📌На прошлой неделе поучаствовал во встрече инвесторов, одним из спикеров, которой был Виктор Зубик (Smarent), интересные тезисы по рынку жилья выложу в блоге.

Текущее состояние рынка:
🔸Август новый рекорд продаж квартир, рынок растёт несмотря на геополитику.
🔸Рост ставки, снижение доступности ипотеки.
🔸Возможна небольшая коррекция (окно возможностей для покупки).
🔸Недвижимость – это актив, который̆ покупают в кризис.

Плюсы инвестиций в недвижимость Москвы:
💰 Высокая ликвидность.
💰 Возможность использовать дешёвые инвест деньги (5-7%) при инфляции выше 10%.

Как выбрать правильный объект для инвестиций:
🔸Качественный актив
🔸Точки роста, развивающаяся локация
🔸Цена ниже на 15-20%, чем рыночная (вторичка)
🔸Правильная планировка (студия до 25 кв.м., евро 3 от 45 до 55 кв.м.)
🔸Выгодная ипотека (траншевая, льготная)
🔸Потенциальная аренда выше, чем ипотечный платёж
🔸Создание доп. ценности (меблировка, ремонт)

Эффективная стратегия инвестиций в жилую недвижимость: Инвестиции в недвижимость = Рост стоимости капитала объекта + Ежемесячный арендный доход (выше ипотеки).

Вывод: В текущей ситуации необходимо искать объекты с дополнительными факторами роста цены. Рассматривать нужно не только Новостройку, но и вторичный рынок и переуступки. В апартаментах могут быть интересные варианты под сдачу с ценой ниже рыночной. Ремонт и меблировка обязательный быстрее и дороже сдать и продать объект недвижимости.

📌Полезные ссылки:
👉Клуб инвесторов - чат и общение
👉Клуб экспертов - решаем любую задачу в недвижимости
👉Карта проектов в недвижимости
👉Ютуб

#жилаянедвижимость #новостройки #вторичка

Советник инвестора

📌Участвую в нескольких инвест-сообществах, где общаются инвесторы про инвестиции в жилую недвижимость и Новостройки, выделил два типа стратегий:
 
🤓Простые стратегии – просто купил и ждёшь.
1) Купить на страте продаж, ничего не делаю продать через год или полтора.
2) Просто купить и продать чуть позже, когда цена вырастит.
3) Купить в надежде что рынок поднимется и все варианты вырастут в цене.
4) Купить с перспективой развития локации.
 
❗️Чем более эффективным становится рынок, тем менее эффективны простые стратегии, купи и ничего не делай.
 
😎Продвинутые стратегии – покупаешь и улучшаешь:
1) Купить, меблировать и сдавать в аренду.  
2) Купить, меблировать и продать.
3) Купить меблировать и сдавать в посуточную аренду.

❗️Здесь есть добавленная ценность, это выделяет ваш объект из 10-20 других вариантов, найдётся кто-то, кто готов купить аналогичную квартиру, но уже с ремонтом и отделкой и готов за это заплатить выше рынка, сэкономив время.

👉 Мой вывод пока такой вся основная маржа остаётся у застройщика и банка, а на доходность инвесторов больше влияет реальная инфляция и изменения ситуации на рынке.
 
🔍 Интересно услышать ваше мнение, про инвестиции жилую недвижимость, если речь идёт не про сохранение, а про преумножение капитала?

#новостройки #инвестиции

💰Советник инвестора

Итоги встречи у Владимира Жокова.
 
Обсудили рынок первичной недвижимости, честно скажу, я небольшой профи в этом сегменте, поэтому было интересно послушать экспертное мнение коллег.
 
Мои заметки:
📌 Льготная ипотека и введение эскроу сильно испортили рынок и поменяли правила, задрав цену метра.
📌 Первичка перегрета, но не факт, что на рынке будет какая сильная коррекция.
📌 Покупатели по уши в ипотеках.
📌 У застройщиков сильное лобби, но и оно не всесильно.
📌 Рынок очень быстро адаптируется, программы, условия, цены и прочее.
📌 Динамика роста цены в Новой Москве за 2023 год очень скромная.
📌 Те, кто хочет купить и сдавать, посмотрите проекты апартаментов с ценами на 50% ниже аналогичных квартир. Покупать лучше только в пределах МКАДа, смотря размер налога на кадастровую стоимость.  
📌 Лучшее время покупать конец квартала и года. 
📌 Инвестиционно правильная схема покупки = качественный проект + перспективная/развивающаяся локация + цена + конфигурация лота и главное время покупки. В общем, всё сложно.
 
❗️Нужны ли инвесторы-спекулянты в текущих условиях? Банк финансирует стройку, часто проектное финансирование рассчитывается плюс несколько нет к сдаче дома, то есть быстро и много продавать в моменте такой задачи нет, но есть задача продать дорого.
 
Мой вывод: обыграть и заработать на застройщиках становится сложнее в краткосрочной/среднесрочной перспективе, но на длительном горизонте 10+ лет инфляция сделает своё дело и такие инвестиции будут успешны.
 
Из приятного познакомился с Денисом Стукалиным (xelius gorup) входит в топ 5 победителей конкурса ЛЧИ 2024, интересуется не только фондовым рынком, но и инвестициями в недвижимость.

Советник инвестора

#офлайн #новостройки

🔻Еще один удар по инвесторам в Новостройки - обязательное субсидирование зайстрощиками сделок с госипотекой.

В Сбер, ВТБ, Альфабанк, Газпромбанк новые правила переуступок. Как это работает? Если приходит покупатель квартиры по льготной, семейной или IT, то обязательно - перечисли банку 7,5-9% от суммы его кредита. Не хочешь? Тогда продать можно только по рыночной ставке, с ипотекой по 16-18%

В шоке те кто планировал ближайшеее время выходить по уступке прав по ДДУ.

Новые правила работы с переуступкой в Москве:

В тех банках, которые подключаются к такому обязательному субсидированию - НИКАК. Уступки по госипотеке не проводятся.

Провести уступку пока дают: Росбанк, Уралсиб, Дом РФ*, Металлинвестбанк*, ПСБ, Ак Барс, МКБ, Совкомбанк (при ПВ 50+%) и Абсолют.

*в Росбанке, ДОМ РФ, Меллинвест, МКБ и Уралсиб ещё доступен ПВ 20%, в остальных случаях ПВ составит 30%

Уже высказался по ситуации, крупнейший в Петербурге застройщик Setl Group:
Setl заявил об отказе работать по новым условиям «субсидирования» ипотечных сделок, которые были заявлены Сбером и другими банками с начала 2024 года.

Setl стал первым игроком рынка, который открыто вступил в борьбу против «субсидирования». Пока не понятно кто в итоге заплатит за введения новых правил застройщик или заемщик, но сюрприз явно не приятный для многих инвесторов расчитывающих на спекулятивную сделку.

#Новостройки

👉Как вам такие нововедения? 😱 или 👍

Советник инвестора

📌Квартира для жизни.

Сейчас рассматриваю варианты, куда можно выгодно использовать семейную ипотеку и купить квартиру для себя.
 
Посмотрел и проанализировал с десяток ЖК, у интересных мне проектов уже был в отделе продаж и на локациях, заметки для себя сделал следующие:
 
🔸Отдел продаж застройщика очень чётко понимает свой продукт и его позиционирование. Минусы, например, как наличие черновой отделки, подаются как плюс и возможность проявить свои дизайнерские таланты).
 
🔸Коррекция цен по интересным мне проектам минимальная, не считая ПИК, но он мне неинтересен. Связываю это с успешным прошлым годом, когда застройщики очень хорошо поторговали недвижимостью по ценам верха рынка.

🔸Сроки сдачи большинства проектов с хорошим соотношением цена — качество, середина 2027 года.
 
🔸Считать итоговую цену метра надо с учётом не только начальной цены метра, но и приплюсовать стоимость ипотеки, страховки, ремонта/отделки, аренды текущего вашего жилья или потенциального арендного потока, если планируете его сдавать.
 
🔸Аналитика продаж, может подсказать, где появились интересные акции и скидки, если в первой пятёрке появляется проект, находившийся внизу списка.
 
🤝Спасибо коллегам, телеграмм каналов Или-Или и Пульс продаж за качественную аналитику продаж новостроек. Файл прикреплю, вдруг кому-то будет интересно посмотреть.

👉Себе смотрю бизнес-класс, напишите какие ЖК вам нравятся?

#новостройки

📌 Исполняющий обязанности вице-премьера РФ Марат Хуснуллин заявил РИА Новости, что вопрос повышения ставки по семейной ипотеке до 12% в данный момент не обсуждается в правительстве.

«Нет, не обсуждается. Неправда. Во всяком случае, я не участвовал в таких обсуждениях», — ответил он на вопрос, действительно ли в правительстве обсуждается вопрос повышения ставок по семейной ипотеке вдвое.

Чиновник добавил, что, согласно его позиции, семейная ипотека должна быть под 6%.

- - -
Застройщики уже начали корректировку цен вниз, почти все проекты Самолета
от -3% до -12%. ФСК тоже начал давать скидки. Очень надеюсь, что тенденция продолжится.

#ипотека #новостройки

📌Математика окупаемости и коммерческой недвижимости от застройщика😁

*Окупаемость 10 лет, но есть нюанс)

Правда рынка, интересные помещения теперь только со сроками сдачи 2026+ год.

#новостройки #коммерческаянедвижимость

📌Сбер спешит на помощь.
 
🔻 По прогнозам аналитиков сервиса «Домклик», снижение выдачи ипотек в 2024 году составит от 25% до 30% к выдачам рекордного 2023 года, это уровень выдачи ипотек 2021-2022 года.
 
🔺«Домклик» также ожидает новый рост по ставке на 17% уже во втором полугодии.
 
Сам сбер уже объявил, что будет поддерживать застройщиков, при условии ставки субсидирования с их стороны. Всё-таки идею субсидий, ипотеки с застройщиком банк реализует.

Интересно, за чей счёт будет субсидирование? За счёт застройщика, банка или покупателя недвижимости 😉
 
Параметров изменения ипотечных и субсидированных программ ещё нет, все ждут.

📌 Самый горячий вопрос: нужно покупать, сейчас ли ждать падения цен?
 
Во-первых, ситуация у всех разная, однозначно не ответить. А во-вторых, всегда есть интересные варианты как для инвестиций, так и для жизни.

#новостройки

💰Советник инвестора | youtube | @denisovvi