуже, чем в предыдущие годы.
Выводы
Абсолютное и относительное влияние федеральных льготных программ значительно.
Опыт и привычка использования льготных программ объективно и субъективно интегрировали эти программы в социально-экономическую и общественно-политическую жизнь с повышенным коэффициентом влияния...
👉 Полный текст и графики см. в блоге Сергея Гордейко по ссылке.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 111. Ипотечная летопись. Ноябрь 2022
В ноябре ипотечное кредитование показало прирост относительно октября. Сумма выданных кредитов в ноябре (471,7 млрд руб.) больше октябрьской на 5% и на 8% меньше октября прошлого года.
Ставки предложения ипотечных кредитов практически не менялись. Средневзвешенная ставка выданных кредитов уменьшилась. Льготные и субсидированные программы делают свое дело.
Ноябрь – самый скучный аналитический месяц года. Про себя и соседей уже всё известно. Нет только официальной выдачи за весь рынок за декабрь месяц.
Ипотечная аналитика в части информации о рыночной конкуренции находится в некотором кризисе:
• Во-первых, Банк России не публикует первый раздел 316 формы, который позволяет посмотреть работу банков в разбивке до каждого региона. Региональная аналитика содержала небольшую погрешность, так как считалась по региону регистрации заемщика, что не всегда совпадает с регионом выдачи кредита. Кстати, объемы информации в файлах Банка России были весьма значительны – сотни банков и все регионы, включая национальный округа, что давало больше объектов учета, чем субъектов РФ. Другими словами, получить такие данные анкетированием практически невозможно, а любая предлагаемая сейчас подробная разбивка работы банков по регионам должна внушать сомнение в ее точности.
Главным достоинством работы с данными Банка России было соответствие суммы выдач банков с суммой выдачи всего рынка. При анкетировании банков такое совпадение не происходит.
• Во-вторых, не все банки отвечают на запросы СМИ. Кто-то ссылается на санкционные риски, кто-то на коммерческую тайну. Следовательно, полное анкетирование невозможно.
• В-третьих, данные по рынку всё равно распространяются. Где-то в закрытом режиме, где-то с оговорками про расчетные данные. Отсутствие публичности не позволяет верифицировать источник данных и методологию их обработки. Это как контрафакт или безакцизная продажа валюты без лицензии. Рыночная аналитика может быть только публичной, а иначе это – продуктовые наборы к празднику в эпоху дефицита. Как минимум, возникает недоверие по всей цепочке – от источника данных до их обработки.
• В-четвертых, количество первоисточников ограничено АО ДОМ РФ и Банком России. Данные могут быть скачаны в виде электронной таблицы и удобны для дальнейшей обработки. Ограничение – данные по банкам представлены в части работы по льготным ипотечным программам.
Параграф первый. Ноябрь
Факты: выдан 128 813 кредитов на сумму 470 681 млн руб. Это по количеству и сумме больше, чем в октябре.
Выдано 34 688 кредитов на покупку новостроек на сумму 181 883 млн руб. Это 26,93% в количественном выражении и 38,64% в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в ноябре существенно увеличивалась.
Кредитный портфель увеличился на 1,6%.
Средневзвешенная ставка кредитования по всем выданным кредитам уменьшилась и составила 7,11% (октябрь – 7,38%). По новостройкам ставка сложилась равной 3,55%. Это чуть-чуть меньше октябрьских 3,68%.
По льготным программа средневзвешенная ставка по данным ДОМ РФ составляет 3,89% в ноябре.
Средний размер кредита находится на уровне 3,65 млн руб.
Параграф второй. Динамика и тренды
Первое. Некоторое увеличение доли новостроек связано с традиционным увеличением спроса на льготную программы в период отсутствия информации о ее продлении. В эту же копилку отправляется борьба Банка России с кредитами, субсидированными застройщиками.
Второе. Ставки предложения в ноябре не менялись. Тренд на повышение остается, но рост практически незаметен.
Третье. Декабрь официально не подсчитан, но тренды ноября в нем сохранились. Главное, что нет повода для пессимизма.
Четвертое. Снижение выдачи ипотечных кредитов было обеспечено резкими действиями Банка России и периодически возникавшими в течение года приступами осторожности у банков и заемщиков.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 111. Ипотечная летопись. Ноябрь 2022
В ноябре ипотечное кредитование показало прирост относительно октября. Сумма выданных кредитов в ноябре (471,7 млрд руб.) больше октябрьской на 5% и на 8% меньше октября прошлого года.
Ставки предложения ипотечных кредитов практически не менялись. Средневзвешенная ставка выданных кредитов уменьшилась. Льготные и субсидированные программы делают свое дело.
Ноябрь – самый скучный аналитический месяц года. Про себя и соседей уже всё известно. Нет только официальной выдачи за весь рынок за декабрь месяц.
Ипотечная аналитика в части информации о рыночной конкуренции находится в некотором кризисе:
• Во-первых, Банк России не публикует первый раздел 316 формы, который позволяет посмотреть работу банков в разбивке до каждого региона. Региональная аналитика содержала небольшую погрешность, так как считалась по региону регистрации заемщика, что не всегда совпадает с регионом выдачи кредита. Кстати, объемы информации в файлах Банка России были весьма значительны – сотни банков и все регионы, включая национальный округа, что давало больше объектов учета, чем субъектов РФ. Другими словами, получить такие данные анкетированием практически невозможно, а любая предлагаемая сейчас подробная разбивка работы банков по регионам должна внушать сомнение в ее точности.
Главным достоинством работы с данными Банка России было соответствие суммы выдач банков с суммой выдачи всего рынка. При анкетировании банков такое совпадение не происходит.
• Во-вторых, не все банки отвечают на запросы СМИ. Кто-то ссылается на санкционные риски, кто-то на коммерческую тайну. Следовательно, полное анкетирование невозможно.
• В-третьих, данные по рынку всё равно распространяются. Где-то в закрытом режиме, где-то с оговорками про расчетные данные. Отсутствие публичности не позволяет верифицировать источник данных и методологию их обработки. Это как контрафакт или безакцизная продажа валюты без лицензии. Рыночная аналитика может быть только публичной, а иначе это – продуктовые наборы к празднику в эпоху дефицита. Как минимум, возникает недоверие по всей цепочке – от источника данных до их обработки.
• В-четвертых, количество первоисточников ограничено АО ДОМ РФ и Банком России. Данные могут быть скачаны в виде электронной таблицы и удобны для дальнейшей обработки. Ограничение – данные по банкам представлены в части работы по льготным ипотечным программам.
Параграф первый. Ноябрь
Факты: выдан 128 813 кредитов на сумму 470 681 млн руб. Это по количеству и сумме больше, чем в октябре.
Выдано 34 688 кредитов на покупку новостроек на сумму 181 883 млн руб. Это 26,93% в количественном выражении и 38,64% в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в ноябре существенно увеличивалась.
Кредитный портфель увеличился на 1,6%.
Средневзвешенная ставка кредитования по всем выданным кредитам уменьшилась и составила 7,11% (октябрь – 7,38%). По новостройкам ставка сложилась равной 3,55%. Это чуть-чуть меньше октябрьских 3,68%.
По льготным программа средневзвешенная ставка по данным ДОМ РФ составляет 3,89% в ноябре.
Средний размер кредита находится на уровне 3,65 млн руб.
Параграф второй. Динамика и тренды
Первое. Некоторое увеличение доли новостроек связано с традиционным увеличением спроса на льготную программы в период отсутствия информации о ее продлении. В эту же копилку отправляется борьба Банка России с кредитами, субсидированными застройщиками.
Второе. Ставки предложения в ноябре не менялись. Тренд на повышение остается, но рост практически незаметен.
Третье. Декабрь официально не подсчитан, но тренды ноября в нем сохранились. Главное, что нет повода для пессимизма.
Четвертое. Снижение выдачи ипотечных кредитов было обеспечено резкими действиями Банка России и периодически возникавшими в течение года приступами осторожности у банков и заемщиков.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
🗣Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Программа (с сохранением условий ипотеки продавца – прим.) рассчитана на удобство покупки квартиры, находящейся в залоге Сбербанка. Банк эти квартиры размещает в Домклик.
За прошедшие годы кредиты выдавались по разным ставкам, в том числе по ставкам ниже действующих. Сбербанк может себе позволить часть кредитов выдать со скидкой по ставке. Квартир в залоге банка – много.
С точки зрения рыночной конкуренции Сбербанк ограничивает возможности других банков по рефинансированию заемщиков Сбербанка. Части заемщиков подойдет продажа, а не рефинансирование. Очевидно, что продажа квартиры из под залога Сбербанка новому покупателю с залогом Сбербанка будет организована выгодно и комфортно.
Другими словами, банк сделал сильный ход для сохранения своего кредитного портфеля. Для рынка это интересный пример как сохранять и обновлять кредитный портфель красиво и технологично. Стоит отметить, что именно для Сбербанка с его большим кредитным портфелем этот ход особо актуален». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Программа (с сохранением условий ипотеки продавца – прим.) рассчитана на удобство покупки квартиры, находящейся в залоге Сбербанка. Банк эти квартиры размещает в Домклик.
За прошедшие годы кредиты выдавались по разным ставкам, в том числе по ставкам ниже действующих. Сбербанк может себе позволить часть кредитов выдать со скидкой по ставке. Квартир в залоге банка – много.
С точки зрения рыночной конкуренции Сбербанк ограничивает возможности других банков по рефинансированию заемщиков Сбербанка. Части заемщиков подойдет продажа, а не рефинансирование. Очевидно, что продажа квартиры из под залога Сбербанка новому покупателю с залогом Сбербанка будет организована выгодно и комфортно.
Другими словами, банк сделал сильный ход для сохранения своего кредитного портфеля. Для рынка это интересный пример как сохранять и обновлять кредитный портфель красиво и технологично. Стоит отметить, что именно для Сбербанка с его большим кредитным портфелем этот ход особо актуален». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 112. Ипотечная летопись. Декабрь 2022
〰️
Тратить можно либо своё, либо чужое.
В первом случае полезна бережливость,
Во втором – как можно большая щедрость.
Никколо Макиавелли «Государь»
〰️
В декабре зафиксирована рекордная месячная выдача ипотечных кредитов на сумму 696 871 млн рублей. Сумма выданных кредитов в декабре больше ноябрьской на 48 % и на 8 % больше декабря прошлого года. За год выдано 4 813 198 руб., что составляет минус 15 % к прошлому году. В количественном выражении минус 44 %.
Параграф первый. Декабрь
Выдано 176 244 кредита на сумму 696 871 млн руб. В денежном выражении показан рекордный результат. В количественном результат уступает нескольким ударным месяцам (лучший 192 411). Прирост к ноябрю составил 48 %. Это третий результат в истории. В 2014 году – 50 %, в 2015 году – 56 %.
Выдано 57 353 кредита на покупку новостроек на сумму 311 821 млн руб. Это 32,54 % в количественном выражении и 44,75 % в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в декабре существенно увеличилась.
Кредитный портфель увеличился на 2,3 %. Средневзвешенная ставка кредитования по всем выданным кредитам уменьшилась и составила 6,65 %. По новостройкам ставка сложилась равной 3,50 %. По льготным программа средневзвешенная ставка по данным ДОМ РФ составляет 3,66 %.
Средний размер кредита в декабре находится на уровне 3,95 млн руб. Средневзвешенный срок выданных кредитов равен 24 годам.
Параграф второй. Итоги года. Факты
Выдано 1 327 256 кредитов на сумму 4 813 198 млн руб. В денежном выражении на 15 % меньше, чем в 2022 году. Количество выданных кредитов меньше, чем в 2022 (минус 44%), 2021 (минус 22 %) годах.
Выдано 409 888 кредитов на покупку новостроек на сумму 2 063 380 млн руб. Это 30,88 % в количественном выражении и 42,87 % в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в декабре существенно увеличилась.
Кредитный портфель увеличился на 17,6 %.
Средний размер кредита в декабре находится на уровне 3,63 млн руб.
Долю льготных программ можно оценить в 30 %. Точные данные АО ДОМ РФ по состоянию на 31 января не выложил, а опубликованные 25 января сведения о льготных программах за декабрь (610 кредитов на 3 млрд рублей) стоит считать очередной досадной ошибкой, которая будет исправлена позже по традиции 2022 года.
Параграф третий. Итоги года. Оценки
Первое. Кризис и его проявления
Основные проявления:
▪️объемы кредитования – вверх-вниз,
▪️ставки – вверх-вниз,
▪️одобрение заемщиков - вниз,
▪️зависимость от льготных и субсидированных программ – вверх.
Второе. Борьба и суета
Банк России по собственному внутреннему убеждению спасал интересы покупателей жилья и интенсивно боролся с совместными программами банков и застройщиков. Победил. Низкие ставки ограничены определённой планкой.
Программы с околонулевыми ставками позволили поддержать спрос, так как с точки зрения конкретного человека они повышают доступность покупки квартиры. Серьезных альтернатив нет кроме льготных государственных программ. Рассрочки на определенный период являются ограниченным решением.
Бизнес творчество предложит новые программы увеличения доступности покупки жилья. Банк России нанес удар по низким ставкам. Остаётся повышать доступность манёврами с первоначальным взносом.
Суета с льготными программами закончилась. Программы продлены. Условия расширены на новые категории.
Увеличение ставки льготной ипотеки с 7 до 8 процентов было компенсировано скидками от банков. Предлагаются не нормативные 8 %, а 7,5 %. Введено социальное ограничение – «один кредит в одни руки». Подтверждено использование льготных программ как компенсатора социально-экономических проблем и привычного механизма решения аналогичных задач.
Влияние льготных программ на рынок будет определяться ставкой кредитования по стандартным программам. В любом случае общее положительное влияние сохранится...
(см. следующий пост ⤵️)
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 112. Ипотечная летопись. Декабрь 2022
〰️
Тратить можно либо своё, либо чужое.
В первом случае полезна бережливость,
Во втором – как можно большая щедрость.
Никколо Макиавелли «Государь»
〰️
В декабре зафиксирована рекордная месячная выдача ипотечных кредитов на сумму 696 871 млн рублей. Сумма выданных кредитов в декабре больше ноябрьской на 48 % и на 8 % больше декабря прошлого года. За год выдано 4 813 198 руб., что составляет минус 15 % к прошлому году. В количественном выражении минус 44 %.
Параграф первый. Декабрь
Выдано 176 244 кредита на сумму 696 871 млн руб. В денежном выражении показан рекордный результат. В количественном результат уступает нескольким ударным месяцам (лучший 192 411). Прирост к ноябрю составил 48 %. Это третий результат в истории. В 2014 году – 50 %, в 2015 году – 56 %.
Выдано 57 353 кредита на покупку новостроек на сумму 311 821 млн руб. Это 32,54 % в количественном выражении и 44,75 % в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в декабре существенно увеличилась.
Кредитный портфель увеличился на 2,3 %. Средневзвешенная ставка кредитования по всем выданным кредитам уменьшилась и составила 6,65 %. По новостройкам ставка сложилась равной 3,50 %. По льготным программа средневзвешенная ставка по данным ДОМ РФ составляет 3,66 %.
Средний размер кредита в декабре находится на уровне 3,95 млн руб. Средневзвешенный срок выданных кредитов равен 24 годам.
Параграф второй. Итоги года. Факты
Выдано 1 327 256 кредитов на сумму 4 813 198 млн руб. В денежном выражении на 15 % меньше, чем в 2022 году. Количество выданных кредитов меньше, чем в 2022 (минус 44%), 2021 (минус 22 %) годах.
Выдано 409 888 кредитов на покупку новостроек на сумму 2 063 380 млн руб. Это 30,88 % в количественном выражении и 42,87 % в денежном выражении относительно всей выдачи. Доля кредитования новостроек в декабре существенно увеличилась.
Кредитный портфель увеличился на 17,6 %.
Средний размер кредита в декабре находится на уровне 3,63 млн руб.
Долю льготных программ можно оценить в 30 %. Точные данные АО ДОМ РФ по состоянию на 31 января не выложил, а опубликованные 25 января сведения о льготных программах за декабрь (610 кредитов на 3 млрд рублей) стоит считать очередной досадной ошибкой, которая будет исправлена позже по традиции 2022 года.
Параграф третий. Итоги года. Оценки
Первое. Кризис и его проявления
Основные проявления:
▪️объемы кредитования – вверх-вниз,
▪️ставки – вверх-вниз,
▪️одобрение заемщиков - вниз,
▪️зависимость от льготных и субсидированных программ – вверх.
Второе. Борьба и суета
Банк России по собственному внутреннему убеждению спасал интересы покупателей жилья и интенсивно боролся с совместными программами банков и застройщиков. Победил. Низкие ставки ограничены определённой планкой.
Программы с околонулевыми ставками позволили поддержать спрос, так как с точки зрения конкретного человека они повышают доступность покупки квартиры. Серьезных альтернатив нет кроме льготных государственных программ. Рассрочки на определенный период являются ограниченным решением.
Бизнес творчество предложит новые программы увеличения доступности покупки жилья. Банк России нанес удар по низким ставкам. Остаётся повышать доступность манёврами с первоначальным взносом.
Суета с льготными программами закончилась. Программы продлены. Условия расширены на новые категории.
Увеличение ставки льготной ипотеки с 7 до 8 процентов было компенсировано скидками от банков. Предлагаются не нормативные 8 %, а 7,5 %. Введено социальное ограничение – «один кредит в одни руки». Подтверждено использование льготных программ как компенсатора социально-экономических проблем и привычного механизма решения аналогичных задач.
Влияние льготных программ на рынок будет определяться ставкой кредитования по стандартным программам. В любом случае общее положительное влияние сохранится...
(см. следующий пост ⤵️)
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
(продолжение предыдущего поста)
Третье. Объемы кредитования
Оптимистичная оценка – сумма выданных кредитов всего на 15 % меньше прошлого года.
Пессимистичная оценка – выдано на 44 % меньше кредитов.
Реалистичная оценка – кредитный портфель вырос на 17,6 %.
Экономическая мощь ипотечного бизнеса увеличивалась.
Бизнес и государство показали способность маневрировать.
Общий результат – положительный.
👉 Полный текст и графики см. в блоге Сергея Гордейко по ссылке.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
Третье. Объемы кредитования
Оптимистичная оценка – сумма выданных кредитов всего на 15 % меньше прошлого года.
Пессимистичная оценка – выдано на 44 % меньше кредитов.
Реалистичная оценка – кредитный портфель вырос на 17,6 %.
Экономическая мощь ипотечного бизнеса увеличивалась.
Бизнес и государство показали способность маневрировать.
Общий результат – положительный.
👉 Полный текст и графики см. в блоге Сергея Гордейко по ссылке.
#Гордейко #ВыдачаИпотеки
@rusipoteka
🗣Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«С сентября прошлого года ставки кредитования начали новый цикл, в котором средневзвешенная ставка находится в режиме роста. Рост – плавный с паузами. Сохранение ключевой ставки и прогнозы на тренд никак не повлияет. Условия для снижения ставки отсутствуют. Каждый банк продолжит исходить из собственных возможностей». #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«С сентября прошлого года ставки кредитования начали новый цикл, в котором средневзвешенная ставка находится в режиме роста. Рост – плавный с паузами. Сохранение ключевой ставки и прогнозы на тренд никак не повлияет. Условия для снижения ставки отсутствуют. Каждый банк продолжит исходить из собственных возможностей». #мнение #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 113. Льготные программы. Итоги 2022
Сила не в силе, а в правде
Русская пословица
Только сегодня появилась возможность подвести официальные итоги года по льготному ипотечному кредитованию. ДОМ РФ 25 февраля 2023 года исправил ошибки в отчете за декабрь 2022 года. Можно считать, что есть официальный первоисточник.
Льготные программы, контролируемые ДОМ РФ, составили 403 тысячи или 30,37% от общего количества выданных кредитов за год.
Не учтены Сельская ипотека, Военная ипотека, региональные программы. По ним отсутствуют официальные первоисточники.
В совокупности льготное кредитование обеспечило в 2022 году треть от всех выдач.
Отдельно отметим, что часть банков не предоставляет официально данные о своих показателях. Соответственно, любые публикуемые аналитические обзоры можно смело считать основанными на расчётных данных, что нормально для анализа при наличии соответствующих оговорок. Главное не считать их достоверным первоисточником.
Используемые ниже в расчетах данные основаны на двух первоисточниках: Банк России и АО ДОМ РФ.
Все данные АО ДОМ РФ за 2022 год для расчета были помесячно обновлены по состоянию на 26.02.2023. Как уже неоднократно упоминалось с фактами и иллюстрациями, Единая отчетность по льготному ипотечному кредитованию публикуется АО ДОМ РФ 25 числа каждого месяца за предыдущий месяц. Весь год данные публикуются с ошибкой и данные в 10 и более раз отличаются от факта.
Сверка этих исправляемых в течение года данных и данных от 25 февраля показала погрешность более, чем в 50 тысяч. Ошибка, которая ограничивала оперативную работу с данными АО ДОМ РФ до сих пор не устранена и данные за январь 2023 года содержат традиционные ошибки. Количество выданных кредитов по всем льготным программам равно 0,37 тыс. шт. Другими словами, АО ДОМ РФ приводит официально, как оператор программ, сведения, что по всей стране выдано 370 кредитов. Знаем, что уже 25 марта эти данные будут заменены на другие. Это – прекрасное ежемесячное упражнение для проявления осторожности в оперативном подведении итогов месяца.
Выводы
1. Все колебания соответствуют настроениям граждан и экономическим действиям властей.
2. Влияние льготных программ на рынок значимо. Треть всех выдачи определяет стабильность ипотечного и смежных рынков.
3. Изменение соотношения между семейной и льготной ипотекой отражает акценты на целевой характер льгот.
(см. следующий пост ⤵️)
#Гордейко
#ВыдачаИпотеки #льготная
@rusipoteka
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечная телеграмма № 113. Льготные программы. Итоги 2022
Сила не в силе, а в правде
Русская пословица
Только сегодня появилась возможность подвести официальные итоги года по льготному ипотечному кредитованию. ДОМ РФ 25 февраля 2023 года исправил ошибки в отчете за декабрь 2022 года. Можно считать, что есть официальный первоисточник.
Льготные программы, контролируемые ДОМ РФ, составили 403 тысячи или 30,37% от общего количества выданных кредитов за год.
Не учтены Сельская ипотека, Военная ипотека, региональные программы. По ним отсутствуют официальные первоисточники.
В совокупности льготное кредитование обеспечило в 2022 году треть от всех выдач.
Отдельно отметим, что часть банков не предоставляет официально данные о своих показателях. Соответственно, любые публикуемые аналитические обзоры можно смело считать основанными на расчётных данных, что нормально для анализа при наличии соответствующих оговорок. Главное не считать их достоверным первоисточником.
Используемые ниже в расчетах данные основаны на двух первоисточниках: Банк России и АО ДОМ РФ.
Все данные АО ДОМ РФ за 2022 год для расчета были помесячно обновлены по состоянию на 26.02.2023. Как уже неоднократно упоминалось с фактами и иллюстрациями, Единая отчетность по льготному ипотечному кредитованию публикуется АО ДОМ РФ 25 числа каждого месяца за предыдущий месяц. Весь год данные публикуются с ошибкой и данные в 10 и более раз отличаются от факта.
Сверка этих исправляемых в течение года данных и данных от 25 февраля показала погрешность более, чем в 50 тысяч. Ошибка, которая ограничивала оперативную работу с данными АО ДОМ РФ до сих пор не устранена и данные за январь 2023 года содержат традиционные ошибки. Количество выданных кредитов по всем льготным программам равно 0,37 тыс. шт. Другими словами, АО ДОМ РФ приводит официально, как оператор программ, сведения, что по всей стране выдано 370 кредитов. Знаем, что уже 25 марта эти данные будут заменены на другие. Это – прекрасное ежемесячное упражнение для проявления осторожности в оперативном подведении итогов месяца.
Выводы
1. Все колебания соответствуют настроениям граждан и экономическим действиям властей.
2. Влияние льготных программ на рынок значимо. Треть всех выдачи определяет стабильность ипотечного и смежных рынков.
3. Изменение соотношения между семейной и льготной ипотекой отражает акценты на целевой характер льгот.
(см. следующий пост ⤵️)
#Гордейко
#ВыдачаИпотеки #льготная
@rusipoteka
(продолжение предыдущего поста)
4. Долю льготных программ в новостройках по приведенным данным оценить невозможно из-за возможности получать льготный кредит с использованием договора купли-продажи.
По 21% от числа выданных кредитов нет признака типа договора (объекта). 13% кредитов имеют признак договора купли-продажи. ИЖС и ДДУ составили 67%. Несколько мешает несоответствие данных ДОМ РФ по выдаче за 2022 год в отчёте по ежемесячным данным и в оперативной отчетности. Различие в 80 тысяч кредитов в пользу раздела оперативная отчётность. Возможно, что есть какие методологические особенности.
Осторожное предположение – льготные программы составили не меньше 70% от всех кредитов на новостройки.
#Гордейко
#ВыдачаИпотеки #льготная
@rusipoteka
4. Долю льготных программ в новостройках по приведенным данным оценить невозможно из-за возможности получать льготный кредит с использованием договора купли-продажи.
По 21% от числа выданных кредитов нет признака типа договора (объекта). 13% кредитов имеют признак договора купли-продажи. ИЖС и ДДУ составили 67%. Несколько мешает несоответствие данных ДОМ РФ по выдаче за 2022 год в отчёте по ежемесячным данным и в оперативной отчетности. Различие в 80 тысяч кредитов в пользу раздела оперативная отчётность. Возможно, что есть какие методологические особенности.
Осторожное предположение – льготные программы составили не меньше 70% от всех кредитов на новостройки.
#Гордейко
#ВыдачаИпотеки #льготная
@rusipoteka
🗣 Сергей Гордейко, – главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Средние ставки предложения в начале января 2023 года на рынке вторичной недвижимости были 11,23%, сейчас – 11,45%. Ползучий тренд повышения сохраняется, в апреле возможно до 12%.
На вторичном рынке движение ипотечных ставок вверх может быть не быстрым, но постоянным. При этом на рынке новостроек ставки растут медленнее, поскольку там много частных и государственных субсидированных, а также льготных программ, которые влияют на их формирование.
Кредитование вторичной недвижимости – абсолютно коммерческий продукт, при анализе рыночных трендов надо ориентироваться на это». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
«Средние ставки предложения в начале января 2023 года на рынке вторичной недвижимости были 11,23%, сейчас – 11,45%. Ползучий тренд повышения сохраняется, в апреле возможно до 12%.
На вторичном рынке движение ипотечных ставок вверх может быть не быстрым, но постоянным. При этом на рынке новостроек ставки растут медленнее, поскольку там много частных и государственных субсидированных, а также льготных программ, которые влияют на их формирование.
Кредитование вторичной недвижимости – абсолютно коммерческий продукт, при анализе рыночных трендов надо ориентироваться на это». #ИпотечныйБумеранг #мнение #Гордейко
@rusipoteka
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. 17 мая 2023 года
Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб.) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.
〰️
Несовершенное неизбежно приходит в упадок, а то и гибнет
Предостережение Сенеки
〰️
Ипотечные заметки – новый подход к описанию событий ипотечного рынка. Ипотечная летопись больше не ведется, ипотечных телеграмм не будет.
По данным из Толкового словаря С.И. Ожегова издания 1975 года.
Летопись – погодная запись исторических событий, производимая современником.
Дневник – записи, ведущиеся изо дня в день.
Телеграмма – срочное сообщение, передаваемое по телеграфу или радио, а также бланк с таким сообщением.
Заметка – краткое сообщение в печати.
О чем говорит статистика
В марте зафиксирована выдача 154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. Прирост к февралю в денежном выражении – 35 %. Больший прирост только в 2017 году – 42 %, а средний – за 12 лет – составил 13,5 %.
Такая динамика показывает, что год начался с большим отставанием, а первый квартал 2023 года уступает первому кварталу 2022 год на 4 %.
Доля новостроек в кредитовании за квартал составляет 28,25 % в количественном выражении и 38,43 % в денежном выражении. За март показатели близки. Ключевое – количество кредитов на новостройки не превышает 30 %.
Кредитный портфель вырос на 2% за месяц.
Доля льготных программ по количеству составляет не больше 20 % по данным января и февраля. Традиционно ДОМ РФ публикует 25 числа каждого месяца данные с ошибкой, которая через месяц исправляется.
Например, по данным ДОМ РФ доля льготных программ в марте составляет 2,6 %. В феврале было выдано 22 тысячи льготных кредитов, а в марте 4 тысячи.
Интересно, если эти данные увидит кто-то из больших руководителей, то какой он вопрос задаст про эффективность льготных программ. Никто не поверит, что институт развития ошибается ежемесячно второй год. Раньше публиковались фотографии страниц как доказательство. Сейчас просто складываются.
Еще интереснее по ставкам.
ДОМ РФ дает среднюю ставку по выданным льготным кредитам 5,67 %, а ЦБ ставку по кредитам на новостройки 5,57%. И эта ошибка тянется больше года подряд. Другими словами 12 месяцев подряд ДОМ РФ публикует данные о льготных программах с ошибкой. Живет эта ошибка один месяц, а потом исправляется.
Это одна из причин, которая не позволяет вести ипотечную летопись и вообще заниматься независимой аналитикой. Вторая причина – закрытие ЦБ первого раздела Сведений о выданных ипотечных кредитах, так называемой форма 316.
На рисунке 1 можно увидеть как менялись ставки по выданным кредитам.
К этому можно добавить (рис.2), что ставки предложения находятся состоянии вялого или ползучего роста. Этот непрерывный период начался с осени 2022 года после перепадов первых трех кварталов года.
О чем не говорит статистика
Каждую весну регулярно озвучиваются специфические идеи или мифологически трактуются новости. Самый популярный разговор о необходимости внедрить сладкую парочку накопление с кредитом. Высший пилотаж назвать это строительно-сберегательный кассой и в пятый раз объявить о законопроекте. Подождем. В блоге был подробный разбор.
(см. следующий пост ⤵️)
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. 17 мая 2023 года
Официальные результаты марта (154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб.) и неофициальные итоги апреля (сравнимые величины) позволяют сделать вывод о спокойном состоянии ипотечного рынка. Другими словами, расти нечем, падать не дают.
Обострилась весенняя мифология ипотечного кредитования, к которой можно отнести рассказы о запредельных сроки ипотечного кредитования, распространение льготных программ на вторичный рынок и т.д.
〰️
Несовершенное неизбежно приходит в упадок, а то и гибнет
Предостережение Сенеки
〰️
Ипотечные заметки – новый подход к описанию событий ипотечного рынка. Ипотечная летопись больше не ведется, ипотечных телеграмм не будет.
По данным из Толкового словаря С.И. Ожегова издания 1975 года.
Летопись – погодная запись исторических событий, производимая современником.
Дневник – записи, ведущиеся изо дня в день.
Телеграмма – срочное сообщение, передаваемое по телеграфу или радио, а также бланк с таким сообщением.
Заметка – краткое сообщение в печати.
О чем говорит статистика
В марте зафиксирована выдача 154 тысячи кредитов на сумму 570 млрд руб. Прирост к февралю в денежном выражении – 35 %. Больший прирост только в 2017 году – 42 %, а средний – за 12 лет – составил 13,5 %.
Такая динамика показывает, что год начался с большим отставанием, а первый квартал 2023 года уступает первому кварталу 2022 год на 4 %.
Доля новостроек в кредитовании за квартал составляет 28,25 % в количественном выражении и 38,43 % в денежном выражении. За март показатели близки. Ключевое – количество кредитов на новостройки не превышает 30 %.
Кредитный портфель вырос на 2% за месяц.
Доля льготных программ по количеству составляет не больше 20 % по данным января и февраля. Традиционно ДОМ РФ публикует 25 числа каждого месяца данные с ошибкой, которая через месяц исправляется.
Например, по данным ДОМ РФ доля льготных программ в марте составляет 2,6 %. В феврале было выдано 22 тысячи льготных кредитов, а в марте 4 тысячи.
Интересно, если эти данные увидит кто-то из больших руководителей, то какой он вопрос задаст про эффективность льготных программ. Никто не поверит, что институт развития ошибается ежемесячно второй год. Раньше публиковались фотографии страниц как доказательство. Сейчас просто складываются.
Еще интереснее по ставкам.
ДОМ РФ дает среднюю ставку по выданным льготным кредитам 5,67 %, а ЦБ ставку по кредитам на новостройки 5,57%. И эта ошибка тянется больше года подряд. Другими словами 12 месяцев подряд ДОМ РФ публикует данные о льготных программах с ошибкой. Живет эта ошибка один месяц, а потом исправляется.
Это одна из причин, которая не позволяет вести ипотечную летопись и вообще заниматься независимой аналитикой. Вторая причина – закрытие ЦБ первого раздела Сведений о выданных ипотечных кредитах, так называемой форма 316.
На рисунке 1 можно увидеть как менялись ставки по выданным кредитам.
К этому можно добавить (рис.2), что ставки предложения находятся состоянии вялого или ползучего роста. Этот непрерывный период начался с осени 2022 года после перепадов первых трех кварталов года.
О чем не говорит статистика
Каждую весну регулярно озвучиваются специфические идеи или мифологически трактуются новости. Самый популярный разговор о необходимости внедрить сладкую парочку накопление с кредитом. Высший пилотаж назвать это строительно-сберегательный кассой и в пятый раз объявить о законопроекте. Подождем. В блоге был подробный разбор.
(см. следующий пост ⤵️)
@rusipoteka #Гордейко
(продолжение предыдущего поста)
Очень коротко.
Первое. Льготная ипотека на вторичный рынок.
Льготы должны быть только для отдельных категорий граждан и не процентные, а через компенсацию части первоначального взноса. Есть деньги – дали. Не надо насиловать бюджетное планирование на много лет вперед.
В 2016 году поддержка сошла на нет из-за снижения ключевой ставки. Такой эконом вариант уже не получится.
При увеличении затрат на льготы можно задуматься о других формах поддержки, например, о выкупе государством ипотечных ценных бумах.
Второе. Заемщики стали брать очень длинные кредиты.
Точнее так, часть заемщиков берет длительные кредиты.
Средний срок всех выдаваемых кредитов в прошлом и текущем году находится в диапазоне 22-24 года. Несколько продолжительнее новостройки 24-25.
А еще банки предлагают кредиты до 35 лет.
Это – маркетинговый удар в мозг тем, кто не любит считать.
Берем средний кредит – 3,6 млн рублей и ставку 10 %.
Ежемесячный платеж:
10 лет – 48 тыс. руб.
20 лет – 35 тыс. руб.
25 лет – 32,7 тыс. руб.
30 лет – 31,6 тыс. руб.
Видно невооруженным глазом, что после 20 лет выгода резко падает.
Если пересчитать сумму кредита, получаемую при одинаковых доходах, то вывод будет аналогичным.
Удлинение срока дает эффект при ставках ниже 5 %. Тогда можно и на 50 лет выдавать.
Третье. Всем бояться
Выдано много кредитов с низким первоначальным взносом, кредитов с использованным потребкредитом на первоначальный взнос, кредитов завышенной стоимостью недвижимости. Негативный фокус на кредитование новостроек.
Возможны дефолты, денег от продажи квартир не хватит на погашение кредитов, люди очень переживают и печалятся, что у них квартира в моменте отличается от рыночной цены.
Статистика обслуживания кредитов на покупку на новостроек с учетом всех прошедших кризисов за 20 лет не подтверждает эти опасения.
Менталитет сильнее рисковиков. Его трудно подсчитать. Надо просто исследовать и наблюдать.
Работа у авторов рассказов про риски или пузыри просто такая. Проще предупреждать, не пущать, чем управлять.
Четвёртое. Случайное совпадение
Зафиксированы единичные случаи сокращения ипотечного кредитования коммерческими банками. Форма сокращения различная, но освобождение места – налицо.
Выводы
1. Объемы. Резкого роста или резкого падения в этом году ждать не стоит. Другими словами, не может и не дадут.
2. Роль кредитования вторичной недвижимости ничто не сможет поколебать. Это – стабильный фронт работы. Пена ажиотажных предложений по покупке новостроек в кредит сошла. Строили много и пополнили вторичку. Изучаем кредитные продукты с занижением стоимости.
3. Банки совершенствуют гибкость и методическое мастерство, иногда чрезмерно. Без движения – не выжить.
@rusipoteka #Гордейко
Очень коротко.
Первое. Льготная ипотека на вторичный рынок.
Льготы должны быть только для отдельных категорий граждан и не процентные, а через компенсацию части первоначального взноса. Есть деньги – дали. Не надо насиловать бюджетное планирование на много лет вперед.
В 2016 году поддержка сошла на нет из-за снижения ключевой ставки. Такой эконом вариант уже не получится.
При увеличении затрат на льготы можно задуматься о других формах поддержки, например, о выкупе государством ипотечных ценных бумах.
Второе. Заемщики стали брать очень длинные кредиты.
Точнее так, часть заемщиков берет длительные кредиты.
Средний срок всех выдаваемых кредитов в прошлом и текущем году находится в диапазоне 22-24 года. Несколько продолжительнее новостройки 24-25.
А еще банки предлагают кредиты до 35 лет.
Это – маркетинговый удар в мозг тем, кто не любит считать.
Берем средний кредит – 3,6 млн рублей и ставку 10 %.
Ежемесячный платеж:
10 лет – 48 тыс. руб.
20 лет – 35 тыс. руб.
25 лет – 32,7 тыс. руб.
30 лет – 31,6 тыс. руб.
Видно невооруженным глазом, что после 20 лет выгода резко падает.
Если пересчитать сумму кредита, получаемую при одинаковых доходах, то вывод будет аналогичным.
Удлинение срока дает эффект при ставках ниже 5 %. Тогда можно и на 50 лет выдавать.
Третье. Всем бояться
Выдано много кредитов с низким первоначальным взносом, кредитов с использованным потребкредитом на первоначальный взнос, кредитов завышенной стоимостью недвижимости. Негативный фокус на кредитование новостроек.
Возможны дефолты, денег от продажи квартир не хватит на погашение кредитов, люди очень переживают и печалятся, что у них квартира в моменте отличается от рыночной цены.
Статистика обслуживания кредитов на покупку на новостроек с учетом всех прошедших кризисов за 20 лет не подтверждает эти опасения.
Менталитет сильнее рисковиков. Его трудно подсчитать. Надо просто исследовать и наблюдать.
Работа у авторов рассказов про риски или пузыри просто такая. Проще предупреждать, не пущать, чем управлять.
Четвёртое. Случайное совпадение
Зафиксированы единичные случаи сокращения ипотечного кредитования коммерческими банками. Форма сокращения различная, но освобождение места – налицо.
Выводы
1. Объемы. Резкого роста или резкого падения в этом году ждать не стоит. Другими словами, не может и не дадут.
2. Роль кредитования вторичной недвижимости ничто не сможет поколебать. Это – стабильный фронт работы. Пена ажиотажных предложений по покупке новостроек в кредит сошла. Строили много и пополнили вторичку. Изучаем кредитные продукты с занижением стоимости.
3. Банки совершенствуют гибкость и методическое мастерство, иногда чрезмерно. Без движения – не выжить.
@rusipoteka #Гордейко
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Анализируя деятельность Банка России возникает ощущение, что бизнес и регулятор находится по разную сторону баррикад. Бизнес пытается увеличить доступность ипотечного кредитования и приобретения жилья, а Банк России борется за формальную чистоту ипотечного портфеля и красоту формальных нормативов, не взирая на последствия для различного бизнеса, в том числе строительного и банковского.
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.
Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам. Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это – демпфер процентного риска. Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного меньше риска от изменений ключевой ставки, которую регулятор может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.
Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования. При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.
Аналогичное поведения Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах риска на транш, выкупаемый оригинатором, что по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.
Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП. На этом этапе развития можно было не охлаждать на каждом шагу развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение #Гордейко
#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«Анализируя деятельность Банка России возникает ощущение, что бизнес и регулятор находится по разную сторону баррикад. Бизнес пытается увеличить доступность ипотечного кредитования и приобретения жилья, а Банк России борется за формальную чистоту ипотечного портфеля и красоту формальных нормативов, не взирая на последствия для различного бизнеса, в том числе строительного и банковского.
Программы по снижению ставки за комиссионное вознаграждение имеют только умозрительный риск для участников. Заемщик приобретая снижение ставки за 3-4 года окупает свои затраты, а при обслуживании кредита 7-10 лет имеет ощутимую выгоду.
Разговоры о том, что банк несет дополнительный процентный риск можно не учитывать по двум обстоятельствам. Во-первых, банк получает комиссию единовременно на нынешних финансовых условиях. Это – демпфер процентного риска. Во-вторых, снижение ставки на 0,5-2 процентных пункта намного меньше риска от изменений ключевой ставки, которую регулятор может увеличить из своих представлений о борьбе с инфляцией и управлению финансовой стабильностью.
Еще одно противоречие. Банк России постоянно рассказывает о рисках ипотечного пузыря, который иллюстрируется или нагрузкой заемщиков или размером первоначального взноса. На основании этого принимаются различные нормативы для охлаждения рискового, по мнению, Банка России кредитования. При этом не учитывается историческая динамика просрочки, дефолтов, механизмов реструктуризации, которые не подтверждают опасения регулятора.
Аналогичное поведения Банка России проявилось в борьбе с многотраншевой секьюритизацией, которое вылилось в драконовских коэффициентах риска на транш, выкупаемый оригинатором, что по факту убило этот вид секьюритизации на несколько лет.
Инициативы Банка России можно всегда положительно оценить с точки зрения красоты теоретических нормативов и критично оценить с точки зрения на развитие любого бизнеса. Доля ипотечного кредитования и ипотечный портфель не занимают критического размера относительно всего кредитного портфеля и ВВП. На этом этапе развития можно было не охлаждать на каждом шагу развитие ипотечного кредитования, которое во многом является катализатором социально-экономического развития страны».
#мнение #Гордейко
#ИпотечныйБумеранг
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Ставки по ипотеке будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно
💬 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«На рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ. <...> Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита – около 500 руб. в месяц.
К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам.
Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно. Такая ситуация продержится все лето».
🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁 🏁
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «Русипотека», разработчик ипотечной платформы ipoteka.global:
«На рост ставок на первичном рынке продолжает оказывать влияние уход субсидируемых застройщиками программ. <...> Математически рост есть, но при пересчете в средний платеж по ипотеке выходит незначительная сумма увеличения для среднего кредита – около 500 руб. в месяц.
К тому же банки сейчас стараются компенсировать рост ставок послаблениями по другим, не ценовым условиям кредита, демонстрируя более спокойное в отличие от регулятора отношение к рискам.
Сейчас нет факторов, которые могут вызвать тренд снижения ставок, в среднем они будут продолжать расти на сотые процентов еженедельно. Такая ситуация продержится все лето».
#мнение #Гордейко
@rusipoteka
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки
〰️
Долго строится – стоимость утроится.
Тут дождя просят, а он идет где косят.
Русские пословицы
Выполняй обещанное.
Латинское изречение
〰️
На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50% платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность своей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.
Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.
Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.
Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20% первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.
Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч. Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет.
Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.
Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.
То есть между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.
Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.
Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный продукт умер, так и не родившись.
Подробнее в статье «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.
Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.
Третье. Какой может быть связанный продукт. ДОМ РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ РФ занимается проектным финансированием.
Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий.
Четвертое. 310 тысяч в год. У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.
Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?
Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.
Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.
Красиво, мощно.
А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.
Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Гремучая смесь аренды и ипотеки
〰️
Долго строится – стоимость утроится.
Тут дождя просят, а он идет где косят.
Русские пословицы
Выполняй обещанное.
Латинское изречение
〰️
На третьей неделе июня появился большой информационный повод, вызвавший оживление, одобрение и возбуждение.
Речь идет о предложении субсидировать молодежи (35 лет) 50% платежей за аренду жилья при условии одновременного накопления на будущий ипотечный кредит на квартиру в новостройке. Годовой ориентир по субсидированию – 310 тысяч человек.
Комментарии отмечали важность развития аренды, помощи молодежи, ценность своей квартиры и вообще комфортного жилья. Получился конструктор правильных не связанных между собой мыслей, точнее фраз или лозунгов.
Системный взгляд на проект не находит причин для восторга.
Документов нет, а вербальные интервенции от имени Минстроя, Росмолодежи и ДОМ РФ могут содержать ошибки. Исходим из услышанного.
Первое. Персональный примерный расчет. Допустим, что надо накопить 20% первоначального взноса до суммы около 900 тысяч рублей. Исходим из средних сумм кредита.
Допустим, что арендный платеж 30 тысяч рублей и компенсируется 15 тысяч. Половина идет на накопление. Без процентов по вкладу. Это 60 месяцев и 5 лет.
Это – новостройка и сразу не заселишься. Добавим оптимистичное ожидание в 2 года.
Итак, 7 лет. Ошиблись и что-то пошло быстрее за 5 лет.
То есть между началом процесса аренды и заселением в свою квартиру – 5-7 лет.
Второе. Связанные продукты: аренда, вклад, кредит, покупка квартиры. Такая конструкция не простоит 5 лет или будет неинтересной. Прогнозировать условия очень сложно. Кто-то должен взять на себя процентные риски.
Строительные сберегательные кассы минимум 4 раза пытались обсуждать в Госдуме с нулевым эффектом. Связанный продукт умер, так и не родившись.
Подробнее в статье «Четвертая попытка принять закон о строительных сберегательных кассах. надо ли надо ждать пятую?». 16 мая 2016 года.
Связанные продукты могут работать в замкнутых системах. Например, в строительных сберегательных кассах накопления инвестируются в стройку. Это позволяет фиксировать цены, проценты по вкладам и по кредитам.
Третье. Какой может быть связанный продукт. ДОМ РФ строит арендные и управляет арендными домами. Банк ДОМ РФ принимает связанные вклады под условия кредитования. Банк ДОМ РФ занимается проектным финансированием.
Всё замкнуто. Можно гарантировать соблюдение на 5-7 лет условий.
Четвертое. 310 тысяч в год. У нас кредитов на новостройки 400 тысяч в год.
Где столько молодежи, аренды и ипотеки на новостройки одновременно и 5 лет подряд, минимум?
Перемножим. 12 месяцев на 15 тысяч на 310 тысяч. 55 млрд за год. За 5 лет 837 млрд.
Квартир надо 1,5 млн, готовых быть отданными в аренду официально.
Красиво, мощно.
А если досадная опечатка? Не 310 тысяч, а эксперимент 3 тысячи квартир год. Тогда всё может замкнуться и сложиться.
Вывод: чтобы реализовать такую программу надо всем всё бросить и заниматься только её реализацией. Реально? Или опечатки и всё разъяснится?
@rusipoteka #Гордейко
✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?
〰️
Благо не дается против воли
Латинское изречение
Не положа, не ищут
Русская пословица
〰️
Официальные данные за май
Выдан 157 841 кредит на сумму 580,47 млрд рублей. Средний размер кредита стабилен – 3,7 млн рублей. Средняя продолжительность – 288 месяцев.
Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.
Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51% в количественном и 36,17% в денежном выражении.
Кредитный портфель вырос на 2,3%.
Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3%, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.
Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.
Общий обзор
По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60% больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов.
Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.
Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11% и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10% не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.
Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7% от всех выдач.
Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.
Программы господдержки привлекают примерно 25% от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60% всех выдач по программам с господдержкой.
Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека – коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.
Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.
Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.
С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.
Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.
(см. следующий пост⤵️ )
@rusipoteka #Гордейко
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global
Ипотечные заметки. Полгода прошло, что дальше?
〰️
Благо не дается против воли
Латинское изречение
Не положа, не ищут
Русская пословица
〰️
Официальные данные за май
Выдан 157 841 кредит на сумму 580,47 млрд рублей. Средний размер кредита стабилен – 3,7 млн рублей. Средняя продолжительность – 288 месяцев.
Кредитов на приобретение новостроек выдано 43 422 на сумму 209,98 млрд руб.
Доля новостроек в кредитовании составляет 27,51% в количественном и 36,17% в денежном выражении.
Кредитный портфель вырос на 2,3%.
Некоторые относительные показатели. В мае выдана сумма на 2,3%, превышающая апрельскую. Это первый раз за последние 12 лет. В среднем на 10 процентов в мае выдавалось меньше.
Это значит, что рынок адаптировался к текущим ставкам.
Общий обзор
По предварительным данным за первое полугодие выдано на 60% больше ипотечных кредитов в денежном выражении. Ежемесячно выдается свыше 150 тысяч ипотечных кредитов.
Можно проникнутся оптимизмом и строить прогнозы на второе полугодие.
Ипотечное кредитование показывает устойчивость, несмотря на отсутствие тренда на снижение ставок. С октября 2022 года средние ставки предложения превысили 11% и находятся в стабильном состоянии с незначительным ползучим ростом. Интересный факт. Ставка выше 10% не мешает спросу. Ипотечное кредитование нормально себя чувствует не только с однозначными ставками.
Происходит рост по всем видам кредитов. Новостройки занимают свое стандартное место – чуть меньше тридцати процентов от всех выданных кредитов. ИЖС пользуется спросом и растет до уровня 6-7% от всех выдач.
Программы с минимальным ставками резко сократились. В то же время остались программы с субсидированными ставками. Низкая ставка может представляться наиболее короткий срок. Говорить, о том, что программы ушли с рынка преждевременно.
Программы господдержки привлекают примерно 25% от всех заемщиков. Ведущая программа – семейная ипотека стабильно, превышает 60% всех выдач по программам с господдержкой.
Распространение льготной ипотеки на вторичное жилье не имеет смысла ни экономического, ни социального. Затраты могут исчисляться сотнями миллиардов рублей. За эти средства можно помочь рынку секьюритизации. Ипотека – коммерческий продукт, а социальный аспект должен решать ярко выраженные и ограниченные задачи. При кредитовании новостроек средства с мультипликатором идут в экономику. Искусственный спрос на кредиты уже приводил к росту цен на недвижимость, который сократил доступность покупки, на который стимулирование было рассчитано.
Рассчитывать на новые льготные программы не стоит. Будут корректировки действующих программ.
Полезное антикризисное использование льготных программ превратилось в болезненную зависимость от этих программ. ППП – простота и публичная привлекательность отвлекают от вопросов по экономической и социальной эффективности бюджетных трат на льготные программы.
С учетом накопленного опыта и зафиксированного положительного и отрицательного эффекта можно поставить следующие вопросы к льготным программам.
Во-первых, программы льготного кредитования неограниченного круга лиц в рамках конкретного кредитного продукта вызывают вопросы социальной справедливости и необходимости оценки экономической эффективности. Характерный пример – льготные кредиты на настройки. Налицо использование рычага – бюджет оплачивает часть процентов, первоначальный взнос заёмщика и кредит от банка дают хороший мультипликативный эффект, обеспечивающий реализацию построенного жилья. К плюсам можно отнести приход денег не только строителям, но и многочисленным смежникам. Отрицательный эффект от роста цен на недвижимость подтвержден на официальном и экспертном уровне.
(см. следующий пост
@rusipoteka #Гордейко
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM