Как многоквартирный дом может выйти из многодомового ТСЖ

Выше я писал об условиях создания многодомового ТСЖ.
И одним из них является необходимость набрать «за» на общем собрании собственников каждого МКД по 2/3 от голосов всех собственников в доме.

❓И сразу возник обратный вопрос о возможности выхода из многодомового ТСЖ.

👉Здесь Жилищный кодекс РФ устанавливает следующий вариант (ч.6 ст.143 ЖК РФ)⤵️

❗️Если собственники стали подавать заявление о выходе из членства в ТСЖ и в итоге членами ТСЖ остались собственники, обладающие менее, чем 50% от голосов всех собственников в доме, то в этом случае МКД автоматически «выбывает» из этого многодомового ТСЖ.

🧠 Только здесь нужно помнить, что собственники такого «выбывшего» дома должны сразу же выбрать и реализовать любой способ управления, чтобы их МКД не вынесли на конкурс и не избрали там для них какую-нибудь управляющую организацию.
#ТСЖ #ТСН #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Может ли быть председателем/членом совета многоквартирного дома юридическое лицо?

Такой вопрос иногда возникает в тех многоквартирных домах, где нежилые помещения занимают значительную площадь, и владеет ими юридическое лицо.

Жилищный кодекс РФ формулирует очень просто (ч.1,6 ст.161.1):⤵️
📌 Совет МКД выбирается на общем собрании из числа собственников помещений в доме
📌 Председатель совета МКД избирается на ОСС из членов совета МКД

❗️Т.е., ЖК РФ не делает различия между собственниками помещений - физическими и юридическими лицами.

👉А значит председателем/членом совета МКД можно избрать любого собственника – и физическое лицо, и юридическое (представлять интересы будет либо руководитель, действующий без доверенности, либо представитель на основании доверенности).
#советМКД #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Комиссии из собственников как помощь совету многоквартирного дома

ЖК РФ дает возможность собственникам создавать комиссии как вариант поддержки деятельности совета МКД (ч.11,12 ст.161.1).

📝 Комиссии могут создаваться по решению ОСС или совета дома (на постоянной основе или разовые) и считаются коллегиальными совещательными органами управления МКД.

Сами комиссии могут быть разные, зависит от реальных потребностей и возможностей в конкретном МКД.

Варианты бывают такие⤵️
📌Комиссия по анализу условий договора управления
📌Комиссия по подготовке общих собраний
📌Комиссия по анализу годового отчета управляющей организации или приемке работ, выполненных УО
📌Комиссия по анализу затрат на коммунальные ресурсы или на содержание общего имущества

✍️Главное тут не забюрократизироваться и не насоздавать комиссии ради комиссий

Впрочем, создание комиссий – редкость.
⁉️Есть комиссии (группы) в вашем доме? Какие именно?

👇 Ниже опрос по этому поводу👇
#советМКД #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

В каких случаях на общем собрании нужно набрать 50% голосов от всех голосов собственников в доме

Я уже писал, в каких случаях необходимо набрать 100% голосов собственников в доме для принятия решения на общем собрании (ОСС).

Теперь остановлюсь на случаях, когда для принятия на ОСС положительного решения нужно набрать более 50% голосов от всех голосов собственников в доме (а не от проголосовавших на ОСС).

❗️Вот эти решения ОСС (ст.44,46 ЖК РФ)

📌 Выбор способа формирования фонда капремонта и выбор лица, уполномоченного на открытие спецсчета, а также проведения операций с денежными средствами на спецсчете.

📌 Выбор способа управления многоквартирным домом

📌 Наделение совета МКД полномочиями о принятии решения о проведении текущего ремонта

📌 Выбор управляющей организации

📌 Наделение председателя совета МКД правом подписания договора управления от имени всех собственников в доме.

#ОСС #советМКД #управлениеМКД #капремонт #спецсчет #договоруправления

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Счетная комиссия в Жилищном кодексе РФ

При проведении общих собраний собственников в многоквартирных домах часто используют термин «счетная комиссия».

🤷‍♂️Но в реальности этого термина в Жилищном кодексе РФ нет вообще. Он отсутствует как класс.

В приказе Минстроя России №44/пр, регулирующий вопросы оформления протоколов ОСС, термина «счетная комиссия» тоже нет. Там используется термин «лица, проводившие подсчет голосов».

❗️При этом, соответственно, никакой обязанности избирать счетную комиссию в ЖК РФ тоже нет.
А приказ Минстроя России 44/пр говорит, что если вопрос об избрании лиц, осуществляющих подсчет голосов, был вынесен на ОСС, но решение по нему не принято (кандидатуры отклонены), то протокол подписывается инициатором ОСС.
Т.е. подсчет голосов тогда проводит инициатор ОСС.

👉Отсюда простой вывод
‼️Вопрос выбора счетной комиссии на ОСС не является обязательным. Подсчет голосов имеет право проводить сам инициатор ОСС.
#ОСС #законодательство

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Обязательно ли выбрать председателя и секретаря на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме

Я уже писал, что выбор счетной комиссии на ОСС не является обязательным.

🤷‍♂️Аналогичная ситуация и с председателем и секретарем при проведении общих собраний собственников.

🔎Ни в ЖК РФ, ни в приказе Минстроя России №44/пр нет обязательных требований о необходимости вопросов выбора председателя и секретаря ОСС.

❗️При этом в приказе Минстроя России указано, что если вопрос об избрании лица, председательствующего на общем собрании, был вынесен на ОСС, но решение собственниками по нему не принято (кандидатура отклонена), то протокол подписывается инициатором ОСС.
Т.е. по факту председательствует сам инициатор ОСС.

👉Снова простой вывод.
‼️Вопросы выбора председателя и секретаря на ОСС также не являются обязательными: их функции имеет право исполнять сам инициатор ОСС.
#ОСС #законодательство

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Кто должен подписывать протокол общего собрания собственников в многоквартирном доме

Это стандартный вопрос при проведении любого общего собрания собственников в МКД.

👉Есть самый распространенный вариант (п.4 Требований к оформлению протоколов ОСС, приказ Минстрой России №44/пр)⤵️
Протокол ОСС подписывается председателем и секретарем общего собрания, а также лицами, проводившими подсчет голосов.

❗️Но, как я писал, выбор председателя, секретаря и счетной комиссии не являются обязательными.
Соответственно, если они не избирались на ОСС, а также в случае, если вопрос об избрании председателя и счетной комиссии, был включен в повестку дня ОСС, но предложенные кандидатуры были отклонены, то протокол ОСС подписывается инициатором собрания (п.23 Требований).

‼️Ещё один вариант: создание ТСЖ(Н).
В этом случае протокол подписывается в дополнение ещё всеми собственниками, проголосовавшими на ОСС за создание ТСЖ(Н).
#ОСС #протокол #ТСЖ #ТСН

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Что будет, если собственники не станут принимать решений на общем собрании по капремонту по предложениям регоператора

Речь о тех МКД в «общем котле», в которых капремонт должен быть в ближайшие годы.

Напомню, что при приближении сроков капремонта в доме по Регпрограмме, регоператор должен не менее, чем за полгода дать предложение собственникам о проведении работ.

❗️А собственники должны провести общее собрание и принять решение по трём вопросам (ч.5 ст.189 ЖК РФ).

Но у собственников возникает один вопрос:
⁉️Что будет если мы не станем проводить ОСС или не примем на нем никакого решения, сделают нам капремонт?

👉Ответ такой (ч.6 ст.189 ЖК РФ):
🤷‍♂️Если собственники не приняли решения по предложению регоператора, то капремонт им всё равно сделают, но не по решению ОСС, а по распорядительному документу уполномоченного органа власти. Например, в Москве это – Департамент капремонта.

🤦‍♂️Дальше расскажу о проблемах такого варианта.
#капремонт #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Основная причина, почему нужно голосовать на общем собрании собственников по капремонту

Я писал, что даже если собственники на общем собрании не приняли решения о капремонте, то его всё равно сделают.
Только не по решению ОСС, а по распорядительному документу уполномоченного органа власти (ч.6 ст.189 ЖК РФ).

⁉️Зачем тогда голосовать, если всё равно капремонт будет?

❗️Голосовать нужно по главной причине: один из обязательных вопросов на ОСС – выбор лица, уполномоченного от собственников участвовать в приемке услуг/работ и подписывать соответствующие акты.

🤷‍♂️Если собственники никого не выберут, то их представитель не сможет участвовать в приемке выполненных работ. А значит качество и количество работ будет априори хуже в отсутствие контроля со стороны собственников.

❗️Поэтому не игнорируйте ОСС по капремонту – голосуйте и выбирайте уполномоченного.
👉Если вам дорог ваш дом👈
#капремонт #общийкотел #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Упорядочили проведение общих собраний членов садовых товариществ

Закон, касающийся проведения общих собраний в СНТ, о котором я писал ещё в прошлом году, принят (федеральный закон от 22.07.2024 № 211-ФЗ).

Вопрос был в том, что предыдущая редакция закона от 29 июля 2017 года №217-ФЗ была нацелена в основном на очное проведение собраний членов СНТ и ОНТ.

💻 Но новшества и цифровизация дают возможность проведения общих собраний также в очно-заочной и заочной форме, в том числе через портал Госуслуг.

Основные обновления в законе:
📌 Порядок проведения общих собраний в СНТ установит Правительство России
📌 Все термины «присутствующие на собрании» заменяются на «принявшие участие в собрании»
📌 Устанавливается кворум очно-заочного и заочного голосования на уровне 50% от членов товарищества
#СНТ #ОСС #Госуслуги

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Внимание многоквартирным домам со спецсчетом для капремонта:
появился дополнительный обязательный вопрос для голосования на общем собрании собственников

В дополнение к предыдущему посту хочу сделать отдельный и очень важный акцент на одном изменении.

Я указывал раньше перечень вопросов, которые нужно выносить на ОСС для принятия решения о проведении капремонта в доме со спецсчетом (ч.5.1 ст.189 ЖК РФ):⤵️

⚒ перечень услуг/работ по капремонту
⚒ предельно допустимая стоимость услуг/работ по капремонту
⚒ сроки проведения капремонта
⚒ источники финансирования капремонта
⚒ лицо, уполномоченное от всех собственников участвовать в приемке услуг/работ и подписывать соответствующие акты

‼️Теперь к нему добавляется ещё один обязательный вопрос, который необходимо вынести на голосование:
⚒ лицо, уполномоченное от всех собственников заключить договор строительного подряда‼️

❗️Без принятия решения по этому вопросу банк и орган Госжилнадзора будут считать, что договор на проведение капремонта никто не имеет права заключать.

👀Будьте внимательны, чтобы не проводить ещё одно дополнительное ОСС!
#спецсчет #законодательство #капремонт #стройконтроль #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

К принятому скандальному закону опубликованы Правила взаимодействия провайдеров и управляющих организаций/ТСЖ/ЖСК

Я уже писал, что принят скандальный закон о бесплатном и неограниченном доступе провайдеров-коммерсантов во все дома от 06.04.2024г. № 67-ФЗ, игнорирующий права собственников квартир.

Теперь к этому закону Правительство РФ приняло Правила взаимодействия оператора связи и лица, осуществляющего управление многоквартирным домом, при монтаже, эксплуатации и демонтаже сетей связи на объектах общего имущества в многоквартирном доме (ППРФ от 06.08.2024г. №1055).
Предварительно мы их обсуждали на прямом эфире с Олесей Лещенко и Станиславом Шубиным в программе #Дежурные_по_ЖКХ.

Коротко по утвержденным правилам⤵️

📌 Прибавится работы у управляющих организаций/ТСЖ/ЖСК по внесению кучи дополнительной информации в ГИС ЖКХ: сведения об операторах связи, запросы провайдеров и т.д. – полный перечень утвердит Минстрой России

📌 УО/ТСЖ/ЖСК обязаны будут предоставить провайдерам техническую документацию на дом

📌 Пользование общим имуществом и доступ оператора к общему имуществу будет бесплатным (для провайдера)

📌 УО/ТСЖ/ЖСК обязаны будут предоставить провайдерам круглосуточный доступ

📌 Собственники имеют право принять решение на общем собрании о демонтаже оборудования любого провайдера (2/3 голосов от общего числа голосов собственников в доме)

💰💰💰Все перечисленные «хотелки» провайдеров будут оплачивать все жители дома своими деньгами - затраты будут заложены в цену на содержание общего имущества
#провайдеры #общееимущество #ОСС #ТСЖ #ТСН #ЖСК

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Счетная комиссия на общих собраниях собственников как постоянно действующий орган управления/контроля в многоквартирном доме

Я писал, что в Жилищном кодексе РФ нет никакого упоминания термина «счетная комиссия» и нет никакой обязанности избирать счетную комиссию на общих собрания собственников.

🤬 Периодически это приводит к конфликтам, когда собственники не доверяют тем, кто проводил подсчет голосов по итогам очно-заочных ОСС.
Но пока этот вопрос остается в подвешенном состоянии.

⁉️Какие могут быть варианты решения?

➡️ Например, в ЖК РФ можно внести дополнительную главу «Счетная комиссия» (такой законопроект разрабатывался в своё время).
И в таком разделе законодательно определить всё, что касается подсчета голосов на ОСС, включая, как вариант, избрание счетной комиссии по аналогии с Советом МКД.

➡️ Ещё возможен такой подход:
Возложить полномочия счетной комиссии на Совет МКД, дав ему соответствующие полномочия в статье 161.1 ЖК РФ.
А в домах ТСЖ/Н и ЖСК дать ревизионной комиссии полномочия по подсчету голосов на ОСС.

❓ Как считаете, какие ещё могут быть варианты?
Или пусть останется всё как есть?

👇 Ниже сделаю опрос по этому поводу👇
#советМКД #ТСЖ #ТСН #ЖСК #ревизионнаякомиссия #ОСС #законодательство

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Особенности согласия собственников помещений в доме на перевод жилого помещения в нежилое

Для перевода в многоквартирном доме жилого помещения в нежилое необходимо выполнить ряд условий, среди которых – получение согласия других собственников.

👉 При этом такое получения согласия разбивается на две составляющие⤵️

1️⃣ Решение общего собрания собственников в доме (п.1,2 ч.3 ст.45, п.1,2 ч.1.2 ст.46 ЖК РФ)

✅ Для многоподъездного МКД: принимается большинством голосов, но в ОСС должны принять участие собственники, обладающее более 50% голосов от общего числа голосов.
И при этом в голосовании должны принять участие собственники помещений в подъезде, в котором переводится помещение в нежилое, обладающее более чем 2/3 голосов в подъезде.

✅ Для одноподъездного МКД: принимается большинством голосов, но в ОСС должны принять участие собственники, обладающее более 2/3 голосов от общего числа голосов.

2️⃣ Необходимо получить согласие на перевод от каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению (п.7 ч.2 ст.23 ЖК РФ)
#ОСС #нежилье

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Обязательная информация, указываемая в сообщении (уведомлении) о проведении общего собрания собственников

Инициатор ОСС в многоквартирном доме обязан не позднее, чем за 10 дней до его проведения, сообщить всем собственникам о его проведении.

При этом в таком сообщении (уведомлении) должны быть обязательно указаны (ч.5 ст.45 ЖК РФ)⤵️

1️⃣ сведения о лице, по инициативе которого созывается ОСС

2️⃣ форма проведения ОСС (очное, заочное или очно-заочное)

3️⃣ дата, место и время проведения ОСС или в случае проведения собрания в форме заочного голосования опросным путем или очно-заочного голосования время начала и окончания голосования

4️⃣ повестка дня ОСС

5️⃣ порядок и место ознакомления с информацией/материалами, которые будут представлены на собрании

❗️При этом если ОСС проводится в форме заочного голосования с использованием системы (ГИС ЖКХ в первую очередь), то обязательный перечень в уведомлении должен быть шире.
Об этом напишу в отдельно.
#ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Три основания для предоставления коммунальных услуг в МКД по прямым договорам с ресурсниками

🚰 В большинстве многоквартирных домов поставщиком коммунальных услуг (за исключением электроэнергии) является управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.

🚿 Но жилищное законодательство допускает, что поставщиком коммунальных услуг (включая обращение с ТКО) может быть и ресурсоснабжающая организация, которая заключает прямой договор с собственниками.

Установлено 3 таких основания (ч.1 ст.157.2 ЖК РФ)

📌 Собственники на своем общем собрании приняли решение о переходе на прямые договоры (п.4.4 ч.2 ст.44)

📌 Управляющая организация/ТСЖ/ЖСК задолжали ресурснику сумму, равную или превышающую две среднемесячные (за 12 месяцев) величины обязательств по оплате по договору. На основании такого подтвержденного долга ресурсник отказывается до договора с УО/ТСЖ/ЖСК и заключает прямые договоры с жителями

📌 В МКД меняется способ управления или управляющая организация, но в действующих прямых договорах указано (на основании решения ОСС), что при таких изменениях сохраняется порядок предоставления коммунальных услуг и расчетов за них

✍️ Напомню, что я писал о двух способах «уйти» от прямых договоров обратно на стандартную схему расчетов за коммунальные услуги.
#прямыедоговоры #ОСС

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Что должно быть указано дополнительно в сообщении о проведении ОСС в электронном виде

Я писал об обязательной информации, указываемой в сообщении (уведомлении) о проведении общего собрания собственников.

Но при проведении ОСС-онлайн, с использованием системы (федеральной ГИС ЖКХ или региональных типа «Электронный дом» в Москве) в сообщении должна быть указана дополнительно следующая информация⤵️

📌 сведения об администраторе ОСС
🖊 для юрлица – наименование, организационно-правовая форма, место нахождения, почтовый адрес, адрес электронной почты, номер контактного телефона, официальный сайт в сети «Интернет», должность и реквизиты документа о назначении (избрании) на должность
🖌 для физлица – фамилия, имя, отчество, паспортные данные, место постоянного проживания, номер контактного телефона, адрес электронной почты

📌 место или фактический адрес администратора ОСС

📌 дата и время начала и окончания проведения голосования (продолжительность голосования) на ОСС

📌 порядок приема администратором ОСС оформленных в письменной форме решений собственников помещений

#ОСС #онлайн #ГИСЖКХ

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Отчет совета многоквартирного дома

Недавно я писал о полномочиях председателя совета многоквартирного дома.

👉Но у самого совета МКД тоже есть набор функций и полномочий (ч.5 ст.161.1 ЖК РФ).

📝 Среди них: представление на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчета о проделанной работе.

При этом, если управляющая организация на представит собственникам годовой отчет, то как минимум получит штраф от ГЖИ.
🤷‍♂️ А вот если совет МКД не представит свой отчет, то никаких санкций за это не предусмотрено.

🔎 Поэтому в реальности годовой отчет совета МКД, да ещё вынесенный на общее собрание собственников – штука редкая.

👇 Ниже сделаю опрос по этому поводу👇
#советМКД #СМКД #ОСС #отчетность

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое: различия в пакете документов для получения разрешения

Законодательство допускает в многоквартирных домах перевод помещений из жилого в нежилое и из нежилого в жилое.

Пакет документов для представления в орган местного самоуправления различается (ч.2 ст.23 ЖК РФ).

📝 Общий перечень документов:
📌 заявление о переводе помещения
📌 правоустанавливающие документы на переводимое помещение
📌 план переводимого помещения с техническим описанием или техпаспорт для жилого помещения
📌 поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение
📌 проект переустройства/перепланировки переводимого помещения

✍️ Дополнительный перечень при переводе жилого помещения в нежилое:
📌 протокол общего собрания собственников (решение о согласии на перевод жилого помещения в нежилое)
📌 согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому, на перевод жилого помещения в нежилое
#ОСС #нежилье

Подпишись на Дом и Двор - 🏡 ЖКХ касается каждого