Итоги недели. Спрос упал, но объем сделок пока не сильно меньше, чем год назад.

На вторичном рынке Петербурга предложение продолжает расти, но медленнее, чем в январе. За неполную первую неделю февраля в спальных районах СПб (плюс Мурино-Кудрово) число объектов выросло на 1,5%. (За январь - на 10%).
Объем авансов и сделок за неделю сократился не сильно. Явного снижения цен реальных сделок также не наблюдается. Но, если выставлять квартиры на среднем уровне относительно конкурентов, то результата не будет. Цены сделок на 5-7-10% ниже средних рекламных.
По «выкупным» квартирам, которые нашим инвесторам надо продать в сжатые сроки, авансы принимаются достаточно быстро. Правильная цена и активное продвижение - по-прежнему ключевые факторы продажи.
Из важных трендов: растет количество связанных сделок («цепочек»). Во многих есть ипотека, но кредиты составляют небольшую долю от стоимости квартир. Часто берут 2-3 миллиона в качестве доплаты к основной сумме, полученной от продажи имеющейся недвижимости.
Для полноты картины: пришли данные за январь по вторичному рынку Ленобласти. Количество сделок - около 2 тысяч, как в январе 2023-го. Но конец года был аномально активным, в декабре - 4 тысячи сделок, поэтому снижение к декабрю - 50%.
Новостройки: пока есть данные от «ДатаФлэт» по Москве, снижение к декабрю более 50%, и за январь подписано меньше ДДУ, чем в январе 2023-го. Но застройщикам грех жаловаться - выручка за месяц на 30% выше. Данные по Петербургу вот-вот будут.
Дополнительный фактор снижения ипотечного спроса - исчерпание лимитов по it ипотеке. Одновременно растёт число лидов от застройщиков на трейд-ин и моментальный выкуп. Доля ипотечных сделок с новостройками будет снижаться.
Ситуация внешне стабильная, катастрофических симптомов нет, рынок предсказуемо сбавляет обороты. Наверное, это и есть оптимальный сценарий: плавное снижение. Без резких рывков и шоков.
Вопрос: что дальше?

@yeltsovm

= Жилье стало в 1,5 раза недоступнее для россиян с 2019 г., что ухудшило рождаемость

🏡 👨‍👩‍👧‍👦 Индекс доступности жилья для семьи с детьми составил в 2023 г. 4,73 года. Столько времени нужно, чтобы накопить на квартиру в новостройке в 40 м2, откладывая весь свободный доход. В 2019 г. индекс был 3,23 года, т.е. жилье стало в 1,5 раза недоступнее, показало исследование «Равенства».

Если в 2019 г. метр в новостройке стоил 62 300 руб., то в 2023 г. – 132 600 руб. (+113%). Доходы выросли номинально всего на 40%.

Представим среднюю молодую семью. На 10 домохозяйств с детьми до 18 лет у нас 34 человека: 17 детей и 17 родителей. Доход россиян в 2023 г. был 49 700 руб. Из них 14,8% ушло на налоги, а чтобы выжить, придется оплатить хотя бы прожиточный минимум (14 375 руб.). В итоге свободными у семьи в составе 3,4 чел. оставалось не более 93 550 руб. в мес.

Квартира в новостройке в 40 м2 в 2023 г. подорожала до 5,3 млн руб. Выходит, что копить на нее пришлось бы от 4,7 года.

Лучшим с советских времен индекс доступности жилья был в 2015 г. – 3,15 года. Тогда же была и высокая рождаемость – 1,78 ребенка на 1 женщину.

В 1990 г. индекс можно оценить в 2,8 года, исходя из доходов граждан и затрат на строительство (см. «Как мы считали»). То есть со времен СССР жилье в 1,7 раза недоступнее.

Если же брать не среднюю, а типичную семью (80% без 20% богатых), её свободный доход был 48 200 руб. Ей копить пришлось бы уже 9,2 года вместо 3,7 лет в 1990 г. (в 2,5 раза дольше).

Более того, в СССР жилье давали бесплатно (за счет общественных фондов). Надо было ждать в очереди, но рождение ребенка давало приоритет в её скорейшем прохождении. В итоге молодые семьи особенно пострадали от рыночных реформ.

Если в 1987 г. рождаемость в РСФСР была 2,21, то в 2023 г. в РФ – 1,41 ребенка на женщину. За 1990-2023 гг она менялась синхронно доступности жилья (корреляция: –84%). Индекс производный от уровня доходов и также показывает: для роста рождаемости в России важнейшее условие – повышение благосостояния граждан.

@ravenstvomedia