⏱ Прекращение строительной аренды не препятствует вводу в эксплуатацию
Верховный Суд указал, что истечение срока аренды земельного участка не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик успел завершить строительство в пределах срока аренды.
🏗 Застройщик заключил с местной администрацией договор аренды земельного участка для строительства объектов придорожного сервиса. В период аренды застройщик завершил строительство объекта, но не успел получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
В выдаче такого разрешения застройщику отказали со ссылкой на отсутствие продленного договора аренды. В свою очередь, Администрация отказалась продлевать аренду, сославшись на отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
🤷♀️ Верховный Суд признал такую закольцованную позицию государственных органов неразумной.
Если застройщик успел завершить строительство в пределах срока аренды, то у него есть разумный срок на то, чтобы обратиться за разрешением на ввод в эксплуатацию. Даже если к этому моменту срок аренды уже истечет – это не основание для отказа в выдаче разрешения и не может служить препятствием для ввода правомерно возведенного объекта в гражданский оборот.
📍Отметим, что на практике отсутствие продленной аренды нередко вызывает сложности у застройщиков с получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а также при регистрации права собственности на построенный объект в Росреестре. Актуальная позиция ВС может помочь в разрешении подобных ситуаций.
Определение СКЭС ВС РФ от 23.01.2024 N 305-ЭС23-20117 по делу N А41-96091/2022
#аренда #строительство
Верховный Суд указал, что истечение срока аренды земельного участка не является основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию, если застройщик успел завершить строительство в пределах срока аренды.
🏗 Застройщик заключил с местной администрацией договор аренды земельного участка для строительства объектов придорожного сервиса. В период аренды застройщик завершил строительство объекта, но не успел получить разрешение на ввод в эксплуатацию.
В выдаче такого разрешения застройщику отказали со ссылкой на отсутствие продленного договора аренды. В свою очередь, Администрация отказалась продлевать аренду, сославшись на отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию.
🤷♀️ Верховный Суд признал такую закольцованную позицию государственных органов неразумной.
Если застройщик успел завершить строительство в пределах срока аренды, то у него есть разумный срок на то, чтобы обратиться за разрешением на ввод в эксплуатацию. Даже если к этому моменту срок аренды уже истечет – это не основание для отказа в выдаче разрешения и не может служить препятствием для ввода правомерно возведенного объекта в гражданский оборот.
📍Отметим, что на практике отсутствие продленной аренды нередко вызывает сложности у застройщиков с получением разрешения на ввод в эксплуатацию, а также при регистрации права собственности на построенный объект в Росреестре. Актуальная позиция ВС может помочь в разрешении подобных ситуаций.
Определение СКЭС ВС РФ от 23.01.2024 N 305-ЭС23-20117 по делу N А41-96091/2022
#аренда #строительство
⚖️ Когда недобросовестность застройщика лишит его права на землю?
Застройщик из г. Назрани арендовал большой участок (24 тыс кв.м) у муниципалитета для строительства автостоянки. На нем он начал, но не достроил два небольших КПП (16 кв.м каждое, 90% строительной готовности) и зарегистрировал на них право собственности.
✔️ На этом основании застройщик как собственник недвижимости выкупил у администрации весь участок. Спустя 1,5 месяца застройщик снес КПП, разделил участок и перепродал его по частям третьим лицам.
👮🏼♀️ Нестыковку выявила прокуратура. Указав на снос КПП, а также на приобретение участка в 753 раза большей площади, чем площадь КПП и необходимая для их эксплуатации часть участка, прокуратура потребовала вернуть участок администрации. Нижестоящие суды отказали прокурору.
Однако Верховный Суд признал сделку по приватизации участка ничтожной и направил дело на новое рассмотрение, при котором суды должны проверить:
🔻 наличие на участке объектов, дающих застройщику право на приватизацию земли,
🔻 соблюдение принципа пропорциональности при определении площади приватизируемого участка, а также
🔻 добросовестность застройщика и приобретателей частей участка.
Определение СКГД ВС РФ от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5
#аренда #строительство
Застройщик из г. Назрани арендовал большой участок (24 тыс кв.м) у муниципалитета для строительства автостоянки. На нем он начал, но не достроил два небольших КПП (16 кв.м каждое, 90% строительной готовности) и зарегистрировал на них право собственности.
✔️ На этом основании застройщик как собственник недвижимости выкупил у администрации весь участок. Спустя 1,5 месяца застройщик снес КПП, разделил участок и перепродал его по частям третьим лицам.
👮🏼♀️ Нестыковку выявила прокуратура. Указав на снос КПП, а также на приобретение участка в 753 раза большей площади, чем площадь КПП и необходимая для их эксплуатации часть участка, прокуратура потребовала вернуть участок администрации. Нижестоящие суды отказали прокурору.
Однако Верховный Суд признал сделку по приватизации участка ничтожной и направил дело на новое рассмотрение, при котором суды должны проверить:
🔻 наличие на участке объектов, дающих застройщику право на приватизацию земли,
🔻 соблюдение принципа пропорциональности при определении площади приватизируемого участка, а также
🔻 добросовестность застройщика и приобретателей частей участка.
Определение СКГД ВС РФ от 14.11.2023 N 26-КГПР23-4-К5
#аренда #строительство
🙋Могут ли соседи остановить строительство?
Верховный Суд постановил, что для этого жители должны доказать, как новое строительство нарушает их права.
🏢 В городе Иваново застройщик арендовал участок с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку и получил у администрации разрешение на строительство 12-этажного многоквартирного дома.
Однако проживающие по соседству граждане оспорили выдачу разрешения – многоэтажное строительство нарушает Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не допускают строительство высоток выше 4 этажей.
Нижестоящие суды поддержали граждан. Но застройщик дошел до Верховного Суда, который отменил судебные акты.
⚖️ ВС указал, что для оспаривания разрешения на строительство жителям требовалось доказать не только его незаконность, но и наличие у них материально-правового интереса в его оспаривании.
Однако нижестоящие суды не установили, как строительство нарушит права жителей на благоприятные условия проживания, с учетом того, что ПЗЗ в целом допускают строительство в этой зоне многоквартирных домов высотой не выше 4 надземных этажей.
В связи с этим ВС указал разобраться, как разрешение на строительство влияет на права жителей и как его отмена может восстановить их права.
📍 Данный спор подчёркивает необходимость юридической проверки участка (due diligence) до начала строительства - с точки зрения соответствия планов застройщика утверждённой градостроительной документации.
Определение СКАД ВС РФ от 14.02.2024 № 7-КАД23-2-К2
#строительство #судебнаяработа
Верховный Суд постановил, что для этого жители должны доказать, как новое строительство нарушает их права.
🏢 В городе Иваново застройщик арендовал участок с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку и получил у администрации разрешение на строительство 12-этажного многоквартирного дома.
Однако проживающие по соседству граждане оспорили выдачу разрешения – многоэтажное строительство нарушает Правила землепользования и застройки (ПЗЗ), которые не допускают строительство высоток выше 4 этажей.
Нижестоящие суды поддержали граждан. Но застройщик дошел до Верховного Суда, который отменил судебные акты.
⚖️ ВС указал, что для оспаривания разрешения на строительство жителям требовалось доказать не только его незаконность, но и наличие у них материально-правового интереса в его оспаривании.
Однако нижестоящие суды не установили, как строительство нарушит права жителей на благоприятные условия проживания, с учетом того, что ПЗЗ в целом допускают строительство в этой зоне многоквартирных домов высотой не выше 4 надземных этажей.
В связи с этим ВС указал разобраться, как разрешение на строительство влияет на права жителей и как его отмена может восстановить их права.
📍 Данный спор подчёркивает необходимость юридической проверки участка (due diligence) до начала строительства - с точки зрения соответствия планов застройщика утверждённой градостроительной документации.
Определение СКАД ВС РФ от 14.02.2024 № 7-КАД23-2-К2
#строительство #судебнаяработа
💰 Может ли застройщик взыскать с властей убытки, если строить на участке оказалось нельзя?
Застройщик получил у администрации Таганрога земельный участок для строительства гаражей-стоянок. Администрация выдала разрешение на строительство.
🏗 Застройщик заключил с РоссетиЮг договор на согласование проекта на строительство и начал стройку.
Однако спустя год разрешение на строительство было признано незаконным, а гаражи-стоянки – самовольными постройками. Выяснилось, что участок находится в охранной зоне ЛЭП, а согласование на строительство в ней получено не было.
🏚 Гаражи пришлось снести, и Застройщик потребовал взыскать с администрации убытки, понесенные им в связи со строительством и сносом.
Нижестоящие суды отказали, сославшись на то, что убытки вызваны неосмотрительностью самого застройщика, который несет все риски несоблюдения требований при оформлении разрешительной документации.
⚖️ Однако Верховный Суд посчитал иначе. Именно действия администрации по выдаче разрешения явились основанием для начала строительства и именно они впоследствии были признаны судом незаконными. Застройщик не понес бы затраты, не получив разрешения на строительство. В связи с этим ВС обязал суды повторно разобраться в ситуации.
📍 Важность комплексной проверки участка до начала стройки сложно переоценить - для исключения рисков последующих судов с администрацией.
Определение СКГД ВС от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4
#строительство #самовольныепостройки #судебнаяработа
Застройщик получил у администрации Таганрога земельный участок для строительства гаражей-стоянок. Администрация выдала разрешение на строительство.
🏗 Застройщик заключил с РоссетиЮг договор на согласование проекта на строительство и начал стройку.
Однако спустя год разрешение на строительство было признано незаконным, а гаражи-стоянки – самовольными постройками. Выяснилось, что участок находится в охранной зоне ЛЭП, а согласование на строительство в ней получено не было.
🏚 Гаражи пришлось снести, и Застройщик потребовал взыскать с администрации убытки, понесенные им в связи со строительством и сносом.
Нижестоящие суды отказали, сославшись на то, что убытки вызваны неосмотрительностью самого застройщика, который несет все риски несоблюдения требований при оформлении разрешительной документации.
⚖️ Однако Верховный Суд посчитал иначе. Именно действия администрации по выдаче разрешения явились основанием для начала строительства и именно они впоследствии были признаны судом незаконными. Застройщик не понес бы затраты, не получив разрешения на строительство. В связи с этим ВС обязал суды повторно разобраться в ситуации.
📍 Важность комплексной проверки участка до начала стройки сложно переоценить - для исключения рисков последующих судов с администрацией.
Определение СКГД ВС от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4
#строительство #самовольныепостройки #судебнаяработа
⏱ Может ли задержка в начале строительства служить основанием для проверки?
С 12 апреля 2024 Минстрой признал задержку в направлении извещения о начале строительных работ новым индикатором риска, который может являться основанием для проведения внеплановой проверки.
⚒ Если застройщик получил положительное заключение экспертизы проектной документации, однако спустя 120 календарных дней так и не направил в Ростехнадзор извещение о начале работ на подконтрольных объектах – то Ростехнадзор может провести внеплановую проверку.
📍 Напомним, что такая проверка проводится по согласованию с прокуратурой.
#строительство #проверки
С 12 апреля 2024 Минстрой признал задержку в направлении извещения о начале строительных работ новым индикатором риска, который может являться основанием для проведения внеплановой проверки.
⚒ Если застройщик получил положительное заключение экспертизы проектной документации, однако спустя 120 календарных дней так и не направил в Ростехнадзор извещение о начале работ на подконтрольных объектах – то Ростехнадзор может провести внеплановую проверку.
📍 Напомним, что такая проверка проводится по согласованию с прокуратурой.
#строительство #проверки
📜 Как узнать историю перепланировок и получить архивные документы на объект онлайн?
Правительство Москвы сообщило о запуске нового сервиса. Теперь получить документы технической инвентаризации можно в электронном виде на сайте МосгорБТИ без визита в офис в режиме онлайн.
🗃 Архивные документы позволяют не только проверить историю перепланировок в здании, но и получить копии проектно-разрешительной документации и сведения об инвентаризационной стоимости.
В архиве хранятся технические паспорта, копии оценочной, правоустанавливающей и технической документации, сформированной не только БТИ, но и другими органами (Ростехинвентаризацией, Федеральным БТИ, Московским областным БТИ, Госземкадастрсъемкой, Мосгоргеотрестом и иными).
Документы охватывают период с 1930-х годов до 1 января 2013 года.
📍Архивные данные имеют значение не только при проверке объекта до его приобретения, но и при разрешении споров – например, о самовольном строительстве и о подключениях к инженерным сетям, когда может быть важным анализ изначального проекта здания.
#недвижимость #строительство
Правительство Москвы сообщило о запуске нового сервиса. Теперь получить документы технической инвентаризации можно в электронном виде на сайте МосгорБТИ без визита в офис в режиме онлайн.
🗃 Архивные документы позволяют не только проверить историю перепланировок в здании, но и получить копии проектно-разрешительной документации и сведения об инвентаризационной стоимости.
В архиве хранятся технические паспорта, копии оценочной, правоустанавливающей и технической документации, сформированной не только БТИ, но и другими органами (Ростехинвентаризацией, Федеральным БТИ, Московским областным БТИ, Госземкадастрсъемкой, Мосгоргеотрестом и иными).
Документы охватывают период с 1930-х годов до 1 января 2013 года.
📍Архивные данные имеют значение не только при проверке объекта до его приобретения, но и при разрешении споров – например, о самовольном строительстве и о подключениях к инженерным сетям, когда может быть важным анализ изначального проекта здания.
#недвижимость #строительство
mos.ru
Копии архивных документов МосгорБТИ теперь можно получить в электронном виде
Они содержат цифровую подпись и идентичны тем, что выдают на бумажном носителе.
🌲 Когда лес не рубил – но восстановить его обязан?
Управление автодорог Сахалинской области получило для реконструкции автодороги лесные участки. Участки перевели из земель лесного фонда в земли промышленности.
🛣 В связи с изменением категории земель Агентство лесного хозяйства Сахалина потребовало от Управления провести работы по восстановлению леса на площади 447,7432 га, равной площади предоставленных Управлению лесных участков.
Нижестоящие суды отказали Агентству, посчитав, что основанием для лесовосстановления может быть только рубка лесных насаждений, которая не осуществлялась. При этом лесная растительность на спорном участке в принципе отсутствовала.
🪵 Однако ВС посчитал иначе. Сам по себе перевод земель лесного фонда в иные категории – уже основание для лесовосстановления, даже если рубка не производилась. Поэтому управление автодорог обязано восстановить лес на площади, равной площади участка, исключенного из земель лесного фонда.
📍Данную позицию ВС важно учитывать при выборе земельных участков для реализации проектов, что нередко предполагает изменение категории земель - с точки зрения оценки объёма будущих обязательств застройщика.
Определение СКЭС ВС РФ от 31.05.2024 по делу № А59-3845/2022
#строительство #недвижимость #земельныеучастки
Управление автодорог Сахалинской области получило для реконструкции автодороги лесные участки. Участки перевели из земель лесного фонда в земли промышленности.
🛣 В связи с изменением категории земель Агентство лесного хозяйства Сахалина потребовало от Управления провести работы по восстановлению леса на площади 447,7432 га, равной площади предоставленных Управлению лесных участков.
Нижестоящие суды отказали Агентству, посчитав, что основанием для лесовосстановления может быть только рубка лесных насаждений, которая не осуществлялась. При этом лесная растительность на спорном участке в принципе отсутствовала.
🪵 Однако ВС посчитал иначе. Сам по себе перевод земель лесного фонда в иные категории – уже основание для лесовосстановления, даже если рубка не производилась. Поэтому управление автодорог обязано восстановить лес на площади, равной площади участка, исключенного из земель лесного фонда.
📍Данную позицию ВС важно учитывать при выборе земельных участков для реализации проектов, что нередко предполагает изменение категории земель - с точки зрения оценки объёма будущих обязательств застройщика.
Определение СКЭС ВС РФ от 31.05.2024 по делу № А59-3845/2022
#строительство #недвижимость #земельныеучастки
🙋♂️Могут ли жители возражать против раздела участка застройщиком?
Застройщик в Серпухове должен был построить два многоквартирных дома на одном участке, но успел построить только один.
🏘 Квартиры в построенном доме были уже проданы дольщикам, а второй дом еще нужно было достраивать. В связи с этим застройщик попросил власти разделить участок на два – под каждым домом свой, сославшись на то, что это необходимо для завершения строительства второй очереди. Однако Администрация отказала, и застройщик пошел в суд.
Первая инстанция поддержала застройщика. Однако на стадии апелляции подключились жители достроенного дома – указав, что раздел участка будет нарушать их права, поскольку инфраструктура обоих домов – общая и ее предполагалось разместить на едином участке. Но нижестоящие суды посчитали, что у собственников квартир в достроенном доме нет права на обжалование решения суда и их права не затронуты.
⚖️ Жители дошли до Верховного Суда. ВС отменил судебные акты, указав, что у собственников квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок под домом в силу закона.
🚫 В связи с этим – ни публичная власть, ни застройщик – не вправе в дальнейшем распоряжаться участком без их согласия. В рассмотренном случае собственники квартир в доме первой очереди такого согласия не давали.
📍Данная позиция важна застройщикам при планировании реализации проекта. Как правило, на начальных этапах действительно проще получить единый участок для строительства, но строить удобнее в рамках нескольких очередей. Вместе с тем очередность строительства накладывает свои нюансы.
Определение ВС РФ от 04.06.2024 № 305-ЭС23-29925
#строительство #земельныеспоры #судебнаяработа
Застройщик в Серпухове должен был построить два многоквартирных дома на одном участке, но успел построить только один.
🏘 Квартиры в построенном доме были уже проданы дольщикам, а второй дом еще нужно было достраивать. В связи с этим застройщик попросил власти разделить участок на два – под каждым домом свой, сославшись на то, что это необходимо для завершения строительства второй очереди. Однако Администрация отказала, и застройщик пошел в суд.
Первая инстанция поддержала застройщика. Однако на стадии апелляции подключились жители достроенного дома – указав, что раздел участка будет нарушать их права, поскольку инфраструктура обоих домов – общая и ее предполагалось разместить на едином участке. Но нижестоящие суды посчитали, что у собственников квартир в достроенном доме нет права на обжалование решения суда и их права не затронуты.
⚖️ Жители дошли до Верховного Суда. ВС отменил судебные акты, указав, что у собственников квартир во введенном в эксплуатацию многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на земельный участок под домом в силу закона.
🚫 В связи с этим – ни публичная власть, ни застройщик – не вправе в дальнейшем распоряжаться участком без их согласия. В рассмотренном случае собственники квартир в доме первой очереди такого согласия не давали.
📍Данная позиция важна застройщикам при планировании реализации проекта. Как правило, на начальных этапах действительно проще получить единый участок для строительства, но строить удобнее в рамках нескольких очередей. Вместе с тем очередность строительства накладывает свои нюансы.
Определение ВС РФ от 04.06.2024 № 305-ЭС23-29925
#строительство #земельныеспоры #судебнаяработа