🇷🇺 С увеличением ипотечных ставок и цен на недвижимость требования к уровню доходов повышаются.

Согласно расчетам НБКИ, исходя из средней суммы ипотечного кредита – 3,8 млн руб. и средней ставки – 8,2% (среднерыночные значения взяты по выдачам на конец 2023 года)

минимальный рекомендованный доход для заемщика в среднем составил:

🟠по России – 100 тыс. руб.
🟠для Москвы – 185 тыс.

@rusipoteka

❌Комиссия правительства РФ по законопроектной деятельности дала отрицательный отзыв на законопроект об обязанности застройщиков исполнять обещания, которые были указаны в рекламных буклетах, но отсутствовали в договоре долевого строительства.

Из проекта отзыва следует, что предложенные изменения могут привести к полному прекращению рекламы такой недвижимости, это может негативно сказаться на стройотрасли. #законодательство

@rusipoteka

💬
👨Константин Апрелев,
почетный член Российской гильдии риэлторов:

«У нас ипотека на вторичном рынке совершенно недоступна. Ставка 17-18%, по которой из-за роста ключевой ставки банки предоставляют коммерческие кредиты, абсолютно неподъемна.

А все, что связано с льготными адресными ипотечными программами, которые сфокусированы на определенную категорию людей, на поддержку определенных категорий специалистов, какие-то регионы либо на семьи с детьми, эти ипотечные программы уже сейчас занимают в общем объеме льготных программ почти 50%.

То, что было объявлено еще Владимиром Владимировичем Путиным на прошлой неделе – что льготная ипотека для молодых семей будет продлена, это ожидаемо.

Обычная льготная ипотека на покупку нового жилья под 8%, скорее всего, пролонгирована не будет. Поэтому до 1 июля застройщики постараются как можно больше построенных объектов по этой программе продать. Пока это влияет на рынок негативно.

Но это будет недолгосрочная история. В итоге сократится спрос и на первичном рынке. Хотя половина спроса, который сейчас обеспечивается адресной ипотекой, конечно, сохранится. Это хорошее подспорье и для застройщиков, они гарантированно сохранят минимум половину объема спроса.

Чего ждать? Наверное, ждем, снижения цен в этом году и на вторичном рынке, и на первичном. Снижение будет не таким большим. Ситуация будет примерно как это было в 2022 году – на вторичном рынке коррекция составила примерно 6%». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

😀 Газпромбанк улучшил условия по кредиту под залог квартиры

Теперь:

🔘максимальная сумма составляет 30 млн руб.
🔘максимальный срок – 20 лет

Ставка составляет от 15,4% и зависит от наличия страхования, суммы и категории заемщика. Оформить кредит под залог квартиры можно на любые потребительские цели.

@rusipoteka #банки

✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Итоги года или последний глубокий вздох

〰️
1. Исход дела – наставник неразумных
Имеется в виду, что глупцы не способны
предвидеть, чем может кончится дело
Латинская поговорка

2. Образ мыслей меняется с переменой положения
Латинская поговорка

3. Общество не осиновый кол, его не скоро сломишь
Русская поговорка
〰️

В декабре выдано 197 тысяч кредитов на 785 млрд рублей.

За 2023 год выдано свыше 2 млн кредитов (2 036 064) на сумму 7,8 трлн руб. (7 778 916 млн). Это – рекордный результат. Что за ним скрывается?

Декабрь в текущем году не стал лучшим относительно других месяцев. Это – впервые с 2012 года, когда ипотечное кредитование ежегодно выдает больше 1 трлн рублей.

Предыдущий рекордный год был в 2021 году. Количество выданных кредитов в 2023 году больше 2021 года на 7 (6,68) %. Другими словами, ипотечный бизнес только вернулся на уровень позапрошлого года. В какой из предыдущих годов вернется ипотечное кредитование в 2024 году?

По выдаче в количественном выражении супер результатом в 2024 году будет 2020 год с 1,7 млн кредитов. Не исключен возврат в 2018 год с выданными 1,5 млн кредитов. Это всего-навсего уменьшение кредитования на 30% и аналогия перехода из 2021 года в 2022 год.

Немного статистики по итогам декабря

За декабрь выдано 196 868 кредитов на сумму 785 457 млн рублей.

Лучший результат 2023 года в сентябре: 238 197 кредитов на сумму 955 195 млн рублей.

В 2023 году зафиксирован худший декабрьский прирост к ноябрю 8,2%, начиная с 2012 года. Средний прирост составляет 29,8%.

За 12 месяцев 2023 года выдано 2 036 064 кредитов на сумму 7 778 916 млн рублей.

За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

На приобретение новостроек в декабре выдано 86 481 кредитов на сумму 435 480 млн руб. На приобретение новостроек в 2023 году выдано 684 147 кредитов на сумму 3 375 030 млн руб.

Кредитный портфель вырос в декабре на 1,6%, а за 12 месяцев на 30%.

Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении от всего ипотечного кредитования в декабре 43,93% в количественном выражении и до 55,44% в денежном выражении.

По итогам года показатели выглядят более спокойно 33,60% в количественном выражении и 43,39% в денежном выражении.

Эти коэффициенты имеет смысл заполнить, чтобы понимать, что заявления о том, льготные программы составили в прошедшем году 60,8% требуют уточнений. Какие льготные программы имеются в виду.

Подсказки к размышлению

Подавляющее большинство льготных программ привязаны к новостройкам. Главные исключения: несколько регионов имеют право включать вторичку, продажа квартир, оформленных на застройщика по отчетности считается вторичкой, но относится к льготным программам.

Нет точных данных по региональным льготным программам, сельхозипотеке, военной ипотеке.

Статистика ДОМ РФ за 11 месяцев (декабрь на сайте не размещен) позволяет рассчитать, что льготные программы в количественном выражении составляют 36,65% от всех кредитов.

В денежном выражении льготные кредиты составили 48% от общей выдачи за 11 месяцев.

С учетом приобретения формальной вторички по льготным программам в новостройках доля льготных программ в новостройках составляет не менее 85% (оценочные данные).

Данные ДОМ РФ и Банка России выгружались 3 февраля 2024 года. Вероятно, что ДОМ РФ данные за ноябрь исправит. Сейчас числится, что выдано 35 тысячи кредитов. Это – явно мало.

Цитата с сайта регулятора: «В результате 2023 год стал рекордным по выдаче ИЖК с господдержкой: было предоставлено льготных кредитов на сумму 4,7 трлн рублей (2,3 трлн рублей годом ранее), что составляет больше половины (60,8%) общего объема ИЖК».

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

(продолжение предыдущего поста)

Банк России часто оперирует выводами на основании показателей, которые невозможно проверить. В прежние времена при публикации первого раздела 316 формы по ряду показателей можно было провести независимую оценку. Кстати, сравнение 316 формы и анкет, которые банки предоставляли в аналитические агентства, выявляло не полное совпадение.

Как уже отмечалось, кредиты новостройки составили 3,3 трлн рублей по данным Банка России. Как получается 4,7 трлн рублей льготных кредитов не совсем ясно. Из расчета следует, что примерно 1,8 трлн рублей было льготных кредитов на вторичное жилье.

Данные ДОМ РФ по четырем льготным программам за весь год отсутствуют, а ноябрьские данные будут изменены. После выверенного отчета, а декабрь получим данные по четырем программам. Сможем провести перекрестные проверки и оценить долю льготных программ.

Льготным программам будет посвящена отдельная публикация. Называться она будет «Шаг вперед, два шага назад» и учитывать положения фундаментальной работы В.И. Ленина, написанной в феврале-мае 1904 года ровно 120 лет назад.

Графики и прогноз

Ниже приведены три графика, из которых следует обратить внимание на несколько моментов:

▪️связь ключевой ставки и ставки предложения в части запаздывания и опережения;
▪️ставки кредитования по льготным программам, и по новостройкам, показывающие отсутствие существенной чувствительности к ключевой ставке.

Поговорка номер 3 образно описывает эту ситуацию.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

❗️Повышение цен на жилье недопустимо, ГД планирует обсудить этот вопрос с Минстроем, сообщил председатель ГД Вячеслав Володин. «Наша задача – обеспечить людей жильем, а не застройщиков – сверхдоходами», – отметил он.

@rusipoteka

🏦 В ЦБ допустили точечное продление льготной ипотеки на новостройки. По отдельным социальным или региональным сегментам это возможно, заявил зампред ЦБ Алексей Гузнов. #льготная

@rusipoteka

Рост ипотеки на уровне 35% в 2023 году является «сверханомальной историей»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Александр Данилов,
директор департамента банковского регулирования и аналитики ЦБ РФ:

«Темпы роста ипотека по итогам 2023 года составили 35%. Это совершенно сверханомальная история. Рассчитывать на то, что такой темп можно будет поддерживать на длительном промежутке времени, слишком оптимистично. Мне кажется, у Минфина не хватит ресурсов для этого.

Банк России обеспокоен не столько самими объемом льготной ипотеки, сколько тем, что сложившаяся динамика цен на жилье опережает рост доходов населения.

Также нас беспокоит, что внутри (ипотечного портфеля – прим.) очень много кредитов с высоким риск-профилем».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka

🗣️ Никита Стасишин, замглавы Минстроя РФ:

🔵Задачу, которую мы все вместе выполняем по решению президента о льготных программах, не нужно сбоку корректировать, особенно в тех регионах, где никогда никогда ничего не строилось и только начало строиться.

🔵Наша задача – сделать так, чтобы жилье строилось во всех городах нашей страны, хотя бы во всех столицах регионов. Мы говорим не про ввод 2024 года или даже 2025 года, с ними все будет в порядке, а о вводе на шесть лет вперед. Мы отрасль раскачивали пят лет, чтобы похоронить ее за год?!

🔵У нас есть предложения, но нет разногласий в правительстве. Наша дальнейшая работа будет направлена на поддержание возможности купить квартиру при рождении детей, квартиру большей площади, заплатив за это меньшую процентную ставку. То, как это будет, никто вам этого не скажет, кроме президента нашей страны. Все последние годы решения принимались именно президентом.

🔵Правительство подходит к снаряду по судьбе льготной ипотеки в очень закрытом режиме, чтобы не спровоцировать ненужный ажиотаж на рынке.

@rusipoteka

💳 Сбербанк не видит падения спроса на ипотеку. Количество заявок на кредиты в январе осталось на уровне декабря, заявил директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи.

Он подчеркнул, что с одобрением заявок тоже все хорошо.

Вместе с тем, в январе к декабрю наблюдается снижение объема выдачи ипотеки из-за:

🛑традиционной сезонности (ежегодно в январе выдачи падают примерно на 50%),
🛑изменения условий льготных программ (снижение из-за этого фактора на 25%).

В декабре Сбербанк в среднем выдавал ипотеку на 19 млрд рублей, в январе объем выдачи сократился до 5-6 млрд рублей, отметил Лейпи.

@rusipoteka

Сбербанк подготовил 2 варианта развития ситуации на рынке жилья в России после ужесточения условий по льготной ипотеке:

1️⃣негативный сценарий допускает совокупное падение выдач кредитов по таким программам, с учетом сегмента ИЖС, на 83%;

2️⃣позитивный сценарий – падение составит 37%.

При этом, по прогнозам Сбербанка, на конец 2024 года ипотечный портфель банков вырастет относительно начала года на 7-12%.

@rusipoteka

💬
👨Ильдар Хусаинов,
директор компании «Этажи»:

«Результаты января в плане динамики цен по вторичному жилью по средним ценам реальных сделок купли продажи в России сенсационны. Минус 1,63% в месяц. Для январей обычно это не свойственно, они никогда не отличались низкими пиками, скорее наоборот, цены были выше общего тренда. Минус почти 2% в месяц это очень много!

Это явно закрепляет цикл последовательно снижения темпов изменения цен последние полгода. Сначала просто сокращалась месячная динамика прироста, а теперь и вовсе провалилась цена.

Дальше тяжело делать прогноз, но очень много факторов, таких как

➤ высокий рост объема предложения,
➤ увеличение среднего размера торга,
➤ резкое увеличение ожидаемого периода продажи –

это все аргументы в сторону начала цикла снижения цен на недвижимость в России.

Февраль и март дадут окончательный ответ. Процентов на 60-70 что фаза снижения уже началась.

А если посмотреть уровень учетной ставки и планируемый ЦБ график ее заметного снижения только втором полугодии, то наверное можно поднять вероятность до 80-90%.

При этом все это пойдет на пользу рынку! Давайте откровенно сегодняшняя стоимость недвижимости – не соответствует фундаментальным законам экономики, а результат различных нерыночных решений». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi