Совет МКД может принимать решения о текущем ремонте, но выбор подрядчиков – прерогатива УК

ОСС может наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4.2 ч. 2 ст. 44, п. 7 ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ).

Совет МКД в Санкт-Петербурге, уполномоченный протоколом ОСС на принятие таких решений, утвердил сметы на ремонт балконов и козырьков, на замену участков трубопроводов канализации и холодного водоснабжения, а также утвердил конкретных подрядчиков на выполнение этих работ (ООО «СЗРК-РЕМОНТ» и ООО «СЗРК+») и сроки заключения договоров с ними. Протокол заседания совета МКД с принятыми решениями был направлен в УК для исполнения. Однако УК обжаловала данные решения совета МКД в суде.

Доводы УК:
- в рамках заключенного договора управления УК вправе принимать решения о порядке и условиях содержания и текущего ремонта общего имущества в МКД в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и Правилами содержания общего имущества в МКД.
- выбор исполнителей услуг и работ по ремонту общего имущества отнесен к обязанности УК, а принятие такого решения советом МКД находится за пределами его полномочий и поэтому ничтожно (ч. 3 ст. 181.5 ГК РФ).

Суды трех инстанций (определение 3 КСОЮ по делу № 88-16443/2023) признали решения заседания совета МКД об утверждении смет и подрядчиков недействительными, по следующим основаниям:
- К компетенции ОСС не относится утверждение смет на выполнение работ по текущему ремонту и выбор конкретных подрядных организаций.
- Выбрав УК, собственники именно на нее возложили обязанность по содержанию и ремонту общего имущества МКД, в связи с чем они не вправе принимать решения о выборе иных подрядных организаций на выполнение ремонтных работ.
- Решения о привлечении подрядчиков для выполнения работ принимает УК, но не собственники помещений МКД (ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Принятие таких решений собственниками ущемляет права УК на свободу экономической деятельности.
- Согласно стандартам управления МКД, именно УК определяет способ оказания услуг и выполнения работ по содержанию общего имущества МКД; подготавливает задания для исполнителей услуг и работ; выбирает, в том числе на конкурсной основе, исполнителей услуг и работ на наиболее выгодных для собственников условиях; заключает договоры с ними, контролирует и принимает услуги и работы; ведет претензионную, исковую работу при выявлении нарушений (пп. «д» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами № 416).

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

Суды отказали во взыскании платы за использование общедомового имущества на личный счет председателя совета МКД

В МКД Красноярска сменилась УК. Бывшая УК имела с сотовым оператором (ООО «Т2 Мобайл») договор о размещении на крыше МКД оборудования базовой станции и антенно-фидерных устройств с оплатой 32000 р./месяц.

ООО «Т2 Мобайл» о смене УК никто не уведомил, поэтому оператор связи еще три месяца после смены УК исправно перечислял платежи бывшей УК. После получения информации о смене УК, ООО «Т2 Мобайл» обратилось в новую УК «Весенний двор» с предложением заключить договор. Та в заключении договора отказала. После чего оператор получил заявление от члена совета МКД с требованием перечисления платежей за 8 месяцев на его личный счет. Оператор сделал запросы в УК «Весенний двор» – уполномочен ли обратившийся человек на получение платежей за использование общедомового имущества. УК такие полномочия отрицала, и оператор решил не перечислять плату нелегитимному лицу.

Спустя некоторое время ООО «Т2 Мобайл» демонтировало свое оборудование на крыше МКД. А платежи за 8 месяцев пользования крышей «зависли» из-за неясности, кто именно уполномочен на их получение.

Председатель совета МКД К. обратился с иском к ООО «Т2 Мобайл» о взыскании неосновательного обогащения в размере 290000 р., а также процентов за пользование чужими денежными средствами. К. сослался на следующее:
- Протоколом ОСС собственники уполномочили его обращаться в судебные органы и взыскивать неосновательное обогащение от незаконного использования общего имущества, убытки, проценты за пользование чужими денежными средствами, пени и штрафы, в том числе с ООО «Т2 Мобайл».
- В договоре управления МКД с новой УК есть пункт о том, что УК обязана принять меры для обеспечения поступления средств от использующих общее имущество лиц на счет, открываемый для этих целей председателем совета МКД на его имя.

Суды трех инстанций сочли (постановление АС Восточно-Сибирского округа по делу № А33-33302/2022), что у председателя совета дома отсутствуют полномочия для предъявления иска, поскольку:
- Согласно договору управления домом УК «Весенний двор» наделена полномочиями по заключению договоров пользования общим имуществом МКД и взысканию платы за такое пользование. Соответствующие доходы не признаются доходами УК и перечисляются на специально открываемый целевой счет.
- В сложившихся правоотношениях УК выступает в качестве посредника между собственниками и пользователями общего имущества, начисляя, собирая и перечисляя плату за пользование общедомовым имуществом.
- Фактически договором управления МКД собственники закрепили за УК полномочия по взысканию платы за пользование общим имуществом МКД, которые не могли быть дополнительно возложены на физлицо – председателя совета дома.
- Принятие на ОСС последующих решений о выборе председателя совета дома и наделении его соответствующими полномочиями в отсутствие внесенных изменений в договор управления МКД, не имеет правового значения. Наличие заключенного договора управления МКД не позволяет произвольно делегировать полномочия по представлению интересов собственников МКД в судебных инстанциях по указанной категории споров.
- По смыслу п. 5 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ полномочия председателя совета МКД, участвовать в суде в качестве представителя собственников по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг, сводятся к представлению интересов собственников в спорах с УК, которая не исполняет или ненадлежаще исполняет свои обязанности.
- Взыскание неосновательного обогащения от использования общего имущества МКД в пользу председателя совета МКД и перечисление взысканной суммы по реквизитам физлица неправомерно.

Совет МКД ✅ #доход

Можно ли передать полномочия члена совета дома по доверенности

Жилищный кодекс содержит однозначный запрет на передачу обязанностей членов правления ТСЖ иным лицам (ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ). А вот аналогичных формулировок в отношении членов совета МКД в законе нет.

В Краснодаре на ОСС были приняты решения:
- наделить председателя совета МКД полномочиями, предусмотренными п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ;
- считать протокол голосования и списки собственников к нему доверенностями с правом передоверия в порядке ст. 187 ГК РФ, выданными собственниками председателю совета дома на осуществление полномочий, предусмотренных п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ.

Согласно п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на основании доверенностей, выданных собственниками, или, действуя без доверенности, в случае наделения таким полномочием по решению ОСС подписывает акты приемки работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в ОМСУ обращения о невыполнении обязательств УК.

Собственник квартиры Г. оспорил данные решения в суде, указав следующее:
- Решение о наделении председателя совета дома полномочиями, предусмотренными п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, принимается большинством не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений в МКД (п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). В данном же случае за предоставление полномочий проголосовало простое большинство.
- Передоверие полномочий, обозначенных в п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, любому лицу в порядке ст. 187 ЖК РФ (в том числе не являющемуся собственником) идет вразрез с нормами Жилищного кодекса.
- Инициатор собрания не включал в повестку вопрос о праве передоверия полномочий членов совета дома иным лицам. Однако в приложениях к материалам протокола и решениям собственников, опубликованных в ГИС ЖКХ, имеются копии доверенностей, выданные членами совета дома посторонним лицам (не собственникам помещений и даже не жильцам дома).

Суды трех инстанций (определение 4 КСОЮ по делу № 88-29546/2023) проанализировали п. 4.3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46, п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ и пришли к выводу, что председатель совета МКД осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД на основании доверенностей собственников или, действуя без доверенностей, в случае наделения таким полномочием по решению ОСС. При отсутствии решения ОСС, которое в силу п. 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ должно приниматься квалифицированным большинством, председатель совета МКД действует на основании доверенностей собственников. При этом для принятия решения ОСС о наделении председателя совета МКД полномочиями действовать на основании доверенностей требуется простое большинство голосов.

Суды не приняли доводы истца о том, что передоверие полномочий членов совета МКД нарушает его права, поскольку он не представил никаких доказательств того, что решение ОСС влечет для него существенные неблагоприятные последствия (ч. 4 ст. 181.4 ГК РФ).

Совет МКД ✅ #полномочия

Вознаграждение председателю совета дома по агентскому договору с УК

В Ставропольском крае на ОСС утвердили вознаграждение председателю совета МКД – 1 р./кв.м. площади жилых помещений. Между председателем совета дома Н. и УК «Ритм-2» был заключен агентский договор, по которому агент-УК выставляла собственникам платежные документы на оплату указанного вознаграждения, получала от них средства и за вычетом комиссии 3,5% перечисляла эти средства Н. не позднее 25 числа месяца, следующего за истекшим.

В связи с расторжением договора управления с УК «Ритм-2» действие агентского договора было прекращено. Председатель подсчитал, что за период действия агентского договора (39 месяцев) УК должна была выплатить вознаграждение 297295 р. (7899,4 кв.м. х 39 мес. х 96,5%), а фактически перечислила 236860 р. Он обратился в суд и потребовал взыскать с УК недоплату (60435 р.), а также проценты за просрочку оплаты задолженности.

Однако суды трех инстанций (определение 5 КСОЮ по делу № 88-10750/2023) отказали в удовлетворении иска, отметив следующее.
- По условиям агентского договора «агент не несет ответственности за неисполнение собственниками помещений МКД обязанности по оплате вознаграждения председателю совета дома на основании выставленных агентом платежных документов».
- Представленный истцом расчет неверен, так как основан на общем количестве помещений в МКД, а не на фактически произведенных собственниками оплатах вознаграждения председателю совета дома.
- Исходя из условий агентского договора, обязанность по выплате председателю совета дома вознаграждения возникает у УК только при условии фактического поступления денег от собственников помещений. Поскольку средства в указанном истцом размере УК не поступали (иного Н. не доказано), то УК не обязана производить оплату вознаграждения Н. за счет своих собственных средств.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Старшую по дому признали председателем совета МКД и заставили вернуть пособия по безработице

На ОСС в г. Воткинске Удмуртской Республики избрали старшую по дому (пенсионерку О.) и установили ей ежемесячное вознаграждение – 50 р./с квартиры. По агентскому договору с О. УК выставляла эту сумму отдельной строкой в квитанциях, а собранные с жильцов средства за вычетом комиссии перечисляла на счет О.

При этом О. состояла на учете в районном центре занятости населения и получала пособие по безработице, утаивая то обстоятельство, что является «старшей по дому» и получает вознаграждение. По данному факту было возбуждено уголовное дело по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ – хищение денежных средств при получении пособий, установленных законами и иными нормативными правовыми актами, путем умолчания о фактах, влекущих прекращение указанных выплат. О. была осуждена и привлечена к ответственности в виде штрафа 5000 р. Кроме того, с О. в пользу районного центра занятости было взыскано 112135 р. ущерба (незаконно полученных пособий).

О. попыталась оспорить приговор и доказать суду, что ее деятельность старшей по дому являлась общественной, непредпринимательской, добровольной, в связи с чем с точки зрения Закона РФ «О занятости населения в РФ» она не являлась занятой и имела право на получение пособия по безработице.

Однако суды трех инстанций согласились с квалификацией действий О. по ч. 1 ст. 159.2 УК РФ (постановление 6 КСОЮ по делу № 77-3873/2023), отметив:
- В законодательстве отсутствует понятие «старший по дому». Таковым лицом согласно жилищному законодательству является председатель совета МКД, который избирается в соответствии со ст. 161.1 ЖК РФ.
- Выплата пособия по безработице прекращается в случае признания гражданина занятым по основаниям, предусмотренным в ст. 2 Закона «О занятости населения в РФ».
- Для определения гражданина как занятого критерием является лишь сам факт осуществления оплачиваемой деятельности, независимо от формы правоотношений (трудовые либо гражданско-правовые).
- Независимо от размера вознаграждения, деятельность председателя совета МКД, является оплачиваемой деятельностью и обоснованно свидетельствует об отнесении председателя совета МКД к категории занятых граждан.
- Выплата вознаграждения председателю совета МКД связана с выполнением им функций, предусмотренных ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Правоотношения между председателем совета МКД и собственниками помещений регулируются нормами гражданского законодательства.
- Вознаграждение председателя совета МКД, утвержденное решением ОСС в порядке ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ, является доходом, который учитывается при определении налоговой базы по НДФЛ.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Председатель совета МКД не подписывал акты приемки работ УК с «завышенной» стоимостью

Во Владимире председатель совета МКД заявил исковые требования к УК «Старый город»:
- осуществить перерасчет использованных средств собственников, отраженных в отчетах за 2017-2020 годы в соответствии с выполненным им контррасчетом;
- признать недостоверными отчеты УК за 2017-2020 годы;
- обязать УК выплатить председателю совета МКД вознаграждение 100920 р. за 29 месяцев из расчета 4000 руб. в месяц (за вычетом НДФЛ).

Истец обосновал свои требования так:
- По договору управления домом УК обязана ежемесячно предоставлять ему отчеты о выполненных работах и оказанных услугах, однако, периодически пренебрегает этой обязанностью.
- Все работы и услуги, не согласованные и не принятые председателем совета МКД, не подлежат оплате.
- В своих отчетах УК завышает стоимость работ и услуг, а следовательно, незаконно присваивает средства собственников. Если УК выполняет работы своими силами, то их стоимость может включать только затраты на оплату труда, материалы и амортизационные отчисления и не может включать расходы на неиспользуемые агрегаты и механизмы, накладные расходы, сметную норму прибыли. Прибыль УК в размере 3,80 р./кв.м. в месяц и так заложена в договоре управления МКД.
- УК не исполняет решение ОСС о выплате председателю совета дома ежемесячного вознаграждения 4000 р. из средств на содержание и текущий ремонт дома, ссылаясь на перерасход средств.

Позиция УК:
- При составлении смет применяются федеральные и территориальные единичные расценки (ФЕР и ТЕР) или государственные элементные сметные нормы (ГЭСН).
- Собственники вправе проверять объемы, качество и своевременность оказания услуг и выполнения работ. Но не контролировать расходы УК.
- Все услуги и работы УК предусмотрены Минимальным перечнем услуг и работ № 290, Правилами и нормами технической эксплуатации жилфонда № 170 и договором управления МКД. Поэтому, даже если председатель совета МКД не подписал акт их приемки, это не означает, что работы не выполнялись или что они необоснованны.
- Решением ОСС утверждено ежемесячное вознаграждение председателю совета МКД в размере 4000 р. в месяц из средств на содержание и ремонт. Однако договор управления МКД не содержит обязанности УК по выплате такого вознаграждения. Оно может быть выплачено только за счет дополнительных взносов собственников.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные исковые требования, сославшись на то, что факт проведения соответствующих работ и их объем УК не доказан, а представленный председателем совета МКД контррасчет ответчиком не оспорен.

Однако апелляционный суд не согласился с выводами нижестоящей инстанции относительно недостоверности отчетов УК и необходимости перерасчетов (определение Владимирского областного суда по делу № 33-4013/2023):
- Актов о ненадлежащем качестве работ и услуг УК по жалобам собственников не составлялось, перерасчетов жителям не производилось. Неподписание актов выполненных УК работ не является безусловным доказательством их невыполнения.
- Какое-либо отдельное задание собственников на выполнение УК работ и услуг, и без того предусмотренных договором управления и Минимальным перечнем услуг и работ № 290, не требуется.
- Экспертизой по делу установлено, что объем работ УК по ремонту подъездов соответствует заявленному в акте. Накладные расходы (взносы на соцстрахование, амортизационные отчисления, расходы на ремонт основных средств и пр.), сметная прибыль (с учетом налогов и сборов, расходов на развитие производства, соцсферы, материальное стимулирование), расходы на агрегаты и механизмы обоснованно включены в стоимость работ УК.
- Непредоставление ежемесячных отчетов УК само по себе не означает необоснованности и недостоверности сведений в оспариваемых отчетах.
- Решение ОСС о выплате вознаграждения председателю за счет средств на содержание и ремонт никем не оспорено, не признано недействительным, значит, подлежит исполнению УК. Если же это решение нарушает права УК – она вправе требовать возмещения причиненных ей убытков (ст. 15 ГК РФ).

Совет МКД ✅ #акт_приемки

Попытки двух собственников признать незаконным вознаграждение председателю совета МКД

В 2019-2022 г. в МКД г. Омска под управлением ООО «Уют Центр» на основании решения ОСС выплачивалось ежемесячное вознаграждение председателю совета МКД в размере 3,39 р./кв.м. (с учетом страховых отчислений).

Собственники одной из квартир решили, что выставление этой суммы в квитанциях незаконно, поскольку дополнительная платная услуга может оказываться только на основании отдельного договора между собственником и исполнителем (ПСД).

Они положили немало сил на борьбу с «незаконными» начислениями:
— Обратились с жалобой в ГЖИ о проведении проверки правомерности начисления вознаграждения ПСД. Итог – УК было выдано предписание производить начисление платы «вознаграждение председателю совета дома» отдельной строкой. Других нарушений инспекторы не усмотрели.
— Подали иск в суд о признании незаконными действий УК, исключении из тарифа по содержанию жилья вознаграждения ПСД. Итог – суд возложил на УК обязанность выставлять вознаграждение ПСД отдельной строкой в квитанциях (апелляционное определение Омского областного суда по делу № 33-3803/2020).
— Безуспешно пытались признать недействительным решение ОСС в части включения в плату за содержание и ремонт на 2022 год вознаграждения ПСД в размере 3,39 р./кв.м. (определение 8 КСОЮ по делу № 88-9246/2023).

Невзирая на позицию жилинспекции и судов, собственники не оплачивали вознаграждение ПСД. В судебном порядке ООО «Уют Центр» взыскало с них 3392,64 р. с 01.04.2020 по 31.03.2022. Суды трех инстанций отметили (определение 8 КСОЮ по делу № 88-19115/2023):
- Договором управления МКД установлена обязанность ООО «Уют Центр» по начислению и выплате вознаграждения ПСД. Это не противоречит законодательству (письмо Минфина РФ от 10.02.2023 № 03-15-05/10953).
- Решение ОСС о выплате вознаграждения ПСД признано законным и обоснованным.
- Необходимости заключения отдельного договора на оказание услуг между ПСД и собственниками не имеется, так как деятельность ПСД не является дополнительной услугой.

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Совет дома установил плату 20 тысяч в месяц за воздуховод на фасаде: удалось ли взыскать деньги

Для выпечки хлеба предприниматель арендовал нежилое помещение на первом этаже в МКД (г. Ижевск). А затем, без решения ОСС, вывел из него вентиляционную трубу на фасад и кровлю дома.

Спустя полгода на заседании совета МКД была определена плата за размещение вентиляционной трубы – 20 тыс. р. в месяц начиная с августа 2022 г. и до ее демонтажа.

Решение совета МКД, оформленное протоколом, было передано в УК.

В апреле 2023 г. УК направила в адрес предпринимателя требование об оплате за размещение воздуховода, оставшееся без удовлетворения. Поэтому УК заявила судебный иск к пекарю о взыскании неосновательного обогащения за период с 01.08.2022 по 31.05.2023, а также процентов за пользование чужими денежными средствами.

Позиция предпринимателя:
— Совет МКД не уполномочен принимать решения об установлении платы за размещение вентиляционной трубы. Такое решение могло принять только ОСС. Поэтому протокол заседания совета МКД об утверждении ставки платы 20 тыс. р. ничтожен.
— Арендная плата в размере 20 тыс. р./мес. не является соразмерной и рыночной, ничем не обоснована.

Однако суды двух инстанций (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-11311/2023) посчитали: предприниматель должен оплатить пользование фасадом МКД по ставке 20 тыс. р./мес., но не с 01.08.2022 (даты размещения воздуховода), а с 08.01.2023 (даты заседания совета МКД об утверждении размера платы).

Скорректировали суды и период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами. Их следовало начислять не с 05.08.2022 (как сделала УК), а с 02.05.2023, поскольку претензия УК в адрес ответчика была направлена только 24.04.2023.

Суды отклонили доводы предпринимателя:
— Решением ОСС от 2021 г. совет дома наделен полномочиями на принятие решений об утверждении размера платы за пользование общедомовым имуществом.
— Доказательств несоразмерности платы ответчик не представил, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовал.
— Решение совета МКД предпринимателем не оспаривалось, недействительным не признано.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

Председатель совета МКД потратил на нужды дома средства от продажи металлолома без решения ОСС

В МКД г. Волгодонск Ростовской области в рамках капитального ремонта меняли лифты. Подрядчики несколько недель демонтировали старое лифтовое оборудование и кабины лифтов. Его можно было бы сдать в пункты приема металлолома, но никто из собственников заниматься этим не захотел.

Чтобы провести ОСС и решить на нем вопрос о судьбе металлических частей снятых лифтов и распоряжении вырученными средствами потребовалось бы время. А собирать, переносить и охранять металл было некому. Поэтому на заседании совета МКД было принято решение сдать металлолом подрядной организации, которая выполняла капремонт. Та оплатила за него 100 тыс. р. (по 25 тыс. р. с лифта одного подъезда). Члены совета МКД приняли деньги под расписки, а затем председатель совета дома П. открыла вклад и внесла эти 100 тыс. р. на депозит под проценты.

Впоследствии за счет этих средств, а также накопленных процентов, на основании решения заседания совета дома П. приобрела для подъездов противопожарные люки и дверь, а УК установила их.

Л, назначенная ликвидатором ТСЖ «Старт», посчитала, что П., в отсутствие решения ОСС (ст. 44 – 48 ЖК РФ), неправомерно распорядилась средствами («есть более важные цели»). Поэтому заявила к председателю совета МКД иск о взыскании на счет дома 100 тыс. р., процентов за пользование чужими средствами и компенсации морального вреда (2 тыс. р.).

Однако суды трех инстанций (определение 4 КСОЮ по делу № 88-43142/2023) не нашли оснований для удовлетворения заявленных требований:
— Действительно, председатель внесла средства от продажи металлолома на свой банковский вклад, но эти действия нельзя расценить как незаконные, поскольку у совета МКД нет статуса юрлица (и, соответственно, расчетного счета).
— Сам по себе факт принятия решения о приобретении противопожарных люков и дверей на заседании совета МКД (а не ОСС) не является основанием для удовлетворения требований истца. Установлено, что деньги потрачены на нужды дома, а значит, неосновательного сбережения на стороне П. не имеется.
— И еще, ликвидатор ТСЖ в принципе не наделен полномочиями по обращению в суд с иском о взыскании средств, вырученных собственниками МКД от утилизации общего имущества.

Совет МКД ✅ #доход

Может ли новая УК взыскать со «старой» УК вознаграждение, не выплаченное председателю совета МКД

Собственники МКД в Самаре сменили УК «Комфорт-С» на УК «Вектор». Проверив отчеты компании-предшественницы, новая УК пришла к выводу, что на момент передачи дома в ее управление у «старой» компании остались неизрасходованные средства по статьям «текущий ремонт» (743,7 тыс. р.), «оплата председателю совета дома» (220 тыс. р.), «плата провайдеров за размещение оборудования связи в МКД» (169,5 тыс. р.). Требования о возврате этих средств УК «Комфорт-С» добровольно не удовлетворила, и УК «Вектор» обратилась в суд.

В обоснование иска новая УК указала, что часть услуг и работ по текущему ремонту УК «Комфорт-С» выполнена без решений ОСС, не согласована с советом дома, а часть – вообще относится не к текущему ремонту, а к содержанию жилья. Два круга судебных разбирательств потребовалось, чтобы выяснить, какие затраты УК относятся к текущему ремонту, а какие – к содержанию жилья.

В конечном счете суды пришли к выводам (определение ВС РФ по делу № А55-17000/2020):
— УК выполнила работы по текущему ремонту на сумму 1 млн 328 тыс. р., а значит, неизрасходованных остатков нет.
— Выполнение оспариваемых работ по текущему ремонту было обусловлено текущим состоянием общего имущества МКД и носило для УК обязательный характер даже в отсутствие отдельных решений ОСС.

Суды также отметили, что при смене УК прежняя компания должна передать новой УК именно средства по статье «текущий ремонт» (ч. 2 ст. 154 ЖК РФ), а не все средства, собранные по тарифу на услуги по управлению МКД. Начисление вознаграждения председателю совета дома возможно только из управленческих затрат, не связанных с текущим ремонтом. Поэтому нет оснований для взыскания этого вознаграждения на счет новой УК (следовательно, при невыплате вознаграждения председатель совета дома должен самостоятельно обращаться с соответствующим иском к «старой» УК).

В итоге с УК «Комфорт-С» в пользу УК «Вектор» было взыскано только 169,5 тыс. р. неосновательного обогащения (средства, полученные от провайдеров за размещение оборудования связи в МКД).

Совет МКД ✅ #вознаграждение

Как уполномочить совет дома на принятие решений о проведении текущего ремонта

Собственники помещений одного из МКД Завьяловского района Удмуртской Республики сменили УК «Траст» на УК «ЖК-Сервис». Новая УК потребовала у «старой» УК остатки средств текущего ремонта (около 50 тыс. р.), не использованные на дату расторжения договора управления домом.

Прежняя УК настаивала:
- все собранные на ремонт средства были освоены (направлены контрагентам в качестве оплаты за работы, связанные с текущим ремонтом МКД);
- калькуляции на работы по текущему ремонту, а также акты выполненных работ подписаны председателем совета дома;
- именно совет МКД уполномочен утверждать проведение текущего ремонта в соответствии с положением, принятым ОСС в установленном законом порядке.

Однако суды (постановление Семнадцатого ААС по делу № А71-286/2023) посчитали требования истца обоснованными:
— При смене УК вновь избранная компания принимает на себя обязательства по текущему ремонту дома, а также по истребованию с предыдущей управляющей организации собранных и неосвоенных средств текущего ремонта.
— Текущий ремонт – это выполнение конкретных работ, а не осуществление определенной деятельности. Уплаченные жителями средства по статье «текущий ремонт» фактически являются предоплатой за работы, которые будут выполнены в будущем. Эти средства не поступают в собственность УК. Она только распоряжается ими от своего имени, но в интересах собственников. При избрании новой УК у прежней компании прекращаются основания для удержания накопленных и не использованных по назначению средств.
— Исключительной компетенцией на принятие решений о проведении текущего ремонта наделено ОСС, которое вправе делегировать эти полномочия совету МКД.
Наделение совета дома такими полномочиями должно быть прямо отражено в протоколе ОСС. В тексте положения о совете МКД, представленного УК, не говорится, что совет дома наделен правом на принятие решений о текущем ремонте.
— Поскольку в спорный период ОСС не принимало решений о проведении конкретных работ по текущему ремонту, а председатель совета МКД не имела полномочий на принятие таких решений, УК не вправе была расходовать средства на текущий ремонт.

Совет МКД ✅ #текущий_ремонт

В Новосибирске УК взыскала с предпринимателя 46625 р. (плюс проценты – 2261 р.) за размещение рекламного баннера на ограждении придомовой территории МКД.

Суды учли следующее (постановление Седьмого ААС по делу № А45-33713/2022):
— Забор был установлен по решению ОСС и является общедомовым имуществом.
— Решением ОСС управляющей организации были предоставлены полномочия на заключение договоров на размещение и эксплуатацию рекламных конструкций, а также установлено, что размер платы за использование общего имущества определяется по согласованию с советом дома.
— С 01.06.2020 совет дома установил размер платы за 1 кв. м. рекламной конструкции, размещаемой на общем имуществе МКД, в размере 1000 р. в месяц.
— Факт самовольного размещения рекламного баннера детского центра зафиксирован 01.09.2020 актом совместного осмотра УК и председателем совета дома общего имущества МКД.
— Спорная конструкция является не информационной, а именно рекламной вывеской, так как не содержит сведений, которые должны доводиться до потребителей, а направлена на формирование или поддержание интереса к ее обладателю, его товарам (услугам).

С учетом размера баннера и ставки платы, утвержденной советом МКД, ежемесячная плата за него составляет 1,7 м. х 1,05 м. х 1000 р. = 1785 р. Плата за заявленный в иске период с 01.09.2020 по 01.10.2022 (25 мес.) – 44625 р.

Совет МКД ✅ #использование_ои #доход

Как совет дома «прошляпил» металлолом от демонтажа старых труб

По решению ОСС за счет средств капремонта в МКД г. Белгорода заменили магистрали отопления, холодного, горячего водоснабжения и канализации.

В ходе капремонта производился демонтаж старых труб и вентилей. Их количество предварительно определялось в дефектной ведомости, подписанной представителями УК и совета МКД. Подрядчик (ООО «Благострой-Заказчик») по актам передал собственникам только часть снятых труб отопления, и те сдали их в пункты приема металлолома. Судьба оставшейся части демонтированных труб и латунных вентилей осталась неизвестна.

Это послужило поводом для обращения председателя совета дома К. в суд. В иске к ООО «Благострой-Заказчик» он указал: подрядчик безосновательно присвоил старые трубы, находящееся в общедомовой собственности. По расчетам К. сумма неосновательного обогащения подрядчика составила около 221 тыс. р., проценты с этой суммы – 28,3 тыс. р.

Однако суды отказали в удовлетворении иска, отметив (определение 1 КСОЮ по делу № 88-35251/2023):
— Председатель совета МКД (предшественница К.) отказалась от подписания актов приемки выполненных подрядчиком работ, но при этом никаких письменных замечаний не заявила. Впоследствии подрядчик взыскал всю стоимость выполненных работ, несмотря на неподписание уполномоченным лицом актов их приемки (решение АС Белгородской области по делу № А08-997/2022).
— Ни договором подряда, ни иными подписанными с ним документами не установлено обязанности подрядчика ограничивать доступ посторонних лиц к месту производства ремонтных работ, а также обеспечивать охрану демонтированных труб и иных элементов инженерных систем.
— Нет никаких доказательств того, что именно подрядчик вывез и присвоил старые трубы и вентили. По утверждению подрядчика, он выполнил только ту работу, которая предусмотрена условиями договора подряда. Демонтированные остатки себе не забирал, в свою пользу не обращал. Иного истец не доказал.
— К. рассчитал размер неосновательного обогащения исходя из стоимости металлолома, но при этом ничем не подтвердил ни пригодность снятых труб для повторной переработки (с учетом их состояния и длительного использования), ни их веса.
— К. настаивает на взыскании с ответчика неосновательного обогащения в денежной форме (в размере, эквивалентном стоимости металлолома), однако, в нарушение ст. 56-57 ГПК РФ, не предоставляет доказательств невозможности истребования у подрядчика непосредственно труб и вентилей.
— К. обратился в суд от своего имени и фактически требует взыскания в свою пользу стоимости имущества, единоличным собственником которого он не является.

Совет МКД ✅ #доход

В Ставрополе бывшая адвокат пытается привлечь к ответственности председателя совета МКД за обработку персональных данных без её согласия

Председатель совета МКД — журналист. «Обработка» персональных данных заключалась в том, что он опубликовал в газете несколько материалов, в одном из которых указал ФИО и профессию адвоката.

Статьи освещали конфликт между сторонами: председатель за свой счёт отремонтировал подъезд, а когда предложил собственникам добровольно компенсировать свои расходы, адвокат пожалела денег и указала на некачественность работ, неподтверждение их стоимости.

Адвокат решила, что публикация её данных без согласия подпадает под ч. 2 ст. 13.11 КоАП РФ.
Однако Управление Роскомнадзора не увидело состава правонарушения, так как данные адвоката не являются секретными.

По жалобе юриста суд признал отказ РКН незаконным:
— Журналист обязан получать согласие на распространение в СМИ сведений о личной жизни гражданина от самого гражданина или его законных представителей (за исключением случаев, когда это необходимо для защиты общественных интересов).
— К общественным интересам следует относить не любой интерес, проявляемый аудиторией, а, например, потребность общества в обнаружении и раскрытии угрозы общественной безопасности, окружающей среде.
— Надо разграничивать сообщения о фактах (даже весьма спорных), способные оказать положительное влияние на обсуждение в обществе вопросов, касающихся, например, исполнения своих функций общественными деятелями, и сообщением подробностей частной жизни лица, не занимающегося какой-либо публичной деятельностью: в первом случае СМИ выполняют общественный долг в деле информирования граждан по вопросам, представляющим общественный интерес, во втором случае такой роли они не играют.
— В этом деле публикация персональных данных с детальным описанием обстоятельств конфликта, возникшего между соседями, нарушает требования закона о запрете использования персональных данных без согласия субъекта персональных данных.
— Не доказано, что в данном случае у журналиста имелись исключительные обстоятельства для распространения в СМИ сведений об имени, фамилии и наличии статуса адвоката, поскольку публикация не была направлена в защиту общественных интересов, не освещала события, связанные с деятельностью адвоката по оказанию юридической помощи; сведения о её имени, фамилии и роде деятельности не относились к информации, носящей общественный характер.

Последующую жалобу журналиста-председателя областной суд оставил без удовлетворения (решение Ставропольского краевого суда № 7-18/2024).

Совет МКД ✅ #ответственность

⚡️Верховный Суд готовится ответить на вечный вопрос: «сколько голосов нужно для наделения председателя совета МКД правом на подписание договора управления»

До Верховного Суда РФ добралась Мосжилинспекция.

Напомню, что управляющие организации неоднократно оспаривали её отказы во внесении изменений в реестр лицензий. Отказы были мотивированы тем, что председатель, подписавший договор управления, не был наделен таким полномочием достаточным числом голосов (две трети, по мнению МЖИ).

Арбитражный суд Московского округа признал недействительным один из таких отказов и указал:
— наделение председателя совета МКД правом на подписание договора с УК от имени собственников не следует отождествлять с передачей председателю полномочий на принятие решений по вопросам, указанным в пункте 4.3 части 2 статьи 44 ЖК РФ;
— подписание председателем совета МКД договора управления нельзя рассматривать как принятие им какого-либо решения; 
— таким образом, подлежит применению общее правило, предусмотренное частью 1 статьи 46 ЖК РФ, в соответствии с которым  решения общего собрания собственников по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в собрании собственников.

Эта позиция оспаривалась в Верховном Суде РФ, но тот в ноябре отказал МЖИ в полноценном рассмотрении её жалобы.
Важно отметить, что тогда по спорному вопросу было получено более 50% от общего числа голосов всех собственников в МКД (несмотря на более "лояльную" позицию кассационной инстанции).

❗️В новом деле (УК — ООО «СервисГрад») решение было принято большинством голосов от общего числа голосов участников собрания (или меньше 30% от общего числа голосов всех собственников).
На это Мосжилинспекция и давила, приводя в обоснование ч.1 ст. 162 Жилищного кодекса РФ ("собственники помещений в доме, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора").

Верховный Суд РФ написал, что этот довод заслуживает внимания, и передал жалобу Мосжилинспекции на рассмотрение Судебной коллегии. Ждем полноценного определения 😏🍿

№ А40-200859/2022 😋 @gkhvsem

Самопровозглашенный председатель совета дома осужден за вымогательство денег у УК

С. позиционировал себя председателем совета МКД (г. Березовский Кемеровской области), находящегося под управлением ООО «БСК». Однако же протокола ОСС о его избрании на эту должность не было.

С., совместно с еще одним жителем К., развернули против УК и ее учредителя Ч. масштабную подрывную деятельность: распространяли порочащие и позорящие сведения на общих собраниях и в Интернете (якобы учредитель – вор и мошенник, УК – обманывает жителей, оказывает некачественные услуги), систематически направляли во всевозможные инстанции «жалобы ради жалобы» на работу УК. И даже расковыряли штукатурку в подъезде, взломали шкаф с приборами учета и люк на чердак для привлечения УК к ответственности в ходе проверки ГЖИ.

За прекращение конфронтации С. и К. затребовали у учредителя ООО «БСК» 20% от суммы 691 тыс.р., приблизительно собираемой в год со всего МКД на содержание жилья (3221,2 кв.м.х17,88 р./кв.м.х12 мес.). За 2019, 2020 годы запрошенный «откат» составлял около 276 тыс.р. Но в итоге переговоров требуемую сумму благосклонно уменьшили до 103 тыс. руб. в год. Сначала вымогатели получили 25 тыс.р., а при передаче подельникам еще 115 тыс.р. в кабинете Ч. их задержали оперативники.

Пытаясь уйти от уголовного наказания, С. и К. изложили свои версии событий. Якобы К. утеплил за свой счет межпанельные швы в принадлежащей ему квартире, а впоследствии узнал, что эту работу УК должна была выполнить в рамках содержания жилья, без взимания дополнительной платы. Вот учредитель УК и вернул ему деньги наличкой.

С. заявил, что вел переговоры о выплате ему вознаграждения как председателю совета МКД в размере 15% от общей суммы средств на содержание жилья. Эти деньги, по словам С., ему лично не были нужны и впоследствии пошли бы на восстановление дома, замену счетчиков, дверей, окон и т. д.

Однако, на основании видео- и аудиозаписей, смс-сообщений и показаний свидетелей суд квалифицировал деяния С. и К. как вымогательство в крупном размере группой лиц по предварительному сговору и приговорил каждого к трем годам лишения свободы условно (п. «а», «г» ч. 2 ст. 163, ст. 73 УК РФ).

Суд отметил: вознаграждение председателю совета МКД назначается только по решению ОСС за счет средств собственников. С. достоверно знал о том, что не имел права требовать вознаграждение ни у УК, ни лично у учредителя компании Ч. Поэтому действия С. нельзя квалифицировать как простое самоуправство. При этом факты недобросовестного исполнения УК своих обязанностей, даже если они и были, никак не влияют на переоценку действий С. и К., поскольку эти факты они использовали при совершении вымогательства (апелляционное определение Кемеровского областного суда по делу № 22-4788/2023).

Совет МКД ✅ #ответственность

Суд признал незаконным тариф на содержание и ремонт ниже «муниципального»

В МКД под управлением ООО «Асто» (г. Среднеуральск Свердловской области) на ОСС в 2022 году были приняты решения:
— об утверждении тарифа на содержание и ремонт в размере 20,58 р./кв.м.;
— о наделении совета МКД полномочиями на «принятие решений об использовании денежных средств текущего ремонта».

Эти решения собственников УК оспорила в суде и обосновала иск так:
— Тариф в размере 20,58 р./кв.м. был утвержден постановлением муниципалитета в 2020 году. В 2022 году муниципалитет утвердил минимальный тариф на содержание и ремонт жилья в размере 21,88 р./кв.м. Этот тариф позволяет УК выполнять Минимальный перечень услуг и работ № 290, более низкий тариф – нет.
— Перечень работ и услуг, указанный в протоколе ОСС в качестве обоснования тарифа, не предусматривает ряд обязательных работ.
— Жилищный кодекс не содержит таких полномочий ОСС как наделение совета дома полномочиями на принятие решений «на использование средств текущего ремонта». Принятие подобных решений может привести к недостаточности финансирования работ по устранению аварий и работ, выполняемых по предписаниям госорганов.

Суды трех инстанций согласились с доводами УК и признали решения ОСС недействительными (определение 7 КСОЮ по делу № 88-22449/2023):
— Работы и услуги, входящие в Минимальный перечень услуг и работ № 290 обязательны к выполнению. По решению собственников этот перечень может быть дополнен, но не урезан.
— При утверждении тарифа на содержание и ремонт собственникам следует учитывать рыночную стоимость услуг и работ, входящих в минимальный перечень, текущее состояние и степень износа общего имущества, необходимость дополнения перечня иными видами работ. Собственникам следует принимать во внимание предложения УК, обоснованные сметами расходов.
— Тариф на содержание и ремонт не может устанавливаться произвольно, должен обеспечивать содержание общего имущества в МКД и отвечать требованиям разумности (ч. 1, 7 ст. 156 ЖК РФ, п. 16 Постановления Пленума ВС РФ от 27.06.2017 № 22, Постановление КС РФ от 29.01.2018 № 5-П).
— Тариф 20,58 р./кв.м. установлен произвольно и не отвечает требованиям разумности.
— ОСС вправе наделить совет МКД полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в МКД (п. 4, 4.2 ст. 44 ЖК РФ). А оспариваемым решением ОСС предоставлены полномочия принимать решения об «использовании средств текущего ремонта». Уполномочить совет дома на принятие подобных решений нельзя. Это противоречит формулировкам Жилищного кодекса и, действительно, может привести к недофинансированию работ УК.

Совет МКД ✅ #размер_платы

В Новосибирске УК оштрафовали на 125 тысяч за подписание акта приемки работ членом совета, а не председателем совета МКД

Акт приемки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий.

По результатам инспекционного визита ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приемки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Инспекторы составили в отношении УК протокол и вынесли постановление о привлечении компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р.

УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным.

Однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены (постановление Седьмого ААС по делу № А45-26714/2023). Вот чем они руководствовались.

Сведения об оказании УК услуг и выполнении работ отражаются в актах установленной формы и являются составной частью технической документации МКД (п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД № 290). Акты могут быть подписаны со стороны собственников уполномоченным лицом либо председателем совета МКД (приказ Минстроя России от 26.10.2015 № 761/пр).

Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив ее правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется.

Совет МКД ✅ #акт_приемки

Председатель совета дома взыскал средства на капремонт со спецсчета комитета ЖКХ г. Барнаула

С 2006 г. по 2012 г. в Барнауле действовал временный порядок сбора и использования средств на капитальный ремонт общего имущества МКД, утвержденный муниципалитетом. Согласно данному временному порядку, собственники помещений МКД ежемесячно производили оплату сбора на капремонт на спецсчет комитета ЖКХ г. Барнаула. Комитет вел учет поступлений по каждому МКД. Из общей «копилки» средства предоставлялись УК для работ по капремонту на условиях последующего погашения собственниками образовавшейся задолженности. Не использованные в течение года средства накапливались и не подлежали изъятию.

В январе 2021 г. в МКД под управлением ООО «ЦЖКР» на ОСС было принято решение о финансировании работ по установке козырьков над балконами девятых этажей за счет средств, накопленных по статье «капитальный ремонт» на лицевом счете комитета ЖКХ г. Барнаула. УК направила протокол ОСС в комитет ЖКХ и получила ответ: на счете дома 270503 р., «обращение ООО «ЦЖКР» зарегистрировано в реестре обращений».

Так и не дождавшись перечисления денег на счет УК, в марте 2023 г. председатель совета дома обратился с иском к комитету ЖКХ о взыскании накоплений. Он указал, что невыполнение работ по устройству козырьков над балконами девятых этажей приводит к разрушению плит козырьков и экранов балконов.

Суды трех инстанций были единогласны: иск подлежит удовлетворению (определение 8 КСОЮ по делу № 88-1285/2024). Суды исходили из следующего:
— Средства, внесенные собственниками по строке «капитальный ремонт» на счет комитета ЖКХ г. Барнаула, принадлежат только им. Следовательно, именно собственники, от лица которых выступает председатель совета дома, вправе требовать принудительного исполнения принятого ими решения о судьбе накопленных средств.
— Законом не установлена никакая очередность возврата средств собственников, на которой настаивает комитет ЖКХ.

Примечательно, что суды возложили на ОМСУ лишь обязанность вернуть средства собственников, без применения условий об уплате процентов за пользование. Кассационный суд отметил, что неосновательного обогащения у комитета ЖКХ не возникло, поскольку тот не получил какой-либо выгоды и не имел возможности использовать средства собственников.
Остается за кадром вопрос, сколько процентов получили бы собственники за 12 лет, если бы 270503 р. находились на процентном депозите, а не на комитетском счете.

Совет МКД ✅ #капремонт