Текущие ставки могут сломать "куриную ногу сроков". Потому что цимеса брать на 30 лет становится все меньше. Чем выше ставка - тем ниже эффект от долгого срока кредита. Может даже увидим какой пронзительный заголовок в стиле "сроки ипотечных кредитов пошли вниз".

👩‍🏫 В Подмосковье стартовал прием заявок по новой программе «Бюджетная ипотека».

По условиям программы, государство помогает работникам бюджетной сферы оплатить 15% от стоимости жилья, а ипотечная ставка для них снижается на 2 п.п.

Заявку можно подать в электронном виде на портале госуслуг региона. #ВРегионах

@rusipoteka

На сайте Минстроя размещен Бюллетень изменений в строительной отрасли и ЖКХ за IV квартал 2023 года

В нем перечислены основные НПА и указаны, содержащиеся в них изменения.

@developers_policy

☝️Татарстан будет настаивать на сохранении льготной и семейной ипотеки после 1 июля 2024 года, заявила министр труда и социальной защиты республики Эльмира Зарипова.

@rusipoteka

​​В конце 2023 г. уже под звон бокалов на рынке недвижимости случилось нечто... Сбер ввел комиссии для застройщиков за выдачу ипотеки по государственным льготным программам. ВТБ, Альфа и ряд других игроков решили не отставать.

На этой неделе история получила продолжение: сначала один крупный застройщик (Setl Group), а потом и другие не захотели работать по новым правилам и устроили ответный демарш.

▪️Откуда взялось повышение комиссии? Последние месяцы правительство для нормализации рынка ужесточает ипотечное регулирование. В сентябре банкам сократили компенсацию по льготной ипотеке на 0,5% (они смолчали и убрали дисконты к льготным ставкам). Но в конце 2023 г. маржу сократили ещё на 0,5% до 1,5% сверх КС.

Ипотека — низкомаржинальный продукт, и второе сокращение компенсации увело маржу в отрицательную область. Чтобы восстановить прибыльность, банки и ввели комиссии.

В общем, белые банки сделали ход конем, правда, не буквой Г, а по прямой как ферзь, шагающий через пешки.

▪️Посмотрим, насколько велик запас прочности у застройщиков для ответного демарша и готовности принять сокращение продаж. Ведь у тех, кто не имеет этого запаса, варианта два: повышать цены или снижать маржу, то есть перекладывать издержки либо на покупателей, либо на своих бенефициаров.

Как оценить запас прочности? Высокий запас означает, что застройщики могут потерпеть просадку по продажам в надежде, что другие банки займут освободившуюся нишу или правила игры поменяются.

Ранее мы оценивали запас прочности по распроданности и стройготовности (обновленный график ниже👇🏻). Больше всего запаса у застройщиков, располагающихся выше средней линии, ведущей от 0 до 75% распроданности на вводе.

Кроме натуральных показателей, можно оценить запас по покрытию эскроу (отношению остатков на эскроу к задолженности по ПФ). Официальных таких данных нет, но мы любим брать недоступное из проектных деклараций. ПД дают точные цифры по эскроу, а оценку долга по ПФ можно получить приблизительно.

Среднее по рынку покрытие счетов эскроу на 1 декабря выросло до 95%. При этом разброс по рынку среди девелоперов от 0 до 200%.

Мы нашли крупных застройщиков, у которых
🥇высокий запас прочности >150%: Setl, А101, Level, Гранель, ЮгСтройИнвест
🥈средний запас прочности 120-150%: ПИК+Forma, Самолет, Донстрой, Аквилон
🥉У большинства крупных застройщиков покрытие >90%, что означает достаточный запас прочности, чтобы испытать несколько месяцев сокращения продаж и не замедлять стройку.

В целом, запас прочности можно оценить и из открытых данных. В среднем по проектам, которые сдаются в 2024 г., распродано 55%. Среди крупнейших девелоперов ситуация следующая:
Донстрой - 84%, Setl - 83%, Аквилон - 83%, Level - 82%, А101 - 79%, Гранель - 78%, ПИК - 75%.

Так что у многих застройщиков запас прочности на какое-то время пока тоже есть. При этом помимо истории с комиссиями на рынке много и других факторов, которые способны ударить по продажам жилья. Так нужно ли расходывать этот "запас" на борьбу с банками или лучше все же найти компромисс? Вопрос риторический. Правда, компромисс найти будет непросто.

В целом, вся эта ситуация зашла уже слишком далеко. Если раньше мы обсуждали объемы и перегрев на рынке ипотеки, думали, как ситуацию нормализовать и вернуть рынок в баланс, то сейчас под угрозой само функционирование рынка. Надеемся, что на предстоящей неделе регуляторы выйдут с решением и обрадуют нас хорошими новостями...

To be continued.

@DomusVerus

📌 Основные итоги прошедшей недели (5-12 января) по версии Русипотеки

🔸 Владимир Путин предложил ввести дополнительные выплаты на погашение ипотеки многодетным семьям в регионах Дальнего Востока с низкой рождаемостью

🔸 Правительство планирует в I квартале текущего года продлить выплату в 450 тысяч рублей на ипотеку многодетным семьям

🔸 Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко опубликовал новую статью «Ипотечные заметки. Пир во время чумы или за чей счет праздник?»

🔸 7 февраля 2024 года в Москве состоится Х Российский ипотечный конгресс, организаторами которого выступают Русипотека и Cbonds. Информация, программа и регистрация по ссылке. Чат участников конференции по ссылке

Льготные программы

🔸 Банки охладели к льготной ипотеке. Кредитовать по госпрограммам им сейчас невыгодно, отмечают эксперты

🔸 Банки вводят комиссии для застройщиков при выдаче ипотеки по льготным программам. Ряд застройщиков (Setl Group, ПИК, «Строительный Трест», ЦДС, РСТИ) выразили нежелание работать по новым условиям

🔸 ФАС получила и рассмотрит жалобы на действия банков, которые начали ограничивать выдачу ипотеки по льготным программам только кругом застройщиков-партнеров, участвующих в их программах субсидирования. ЦБ изучает новые практики

🔸 Идея внедрения льготной ипотеки с разными ставками в регионах может быть реализована в ближайшее время. Об этом рассказал глава комитета ГД по финрынку Анатолий Аксаков

Законодательство

🔸 Вступил в силу закон, обязывающий банки и МФО рассчитывать ПДН заемщиков и письменно уведомлять их о рисках в случае приближения показателя к критическим значениям (свыше 50% от дохода)

🔸 В ГД работают над законопроектом, который упростит продажу и обмен квартир с маткапиталом

Банки

🔸 Совкомбанк стал генеральным партнером X Российского ипотечного конгресса, который состоится 7 февраля в Москве в отеле Звезды Арбата

🔸 Газпромбанк приостановил выдачу ипотеки с господдержкой клиентам «с улицы»

🔸 ПСБ запустил опцию «Экспресс-Ипотека» (ипотека по двум документам)

👉🏻все новости банков см. по #банки

#ИтогиНедели @rusipoteka

Спокойствия и мира! 🕊

📝 ЦБ занимается подготовкой законопроекта о многократном повышении штрафов для банков за введение клиентов в заблуждение. Поправки могут быть приняты и вступить в силу уже в этом году, рассказали источники, близкие к регулятору.

@rusipoteka

Изменение Ипотечного индекса Русипотеки* за прошедшую неделю с 5 по 12 января 2024 года

❗️Вторичный рынок: 17,61 (+0,08)
❗️Первичный рынок: 17,69 (+0,10)
❗️Рефинансирование: 17,75 (+0,12)
❗️Целевое залоговое кредитование: 18,70 (+0,16)
❗️Нецелевое залоговое кредитование: 19,29 (+0,19)

* - Ипотечный индекс Русипотеки рассчитывается как среднее значение ставок предложения ведущих кредиторов и позволяет оценивать направление и скорость изменения ставок по ипотеке. Первичный рынок без учёта субсидированных и акционных программ.

❗️Изменение ставок

✅ Сбербанк
- Вторичное жилье с ПВ 30% 19,00 (+1,10)
- Новостройка с ПВ 30% 19,00 (+1,10)
- Рефинансирование 18,00 (+1,10)
- Минимальная ставка вторичное жилье 11,70 (+1,10)
- Минимальная ставка новостройки 11,70 (+1,10)
- Военная ипотека 16,10 (+1,10)
- Кредит под залог имеющегося жилья целевой 20,10 (+1,40)
- Кредит под залог имеющегося жилья нецелевой 20,10 (+1,40)

✅ РНКБ
- Военная ипотека 16,10 (+1,00)

✅ ПСБ
- IT-ипотека 5,00 (+0,20)

✅ АТБ
- Кредит под залог имеющегося жилья целевой 18,50 (+1,00)
- Кредит под залог имеющегося жилья нецелевой 18,50 (+1,00)

@rusipoteka #ставки

❗️Мониторинг ставок банков Высшей ипотечной лиги по итогам прошлой недели с 5 по 12 января 2024 года.

Исходные данные:

▪️срок кредита – 15 лет;
▪️объект – квартиры;
▪️сумма кредита – средний размер выданного кредита для приобретения вторичного жилья 3,76 млн руб., первичного жилья – 5,87 млн руб., для рефинансирования – 3 млн руб.;
▪️если в банке программы рефинансирования разделяются на рефинансирование вторичного жилья и на рефинансирование новостроек, то в таблице указана ставка рефинансирования вторичного жилья;
▪️при условии комплексного ипотечного страхования или при присоединении к коллективному договору страхования;
▪️ставки приведены по программам, не требующим оплаты единовременной комиссии за снижение ставки, а также без учета субсидированных программ;
▪️ставки по новостройкам приведены для аккредитованных застройщиков и без учета повышения ставки на период строительства;
▪️клиент «с улицы», не учитываются скидки по акциям;
▪️доходы подтверждены 2-НДФЛ или справкой из ПФР (с сайта Госуслуги);
▪️ПВ – 30%. #ставки

@rusipoteka