⚡️Отговорил инвестора покупать коммерческое помещение под спекулятивную стратегию у застройщика №0.

Дано: Не очень большой ЖК, цена метра 300 тыс. плюс, срок сдачи — апрель 2026 года, рассрочка максимум на 3 месяца. Потенциал ставки аренды 2500-2700, и то надо очень постараться.

Моя оценка: под данную стратегию не подходит, инвестиционный потенциал низкий, хотя брокер одной уважаемой мной компании очень советовал. Надеюсь, найдётся более разумное применение капитала. 

⛔️Нельзя купить, что попало и хорошо на этом заработать, сейчас такой рынок.

#непокупать

💰Советник инвестора | youtube | по вопросам @denisovvi

⚡️В клубе экспертов уже почти 380+ участников. Контакты самых активных публикую, если есть профильный запрос, пишите напрямую коллегам, они помогут🤝

📌Обновил карту экспертности, новых участников клуба экспертов, пометил 🔸

🔸Проекты в ИЖС @AgentCHE8
🔸Продажа покупка жилой недвижимости в регионах РФ @TrenerGusev

--
🔹Аналитика рынка недвижимости @NikolaiBotkin
🔹Аренда/продажа бизнес-класс Москва @z7tmm
🔹Аренда продажа коммерческая недвижимость Санкт-Петербург
@ludmila_pryamitsyna @ReD77777
🔸Аренда коммерческой недвижимости @Nikolay_Blagolev
🔹Аренда / Продажа офисы Cити @a_chernoff 
🔹Аукционы в коммерции, брокеридж и обучение брокеров @ludmila_pryamitsyna
🔹Вторичная недвижимость продажа Москва
@petrovichev_realtor @Nikolay_Blagolev
🔹Высокобюджетные проекты продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹Жилая недвижимость консультации @zhokov
🔹Займы под залог недвижимости @igor_potashov
🔹ЗПИФЫ/Привлесение капитала @SamodelkinAleksei
🔹Загородная недвижимость Москва и МО @Nikolay_Blagolev
🔹Загородная недвижимость Москва и МО @Nika_Shein
🔹Продажа недвижимости через Аукцион СПБ @Turborealtor
🔹Налоговый консультант по сделкам с недвижимостью @natpen
🔹Недвижимость Сочи / Москва / Калиниград - Валерий Виноградов @AVENTINN
🔹Нотариус г. Москва @Kuznetsova_notary
🔹Недвижимости премиум класса @amidonX
🔹Недвижимости в Дубае Миэль @muradian_roman
🔹Новостройки Москва для инвестиций и жизни @special_212
🔹Недвижимости в Дубае @VKolpaschikov
🔹Инвестиции в недвижимость и подбор проектов Москва/Санкт-Петербург @denisovvi
🔹Инвестиции в недвижимость и подбор проектов Москва/Сочи/Регионы @leshchenko1979
🔹Краснодар Коммерческая недвижимость @gornitsky
🔹Кредитование и Ипотека @dmitrykonchakov
🔹Коммерческая недвижимость Москва @ruslanminnekiev @Roman_malinaproperty @Stepan_Vladimirovich_4
🔹Коммерческая земля под застройку Москва @rgafiullin
🔹Коммерческая недвижимость Тюмени + обучение брокериджу. @deviatkovanatalia
🔹Коммерческая недвижимость Аренда/Продажа Санкт-Петербург @LapockinV
🔹Коммерческая недвижимость в Казахстане @Ruslan_broker
🔹Коммерческая недвижимость Санкт-Петербурга и инвест-проекты в СПБ @agent_stasy
🔹Калининград вопросы по недвижимости @Oleg_Perevalov_Konigsberg
🔹Коммерческая недвижимость Продажа крупные проекты Москва @realestateal
🔹Кредиты Субсидии Ипотека @Armen_Nik
🔹Подбор (отсев, потенциал, бест юз) частной и коммерческой недвижимости. Эксперт строительной и эксплуатационной части. @Dozorovag
🔹Посуточная аренда и управление апартаменты Москва @pasha_454
🔹Продажа и оценка бизнеса @y_kanisheva
🔹Разрешительная документация и узаконивание @Nikolay_Blagolev
🔹Риэлтор Новосибирск @plotnikov_realtor
🔹Санкт-Петербурге недвижимость @TrenerGusev
🔹Складская недвижимость @kosta3000
🔹Складская недвижимость и light-industrial @SkladmanUSG
🔹Структурирование сделок через инвест-платформу в реестре ЦБ @PanfilovDmitrii
🔹Инвестиции в коммерцию и создание ГАБ @rgafiullin
🔹Строительство инвестиционной недвижимости в регионах. @ArtemFilipov
🔹Инвестиции в рекреационную недвижимость Сочи/Крым - Вадим Палий @Vadimpalii
🔹Субаренда коммерция Москва @Old_school8 @kosta3000
🔹Торги фонд имущества Санкт-Петербург @ludmila_pryamitsyna
🔹Торги по банкротству Россия @Broker33 @Zakharov_praktik
🔹Управление коммерческой недвижимость @Primetr_pro
🔹Элитная недвижимость Замоскворечья и ЦАО @zamoskvorechnik
🔹Юридические проверки недвижимости, проверка рисков по сделкам @elenarykacheva

....
👉Заявки на вступление в клуб экспертов в недвижимости присылайте по ссылке https://t.me/+JjXF3hacCOszOGYy

📌По всем запросам пишите экспертам напрямую. Предложения, пожеления пишите @denisovvi

Дата обновления: 05.07

#клубэкспертов

😡Два интересных случая за одну неделю.
 
Первый. Брокер-партнёр привёл покупателя на объект недвижимости, провели встречу, все обсудили, покупатель запросил пакет документов и пошёл думать.
 
С покупателем на связи, обсуждаем сделку, задаток, стоп-фактор один, на объекте по одному из арендаторов подписан только предварительный договор аренды.
 
На следующий день звонок, звонок от другого агента представляется брокером покупателя, говорит, заплатите комиссию, или сделки не будет. Задаю уточняющие вопросы, беру паузу на подумать.
 
Я всегда за открытость в общении, звоню покупателю, уточняю: кем приходится данных гражданин. Выясняется, данный брокер помог реализовать квартиру покупателя и теперь всеми правдами и неправдами пытается ещё раз заработать на своём любимом клиенте. Услугу подбора покупатель не оплачивает, и его активность — это лично его инициатива. Ещё выясняется, что данный брокер уговаривает купить качественный ГАБ с арендатором Фикспрайс в подвальном помещении. В общем, полный мрак. С покупателем в диалоге, а брокер-террорист после пары звонков без ответа, больше не звонит.

Второй случай тоже интересный. Звонок от покупателя, много вопросов, выражает намерение купить объект, договорились на просмотр.

После общения, спустя десять минут перезванивает брокер, задаёт похожие вопросы, говорит: есть интересант, мы уточняем, назвав имя покупателя, звонившего ранее. Брокер подтверждает, что это он, но аргументация все объекты клиент только со мной покупает и просит также заплатить комиссию!

Перезваниваем покупателю, уточняем: ваш брокер? Кто платит комиссию? Он отвечает, что он. Дальше прямой диалог с собственником, брокер больше не перезванивал.
Если хотите, чтобы для вас кто-то качественно сделал работу, её кто-то должен оплатить.

⛔️ Если вам предлагают бесплатную услугу подбора, есть риск, что вас отведут туда, где больше платят, и данная сделка не будет для вас выгодной. Покупателям очень доходной коммерции через брокеров от А**1 большой привет).

🤝 Правильный формат: проговорить с брокером услугу и стоимость, которая вам нужна.
1) Качественный подбор объекта под ваш запрос.
2) Торг и переговоры по цене и условиям в ваших интересах.
3) Предложение всех подходящих объектов, которые есть в продаже, а не только там, где вашему брокеру заплатят.
4) Сопровождение сделки, юридическая проверка и прочее.

📌Помните: Кто платит, тот и заказывает музыку. Если вам предлагают что-то бесплатно, возможно, вы и есть товар.

Слоган одной брокерской компании: с любовью и без комиссии не всегда эффективный формат работы для собственника.

💰Советник инвестора | youtube | консультация или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

💰Инвестиции это не только недвижимость.

В папке каналы экспертов в различных аспектах инвестирования, управления личными финансами и анализа финансовых рынков.

📌 Сохраняйте подборку "ИнвестПрофи" и подписывайтесь на все каналы или выбирайте самые интересные для себя.

Перенимайте полезный опыт, рассказывайте и узнавайте об инвестировании, давайте и берите советы по управлению капиталом, анализируйте рынок и многое другое.

#инвестиции

На приемке. Зарисовки с объекта коммерческой недвижимости в Москве✊

📌Семейную ипотеку продлили официально.

📌Про Сбер не могу не написать)

📌Буду ли докупать Сбер после отсечки?

Сегодня сбер откроется дивидендным гепом вниз. Дивиденд 33,3 рубля. Корректировка будет на 33 рубля, но, возможно, прольют ещё больше вместе со всем рынком.

В своей инвест-стратегии в большинстве акциях вхожу в дивидендную отсечку, то есть оставляю акции в портфеле
 
Какая сейчас ситуация в Сбере:
🔺Кредитный портфель в 1 полугодии 2024 году потихоньку рос, не только по ипотеке, но и другим направлениям юрлица, потреб кредиты, кредитные карты.
🔺Чистый процентный доход также растёт. Прирост год к году на 14%.
🔺Чистый комиссионный доход прибавил лишь 10%. Это на уровне годового прогноза.

🔮Прогнозные дивиденды около 39 рублей за 2024 год.
Сбер сейчас перед дивотсечкой торговался на уровне 316 рублей, т.е. примерно 290 после отсечки. Выходит, что форвардная дивдоходность составляет 13,6%.
Сейчас Сбер отсекается по дивдоходности 10,5%. Прогноз на конец года 360+ рублей по Сберу, финмодели.

Плюсы:
Сбер - надёжная компания, качественный менеджмент, растущие показатели, сильная it составляющая и новые бизнесы внутри экосистемы.

Планы:
Акции перед отсечкой продавать не буду, если рынок даст, буду неспешно покупать ниже 290 рублей. За компанией слежу активно, ежемесячно смотрю отчёты.

👉 Сбер у меня ядро консервативного портфеля. Недорогая, прибыльная, надёжная и эффективная компания.

А у вас какой план?

#сбер #дивиденды

📌Итоги продаж ЖК в границах старой Москвы.

Июнь получился удачным у всех застройщиков, в первой пятёрке или проекты комфорт-класса: Лучи, Wave, Бусиновсикий парк, или недавние старты продаж бизнес-класса: Издание и Левел Звенигородская. Два последних проекта в своём классе и локации, стартовали по очень привлекательной цене.

К сожалению, самый большой объём купленной недвижимости — это студии и однокомнатные квартиры с максимальной ценой метра, застройщики выкручивали в них цену на максимум. Это навряд ли можно назвать удачной инвестицией.

🔺Первое полугодие у застройщиков прошло очень удачно, во втором полугодии темпы снизятся. Те, кто ждёт падения рынка недвижимости, скорее всего, его не дождутся. Коррекция возможна, но надо понимать, большие скидки предложат на неликвидные лоты.

🔺Новая программа семейной ипотеки поддержит рынок, очень жаль, что убрали возможность покупки переуступки в ипотеку, был отличный вариант купить выгоднее, чем у застройщика. Второй тревожный сигнал, что семейная ипотека с траншем не будет работать. Ждём подробностей.

🔻Система донастраивается, условия становятся жёстче. Как всегда, лучшее время для покупки качественной недвижимости было вчера.

👉 Всем, у кого осталось возможность использоваться it или семейную ипотеку рекомендую серьёзно подумать. Кредит под 5-6% очень хорошее предложение, но лучшие цены на Евро-2, Евро-3 форматы в качественных проектах.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

#новостройки

Группа «Эталон» объявляет об удвоении продаж в 1 полугодии 2024 года.

Основные операционные показатели за 1 полугодие 2024 года:
🔸Продажи недвижимости увеличились в 2,1 раза к году и составили 384,6 тыс. кв. м
🔸Стоимость заключенных договоров выросла в 2,3 раза год к году и достигла рекордных 78,6 млрд рублей
🔸Стоимость региональных контрактов выросла в 2,5 раза до 17,3 млрд рублей
🔸Денежные поступления выросли на 70% до 47,9 млрд рублей
🔸Средняя цена квадратного метра увеличилась на 11% до 204 тыс. рублей, средняя цена квадратного метра жилой недвижимости выросла на 22% до 270 тыс. рублей

- - -
Хорошую базу заложили в первом полугодии. Будут ли покупать новострой в семейную или it ипотеку во втором полугодии, думаю, что будут.

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

#новостройки #застройщики

📌В Госдуме допустили снижение цен на новостройки до 40%

Депутат Аксаков: во второй половине года возможно снижение цен на жилье до 40%

- - -
Жаль, что у его нет своей строительной компании)

#хорошиеновости

📌Лучшие посты Инвест-Метров за две недели:

⚡️Чек-лист основных изменений в Налоговый Кодекс РФ

⚡️Нужны ли тренинги по переговорам для роста бизнеса?

⚡️Хоумстейджинг - круассан и не только за 36 000 руб.

⚡️Флиппинг: показательный кейс по сроку и доходности

⚡️Про профайлинг на рынке недвижимости

⚡️Склады — новый флиппинг

⚡️Компенсации за коммунальные услуги и деление коммерческих помещений, как это связано?

⚡️Займы селлерам - прибыльно или рискованно?

⚡️Ситуация на рынке жилой недвижимости


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#дайджест #мэтры

📌Могут ли поднять ключевую ставку до 20% в этом году?

Эксперты из Альфа-банка, Совкомбанка, ПСБ, ФИНАМа допускают возможность повышения ключевой ставки до 20%.

Что нужно для такого повышения?

Для достижения ставки 20% должно произойти:

* Угроза финансовой нестабильности (например, из-за новых санкций после 13 августа 2024 г.).
* Резкое ослабление рубля.
* Отсутствие эффекта от планируемого на 26 июля повышения ставки до 17-18%.

Вероятны ли такие события?

* Некоторые аналитики считают, что угроза финансовой нестабильности возникнуть может, так как неясны последствия прекращения лицензии США 13 августа.
* Ослабление рубля также возможно.
* Эффект от ближайшего повышения ставки пока неизвестен.

Базовый сценарий

Однако большинство экспертов все же считают базовым сценарием повышение ставки до 18%. Ставку 20% они допускают только как второстепенный, менее вероятный вариант.

#ставка

📌Мои заметки про старты продаж и как купить квартиру выгодно?

Вводные:
🔸Цель: застройщика — максимально дорого продать метр квадратный в проекте, можно не сразу, но желательно равномерно и концу срока ПФ.

🔸У застройщика есть чёткий бизнес-план продаж, согласованный с банком, который выдаёт проектное финансирование. Просто так скидки не делаются)

🔸 Если проект удачный по соотношению цена — качество, не думаю, что будут большие проблемы реализовать данный сценарий.

🏦 Как работают старты продаж?
🔸На пред/старт и старт продаж выводится ограниченное предложение по минимальной цене, но не всегда ликвидные и интересные лоты.

🔸Хорошо продают те застройщики, у кого хорошие отношения с большими брокерскими компаниями.

🔸Так как реальный пред/старт продаж, это когда брокер приводит своего клиента за руку в отдел продаж, и происходит бронирование.

🔸То, что вы видите в интернете как старт заявленный старт продаж, часто это уже от недели до месяца, как проект уже активно бронируется.

👉 Например, ЖК Стоун сокольники, лучшие цены были на ограниченный пул квартир около 20 лотов, которые разобрали за 1 день. Сейчас официально проект ещё не продаётся только закрытые продажи, и вкусных цен уже нет (

💰 Как купить квартиру выгодно:
🔸Участвовать в реальных пред стартах продаж и принимать решения быстро. Для этого нужна насмотренность и чёткое понимание, что вы ходите.

🔸Ещё один момент, у менеджеров в ОП тоже есть вариативность, на кого поставить бронь, везёт чаще тем брокерам, с кем у менеджера уже сложились деловые отношения.

🔸Часто застройщик готов дать скидку 1-2% за быстрый выход на сделку.

🔸Покупать переуступку за наличные.

🔸Использовать дешёвые деньги от государства it и семейная ипотека.
 
🔸Учитывайте общие тенденции рынка недвижимости. Выгодно покупать в кризисы и острые моменты для рынка.

🔸Лучше, чтобы в шорт-листе было несколько проектов, за которыми вы следите.

🔴 Важно помнить, что большие скидки часто не на самые ликвидные варианты, не всегда надо гнаться за самой низкой ценой.

👉Ну и главное - лучшее, враг хорошего, если вас всё устраивает, покупайте, и не надо переживать, что а вдруг завтра будет ещё дешевле)

💰Советник инвестора | youtube | консультация, подбор или второе мнение, пишите 👉@denisovvi

#новостройки #застройщики

📌Кстати, сегодня стартует «Чёрная пятница» рынка недвижимости. Будут ли реальные скидки, говорить застройщиков я не могу, но, возможно, какие-то спец лоты будут. Посмотрим.

👉https://refriday.ru/

#неинвестрекомендация #нереклама