⚠️ ریسک کم‌سابقه متوجه سرمایه‌گذاران ملکی

📌شانس «تابستانی ماندن» بازار مسکن چقدر است؟

🔹 دنیای‌اقتصاد: بازار مسکن برای اولین بار طی حداقل یک دهه گذشته، با «ریسک سرمایه‌گذاری» روبرو شده؛ تهدید جنگ در منطقه.

🔹 طی این سال‌ها بازارهای مختلف همواره با ریسک‌های اقتصادی و ریسک‌های غیراقتصادی روبرو بوده‌اند؛ در بازار مسکن اما همواره، آنچه باعث اطمینان خریداران سرمایه‌ای شده، «نبود هر نوع ریسک یا تهدید میان‌مدت و بلندمدت» در این بازار بوده است.

🔹 این مساله باعث شد در دوره‌هایی که «بازارهای ارز، سکه و سهام» به دلایل مختلف دچار «چشم‌انداز منفی (ریسکی) سرمایه‌گذاری شدند»، سرمایه‌ها با شدت بیشتر به سمت مسکن میل پیدا کند؛ مثل دوره‌های برزخ برجامی در سال‌های اخیر که بازدهی مسکن از بقیه بازارها بیشتر شد.

🔹 اکنون اما وضعیت مسکن متفاوت شده؛ احتمال سرایت جنگ غزه به دیگر کشورهای منطقه از جمله ایران، برای بازار سرمایه‌گذاری ملکی، «ریسک بزرگ» خوانده می‌شود.

🔹 کارگردان تازه وارد دیگر به صحنه معاملات ملک، «قدرت از دست رفته خریداران سرمایه‌ای» است؛ گسل قدرت و قیمت که سال ۹۷ در بازار مصرفی مسکن شکل گرفت، امروز در بازار سرمایه‌ای ملک هم فعال شده است.

🔹 هر دو این ریسک‌ها، سناریوی «رکود توام با عدم افزایش قیمت مسکن» را برای ماه‌های پیش رو، تقویت می‌کند؛ چیزی شبیه تابستان امسال که قیمت مسکن در تهران ۵.۵ درصد افت کرد.

🔹 بی میلی «آشکار» سمت تقاضا در بازار معاملات مسکن طی این روزها، شاهد همین سناریو است.

🔗گزارش کامل را اینجا بخوانید

#دنیای_اقتصاد #مسکن #بازار_مسکن #قیمت_مسکن #جنگ #سرمایه_گذار_ملکی #ملک #بازار_مسکن #زمین #تهران #آپارتمان

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 حفره بزرگ در‌ زمین اهواز پس‌از باران

✅ دنیای‌اقتصاد:

🎥 این فیلم روایت‌ یک شهروند اهوازی از «تشکیل حفره در سطح‌ زمین شهر به دنبال بارش باران» است.

◀️ این شهروند، فیلم را خطاب به شهردار اهواز برای «رسیدگی به‌ وضعیت معابر» گرفته است.

🖌️ با این حال دکتر علی بیت‌اللهی، زمین‌شناس و صاحب‌نظر حوادث طبیعی و غیرطبیعی در یک تحلیل تلگرامی، «پدیده فروریزش زمین در اهواز پس از بارندگی شدید و مستمر اخیر را نظیر پدیده رخ داده در مهر‌شهر کرج» توصیف می‌کند.

📌 بیت‌الهی در این تحلیل نوشته است:

🔺 معمولا پس از بارندگی های شدید و ممتد انتظار چنین فروریزش‌های سطحی می رود.

🔻 پیشنهاد می‌شود مردم و شهرداری به تشکیل فرم‌های فرورفتگی‌های اولیه سطحی حساس باشند.


❌ ماجرا چیست؟

🔺 بارندگی‌های شدید و نفوذ جریان آب در قنوات و مسیرهای زیرسطحی، موجب افزایش آب در شستگی‌ها و تشکیل حفرات زیرسطحی و توسعه فرسایش لایه‌های زیرین زمین می‌گردد.

🔻 در نتیجه، ریزش خاک از سقف مغارها و گالری قنوات و حفره‌ها موجب مهاجرتخ حفرات به مجاورت سطح و فروریزش‌های سطحی می گردد.

⭕️ این پروسه در محیط های شهری و در تلاقی با معابر حادثه ساز نیز می‌باشد. پرکردن فروچاله های تشکیل شده نیز باید اصولی باشد تا منجر به فروریزش های بعدی نشود.

#دنیای_اقتصاد #اهواز #بارندگی #فرونشست #زمین #شهرداری #فروریزش #عید_۱۴۰۳


✅کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 ساکنان «شهرهای پژمرده» اطراف تهران کدامند؟ / گزارش رسمی از «انحراف منابع دولتی بخش مسکن»

🟡 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» در تیتر یک امروز نوشت:

◀️ منافع مالی مجموعه‌ای از شرکت‌های دولتی در «تخصیص زمین 99ساله برای ساخت مسکن در اطراف تهران و سایر کلانشهرها» باعث شده، شهرهای جدید به «پیست مسکن‌سازی دولتی» تبدیل شود.

🔺 این پیست اما «امکانات شهری مطلوب برای سکونت» را ندارد؛ پرند تا همین سال گذشته مترو نداشت و الان، متروی این شهر جدید بخاطر «سرفاصله طولانی» و «فقر ایستگاه»، امکان سوارشدن ندارد. پردیس هم فقط به «آزادراه پرهزینه برای ساکنانش» وابسته است.

🔺 شهرهای جدید از 17 سال پیش به بورس «خانه‌سازی دولتی» تبدیل شد اما برعکس «حومه‌های مدرن کشورهای مختلف جهان»، «ساخت و تامین خدمات سکونتی، پا‌به‌پای ساخت‌وساز مسکونی» در این شهرها پیش نرفت.

❌ یک گزارش رسمی از وضعیت سکونتی شهرهای جدید تاکید می‌کند، نبود امکانات و خدمات از جمله مترو در این شهرها، «افت کیفیت زندگی» ساکنان را باعث شده است.

❓ ماجرای این بدقوارگی توسعه شهرهای جدید به «نفع درآمدی شرکت‌های دولتی از بودجه‌های آماده‌سازی زمین‌های 99ساله» مربوط می‌شود. بنابراین در این سال‌ها، اصرار دولتی‌ها برای مسکن‌سازی بیشتر به اختصاص زمین بیشتر و «سهم‌خواهی بیشتر از منابع بودجه سالانه برای آماده‌سازی زمین‌‌ها» منجر شد و «منابع به مترو و سایر خدمات سکونتی روی این زمین‌ها نرسید».

⭕️ در بودجه 1403، برای آماده‌سازی زمین‌های 99ساله پردیس و هشتگرد،‌ 3000 میلیارد تومان اعتبار در نظر گرفته شده اما برای متروی این دو شهر جدید فقط 97 میلیارد تومان اختصاص یافته است. این در حالی است که ساخت هر کیلومتر مترو 1000 میلیارد تومان اعتبار نیاز دارد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #مسکن_دولتی #زمین_99ساله #سکونت #خدمات_سکونتی #دولت #مسکن_مهر #مسکن_ملی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 تاوان «نفع مالی شرکت‌های دولتی از مسکن‌سازی» را ساکنان حومه تهران می پردازند

🔺تعارض منافع دولتی روی زمین‌‌های ۹۹ساله در شهرهای جدید باعث شده «میل دستگاه‌‌ها به مسکن‌‌سازی بدون توجه به نیاز اصلی این شهرها به مترو» باعث بارگذاری جمعیتی گسترده در غیاب خدمات سکونتی موردنیاز خانوارها شود.

🔺حالا شهرهای‌جدید اطراف تهران مثل پرند، پردیس، اندیشه و... به کانون خانه‌های فاقد خدمات و امکانات مطلوب شهری تبدیل شده اند.

🔺درآمد متولیان این شهرها به بودجه‌های آماده‌سازی زمین وابسته است و این رابطه مالی دارای تعارض منافع، مانع تامین اعتبار برای مترو و سایر خدمات شهری شده است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #مسکن_دولتی #زمین_99ساله #سکونت #خدمات_سکونتی #دولت #مسکن_مهر #مسکن_ملی

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 مسکن دولتی با مدل شهرک غرب / کم‌درآمدهای دهه ۶۰ چگونه خانه‌دار شدند؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔹 دولت جدید می‌تواند ساخت «مسکن حمایتی» را به جای پیش بردن بیراهه «خانه‌سازی در بیرون شهرهای مادر»، با الگوی موفق دهه ۶۰ پیش ببرد.

🔺 در مدل فعلی که از «مسکن مهر» شروع شد، دولت با اختصاص زمین ۹۹ ساله در نقاطی که «تا شهر شدن دهه‌ها فاصله دارند»، محله‌ها و ساختمان‌های فقیرنشین درست می‌کند.

🔻 این در حالی است که «شهر به معنای واقعی» ترکیبی از طبقات مختلف درآمدی را پذیرا است.

❌ با این حال دولتی‌ها تصور می‌کنند «می‌شود پردرآمدها را به جاهایی که مسکن حمایتی در حال ساخت است منتقل کرد»!

◀️ این هدایت دستوری اما غیرممکن است؛ طبقه بالای جامعه بسیار بعید است قصد کند در پرند ساکن شود.

🔺 اما در دهه ۶۰ یک الگوی موفق پیاده شد؛ کم‌درآمدها را به محله پردرآمدها بردند، یعنی شهرک غرب.

✔️در دهه ۶۰ دولت به تعاونی‌های مسکن کارمندی و کارگری که اعضای آن فاقد مسکن بودند در شهرک‌غرب و بالای سعادت‌آباد زمین داد تا آپارتمان بسازند.

◀️ امروز در شهرک غرب، محله‌ها ترکیبی از طبقات مختلف درآمدی را به شکل سکونت در ساختمان‌های تعاونی‌ساز، برج‌های مسکونی وخانه‌های ویلایی در خود جا داده است.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #زمین_۹۹_ساله #شهرک_غرب #مسکن_مهر

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 کدام شهرها «زمین ۲۰۰ مترمربعی» دارند؟/ طرح یک نامزد مجانی است یا قیمت دارد؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺 طرح اعطای ۲۰۰ مترمربع زمین به هر مسکن‌ندار به این صورت وعده داده شده که در ۸۰ درصد از شهرهای ایران زمین‌های دولتی داخل شهر قطعه‌قطعه شده و هر قطعه با ۲ طبقه تراکم به یک خانوار داده می‌شود تا ۲ خانه ۱۲۰ مترمربعی ساخته شود.

◀️ یک خانه را سازنده تصاحب می‌کند و یک خانه هم خانوار مشمول برمی‌دارد.

⭕️ نامزد ریاست‌جمهوری در تشریح این طرح گفته، «زمین در بیابان» نمی‌دهیم.

⚠️ اما آیا دولت زمین دارد؟

❌ قبل از جواب به این پرسش، سوال مهم تر آن است که «در ایران هم‌اکنون چه تعداد خانوار مسکن‌ندار وجود دارد؟»

🔺 نیازسنجی دستگاه‌های متولی مسکن در سال ۱۴۰۱ مشخص کرد، ۴ میلیون خانوار فاقد مسکن در شهرها وجود دارد.

🔻اما نیمی از مسکن‌ندارها در ۹ کلانشهر کشور هستند؛ جاهایی که دولت «زمین غیربیابانی» ندارد.

🔺 بانک زمین دولتی حتی در پرند و گلبهار و بهارستان هم تخلیه شده است.

🔻 شاید در شهرهای کوچک دست دولت در اعطای زمین باز باشد اما فقط ۲۰ درصد از نیاز مسکن در ۱۲۰۰ شهر کوچک کشور قرار دارد.

🔺 به این ترتیب زمین‌های ۲۰۰ مترمربعی در جاهایی هستند که «مساله مسکن» در آنجا مطرح نیست.

🔻 با این حال اگر دولت آینده بخواهد به همه فاقدین مسکن زمین ۲۰۰ مترمربعی بدهد باید «زمین از بیرون شهرها به محدوده شهرها الحاق کند».

🔺 این الحاق ۳۰۰۰ همت خرج برمی‌دار‌د تا اراضی بیابانی دارای آب و برق و گاز و امکانات شهری شود.

🔻 رقمی که تامین آن یعنی اختصاص نیمی از بودجه سالانه کشور.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #زمین #زمین_۲۰۰_متر_مربعی #انتخابات

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir

🔴 چرا «زمین‌های 99 ساله»، تله سیاست‌گذاری برای دولت‌ها است؟

🔹 روزنامه «دنیای‌اقتصاد» نوشت:

🔺یک مطالعه رسمی توسط نهاد پژوهشی مجلس نسبت به «تکرار خطای سیاستی روی زمین‌های بیرون از شهرها» در دولت‌ آینده هشدار داد.

🔺براساس این پژوهش، مالکیت دولتی زمین‌های بیرون از شهرهای اصلی طی سال‌های اخیر دولت‌ها را وسوسه کرد تا برای «کاهش بحران مسکن در شهرها»، از سیاست توسعه پیراشهری یا همان توسعه منفصل شهر استفاده کند.

🔺اما حجم بالای سرمایه پیشینی مورد نیاز برای تبدیل این زمین‌ها -که به زمین 99ساله شهرت پیدا کرده- به عرصه مناسب برای مسکن‌سازی و همچنین سرمایه سنگین پسینی مورد نیاز برای تبدیل این زمین‌ها به شهرهای دارای خدمات زندگی، مانع از تحقق اهداف دولت‌ها می‌شود.

🔻در این پژوهش تاکید شده است، اگر برنامه تک بعدی در توسعه پیراشهری به معنی «تامین زمین فقط برای مسکن» محور کار باشد و «آب مورد نیاز، حمل و نقل مورد نیاز و شغل در محل ساخت مسکن» مورد توجه نباشد، «شهرهای فاقد هویت اجتماعی» شکل می‌گیرد و کیفیت زندگی در این مناطق افت می‌کند.

✔️ سیاست بهینه در دولت آینده برای کاهش بحران هزینه مسکن، پرهیز از «تجویز نسخه سراسری برای همه شهرهای کشور» است و در عین حال، بهتر است «رشد هوشمند شهرهای فعلی» به معنای «استفاده کارآمد از زمین واقع در محله‌هایی که نیاز بازسازی هستند»، در دستورکار قرار بگیرد.

🔺رشد هوشمند شهر به این معنا است که «اختلاط کاربری» در هر محله از شهر ایجاد شود تا شهروندان مجبور به رفت و آمد مازاد نباشند.

🔻مطالعات مرکز پژوهش‌های مجلس درباره «تهران» نیز تاکید می‌کند، هر نوع سیاست مسکن‌سازی باید براساس «نرخ رشد جمعیت تهران» باشد و نه بیشتر. اصرار بر تولید انبوه مسکن در این منطقه باعث تسهیل مهاجرت و عدم تعادل در شهرهای دیگر خواهد شد.

#دنیای_اقتصاد #مسکن #دولت #زمین #زمین_99ساله #مسکن_مهر #شهرداری

✅ کانال رسمی روزنامه دنیای اقتصاد👇
@den_ir