​​Вклад факторов спроса и предложения в динамику цен на жилье

Давненько у нас не было лонгридов – исправляемся. Ранее мы выяснили, что в реальном выражении цены на жилье сейчас на 15% выше долгосрочного тренда. Основной рост случился в 2020-2021 гг. после запуска массовой льготной ипотеки. То есть вроде бы все очевидно – вырос спрос, выросли и цены.

Но только ли из-за спроса? Может, другие факторы тоже играли роль, и если да, то какую и в каких регионах? Ответы на эти вопросы позволят оценить эффективность мер поддержки и дадут понимание, какие меры нужны рынку в дальнейшем.

В общем, сегодня представим декомпозицию динамики цен на жилье на факторы спроса и предложения. Это позволит свежим взглядом посмотреть на рост цен в последние годы и поможет нам понять, чего ждать дальше.

Как обычно, коротко ниже, а подробнее с графиками, аргументами, пояснениями и ссылками на научные публикации в PDF:

▪️Наш анализ построен на подходе, который предложил Shapiro (2022). В его основе стандартная модель спроса/предложения и допущение, что в каждый конкретный момент времени на рынок влияет только один шок – спроса или предложения.

Если изменение цены сонаправлено изменению объема потребления, то движущим фактором является спрос. Если изменения цены и объемов разнонаправлены – это шок предложения.

▪️Мы адаптировали метод для рынка жилья. Используем месячные изменения цен и числа выданных ипотечных кредитов по всем регионам РФ (понимая все ограничения подхода).

Для каждого региона строим VAR-модель и на основе остатков моделей классифицируем шоки спроса и предложения. Далее агрегируем шоки на уровень федеральных округов и РФ, используя веса регионов по выдаче ипотеки.

▪️С 2016 по 2019 гг. цены в основном росли из-за факторов предложения. В 2020 г. запуск массовой льготной ипотеки действительно привел к тому, что цены начали расти из-за возросшего спроса. Вклад спроса был высоким вплоть до апреля 2022 г. Затем спрос снизился и было логично ожидать благую коррекцию цен, но ее не произошло.

▪️Всему виной «ипотека от застройщика», из-за которой цены росли на падающих объемах продаж (модель идентифицирует это как фактор предложения, что не лишено смысла). Затем рост цен практически остановился, а в некоторые месяцы и в ряде регионов цены даже немного корректировались.

Всего с 2020 г. цены выросли примерно в два раза. На факторы спроса пришлось примерно 60 п.п. роста цен, на факторы предложения – около 40 п.п.

▪️Со II кв. 2023 г. спрос вновь пошел вверх, а последние 4-5 месяцев на рынке и вовсе наблюдается невиданный ранее ажиотаж. Это отражается и на ценах – в 2023 г. цены выросли на 9%. Из них, по нашим оценкам, почти 7 п.п. обеспечили факторы спроса, 2 п.п. – факторы предложения.

🗝 Отметим, что вклад факторов предложения в динамику цен 2016-2023 гг. оказался более значимым, чем мы ожидали перед тем, как проделать это упражнение. А значит, идея вернуться к обсуждению поддержки рынка жилья через поддержку предложения (строительства) выглядит вполне себе оправданно.

И застройщиков поддержим, и жилья будет строиться больше, и для покупателей цены в результате таких мер поддержки не улетят в космос, как раньше будут более привлекательными.

@DomusVerus

А теперь поговорим о покупателях.

Посмотрите данные Сбера. Две верхние таблицы. С одной стороны сильная просадка в сравнении с декабрем. С другой стороны данные на уровне января 22 и 23 года. Ну и лучше, чем в апреле -мае 22-го.

Т.е. тухло, но не мертво. Ну, а чего от января ещё ожидать?

Любопытна цифра 8%, выделена оранжевым. Это доля заявок на ипотеку по ДДУ в общем числе заявок в Сбере. Самая низкая цифра за всю историю моих наблюдений (с 19-го года).

Вот как выглядит битва с застройщиками.

В общем вывод какой. Ипотека плохая, но не мертвая. Плюс количество покупателей без ипотеки стало существенно заметнее.

Но, на мой взгляд, заметнее на фоне отсутствия ипотечников, а не потому что покупателей с наличкой больше стало.

Я уже приводил статистику, что за последние 4 года сделок без ипотеки было всегда плюс-минус 2,7 млн. в год, кроме 20-го года, где их было 2,4 млн.

Не думаю, что этот год будет так уж сильно отличаться.

Но, что касается ипотеки, то показатели января не тем плохи, что они хуже декабря. Это как раз ожидаемо. А тем, что они скорее всего будут такими же и в феврале, и возможно в марте. Если ЦБ не начнет снижать ключевую.

Или не начнет резко повышать. Я пока не рассматриваю пристально этот вариант в своих прогнозах. Хотя в последнее время перестал считать его маловероятным. И сегодня оцениваю вероятность получения ключевой ставки в марте в районе 23-25% где-то в уровне 3-5%.

И есть у меня ощущение, что резкое поднятие ключевой (даже при текущей высокой базе) может привести скачку получений ипотечных кредитов и росту цен.

Но это дело будущего, а настоящее таково, что сделки всё равно идут. В феврале жду чуть большую активизацию. Ипотеку жду на уровне января.

Т.е. "краник" спроса, о котором я говорил в своем последнем прогнозе до конца не перекрыт. И наполнение рынка предложением для создания конкуренции не такое сильное, как ожидают те, кто ратует за падение цен в 15% - 40%.

❗️Субсидия в 450 тыс. рублей на погашение ипотеки для многодетных семей будет продлена. «Мы эту меру продлим», – заявил Владимир Путин.

@rusipoteka

Выступал в Москве на круглом столе по ипотеке , проходило все в медиа центре Россия сегодня. Сказал свое видение почему с господдержкой сейчас такая ситуация неопределенности и накаленная обстановка между застройщиками и банками.
В господдержке должны соблюдаться три принципа:

🌱 АДРЕСНОСТЬ. Четкое понимание целевых групп на кого она направлена, или как минимум описание групп на которых не направлена, ну согласитесь странно если по господдержке (то есть за счет налогоплательщиков) покупается элитное жилье человеком у которого и так пять квартир.

🌱 ФИНАНСОВАЯ СБАЛАНСИРОВАННОСТЬ. Господдержка должна быть не фиксированной, а привязана в процентах к дисконту к ставке рефинансирования, то есть формулировка должна была быть такой - ставка минус 4% к ключевой, но не менее 8%, если ключевая и так нормальная зачем тратить деньги налогоплательщиков. Тогда уже получится битый не битого не везет. А сейчас конечно при ключе 16% и ставке 8% компенсация за каждый кредит 9 % в год это дикие деньги! (там помимо разницы еще и банкам компенсируется 1 %)

🌱ДОЛГОСРОЧНОСТЬ. Если все сделать правильно, то можно будет не менять правила за 10 минут до конца матча чтобы точно победить. Застройщикам и так нелегко, а тут еще по главному для них компоненту неопределенность. Более того скажу такие программы нужно на три года вперед минимум планировать, да привязывать их к каким то финансовым индикаторам, но все должно быть прогнозируемо!

Не забываем что сейчас все яйца в одной корзине - на сегодня банки через механизмы эскроу контролируют строительную отрасль, монопольно владеют ипотекой и еще и кредитуют девелоперов, то есть застройщиков потихоньку превращают в производственников, шаг за шагом забирая у них маржу. Результат мы видим. Все должно быть сбалансированно.

И еще в этом вопросе критично важен диалог и плюрализм мнений - очень много решений принимается без мнения участников рынка, а качество таких решений будет не максимальным, проверено временем!

Проверочный критерий - динамика цен на новостройки, при правильном системном планировании и регулировании отрасли рост цен должен быть хотя бы в пределах инфляции, а в идеале даже меньше.