🔷 Традиционно - Мэтры в эфире

Думаю стоит сделать акцент на том, что у нас 🔸новый мэтр!
Читайте, знакомьтесь, ставьте 🔥

Топовые материалы мэтров за неделю:

🔹 Индексация арендной платы в ГАБах

🔸 Ошибки взаимодействия со строительными бригадами

🔹 Доходность по кейсу Дачного флиппинга

🔹Как сделать так, чтобы после  вашей смерти не возникло проблем у семьи и партнёров с поиском активов

🔹 Инвестор и команда — роли

🔹 Регулирование загородной застройки

🔹 Инвест-разбор: недвижимость с торгов - рентная модель

🔹 Энциклопедия Re-девелопмента. Выбираем объект инвестирования

🔹 Что предпочитают американские инвесторы


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

#инвестмэтры

Дилемма инвестора.

📌Чем больше работаю с недвижимостью, тем больше понимаю, что идеального объекта коммерческой недвижимости не существуют. Как минимум очень качественный объект, с хорошим арендатором или не продаётся или стоит выше рынка и имеет низкую доходность. А то что имеет высокую доходность, обладает другими слабыми сторонами. 
 
При запросе: Хочу купить помещение с арендатором, что для вас первично, а чем готовы пожертвовать?
🎯Локация: 1 линия, торговый коридор.
🎯Помещение: угол дома, витрины, планировка,
🎯Квадратные метры: их количество или цену за м2.
🎯Помещение с арендатором и арендатор — федеральная сеть.
🎯Качество договора: высокая ставка, арендные каникулы, жёсткость условий, индексация.
🎯Высокая доходность и быстрая окупаемость.
🎯Высокая ликвидность, возможность быстро продать объект недвижимости и с минимальным дисконтом к рынку. 

Обычно запрос выглядит так до 20 млн, рублей, желательно 8–9 лет окупаемости. Есть более "кринжовые" запросы до 8 лет... Что можно из приличного предложить такому клиенту? 

Как итог, в поисках высокой доходности можно получить в придачу другие, критически низкие для недвижимости качества актива.
 
А теперь вопрос: есть ли у вас уверенность, что можно купить готовый объект с рынка, выкрутив все эти параметры на максимум? Или, чем вы готовы пожертвовать, а что для вас имеет принципиальную важность?

#габ

📌Коллеги, хочу рассказать ещё об одном моём партнёре по Московским сделкам.

Роман Мурадян — руководитель офиса Миэль на Киевской, с недавних пор резидент клуба брокеров. 
Роман, выстроил центр межрегиональных-партнерских сделок и эффективно помогает подбирать клиентам жилую недвижимость в Москве и Дубае. Работая с Романом, можно быть уверенным в 100% результате. Если вы агент, то тем более понимаете насколько важно иметь надёжных партнёров в сегментах рынка в которых вы не специализируетесь.
 
☑️Рекомендую подписаться на канал Романа https://t.me/MuradianRoman , где он рассказывает о своих проектах и делится аналитикой рынка недвижимости, а если есть рабочий запрос, то можно просто написать в личные сообщения @muradian_roman

#клубброкеров #рекомендация

📌В субботу и воскресенье планирую принять участие в форуме "КДН 2023", разрыва шаблонов не жду, но в целом интересно послушать экспертов по различным стратегиям, надеюсь, будет не только реклама😁. Если кто-то планирует быть, пишите, встретимся, буду рад знакомству. 

#офлайн

📌Конференция стартовала, начало активное, есть интересные кейсы, будем разбираться. По итогам конференции сделаю небольшой обзор, интересных стратегий. Всем хороших выходных.

📌Итоги: КОНФЕРЕНЦИИ-ВЫСТАВКИ О ДОХОДНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ.
 
Конференции, можно поставить твёрдую четвёрку, всё-таки большинство выступлений было в концепции продаж со сцены своих инвестиционных продуктов, тема минусов тех или иных стратегий почти не звучала. С  многими проектами участников уже заочно знаком, но познакомился с руководителями.

🔸В Новостройках всегда есть интересные возможности для инвестиций. Просто купить квартиру, часто бывает недостаточно, необходимо сильнее уходить в улучшение объекта.

🔸Региональный редевелопмент – актуальный тренд, особенно в городах миллионниках.
 
🔸Базовые стратегии начинают усложняться, а в простых моделях падает доходность.
 
🔸Самый большой фурор был на выступлениях, где говорилось о покупке недвижимости за 0 рублей)
 
🔸Качество команд и инициаторов проектов тоже очень разное, в каждом сегменте есть крутые команды.
 
🔸Крупные игроки адаптируют свои продукты под частных инвесторов Glorax, StoneHedge.
 
🔸Коллективные инвестиции уже понятный для инвесторов продукт, рынок развивается, на место одних трендов приходят другие.
Интерес к проектам у частных инвесторов высокий.
 
🔸Инвестпроекты в загородной и рекреационной недвижимости активно развиваются. Наиболее безопасны среднесрочные спекулятивные стратегии.

📌Кому интересно рассмотреть актуальные инвестиционые проекты пишите @denisovvi

Ссылки:
👉Чат
👉Клуб брокеров - совместные сделки
👉Карта проектов в недвижимости

@thebestinvestru

#офлайн

📌Основные стратегии с PMF 2023, актуализация доходностей.

🔸 Новостройки покупка и сдача в аренду от 2 млн. 4-8%
🔸 Посуточная аренда апартаментов и квартир 8-10%.
🔸 Инвестиции в офисную недвижимость. 8-14% в зависимости от стадии входа.
🔸 Загородное строительство рекреационной недвижимости от 18%.
🔸 Загородное строительство домов c целью перепродажи от 20%.
🔸 Займы под залог недвижимости – 20%.
🔸 Редевелопмент коммерческой недвижимости в регионах от 200 тыс. Средняя доходность инвестора 25-30% годовых.
🔸 Создание готового арендного бизнеса и продажа объекта 25-35% годовых.
🔸 Бизнес-девелопмент – кладовки до 30% годовых.
🔸 Зарубежная недвижимость Дубай, Турция - 30% годовых.
🔸 Покупка жилой недвижимости с использованием кредитов и рассрочек. Ажиотаж. До 50%, но риски высоки.
🔸 Инвестиции в покупку земельных участков от 100% годовых.
🔸 Субаренда коммерческой недвижимости, более 100% годовых. Операционная деятельность, если купить готовое до 50% годовых c управление до 30%.
 
*В списке доходности приравнены к годовым, если есть рента и капитализация, доходности суммированы и показана общая доходность. Цифры по стратегиям даны усреднённые.

📌На этой недели планирую сделать разбор модели создания субарендного бизнеса в коммерческой недвижимости. Пишите, что еще интересно разберём и обсудим👍

#стратегии

@thebestinvestru

📌Сегодня, здесь в телеграмм 19.00 проведу вебинар-разбор темы: Коллективных инвестиций в недвижимость. 
 
🔸Основные направления коллективных инвестиций.
🔸Текущее состояние рынка.
🔸Юридические варианты оформления сделок.
🔸Плюсы и минусы каждой конструкции. 
🔸Разбор проекта "Вода и Деньги".
 
😎 Приглашённый гость: Алексей Самоделкин - антикризисный управляющий с 20-летним, идеолог проекта "Вода и Деньги".
 
Встречаемся в 19.00 здесь 👉 https://t.me/thebestinvestru

#прямойэфир

🔴3. Колективные инвестиции в недвижимость - разбор.

📌Прошлые эфиры можно посмотреть здесь

#эфир

📌Новый дайджест мэтров, полезные статьи для, инвесторов и интересующихся, инвестициями✊:

👉 Кейс: из 2-шки с малюсенькой кухней в евродвушку
👉 Прибыль 126% годовых в сделке по продаже земли 
👉 Кейс создания ГАБа
👉 Чек-лист для проверки эргономичности планировок
👉  Акции или недвижимость?
👉  Основные стратегии с PMF 2023, актуализация доходностей
👉 Чем грозит закрытие доступа к Центральной адресной базе и к данным собственников объектов недвижимости
👉 Один проект глубокого флиппинга
👉 Можно ли продать квартиру с хорошим ремонтом, но без мебели


✅ Подписаться в один клик на все каналы здесь (функционал доступен на обновленной версии Telegram).

➡️ По вопросам включения вашего канала в «Инвест-Мэтры» писать @investmetrydigest

📌Приехал в Великий Новгород на пару дней, закрыть несколько рабочих вопросов.
На этой недели опубликую несколько постов по ситуации в регионе. А сегодня кратко, расскажу про некоторые сделки, которые сейчас ведёт моя команда, с комментариями, надеюсь, будет полезно.

🔸 Продажа помещения с готовым арендным бизнесом, сейчас объект стоит 21 млн рублей, пару месяцев назад его можно было купить за 17 млн, но подписали второй договор аренды, и цену сразу поменяли. Покупка пустого помещения, но с потенциалом это может быть выгодная сделка, покупая полностью упакованный продукт, часто вы берёте недвижимость по рынку без прироста капитализации, например, при посадке арендатора.

🔸 Сделка по купле-продаже земельного участка. Подписан ДКП, но не отдан на регистрацию, покупатель оплатил 85% суммы по договору, собственник с кем подписывался договор, ушёл из жизни ввиду болезни. Вопрос подвис в воздухе, встречались с наследниками, нашли вариант, но формально завершить сделку сможем только через 4-5 месяцев, а пока кривые схему по использованию объекта будущим собственником. Изначально стороны настаивали на таком формате сделки, а вариант про заключение ДКП с отлагательными условиями не был принят.

🔸 Покупка инвестором ОСЗ, первое на что хотел бы сделать акцент — это вынужденная продажа, но из концепции продать часть мы перевели в вопрос в продажу всего объекта. Комиссия по этой сделке оплачивает инвестор, а те, кто не готов оплатить работу брокера, этот объект не получили к рассмотрению. Окупаемость получается около 8 лет, но есть несколько моментов, первое надо вложить деньги в расширение парковки и дополнительного съезда с дороги. Второе сдать в аренду ещё 1 и 2 этаж, по высокой ставке 800-900 рублей за м2, это реальная задача хотя она может потребовать больше времени, чем сдать по 600-700 рублей.

💰Хотите купить классный объект ниже рынка, замотивируйте брокеров, чтобы вам такой нашли, а не предлагали только то, что у них в работе. Хороший брокер не только отработает свою комиссию и принесёт пользу в виде дополнительной прибыли по проекту.

Завтра напишу статью про ситуацию на рынке коммерческой недвижимости в регионе.

#опыт #коммерческаянедвижимость

📌Коллеги, завтра планирую провести бизнес-завтрак «Клуба экспертов».
 
📄В повестке: обсуждение актуальных инвестиционных стратегий и живое общение с экспертами рынка. Есть 4–5 мест, участие бесплатное.
 
15 июня, четверг в 10.00, Чайхона номер 1, Новый Арбат, 21.
 
Желающие поучаствовать, пишите в личные сообщения @denisovvi

#встреча

📌Про региональные рынки коммерческой недвижимости.

Великий Новгород, город с населением 220 тысяч человек, расстояние от Москвы 550 км и 220 км от Санкт-Петербурга. Регион я бы не назвал депрессивным, но и потенциал самого региона раскрыт слабо, хотя за последние 5 лет подвижки в этом направлении пошли активные. За развития рынка коммерческой недвижимости наблюдаю больше 15 лет, и более 10 лет являюсь активным участником рынка коммерческой недвижимости.

Текущая ситуация:
🔸Дефицит предложений, я даже не говорю, качественных, а вообще, чтобы что-то более-менее нормальное можно было купить. Можно зайти на авито и посмотреть открытый листинг на продажу, нам почти ничего нет. Мотивация собственников к продаже активов очень низкая, если нет необходимости.
 
🔸Самое вкусное и интересное продаётся, не выходя в рынок. Покупатель выходит на продавца, делая своё предложение, бывает люди договариваются. Или брокеры при появлении хорошего варианта уже, знают нескольких инвесторов, кому можно его предложить, как итог объект продаётся без открытого листинга.
 
🔸Региональные торги и банкротства были эффективным каналом поиска потенциально интересных вариантов. Сейчас эффективность низкая, очень много муниципальной недвижимости уже реализовано. Торги по банкротству мониторят не только региональные игроки, но и инвесторы из других регионов.
 
🔸В регионах сформировались эффективные команды, обладающие капиталом и инвестирующие в местный рынок, покупая качественные активы. Местным инвесторам с капиталом нечего купить на локальном рынке.
 
🔸Основные рабочие стратегии купить землю и построить или купить старое и сделать редевелопмент. Если хочется качественное и готовое, то это сразу 11–12 лет окупаемости грязно. Доходности выше среднерыночных надо создавать своими руками, беря на себя риски.

🔸Даже хорошие объекты для сдачи по высокой ставке, ждут своих арендаторов от 6 до 12 мес. Если площадь для сдачи большая и сдаётся без деления. 

🔸Низко ликвидные объекты находят своих арендаторов: ozon, wb, яндекс маркет, красное и белое, апрель, светофор, маяк и прочие.
 
🔸Ещё смешная ситуация, когда из столиц приезжают желающие купить объект в хорошей локации с федеральным арендатором до ЧОДу 8 лет) Удивляются, получив жёсткий отказ, но аргументируя: «Да у нас в Питере 9–10 лет можно, классный объект купить».

🔸 Встречается и обратная ситуация, когда УК из столиц пытается продать местным объекты с окупаемостью 13–14 лет, наверное, думают, что местные вообще ни в чём не разбираются и можно выдать желаемое за действительное. Фантазёры…

📌Какая в ваших регионах ситуация: окупаемости, доходности и наличие качественного предложения? Пора развеять миф, что в регионах недвижимость продаётся дешёво.

#локальныерынки

Актуальный пост Артема Цогоева @atsogoev по теме капитализации и cap rate.

#польза

🗜️ Что такое компрессия ставки капитализации и как эти загадочные слова относятся к инвестициям в недвижимость?

💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.

✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.

💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%

🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (cap.rate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.

⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.

⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.

☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвестора хочет положить деньги с доходностью 13-15%, но таких ставок на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...

#ликбез

🤣В одном дружеском чате сегодня поделились вот таким анекдотом 18+

Всем профессионалам посвящается...

Фиму, давно мучили жуткие головные боли и он обратился к врачу. После обследования, врач сказал:
— Фима, хорошая новость - это то, что я могу избавить тебя от твоих головных болей. Плохая новость - это то, что для этого потребуется кастрация. У тебя очень редкое состояние, из-за которого твои яйца давят на нижний отдел позвоночника, и это давление вызывает у тебя жуткую головную боль. Единственный способ снизить это давление - удаление яиц.
Фима был в отчаянии. Ему даже жить расхотелось. Но выбора не было, и он согласился пойти под нож...
Когда он вышел из больницы, впервые за 20 лет его не терзала головная боль, но его не покидало сожаление об утраченной части самого себя. Но потом он решил, что нужно начать новую жизнь. На углу Деребасовской и Решельевской, он заметил вывеску: «Мужская одежда от Кацмана & Ко», и подумал: «А не купить ли мне новый костюм?»
Он вошёл в магазин и обратился к продавцу:
— Я бы желал купить новый костюм.
Пожилой продавец, Семён Кацман,смерил его быстрым взглядом и сказал:
— Так… Рост 174.
Фима рассмеялся:
— Верно, откуда вы знаете ?
— 60 лет в бизнесе !
Фима примерил костюм, - он был впору...
Пока Фима любовался собой в зеркале, Семён, улыбаясь, спросил:
— Как насчёт новой рубашки?
Фима подумал и ответил:
— Таки, почему нет?
Продавец посмотрел на Фиму и сказал:
— Так. 34 рукав и 19 с половиной шея.
И вновь Фима удивился:
— Верно, откуда вы знаете?
— 60 лет в бизнесе!
Фима примерил рубашку, и она сидела шикарно!
Когда Фима поправлял перед зеркалом воротничок, продавец спросил:
— Может быть, вам нужны новые ботинки?
Фима понравилась эта мысль, — Семён взглянул на Фиму и сказал:
— Так… 42,5».
Фима был потрясён:
— Верно, откуда вы знаете ?
— 60 лет в бизнесе !
Фима примерил ботинки, и они ему подошли.
Фима прошёлся по магазину, и продавец спросил:
— А трусы?
Фима подумал и согласился...
Продавец сделал шаг назад, смерил взглядом талию Фимы и сказал:
— Так… Размер 36.
Фима расхохотался:
— Ха-ха! Вот я вас и поймал! Я с восемнадцати лет ношу 34-й !
Продавец покачал головой:
— Вы не можете носить 34-й. 34-й размер трусов придавит ваши яйца к нижнему отделу позвоночника, и у вас будет жуткая головная боль.

Работайте с профессионалами и это сэкономит ваше время, силы и, возможно, яйца! Избегайте людей, которые выдают себя за профессионалов.

Автор не известен, но думаю он профессионал.

Ну и напомню про наш клуб экспертов есть запрос пишите, если вы эксперт пишите в личные сообщения добавлю вас в сообщество.

#юмор

📌Счёт 3 : 0 в пользу профессионалов.
 
Желание инвестора купить очень, очень хороший объект оправдано.
 
🎯Решение задачи выглядит примерно так, сначала формируется ТЗ по выбору объекта: адекватная цена м2, первая линия, угловое помещение, правильная планировка, высокий пешеходный трафик, небольшая площадь, качественный ЖК, быстрые сроки сдачи и т. д.
 
Но как только выходишь в рынок, начинается поиск объекта, сразу сталкиваешься с реальностью, найти вариант, где по всем параметрам будут твёрдые пятёрки  практически невозможно.
 
И вроде есть интересные объекты, но что-то в них смущает, например, по одному из параметров кажется, что не дотягивает до ожиданий клиента и как итог вариант уходит. 
 
Ещё обидно, когда новые варианты, по закону подлости, оказываются ещё менее интересные, чем те от которых отказались(
 
Работая с клиентом, я максимально погружаю человека в нюансы подбора качественных объектов недвижимости, я заинтересован, чтобы клиент был в теме и понимал, что к чему, это сильно увеличит шансы решить эту сложную задачу и главное — получить хороший результат.
 
👉Как итог за последний месяц три объекта купили с серийным инвестором и пока, ноль с теми, кто только погружается в мир инвестиций в недвижимости.

📌Кому интересно рассмотреть актуальные инвестиционые проекты пишите @denisovvi Хорошие варианты есть)

Полезные ссылки:
👉Наш чат
👉Клуб экспертов - решаем любую задачу в недвижимости
👉Карта проектов в недвижимости
👉Ютуб

@thebestinvestru