ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В МОСКВЕ: ЦЕНЫ ПРАКТИЧЕСКИ НА МЕСТЕ, ТЕМПЫ НЕ РАСТУТ

По данным IRN.RU, по итогам февраля цены на жильё в Москве (вторичный рынок) номинально подросли до 271.5 тыс. за м2, это 0.2% мм и 7.6% гг vs 0.2% мм и 7.7% гг в декабре. Динамика цен в долларах: -2.8% мм и -15.0% гг – это $2 971 за м2 (ранее: 2.6% мм, -16.5% гг).

Эксперты IRN отмечают, что “…на фоне снижения спроса на вторичном рынке жилья постепенно начинает накапливаться предложение. Стоимость метра, теоретически, еще растет, но на уровне статистической погрешности. Продолжается вымывание самых бюджетных предложений: индекс дешевого жилья по итогам февраля увеличился на 0.7%, тогда как индекс дорогого упал 0.2%.

Из-за неподъёмных ипотечных ставок продажи вторичного жилья в Москве медленно, но верно падают с сентября 2023 г. В результате на рынке постепенно накапливается предложение – с начала текущего года число лотов в экспозиции увеличилось примерно на 20%. Об избытке ликвидных квартир говорить преждевременно – рынок недвижимости еще только восстанавливается после ажиотажа прошлого года. Однако попытки новых продавцов выставить квартиры по цене выше или даже на уровне рынка наталкиваются на отсутствие интереса со стороны покупателей - спросом пользуются только самые дешевые варианты…”

В январе 2024 года, по данным ЦБ, в топ-3 регионов на рынке ипотеки как по выдачам, так и по задолженности вошли:

🥇Москва
🥈Московская область
🥉Санкт-Петербург

При этом региональная структура выдач ипотечных кредитов по ДДУ несколько изменилась: объем кредитов, предоставленных заемщикам из Краснодарского края, превысил объем кредитов, выданных заемщикам из Санкт-Петербурга. #ВыдачаИпотеки

@rusipoteka

🏦 Банки и МФО начали включать в систему оценки рисков заемщиков (скоринг) прогноз вероятности банкротства, рассказали представители БКИ и финорганизаций. По мнению экспертов, количество отказов по кредитным заявкам может увеличиться.

@rusipoteka

​​Как глубоко упал рынок ипотеки в связи с введенными ограничениями?

Завершился февраль, а значит самое время подвести итоги рынка ипотеки в первые два месяца года. Тем более, что событий было немало – и фактическая (почти) отмена льготки в столицах, и введенные комиссии от банков, и ужесточение рынка от ЦБ РФ.

Все эти меры должны были знатно ударить по спросу на ипотеку. По крайней мере, так писали нам в комментариях подписчики, не согласные с нашим относительно оптимистичным прогнозом по рынку (минус 30% в этом году). О калибровке прогноза на этот год поговорим позже, а пока давайте посмотрим, что же действительно происходит "в моменте".

▪️В январе снижение выдач ипотеки соответствовало нашим первоначальным оценкам. Ипотека на ДДУ -70% м/м, госпрограммы -71% (в том числе -76% по льготной), неДДУ -59%, рыночная ипотека -56%. Кажется, что в новостройках упали сильно, но 26 тыс. выданных кредитов по ДДУ даже на 4% больше среднего в 2020-2023 гг. Просто база декабря и всего II п. 2023 г. была высокой.

Неожиданно аж на 10% упала средняя сумма кредита до 3,6 млн руб. В основном за счет вторички (неДДУ) – на 10% до 2,9 млн. По ДДУ снижение только на 1% до 5 млн руб., зато сильное снижение наблюдается в Москве – сразу на 4% до 7,7 млн (в том числе на 35% до 5,2 млн в сегменте льготной ипотеки).

Казалось, ограничения ввели на льготку, в том числе увеличили ПВ, а падает средняя сумма на вторичке. Как так? Все дело в структуре. Сегмент неДДУ в конце 2023 включал слишком много льготных кредитов, по которым средняя сумма выше (ИЖС, ДКП на новостройки).

Из-за снижения среднего чека сократился и платеж по выданной ипотеке с 30,5 до 28,8 тыс. руб. в месяц. И это несмотря на рост ставок. Рыночные ставки прибавили до +1% и достигли 17%. Средняя ставка по неДДУ выросла всего на 0,4% м/м до 10,8%, но это тоже из-за структуры – в неДДУ много кредитов по льготным ставкам.

▪️В феврале рынок должен был начать оживать, но пока не успел. Выдачи ипотеки будут выше января всего на 10%, что меньше разницы в рабочих днях (20 vs 17) и сильно хуже обычной сезонности (в феврале выдачи обычно растут на 20-30%). Статистика выдач по льготным программам показала ускорение только в конце февраля.

🗝 По сегментам прогноз стало делать сложнее. Доля ипотеки на ИЖС/ИЖД выросла до максимума 20% в январе, а в феврале могла увеличиться еще больше. При этом выдачи ипотеки по ДДУ, скорее всего, продолжили отставать из-за действия комиссий для застройщиков.

Данные Домклик показали снижение доли новостроек в выдачах крупнейшего банка с 24% до 15% в феврале. Значит доля банка на первичном рынке ДДУ могла упасть с 41% в январе до 25-30% в феврале (в 2023 зеленый банк выдал до 60% всех ипотек на ДДУ).

📈 Похоже это стало одной из причин отмены комиссий для застройщиков. В марте ждем восстановления ипотеки на новостройки и уверенный рост вплоть до июня. Рынок вернется в привычный режим "успей взять льготную ипотеку".

А вот вторичный рынок останется в унынии надолго, пока не начнут снижаться рыночные ставки. Посмотрите на картинке, как разошлись как в море корабли ипотека на первичном и вторичном рынке Москвы (наш расчет по данным Росреестра).

@DomusVerus