Forwarded from Артем Цогоев | Недвижимость
🗜️ Что такое компрессия ставки капитализации и как эти загадочные слова относятся к инвестициям в недвижимость?
💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.
✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.
💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%
🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (cap.rate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.
⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.
⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.
☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвестора хочет положить деньги с доходностью 13-15%, но таких ставок на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...
#ликбез
💬 Есть такой термин, и его используют некоторые проф.участники. А я расшифрую.
✍️ Компрессия (сжатие) ставки капитализации - это явление, которое возникает, когда цены на коммерческую недвижимость растут, а доходы от аренды - нет.
💰 Но сначала про ставку капитализации. Ставка капитализации (CapRate) - ключевой инструмент оценки доходности недвижимости. Она определяется путем деления чистого операционного дохода (ЧОД, он же Net Operating Income, NOI) объекта недвижимости на его стоимость. Измеряется в %. Годовой ЧОД ₽1 млн., а объект стоит ₽10 млн., таким образом cap. rate 1/10=10%
🗓️ Помню году этак в 2002-2003 доходность ГАБ (cap.rate) была 18-20%. А сейчас - 8-10%. Вот это и есть компрессия.
⁉️Почему происходит компрессия? Высокий спрос при ограниченном предложении и готовность инвесторов получать пониженную доходность.
⚖️ Влияние сжатия ставки капитализации на инвестиции в недвижимость может быть двояким. С одной стороны, сжатие ставки капитализации может повысить стоимость существующих активов, что является положительным для собственников объектов.
☝🏻Однако, с другой стороны, сжатие ставки капитализации это плохая новость для тех, кто ищет куда бы вложить деньги. Это кстати, характерно для рынка. Большинство инвестора хочет положить деньги с доходностью 13-15%, но таких ставок на рынке уже нет - произошла компрессия и приходится покупать объекты с дрходнлстью 8-10%...
#ликбез