✍🏻Сергей Гордейко,
главный эксперт компании «РУСИПОТЕКА»,
разработчик ипотечной платформы ipoteka.global

Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?

〰️
Множественность обещаний подрывает доверие
Латинская поговорка

Хорошее смолчится, а худо огласится
Русская поговорка
〰️

Настоящий «Пир во время чумы» будет по итогам декабря, а сейчас прелюдия, которую можно назвать так: за чей счёт праздник?

В ноябре прошло простое продолжение октябрьского спада. Формально результат ипотечного кредитования в ноябре очень достойный. Выдано 189 тысяч кредитов на 726 млрд рублей.

Неофициально известны итоги года. Интерес представляет иное, а именно события, определяющие тренды на ближайшие три–шесть месяцев. Декабрь позволил прояснить. Через три месяца не рассосется. Падение продлится шесть месяцев. А дальше вспоминаем фильм «Никто не хотел умирать».

По итогам событий, произошедших 15 декабря (решения Банка России о ключевой ставке и Правительства по изменению льготных программ») была написана заметка с народной мудростью в виде эпиграфа – «Чем хуже, тем лучше». Разумеется, что мудрость это не народная, но так проще. Иначе придется делать грустные параллели. По событиям декабря можно сказать так: «Прочь сомнения. В эту мудрость стали играть все».

Немного статистики по итогам ноября

За ноябрь выдано 189 084 кредита на сумму 726 080 млн рублей. За 11 месяцев выдано 1 839 176 кредита на сумму 6 993 421 млн рублей. За лучший предыдущий год (2021) года выдано 1 908 498 кредитов на сумму 5 699 330.

Кредитный портфель вырос на 1,9%. За 11 месяцев на 27%.

Популярность кредитования новостроек опять выросла. В количественном выражении в ноябре 40,6% и до 51,5% в денежном выражении. На приобретение новостроек выдано 76 790 кредитов на сумму 374 363 млн руб.

Четыре федеральных льготных программы в октябре (за ноябрь данные не верифицированы, точные данные от ДОМ РФ выходят только через два месяца после отчетного периода) – составили 33,76% от всех выданных кредитов.

Средняя ставка предложения достигла 17,5% в конце декабря. За месяц прибавка 0,5.

Кредитование не выгодно никому

Не выгодно на нынешних экономических условиях, разумеется. Рассматривать это рассуждение необходимо исключительно с постоянным вопросом: «За чей счет праздник?». Общий коллективный ответ – не за наш счет. Ответ этот вслух не произносится. И возможно, что так никто и не думает. В рамках новогодних сказок такое авторское рассуждение имеет право на жизнь.

Банк России сделал свои ходы:

⬩ увеличил ключевую ставку с 15 до 16%,
⬩ дал понять, что с этих рельсов по собственной воле долго не сойдёт,
⬩ со второго квартала 2024 года ужесточает нормативные требования к первоначальному взносу и долговой нагрузке физических лиц,
⬩ обвинил всех участников ипотечного рынка в безответственном поведении. Кто берет кредиты, кто-то дает, а кто-то потакает, покупатель и продавцы кредит внесли свой взгляд в нарушение картины мира недвижимости имени департаментов регулятора и тоже не заслуживают похвалы. Цены растут.

Правительство отработало идеально:

⬩ корректировки льготных программ произведены незначительно и социально оправданы,
⬩ компенсации банков по вновь выдаваемым кредитам уменьшены. В расчетной формуле стало не плюс 2% к ключевой ставке, а плюс 1,5%. Начинали с 2,5%. Корректное решение с точки зрения бюджетной политики и явно указывает, что угнаться за азартом Банка России невозможно. Другими словами, нет возможности покрывать за счет бюджета последствия действий Банка России, скоро начнется посевная, а также растет потребность в важных инфраструктурных проектах. Бюджет надо поберечь.

(см. следующий пост ⤵️)

@rusipoteka #Гордейко

🏠 ПИК, по данным ЕРЗ, потерял 1 место в рейтинге российских девелоперов по объему текущего жилищного строительства (4,5 млн кв. м), уступив компании «Самолет» (5,3 млн кв. м). #стройка

@rusipoteka

👍 ПСБ запустил опцию «Экспресс-Ипотека» (ипотека по двум документам)

Регионы:
🔵Москва и Московская область
🔵Санкт-Петербург и Ленинградская область
🔵Краснодарский край
🔵Казань
🔵Нижний Новгород

Программы:
✅Новостройка (от 16,4%)
✅Вторичный рынок (от 16,7%)
✅Апартаменты. Первичный рынок (от 16,49%)
✅Апартаменты. Вторичный рынок (от 16,7%)

Первоначальный взнос – от 20,01%.

Максимальная сумма кредита:
🟠30 млн руб. – Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область, Краснодарский край;
🟠20 млн руб. – Казань, Нижний Новгород.

Тип клиента: наемные работники, ИП, собственники бизнеса.

Для принятия окончательного решения требуется два документа: паспорт гражданина РФ и анкета-заявление.

@rusipoteka #банки

🇷🇺 Выплату в 450 тысяч рублей на ипотеку многодетным семьям правительство планирует продлить в I квартале этого года, сообщила вице-премьер Татьяна Голикова.

@rusipoteka

На этой неделе застрои, а некоторые уже, переписывают ценники. Шепчут, что кто-то из покупателей уже испытывает траблы с бронями. Уступки ваще зависли. Теперь, как только покупашка заикнётся застрою о госипотеке - получит удорожание лота в ср. около + 5-6%

Почему не все 7,5-9% оброка банкстерам? А потому, что КВ считается от суммы кредита, а не цены ДДУ. То есть учитывайте ПВ

Казалось бы - ну что такое +5% к цене. Сравнительно - копейки. Может оно вам и так. Только нюанс в моментальном росте по рынку. Вот так - вжух, и недвижка стала ещё доступнее гражданам хотя, казалось бы, куда ж доступнее, да?. Ну а аналитикам добавился головняк, как вычленять такое из среднебольничного ))

Напомню, до праздников о сюрпризе заявила вся тройка столичных банков-лидеров по выдачам госипотек: Сбер, ВТБ и Альфа. А с 01 янв. ещё всколыхнулся и Совкомбанк. Но на него в 2023 пришлось всего 1,9% выдач по гос.программам... особо не отразится на ситуации

А вот наша Тройка - с 2020 по 2023 стабильно забирала 70-77% рынка госипотеки Москвы (см. скрин). Очевидно, что их манёвры отразятся на срезе прайса


Пока возвращайтесь из праздников на землю. А я попробую посмотреть в каких новостройках Мск, основная доля продаж была завязана на этих банках 🤔 @iliilitop

Изменение льготных ипотечных программ в перспективе может привести к снижению спроса на новостройки до 30%. Однако в начале года покупатели все еще торопятся закрыть сделки и возможна новая волна спроса, считают эксперты.

↪️Сергей Зайцев, директор по продажам компании «Этажи»:

Сейчас цены не снижаются, мало того – из-за дополнительных комиссий со стороны могут еще больше вырасти, а ипотека становится менее доступной – и это способно породить еще одну, хоть и менее слабую, чем во второй половине 2023 года, волну спроса. А вот уже во втором квартале 2024 года мы можем увидеть снижение спроса – скажется как постепенное насыщение рынка, так и снижение доступности ипотеки, плюс замедление сделок на вторичном рынке.

↪️Дмитрий Халин, член правления ассоциации AREA:

Заметное охлаждение спроса на новостройки из-за корректировки программ льготной ипотеки можно ожидать со второй половины февраля 2024 года. Думаю, с учетом высокой активности рынка в прошлом году падение числа сделок в феврале-марте 2024 года будет весьма заметным – на 20-25% по сравнению с прошлогодними показателями. А в последующие месяцы – и до 30% от них.

↪️Михаил Долгов, соучредитель Dolgov Pro:

К концу второго квартала снижение спроса на квартиры в новостройках может достичь 25-30%.

@rusipoteka #мнение

✨ Сбербанк повысил ставки по базовым ипотечным программам

Ставки увеличены на 1,1 п.п. Минимальные ставки теперь составляют:

✅На новостройки, вторичное жилье, строительство загородного дома – от 16,7%
✅«Загородная недвижимость» – от 17%
✅«Гараж» – от 17,2%
✅«Коммерческая недвижимость» – от 18,2%

Ставки по программам с господдержкой не меняются.

@rusipoteka #банки

😀 Газпромбанк приостановил выдачу ипотеки с господдержкой клиентам «с улицы»

Речь идет о программах:

✖️льготная ипотека
✖️семейная ипотека
✖️IT-ипотека
✖️дальневосточная ипотека

Для зарплатных клиентов банка возможность оформления льготных кредитов сохранилась.

@rusipoteka #банки

⚡️ «Фонтанка» подсчитала, как именно сбор «субсидий» со строителей удорожает ипотеку.

Если сейчас брать ипотеку на 10 млн рублей на 10 лет по рыночной ставке без льгот, скажем, под самые минимальные 17%, переплата составит 10,8 млн рублей. То есть в общей сложности заемщик отдаст банку 20,8 млн рублей – это без учета разнообразных комиссий и обязательных страховок.

Если же воспользоваться господдержкой и льготной ставкой 8%, то переплата при тех же условиях будет всего 4,5 млн. Выгода для покупателя очевидна, чтобы было проще – в одном случае ежемесячный платеж 173 тысячи, в другом – 121.

Но, чтобы компенсировать «субсидию» банку, строители поднимут стоимость квартиры на 7,5%, то есть до 10,75 млн рублей. При неизменной вроде бы ставке в 8% отдать банку на 10-летнем отрезке придется уже не 14,5 млн рублей, а 15,7 млн. То есть переплата за квартиру, которая вроде бы стоит 10 млн рублей, составит 5,7 млн. Что соответствует условной ставке по кредиту уже не 8, а 9,7%. А ежемесячный платеж вырастет со 121 тысячи до 130.

В конечном итоге разница для покупателя за 10 лет составит из-за такой «субсидии» больше миллиона. Хотя ставка вроде бы та же самая.

@rusipoteka

🇷🇺 Маткапитал с 1 февраля Социальный фонд проиндексирует на 7,5%.

Размер маткапитала увеличится:

🟠на первого ребенка на 44 тыс. руб., до 630 968 руб.
🟠на второго – на 58 тыс. руб., до 833 800 руб.

Если семья получила маткапитал и уже потратила часть средств, индексируется только его остаток. Если, например, на сертификате осталось 135 тыс. рублей, то эта сумма будет проиндексирована на 7,5%. Проверить остаток маткапитала можно на портале госуслуг.

@rusipoteka

📈 Цены продаж по «вторичке» в России в декабре 2023 года выросли на 0,99%, но в целом явно виден тренд на замедление роста, сообщил директор компании «Этажи» Ильдар Хусаинов. #цены #вторичка

@rusipoteka

🔥 Приемка квартиры: обновленная версия

Правительство выпустило Постановление о принципах приема новых квартир от застройщиков. Действует оно с 30 декабря 2023 по 31 декабря 2024 г.

Ниже приложу PDF с постановлением и разберу его:

1. Срок передачи объекта по соглашению сторон может быть изменен без редактирования проектной декларации.

2. На приемку надо идти с квалифицированным специалистом из реестра. Если он обнаружил существенные недостатки (которые не дадут нормально жить в квартире), акт можно не подписывать.

Следует попросить специалиста проинспектировать квартиру в течение 5 рабочих дней со дня возникновения разногласий, но не ранее чем через 3 рабочих дня.

3. Если специалиста с собой не взяли, а существенных недостатков не обнаружили, то нужно зафиксировать максимальное количество недостатков в Акте осмотра самостоятельно.

🔥 Важно! Теперь судебные эксперты (от застройщика) могут не включить в расчет те недостатки, которые не были указаны в первоначальном Акте осмотра. Поэтому это сделать надо сразу.

4. Если вы нашли недостатки, но не уверены, то можете перенести приемку. В течение 5 рабочих дней можете согласовать с застройщиком дату проведения осмотра со специалистом.

5. После подписания Акта осмотра у застройщика есть 60 дней на устранение недостатков. Сразу подавать иск в суд нельзя, ждите исправлений. Долой потреб. терроризм!

6. Через два месяца нужно прийти с экспертом, который оценит состояние квартиры и зафиксирует исправления.

Спор! Кратко, как урегулировать его до суда:

1. Застройщик устраняет недостатки в течение 60 дней после подписания акта передачи.
2. Если нет — требуем соразмерного уменьшения стоимости или возмещения расходов на устранение. 10 дней не решение.
3. Тишина — подаем иск в суд. Но если вы сами не даете доступ в квартиру для устранения недостатков, то права на возмещение нет, в суд — не подадите.

В случае уклонения от осмотра до подписания Акта застройщик подпишет акт в одностороннем порядке через месяц со дня передачи по договору.

@IF_Estate

⚡️В Подмосковье стартовал прием заявок от медработников на участие в программе «Социальная ипотека».

В рамках программы специалисты получают от региона:

✅50% от стоимости жилья в качестве первого взноса,
✅ежемесячную компенсацию суммы основного долга в течение 10 лет – сам получатель соципотеки платит только проценты по кредиту.

Чтобы стать участником программы, необходимо подать документы в кадровую службу своей медорганизации.

👩🏻‍⚕️Воспользоваться мерой поддержки могут врачи, а также средний медперсонал – фельдшеры, медсестры, рентгенлаборанты и акушеры. Подробнее о программе, требованиях к участникам можно узнать на сайте Минздрава Московской области. #ВРегионах

@rusipoteka

🏗 Игнорировать выплату комиссий Сбербанку за льготную ипотеку многие застройщики не решились

Об этом пишет РБК Петербург. Среди опрошенных изданием компаний только в холдинге «РСТИ» заявили, что в январе не станут участником подобных партнерских программ, поскольку «предпочитают изучить реакцию рынка».

При этом перечень банков, которые вводят комиссии, пополняется каждый день.

«На сегодняшний день мы получили уведомления о необходимости участия в партнерских программах и выплатах комиссий от основных банков-партнеров: Сбер, ВТБ, Альфа-Банк, МКБ, Совкомбанк и других. Судя по объему, перешедшему на сторону изменений, волна коснется большинства игроков сектора», – рассказал руководитель департамента продаж Группы «Аквилон» в Санкт-Петербурге и ЛО Максим Турта.

Очевидно, что дополнительные расходы застройщики переложат на покупателей жилья.

«Новые реалии приведут к повышению цен на квартиры с середины января 2024 года, ведь для девелоперов это станет возможностью компенсировать комиссию. Многие строительные компании об этом уже сообщили, и ГК "КВС" – не исключение», – подтверждает Анжелика Альшаева, гендиректор Агентства недвижимости «КВС».

@rusipoteka