Долю льготных ипотечных кредитов необходимо сократить в 6–8 раз

↪️ ➖➖➖➖➖➖
Рустэм Марданов,
начальник ГУ Банка России по ЦФО:

«В последние месяцы 2023 года удельный вес льготных кредитов по России составил более 80%. То есть люди берут только льготные кредиты.

Если в общем объеме выдачи на них приходится 10% общего объема, это нормально. 15% – терпимо. Но 80% – сами понимаете. Если льготные кредиты могут взять все желающие, идет нарушение нормальных условий деятельности на рынке.

Сейчас в правительстве обсуждают изменения по условиям выдачи льготной ипотеки. Планируется, что они вступят в силу после того, как истечет срок действия действующих программ.

Есть категории граждан, которые должны попадать под льготы целевым образом. Например, многодетные семьи, у которых доход ограничен. Правительство и Центробанк думают, как их поддержать. Также есть области, где жилье строится только в столицах регионов. Но в других городах тоже нужно новое жилье. Будут приезжать учителя, врачи – где они будут жить? Это также нужно учесть при формировании льготных программ».
➖➖➖➖➖➖➖

@rusipoteka

💬
👨Максим Осадчий,
руководитель аналитического управления банка БКФ:

«Власти наконец-то всерьез взялись за охлаждение перегретого рынка ипотеки. <...> Банки реагируют на эти новшества ужесточением требований к застройщикам и ростом комиссий. Застройщики могут попытаться отыграться на покупателях, повышая цены, но в условиях снижения доступности льготной ипотеки эта попытка неизбежно натолкнется на резкое снижение спроса.

Однако, в предвыборный период негативные тенденции на социально значимом рынке льготной ипотеки явно нежелательны, поэтому ФАС активно взялось за разруливание ситуации. До выборов, возможно, удастся стабилизировать ситуацию за счет "усмирения" застройщиков и банков, тем более, что в 2023 году и те, и другие получили рекордные прибыли на рынке ипотеки. Показательно, что пока акции застройщиков не обваливаются, хотя вряд ли дела у них в этом году будут идти так же хорошо, как в прошлом.

Негативные последствия льготной ипотеки не сложно было спрогнозировать заранее на базе начального курса микроэкономики. Если государство стимулирует спрос с помощью субсидий покупателям, то в первую очередь растут цены. Конечно, рост выручки будет стимулировать и предложение, но это уже эффект второго порядка, так как предложение не поспевает за спросом...

Ни в коем случае (не стоит ограничивать стоимость "квадрата" по льготным программам – прим.)! Рынок отреагировал бы на такое вмешательство или дефицитом, или снижением качества новостроек.

⬩ Разумно было бы одновременно стимулировать и спрос, и предложение.
⬩ Разумно было бы управлять льготной ипотекой, избегая перегрева рынка.
⬩ Разумно было бы направлять госсубсидии на наиболее важные направления, а не разбрасывать их "с вертолета" на весь рынок.
⬩ Разумно было бы превратить эти госсубсидии в эффективный инструмент социальной и региональной политики.

Но не вышло. Достаточно сказать, что основной объем льготной ипотеки приходится на столичные регионы. А зачем стимулировать рынок первичного жилья в столичных регионах за счет государства? Загадка.

Знакомства с начальным курсом микроэкономики вполне хватило бы, чтобы понять: преимущественное стимулирование рынка первичного жилья ведет к существенному разрыву цен между первичным и вторичным жильем, к опасной разбалансировке рынка. Умные, как известно, учатся на чужих ошибках. Например, на американских или китайских. Но у советских, как известно, собственная гордость.

Китайцы попытались стимулировать экономику за счет повышения внутреннего спроса, в первую очередь, спроса на жилье. В итоге достимулировались: в Китае развивается полноценный кризис на рынке жилья, начавшийся в 2021 году из-за дефолта крупнейшего китайского застройщика Evergrande. В 2023 году "дефолтнул" другой крупный китайский застройщик – Country Garden.

Еще одно проявление кризиса – огромные объемы непроданного жилья. По данным агентства Reuters, "даже населения Китая в 1,4 млрд человек не хватило бы, чтобы заполнить все пустующие квартиры, разбросанные по всей стране". Налицо эффект домино – кризис строительной отрасли распространяется на финансовую индустрию. Держатели облигаций застройщиков, объявивших дефолт, несут многомиллиардные убытки. Государство пытается остановить развитие кризиса с помощью субсидий. Госбанки Китая снижают ставки в попытке стимулировать рынок ипотеки. Если, тем не менее, кризис перейдет в острую фазу, то последствия могут быть сравнимы с кризисом американской субстандартной ипотеки 2007-2008 годах.

Пока рынок ипотеки (в России – прим.) остается перегретым... Судить о том, удастся ли избежать кризиса на рынке жилья, можно будет по результатам 2024 года». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

«Спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года»

💬 🏁🏁🏁🏁🏁🏁
Анжелика Альшаева,
гендиректор агентства недвижимости «КВС»:

«Мы видим, что в первые недели января количество звонков от потенциальных клиентов осталось на уровне аналогичных периодов ноября-декабря, но количество бронирований уменьшилось.

Основным препятствием стало увеличение первоначального взноса по программе господдержки до 30% и сокращение максимальной суммы кредита до 6 млн руб. По сути, это однокомнатная квартира, даже если смотреть проекты в Ленинградской области. Все желающие купить 2-3-комнатную квартиру, если не попадают под условия семейной ипотеки, должны либо дополнительно увеличить первый взнос, либо брать кредит по рыночной ставке 16-17%, и должно пройти время, чтобы люди к этому привыкли.

Спрос в 2024 году уже не достигнет уровня прошлого года. Вероятнее всего, застройщики будут придерживать вывод новых проектов, строительство которых еще не начато. И такая ситуация будет сохраняться до тех пор, пока не изменятся условия кредитования...

По моим данным, те застройщики, которые пошли на условия банков, установивших комиссию, в среднем увеличивают стоимость от 5 до 9%. Мы увеличиваем на 5%. При этом у клиента есть выбор: взять ипотеку в Сбере, ВТБ и так далее, и его цена будет выше на 5%, или получить ипотеку, например, в "Дом рф", который не берет комиссию, и приобрести квартиру по меньшей стоимости. Но нужно понимать, что у "Дом рф" и небольших банков, которые сейчас не берут комиссию с застройщиков, есть определенные сложности со скоростью работы, с большими объемами выдачи.

Недавно прошла встреча Центробанка, ФАС и ряда застройщиков, но договориться не удалось. Сейчас все наблюдают друг за другом, и я думаю, что будут наблюдать до конца января, а может быть, и до конца февраля».
🏁🏁🏁🏁🏁🏁🏁

@rusipoteka #мнение

⚡️ Глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков сообщил, что в ГД в ближайшее время предложат варианты предоставления более приемлемых условий для получения льготных ипотечных кредитов людям с низкими зарплатами, проживающим в определенных регионах.

@rusipoteka

🏡 В Москве выросло предложение квартир со скидками

По данным риелторских компаний, на московском рынке вторичного жилья увеличилось число собственников, готовых дать скидку при продаже.

🛑«Инком-Недвижимость» сообщил, что сейчас на торг соглашается каждый второй продавец. «В декабре на торг готовы были идти не более 30% продавцов – это обычное явление для конца года, учитывая предновогоднее настроение. На текущий момент уже как минимум половина рынка согласна на торг, порою продавцы не против даже уступить 5–8% при первом обращении».

🛑Est-a-Tet отмечает, что в конце января примерно 30% от общего объема предложения в экспозиции на вторичном рынке предлагается со скидками. В декабре таких предложений было примерно 15%, в ноябре – 5–7%.

🛑«НДВ Супермаркет Недвижимости» предложение «вторички» со скидкой оценивает примерно в 30–33%.

Среди причин увеличения предложения «вторички» с дисконтом эксперты называют снижение спроса и увеличение ставок по рыночной ипотеке.

Средний размер дисконта с конца прошлого года немного вырос. Но массовых больших скидок на рынке пока нет.

🔤 По данным риелторов, сейчас средний размер скидки составляет не более 5%. #вторичка

@rusipoteka

🪙 Правительство проиндексировало соцвыплаты, пособия и компенсации. Индексация коснется также ряда выплат семьям с детьми.

Маткапитал с 1 февраля увеличится:

➡️ с 586,9 до 630,4 тыс. рублей при рождении первенца,
➡️ с 775,6 до почти 834 тыс. рублей на второго и последующих детей.

Если семья уже потратила часть средств маткапитала, будет проиндексирован только его остаток.

@rusipoteka

🔹 МКБ проводит акцию

При выходе на сделку до 15 февраля клиенту предоставляется скидка 0,31% по всем базовым ипотечным программам.

Ставки с учетом скидки составят:

➡️Вторичный рынок – от 15,99%
➡️Первичный рынок – от 15,99%
➡️Дом с з/у – от 16,99%
➡️Коммерция – от 16,99%
➡️Рефинансирование – от 16,19%
➡️Кредит под залог недвижимости – от 16,99%

@rusipoteka #банки

💬
👨Сергей Разуваев,
директор консалтингового агентства GMK:

«Говоря о перспективах 2024 года, хочется отметить несколько неочевидных трендов, которые будут влиять на рыночную ситуацию.

Во-первых, у девелоперов выработался иммунитет на стресс. Они понимают, что за счет проектного финансирования переживут фактически любые сложности на рынке. Застройщики заходят на новые проекты с агрессивностью, причем как крупные федеральные, так и локальные компании.

Во-вторых, девелоперу сегодня важно продать продукт не столько потребителю, сколько банку. Именно поэтому у нас не очень хорошие квартиры. Банк, прежде всего, интересуют ковенанты, а не комфортность проживания. К сожалению, жилья эконом формата, малых габаритов, с высокой плотностью и прочими атрибутивами, которые делают жизнь потребителя менее комфортной, будет строиться больше.

Агентская панель и ипотека – больше не драйверы продаж, а гигиенический фактор. Сейчас без них продажи просто не идут, а усилить реализацию с помощью этих инструментов уже не возможно, потому что сделки с ипотекой, например, достигают 85-90%. Девелоперы будут вынуждены искать новые стимулы: вернуть трейд-ин и рассрочки.

Если 5-7 лет назад честное имя девелопера являлось гарантом продаж, то сейчас многолетняя репутация девальвирована, потому что из-за проектного финансирования потребитель чувствует себя абсолютно защищенным. Все это ведет к тому, что побеждает не лучший продукт, а победивший продукт становится лучшим. Есть компании, которые активно растут, имея не очень хорошую застройку. Потребитель же считает ее эталонной, потому что именно эти компании активно растут.

Прибыль девелоперов сегодня выражена не в деньгах, а в готовых квартирах, с которыми не всегда понятно, что делать. Их можно очень быстро продать, но тогда ты выставляешь их против своих же квартир по цене ниже. Это нелогично. Продавать долго не интересно девелоперу, потому что есть стоимость денег». #мнение

@rusipoteka | @IpoProfi

АСВ изменило формат реализации прав требования по ипотеке

❗️«Агентство по страхованию вкладов» (АСВ) переходит к новому формату реализации прав требования по ипотечным кредитам – «одно право требования – один лот».

Ранее права требования реализовывались портфельными лотами, объединяющими ипотечные кредиты нескольких заемщиков.

Перед выставлением права требования на продажу АСВ будет в обязательном порядке уведомлять заемщика

⬩ о возможности принять участие в торгах,
⬩ о возможности рефинансировать кредит в действующих банках (при отсутствии просроченной задолженности) или заключить соглашение об урегулировании задолженности.

👉 Подробная информация о проведении торгов здесь.

Для заемщиков ликвидируемых банков на сайте АСВ размещено заявление об урегулировании задолженности с возможностью частичного заполнения данных автоматически при авторизации на портале «Госуслуги».

👉 Заполнить заявление можно здесь.

@rusipoteka

🌉🇷🇺Итоги 2023 года на рынке новостроек Петербургской агломерации:

📈Продажи квартир и апартаментов в Петербурге и Ленобласти, по данным Dataflat, выросли на 14%, а в квадратных метрах — на 18% относительно итогов 2022-го.

📍Отдельно в городе рост ДДУ составил 15%, а по количеству реализованных «квадратов» — плюс 19%.

📍В области спрос поднялся на 12% или +14% по «квадратам».

🧾Средний чек лота вырос в Петербурге на 13%, а стоимость квадратного метра увеличилась на 9%.
💸Сегодня в городской черте на первичное жилье тратят в среднем 9,5 млн ₽. «Квадрат» вырос с 212,3 до 231,9 тыс. руб.

🧾В Ленинградской области на 8% поднялся средний чек (с 5,6 до 6 млн) и на 5% выросла цена «квадрата» (с 141,1 до 148,8 тыс. ₽).

📐Средняя площадь купленных квартир в Петербурге прибавила 3% - до 41 кв. м, а в области выросла на 2% - до 40,8 «квадратов».

🏦Доля ипотеки и в Петербурге, и в Ленобласти поднялась на 9%. Сейчас в кредит по региону на первичном рынке жилья оформляется ~ 84% сделок.

👷🏼Выручка петербургских девелоперов в городе увеличилась всего на треть — до 527,7 млрд, а в области на 21% — до 136,8 млрд ₽.