🏢 Перепланировка квартиры: когда ремонт признают незаконным?
Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по спорам о перепланировках и реконструкциях в многоквартирных домах.
👨👨👧👧 Ключевая идея Верховного Суда – необходимость учитывать интересы всех собственников помещений в доме. В связи с этим при перепланировке нужно учитывать ее влияние на соседей. Например, санузлы нельзя размещать, если внизу под ними окажется жилая комната или кухня. Зато заменить остекление балкона с дерева на металлопластик можно без всяких согласований.
🏘 Если ремонт затрагивает общее имущество дома или придомовую территорию – то нужно получить согласие всех собственников помещений в здании. Например, такое согласие потребуется при организации входных групп за счет использования придомовой территории или присоединении к квартире части общего холла.
🏚 Если ремонт затрагивает характеристики надежности и безопасности всего многоквартирного дома или влияет на его архитектурный облик – то это уже не перепланировка, а реконструкция. Реконструкцией будет являться, например, разрушение части внешней стены дома для оборудования отдельного входа, возведение пристройки к квартире на первом этаже, объединение квартир в одну или разделение на две, присоединение террасы технического этажа к квартире. Такие действия потребуют получения градостроительных разрешений.
🔍 Выявить перепланировку могут по жалобам соседей. При этом управляющая компания вправе осматривать любое помещение с целью контроля.
⚖️ Легализовать перепланировку можно в административном порядке, обратившись за разрешением даже после начала работ, а также через суд.
🌬 Последствием незаконной перепланировки и отказа привести помещение в соответствие с нормами может стать выселение из квартиры или продажа помещения с публичных торгов.
❗️При этом при покупке квартиры – уже новый собственник будет отвечать за незаконную перепланировку. Это предполагает тщательную проверку квартиры перед ее приобретением.
Обзор ВС РФ от 13.12.2023
#самовольныепостройки
Верховный Суд выпустил Обзор судебной практики по спорам о перепланировках и реконструкциях в многоквартирных домах.
👨👨👧👧 Ключевая идея Верховного Суда – необходимость учитывать интересы всех собственников помещений в доме. В связи с этим при перепланировке нужно учитывать ее влияние на соседей. Например, санузлы нельзя размещать, если внизу под ними окажется жилая комната или кухня. Зато заменить остекление балкона с дерева на металлопластик можно без всяких согласований.
🏘 Если ремонт затрагивает общее имущество дома или придомовую территорию – то нужно получить согласие всех собственников помещений в здании. Например, такое согласие потребуется при организации входных групп за счет использования придомовой территории или присоединении к квартире части общего холла.
🏚 Если ремонт затрагивает характеристики надежности и безопасности всего многоквартирного дома или влияет на его архитектурный облик – то это уже не перепланировка, а реконструкция. Реконструкцией будет являться, например, разрушение части внешней стены дома для оборудования отдельного входа, возведение пристройки к квартире на первом этаже, объединение квартир в одну или разделение на две, присоединение террасы технического этажа к квартире. Такие действия потребуют получения градостроительных разрешений.
🔍 Выявить перепланировку могут по жалобам соседей. При этом управляющая компания вправе осматривать любое помещение с целью контроля.
⚖️ Легализовать перепланировку можно в административном порядке, обратившись за разрешением даже после начала работ, а также через суд.
🌬 Последствием незаконной перепланировки и отказа привести помещение в соответствие с нормами может стать выселение из квартиры или продажа помещения с публичных торгов.
❗️При этом при покупке квартиры – уже новый собственник будет отвечать за незаконную перепланировку. Это предполагает тщательную проверку квартиры перед ее приобретением.
Обзор ВС РФ от 13.12.2023
#самовольныепостройки
🏚 При каких условиях можно эксплуатировать самовольную постройку?
ВС указал, что отказ в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки исключает ответственность за ее дальнейшую эксплуатацию.
🏗 Московская кардолентная фабрика провела реконструкцию здания 1967 года постройки, увеличив его площадь в 6 раз (с 35,5 кв. м до 227,2 кв. м). При этом необходимую разрешительную документацию фабрика не получала.
Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) потребовал в суде снести здание и благоустроить территорию.
⚖️ Однако суд отказал в сносе постройки, установив, что здание не угрожает жизни и здоровью граждан, а потому к иску о сносе самовольной постройки подлежит применению срок исковой давности в 3 года. Москва его пропустила, поскольку должна была узнать о постройке с момента регистрации на нее права собственности.
💰В свою очередь, Мосгосстройнадзор привлек фабрику к административной ответственности, оштрафовав за эксплуатацию самовольной постройки и вынес предписание о запрете ее дальнейшей эксплуатации без разрешительной документации. Нижестоящие суды посчитали привлечение законным, поскольку постройка действительно отвечала признакам самовольной.
📍Однако Верховный Суд не согласился, указав, что после вступления в силу решения суда об отказе в сносе постройки – фабрика может эксплуатировать ее без риска привлечения к ответственности и необходимости получать разрешительную документацию.
Определение СКЭС ВС РФ от 22.02.2024 N 305-ЭС23-21329 по делу N А40-67757/2022
#самовольныепостройки #судебнаяработа
ВС указал, что отказ в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки исключает ответственность за ее дальнейшую эксплуатацию.
🏗 Московская кардолентная фабрика провела реконструкцию здания 1967 года постройки, увеличив его площадь в 6 раз (с 35,5 кв. м до 227,2 кв. м). При этом необходимую разрешительную документацию фабрика не получала.
Департамент городского имущества г. Москвы (ДГИ) потребовал в суде снести здание и благоустроить территорию.
⚖️ Однако суд отказал в сносе постройки, установив, что здание не угрожает жизни и здоровью граждан, а потому к иску о сносе самовольной постройки подлежит применению срок исковой давности в 3 года. Москва его пропустила, поскольку должна была узнать о постройке с момента регистрации на нее права собственности.
💰В свою очередь, Мосгосстройнадзор привлек фабрику к административной ответственности, оштрафовав за эксплуатацию самовольной постройки и вынес предписание о запрете ее дальнейшей эксплуатации без разрешительной документации. Нижестоящие суды посчитали привлечение законным, поскольку постройка действительно отвечала признакам самовольной.
📍Однако Верховный Суд не согласился, указав, что после вступления в силу решения суда об отказе в сносе постройки – фабрика может эксплуатировать ее без риска привлечения к ответственности и необходимости получать разрешительную документацию.
Определение СКЭС ВС РФ от 22.02.2024 N 305-ЭС23-21329 по делу N А40-67757/2022
#самовольныепостройки #судебнаяработа
💰 Может ли застройщик взыскать с властей убытки, если строить на участке оказалось нельзя?
Застройщик получил у администрации Таганрога земельный участок для строительства гаражей-стоянок. Администрация выдала разрешение на строительство.
🏗 Застройщик заключил с РоссетиЮг договор на согласование проекта на строительство и начал стройку.
Однако спустя год разрешение на строительство было признано незаконным, а гаражи-стоянки – самовольными постройками. Выяснилось, что участок находится в охранной зоне ЛЭП, а согласование на строительство в ней получено не было.
🏚 Гаражи пришлось снести, и Застройщик потребовал взыскать с администрации убытки, понесенные им в связи со строительством и сносом.
Нижестоящие суды отказали, сославшись на то, что убытки вызваны неосмотрительностью самого застройщика, который несет все риски несоблюдения требований при оформлении разрешительной документации.
⚖️ Однако Верховный Суд посчитал иначе. Именно действия администрации по выдаче разрешения явились основанием для начала строительства и именно они впоследствии были признаны судом незаконными. Застройщик не понес бы затраты, не получив разрешения на строительство. В связи с этим ВС обязал суды повторно разобраться в ситуации.
📍 Важность комплексной проверки участка до начала стройки сложно переоценить - для исключения рисков последующих судов с администрацией.
Определение СКГД ВС от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4
#строительство #самовольныепостройки #судебнаяработа
Застройщик получил у администрации Таганрога земельный участок для строительства гаражей-стоянок. Администрация выдала разрешение на строительство.
🏗 Застройщик заключил с РоссетиЮг договор на согласование проекта на строительство и начал стройку.
Однако спустя год разрешение на строительство было признано незаконным, а гаражи-стоянки – самовольными постройками. Выяснилось, что участок находится в охранной зоне ЛЭП, а согласование на строительство в ней получено не было.
🏚 Гаражи пришлось снести, и Застройщик потребовал взыскать с администрации убытки, понесенные им в связи со строительством и сносом.
Нижестоящие суды отказали, сославшись на то, что убытки вызваны неосмотрительностью самого застройщика, который несет все риски несоблюдения требований при оформлении разрешительной документации.
⚖️ Однако Верховный Суд посчитал иначе. Именно действия администрации по выдаче разрешения явились основанием для начала строительства и именно они впоследствии были признаны судом незаконными. Застройщик не понес бы затраты, не получив разрешения на строительство. В связи с этим ВС обязал суды повторно разобраться в ситуации.
📍 Важность комплексной проверки участка до начала стройки сложно переоценить - для исключения рисков последующих судов с администрацией.
Определение СКГД ВС от 27.02.2024 № 41-КГ23-70-К4
#строительство #самовольныепостройки #судебнаяработа
🤔 Здание снесли по ошибке: что делать собственнику?
В марте 2023 Московский завод обнаружил, что одно из его зданий снесли.
🔎 За разъяснениями завод обратился в Госинспекцию по недвижимости и получил ответ, что здание снесли на основании акта о нецелевом использовании участка, который был составлен еще в 2020 году. По данному акту здание было в ненадлежащем состоянии.
Оказалось, что участок под спорным зданием был разделен на два и снесенное здание оказалось на той его части, которую власти передали другому учреждению – МосСпортОбъекту. Потом власти посчитали себя вправе очистить участок от ранее расположенных на нем зданий, не устанавливая их собственников.
💰 Завод решил обратиться в суд и потребовал с властей компенсацию в размере 4,9 млн рублей за снос здания.
Нижестоящие суды отказали заводу, посчитав действия властей законными, а завод – не следившим за судьбой своих объектов и допустившим промедление с запросами в адрес органов.
⚖️ Однако ВС напомнил, что право частной собственности защищено Конституцией РФ. Поэтому сносить объекты недвижимости произвольно – недопустимо. Акта Госинспекции для этого недостаточно. Нужно решение суда о признании постройки самовольной или доказательства того, что объект является бесхозяйным.
📍Февраль 2016, а вместе с ним и «ночь длинных ковшей», в которую власти Москвы снесли более сотни объектов без установления прав их собственников – далеко позади. Тогда действия властей вызвали споры о легковесности права собственности, если ее можно прекратить административным сносом. С тех пор ВС выработал баланс в защите интересов собственников – которые не могут быть лишены объектов недвижимости без судебного решения.
Определение СКЭС ВС РФ от 14.10.2024 по делу А40-226525/2022
#самовольныепостройки #судебнаяработа
В марте 2023 Московский завод обнаружил, что одно из его зданий снесли.
🔎 За разъяснениями завод обратился в Госинспекцию по недвижимости и получил ответ, что здание снесли на основании акта о нецелевом использовании участка, который был составлен еще в 2020 году. По данному акту здание было в ненадлежащем состоянии.
Оказалось, что участок под спорным зданием был разделен на два и снесенное здание оказалось на той его части, которую власти передали другому учреждению – МосСпортОбъекту. Потом власти посчитали себя вправе очистить участок от ранее расположенных на нем зданий, не устанавливая их собственников.
💰 Завод решил обратиться в суд и потребовал с властей компенсацию в размере 4,9 млн рублей за снос здания.
Нижестоящие суды отказали заводу, посчитав действия властей законными, а завод – не следившим за судьбой своих объектов и допустившим промедление с запросами в адрес органов.
⚖️ Однако ВС напомнил, что право частной собственности защищено Конституцией РФ. Поэтому сносить объекты недвижимости произвольно – недопустимо. Акта Госинспекции для этого недостаточно. Нужно решение суда о признании постройки самовольной или доказательства того, что объект является бесхозяйным.
📍Февраль 2016, а вместе с ним и «ночь длинных ковшей», в которую власти Москвы снесли более сотни объектов без установления прав их собственников – далеко позади. Тогда действия властей вызвали споры о легковесности права собственности, если ее можно прекратить административным сносом. С тех пор ВС выработал баланс в защите интересов собственников – которые не могут быть лишены объектов недвижимости без судебного решения.
Определение СКЭС ВС РФ от 14.10.2024 по делу А40-226525/2022
#самовольныепостройки #судебнаяработа