Сбербанк шалит? Почему банк меняет ставку по ипотеке после подробной проверки заёмщика?
#ПолезныеСоветы #Лонгрид
Намедни в нашем дофига дружелюбном чатике всплыла жалоба на самый зелёный банк страны:
"Сбербанк стал делать сейчас какую-то хрень. Одобряет кредит по одной ставке, а дальше, когда уже покупатель вносит аванс, объект проверяется, начинает увеличивать ставку. И покупателю деться некуда, уже и за оценку заплачено, и аванс внесён, жалко терять существенную сумму порядка 100 000.
Примерный перечень причин, по которым они повышают ставку:
- что-то у вас возраст очень большой. Ставка будет выше.
- что-то у вас апартаменты, нежилое помещение. Ставка будет выше.
- что-то у вас первоначальный взнос маленький. Ставка будет выше."
@novostroyman и бывший консультант Центрального аппарата Сбербанка по развитию сервиса "Домклик", Сергей Смирнов, разобрались, почему такие ситуации, в принципе, случаются.
▪️Предварительное одобрение заёмщика - то, с чем сталкивается любой клиент, обращающийся за ипотечным кредитом. Это ускоренная процедура рассмотрения клиента (в Сбербанке и ВТБ она занимает порядка 12 часов), в ходе которой банк решает, есть ли возможность, в принципе, выделить деньги 💰 отдельному заявителю. На этом этапе заёмщику нужно минимальное количество документов: паспортные данные или вовсе номер карты Сбербанка (если у клиента зарплатная карта "зелёного"), остальную информацию потенциальный заёмщик предоставляет без подтверждающих документов и банк на данном этапе априори верит на слово.
При предварительном одобрении заявителю открывают, так называемый, свободный лимит, который рассчитывается, исходя из предоставленных клиентом данных (заработная плата, количество иждевенцев и т.д.), т.е. данных, ещё не подтверждённых документально 📋, и без учёта данных выбранного объекта покупки. И вы действительно получаете данные о сумме кредита, которую вам может выделить ПАО при определённой сумме первоначального платежа.
НО такое одобрение не зря называется предварительным: это только первоначальная оценка потенциального клиента. И данные, озвученные в ходе её могут (и будут, скорее всего) меняться, о чём менеджер обязан сообщать.
▪️Следующий этап - проверка риск-менеджментом банка. Он наступает, когда заёмщик уже точно выбрал объект, в который хочет вложиться, т.е. тогда, когда риск-менеджер уже может обсуждать объект предметно, рассказал мне Сергей Смирнов. На этом же этапе происходит предоставление всех нужных документов со стороны заёмщика. И только после рассмотрения выбранного объекта недвижимости и проверки документов банк озвучивает точную процентную ставку по кредиту.
Важно понимать, что, в среднем, время от первоначального обращения по вопросу предоставления ипотеки до выхода на сделку у Сбербанка - 48 дней. За это время у самого заёмщика может измениться много чего: может появиться кредитная карта (часто добирают сумму на первоначальный взнос), меняются данные по созаёмщику (например, супруга/супругу уволили/сократили или, в принципе, появился созаёмщик), заёмщик потерял возможность предоставить какие-то из нужных документов - и всё это повлияет на "окончательный вердикт" Сбербанка.
Вы должны понимать: ставки ВСЕГДА две: предварительная и реальная. И первая может меняться.
▪️ Что касается ссылки на возраст заёмщика при повышении ставки - вот это как раз незаконно и противоречит правилам Сбербанка. По этому поводу нужно подавать жалобу. Но об этом - в другом посте.
@novostroyman
#ПолезныеСоветы #Лонгрид
Намедни в нашем дофига дружелюбном чатике всплыла жалоба на самый зелёный банк страны:
"Сбербанк стал делать сейчас какую-то хрень. Одобряет кредит по одной ставке, а дальше, когда уже покупатель вносит аванс, объект проверяется, начинает увеличивать ставку. И покупателю деться некуда, уже и за оценку заплачено, и аванс внесён, жалко терять существенную сумму порядка 100 000.
Примерный перечень причин, по которым они повышают ставку:
- что-то у вас возраст очень большой. Ставка будет выше.
- что-то у вас апартаменты, нежилое помещение. Ставка будет выше.
- что-то у вас первоначальный взнос маленький. Ставка будет выше."
@novostroyman и бывший консультант Центрального аппарата Сбербанка по развитию сервиса "Домклик", Сергей Смирнов, разобрались, почему такие ситуации, в принципе, случаются.
▪️Предварительное одобрение заёмщика - то, с чем сталкивается любой клиент, обращающийся за ипотечным кредитом. Это ускоренная процедура рассмотрения клиента (в Сбербанке и ВТБ она занимает порядка 12 часов), в ходе которой банк решает, есть ли возможность, в принципе, выделить деньги 💰 отдельному заявителю. На этом этапе заёмщику нужно минимальное количество документов: паспортные данные или вовсе номер карты Сбербанка (если у клиента зарплатная карта "зелёного"), остальную информацию потенциальный заёмщик предоставляет без подтверждающих документов и банк на данном этапе априори верит на слово.
При предварительном одобрении заявителю открывают, так называемый, свободный лимит, который рассчитывается, исходя из предоставленных клиентом данных (заработная плата, количество иждевенцев и т.д.), т.е. данных, ещё не подтверждённых документально 📋, и без учёта данных выбранного объекта покупки. И вы действительно получаете данные о сумме кредита, которую вам может выделить ПАО при определённой сумме первоначального платежа.
НО такое одобрение не зря называется предварительным: это только первоначальная оценка потенциального клиента. И данные, озвученные в ходе её могут (и будут, скорее всего) меняться, о чём менеджер обязан сообщать.
▪️Следующий этап - проверка риск-менеджментом банка. Он наступает, когда заёмщик уже точно выбрал объект, в который хочет вложиться, т.е. тогда, когда риск-менеджер уже может обсуждать объект предметно, рассказал мне Сергей Смирнов. На этом же этапе происходит предоставление всех нужных документов со стороны заёмщика. И только после рассмотрения выбранного объекта недвижимости и проверки документов банк озвучивает точную процентную ставку по кредиту.
Важно понимать, что, в среднем, время от первоначального обращения по вопросу предоставления ипотеки до выхода на сделку у Сбербанка - 48 дней. За это время у самого заёмщика может измениться много чего: может появиться кредитная карта (часто добирают сумму на первоначальный взнос), меняются данные по созаёмщику (например, супруга/супругу уволили/сократили или, в принципе, появился созаёмщик), заёмщик потерял возможность предоставить какие-то из нужных документов - и всё это повлияет на "окончательный вердикт" Сбербанка.
Вы должны понимать: ставки ВСЕГДА две: предварительная и реальная. И первая может меняться.
▪️ Что касается ссылки на возраст заёмщика при повышении ставки - вот это как раз незаконно и противоречит правилам Сбербанка. По этому поводу нужно подавать жалобу. Но об этом - в другом посте.
@novostroyman
Математически безграмотные застройщики загнали рынок в тупик
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
#Лонгрид
Так заявил нам Сергей Смирнов. И вот пруфы:
Переход на эскроу делает бессмысленным привлечение денег от дольщиков по "котлованным ценам". Это означает только одно - с рынка исчезают дешевые рисковые квартиры на стадии котлована.
Но! Это не означает, что цена готовой квартиры, при этом, вырастет 👆🏻. Цену готовых квартир, как и вторичного рынка, определяет количество покупателей и их способность и желание покупать по такой цене.
Теперь переведем все на язык математики. Почему, по мнению большинства, цена должна вырасти?
Скажем "спасибо" аналитикам, которые фальсифицируют реальные данные. Манипулиция статистикой продаж - шельмование, за которое на соседнем фондовом рынке наказывается уголовной статьей 👍🏻.
Поясним: некий застройщик А, продавал на стадии котлована квартиры по цене 80 000 за кв.м, потом поднял до 90 000 за кв.м и потом последние квартиры продает за 120 000. Т.к. на котловане он продавал за 80 000, то часть квартир на рисковой стадии инвестирования он продавал дешевле. Получалась у него средневзвешенная цена за все время продаж - 97 000 за метр.
Теперь застройщику на стадии строительства деньги дает банк 🏦. Ему не интересно давать скидки на котловане, т.к. деньги он заберет в конце. Он ставит цену 120 000 за метр и весь период стройки продает по такой цене. Итоговая цена готовой квартиры - 120 000 за метр.
Подождите, получается, что средневзвешенная цена 💰 у Застройщика выросла? Да, но! Цена готовой квартиры остаётся прежней ❗️Раньше застройщик просто хотел быстрее собрать деньги дольщиков, поэтому давал скидки, ведь важна была скорость продаж. Теперь же важна конечная прибыль, которую за полтора года может уменьшить еще и инфляция.
Но в этом и фарс сумасшедшего дома, который творится на рынке недвижимости России. Застройщики убедили всех, что и готовые квартиры вырастут в цене, и сильно. С какого перепуга? У нас люди не стали богаче 🤷♀️. А продать дороже покупательской способности при малом спросе не может даже волшебник.
Но что еще страшнее для рынка, так это то, что застройщики убедили самих себя и банки, что цены вырастут. Раздулся страшный ценовой пузырь, что привело к стагнации.🤷♀️
Вот вам еще один наглядный пример. Представим себе, что одинаковые предложения в городе продаются застройщиком А на стадии котлована по цене 50 000 за кв.м, на стадии финиша - за 60 000 за кв.м у застройщика Б и готовые с ключами - по 70 000 за кв.м у застройщика В. Средняя цена метра? Верно: 60 000 за метр!
Перешли на эскроу. Застройщик А решил поставить 65 000 за метр, застройщик Б решил поставить по 69 000 за метр, застройщик С решил, что рынок вырос и поставил 80 000 за метр. Итог такой: средняя цена вроде бы выросла - 71 000 за "квадрат", только, в итоге, застройщик А и Б все распродали, а застройщик В - в пролёте 🤷♀️. Вот вам и все математические фокусы.
👆🏻Таким образом, готовые квартиры не дорожают, исчезают дешевые предложения на стадии котлована. И если бы застройщики с самого начала говорили об этом рынку, последний не раздулся бы до такого кошмара, когда некоторые собственники, поверив в бред застройщиков, поставили готовые квартиры в продажу по 200 000 за кв.м в Коммунарке 🤦♀️.
@novostroyman
Бадаевский: разве это возможно?
#Лонгрид
29.11.2019 "РИА Недвижимость" первым сообщило о том, что власти Москвы подвели итоги публичных слушаний по редевелопменту территории Бадаевского завода. Слушания признаны состоявшимися (заключение), результаты, по факту, легализуют новое строительство и снос на территории завода.
Однако внимательный "Архнадзор" заметил кое-что удивительное:
1️⃣ На страницах 92-93 протокола “за” массово голосуют сотрудники девелопера "Капитал Груп" (который, напомню, и займется редевелопментом), компании-проектировщика "Апекс" и некоторых прочих компаний, арендующих помещения по адресу Кутузовский пр-т, 12, стр. 2 (адрес завода). Все это идет вразрез федеральному Градостроительному кодексу, который не предусматривает участия граждан, работающих на территории, в публичных слушаниях. А значит, 2017 голосов от этих лиц просто не могут учитываться 🤷♀️.
2️⃣ На страницах 86-91 протокола голосуют "за" люди, "живущие" по адресам: Студенческая улица, 33, стр. 3, 4, 5. Однако по озвученным адресам расположены студенческие общежития Российского технологического университета и Горного института. Поскольку регистрация в общежитиях всегда временная, а федеральный Градостроительный кодекс предусматривает участие в слушаниях только жителей, постоянно проживающих на территории слушаний, данные голоса также не должны приниматься к сведению.
3️⃣ А вот это и вовсе не укладывается в голове - на страницах 188-193 есть несколько записей с одинаковым текстом и большим количеством подписантов в приложенном подписном листе. Текст начинается словами "Предложения и замечания в поддержку проекта…" и завершается: "Мы, нижеподписавшиеся, за сохранение исторических зданий трехгорного пивоваренного завода (завода имени Бадаева)". По данным местных активистов, эти подписи собирали другие лица и только под последней фразой, крупно выделенной в тексте протокола. А в текущей трактовке голоса нескольких тысяч человек в защиту завода, вероятно, были использованы против их позиции 🙈.
Сейчас по результатам подсчета голосов (округляю):
▪️Против - 8 300
▪️За - 12 000.
Борьба закончена?
@novostroyman
#Лонгрид
29.11.2019 "РИА Недвижимость" первым сообщило о том, что власти Москвы подвели итоги публичных слушаний по редевелопменту территории Бадаевского завода. Слушания признаны состоявшимися (заключение), результаты, по факту, легализуют новое строительство и снос на территории завода.
Однако внимательный "Архнадзор" заметил кое-что удивительное:
1️⃣ На страницах 92-93 протокола “за” массово голосуют сотрудники девелопера "Капитал Груп" (который, напомню, и займется редевелопментом), компании-проектировщика "Апекс" и некоторых прочих компаний, арендующих помещения по адресу Кутузовский пр-т, 12, стр. 2 (адрес завода). Все это идет вразрез федеральному Градостроительному кодексу, который не предусматривает участия граждан, работающих на территории, в публичных слушаниях. А значит, 2017 голосов от этих лиц просто не могут учитываться 🤷♀️.
2️⃣ На страницах 86-91 протокола голосуют "за" люди, "живущие" по адресам: Студенческая улица, 33, стр. 3, 4, 5. Однако по озвученным адресам расположены студенческие общежития Российского технологического университета и Горного института. Поскольку регистрация в общежитиях всегда временная, а федеральный Градостроительный кодекс предусматривает участие в слушаниях только жителей, постоянно проживающих на территории слушаний, данные голоса также не должны приниматься к сведению.
3️⃣ А вот это и вовсе не укладывается в голове - на страницах 188-193 есть несколько записей с одинаковым текстом и большим количеством подписантов в приложенном подписном листе. Текст начинается словами "Предложения и замечания в поддержку проекта…" и завершается: "Мы, нижеподписавшиеся, за сохранение исторических зданий трехгорного пивоваренного завода (завода имени Бадаева)". По данным местных активистов, эти подписи собирали другие лица и только под последней фразой, крупно выделенной в тексте протокола. А в текущей трактовке голоса нескольких тысяч человек в защиту завода, вероятно, были использованы против их позиции 🙈.
Сейчас по результатам подсчета голосов (округляю):
▪️Против - 8 300
▪️За - 12 000.
Борьба закончена?
@novostroyman
Застройщики, строящие не по эскроу, начали переоформлять счета
#Лонгрид
Дольщики, заключившие ДДУ в "переходный период" с 01.07.2018 до 01.09.2019 стали получать просьбы перевести деньги со счета, на который они вносили их при заключении ДДУ, на новый.
▪️ЧТО ПРОИСХОДИТ?
Ситуация такая: звонит застройщик и говорит: "Мы поменяли банк и номер счёта. Деньги, которые Вы вносили при покупке, лежат на старом счете, поэтому просим написать заявление, что Вы просите перевести их на новый счёт."
Уведомления с соответствующим текстом также отправляются дольщикам.
▪️КАК ЭТО ПОНИМАТЬ?
Подобные просьбы застройщиков не беспочвенны: они обращают внимание, что в соответствии с измененными положениями №214-ФЗ (ред. от 27.06.2019), вступившими в силу с 1 сентября 2019 года, а именно, пункта 2.3 статьи 3 указанного закона, застройщик вправе иметь только один счет. В соответствии с указанными нормами закона, застройщик обязан принимать оплаты по ДДУ в рамках спецсчета. В связи с этим, по ДДУ, зарегистрированным после 01.07.2018 в целях соблюдения законодательства, оплату по договору долевого участия необходимо перевести на специальный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.
▪️А МОЖНО ПОПРОЩЕ?
Конечно! ☺️ После 01.07.2018 вступили в силу изменения в 214-ФЗ, по которым все застройщики обязаны иметь спецсчет для средств дольщиков. И, кстати говоря, расходы с такого счета контролируются банком и производятся исключительно на цели строительства объекта, что ведет к бОльшей защите дольщиков. По договорам долевого участия, регистрация которых попала на переходный период, оплата зачислялась ещё по старым реквизитам. Застройщики уверены: теперь их по закону нужно перевести на новый спецсчет, чтобы вести работу в нормах законодательства.
Для дольщиков эту процедуру застройщики стараются провести максимально прозрачно: первые получают официальное уведомление от застройщика и все необходимые справки об открытии счета.
▪️А ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ?
Андреева О.В., юрист ЮК "ВАШ ПРАВОВЕД", комментирует:
©️ "Если участник долевого строительства заключил договор и договор был зарегистрирован до 01.07.2018 г., то данное требование не распространяется на него. НО если застройщик желает соблюсти действующую редакцию статьи закона, несмотря на то, что необходимые действия и документы были осуществлены и получены до 01.07.2018 г., застройщик и дольщик должны оформить дополнительные документы (дополнительное соглашение к договору об изменении банковских реквизитов на основании норм), после чего дольщик может подписать заявление о переводе денежных средств на новый счёт.
Регистрация изменений возможна до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Насколько я понимаю, вступившие в силу изменения в ФЗ-214 не оставляют застройщиков в покое 🤷♀️. И последние, хоть и понимают, что не должны переоформлять что-либо, оформленное до 01.07.2018, все же идут на уступки вышестоящим организациям. Не буди лихо, пока тихо.
@novostroyman
#Лонгрид
Дольщики, заключившие ДДУ в "переходный период" с 01.07.2018 до 01.09.2019 стали получать просьбы перевести деньги со счета, на который они вносили их при заключении ДДУ, на новый.
▪️ЧТО ПРОИСХОДИТ?
Ситуация такая: звонит застройщик и говорит: "Мы поменяли банк и номер счёта. Деньги, которые Вы вносили при покупке, лежат на старом счете, поэтому просим написать заявление, что Вы просите перевести их на новый счёт."
Уведомления с соответствующим текстом также отправляются дольщикам.
▪️КАК ЭТО ПОНИМАТЬ?
Подобные просьбы застройщиков не беспочвенны: они обращают внимание, что в соответствии с измененными положениями №214-ФЗ (ред. от 27.06.2019), вступившими в силу с 1 сентября 2019 года, а именно, пункта 2.3 статьи 3 указанного закона, застройщик вправе иметь только один счет. В соответствии с указанными нормами закона, застройщик обязан принимать оплаты по ДДУ в рамках спецсчета. В связи с этим, по ДДУ, зарегистрированным после 01.07.2018 в целях соблюдения законодательства, оплату по договору долевого участия необходимо перевести на специальный счет застройщика, открытый в уполномоченном банке.
▪️А МОЖНО ПОПРОЩЕ?
Конечно! ☺️ После 01.07.2018 вступили в силу изменения в 214-ФЗ, по которым все застройщики обязаны иметь спецсчет для средств дольщиков. И, кстати говоря, расходы с такого счета контролируются банком и производятся исключительно на цели строительства объекта, что ведет к бОльшей защите дольщиков. По договорам долевого участия, регистрация которых попала на переходный период, оплата зачислялась ещё по старым реквизитам. Застройщики уверены: теперь их по закону нужно перевести на новый спецсчет, чтобы вести работу в нормах законодательства.
Для дольщиков эту процедуру застройщики стараются провести максимально прозрачно: первые получают официальное уведомление от застройщика и все необходимые справки об открытии счета.
▪️А ЧТО ГОВОРЯТ ЮРИСТЫ?
Андреева О.В., юрист ЮК "ВАШ ПРАВОВЕД", комментирует:
©️ "Если участник долевого строительства заключил договор и договор был зарегистрирован до 01.07.2018 г., то данное требование не распространяется на него. НО если застройщик желает соблюсти действующую редакцию статьи закона, несмотря на то, что необходимые действия и документы были осуществлены и получены до 01.07.2018 г., застройщик и дольщик должны оформить дополнительные документы (дополнительное соглашение к договору об изменении банковских реквизитов на основании норм), после чего дольщик может подписать заявление о переводе денежных средств на новый счёт.
Регистрация изменений возможна до подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства.
Насколько я понимаю, вступившие в силу изменения в ФЗ-214 не оставляют застройщиков в покое 🤷♀️. И последние, хоть и понимают, что не должны переоформлять что-либо, оформленное до 01.07.2018, все же идут на уступки вышестоящим организациям. Не буди лихо, пока тихо.
@novostroyman
До Верховного суда! ...пришлось дойти дольщику, чтобы доказать свое право требовать устранения недостатков и дефектов квартиры до подписания акта приема-передачи 🙈
#Лонгрид
Новогодние ❄️ чудеса творятся на нашем московском рынке новостроек. Проходите, друзья, присаживайтесь в круг и слушайте праздничную сказку.
Жил-был славный молодец Дольщик 🙍🏻♂️. Жил себе, не тужил, пока не пригласил его Застрой Горыныч квартиру готовую в стольном граде Московии принимать.
Вошел Дольщик в хоромы каменные и ахнул 🙉: продувание стен ветрами - дивное, промерзание стен - чудное, вентиляция - естественная, через неотрегулированные окна.
Расстроился Дольщик и говорит Застрой Горынычу: "Не буду я, Застрой Горыныч, акт приема-передачи хором подписывать. Коль ты Горыныч добросовестный, надо недостатки в хоромах устранить. Вот акт о несоответствии."
Разгневался Застрой Горыныч, ох, осерчал он на Дольщика! Кинул акт о несоответствии в полымя 🔥 да и сжег его.
Опечалился Дольщик, закручинился 😞 и направился в суд, Симоновский районный. И попросил у суда взыскать с Застрой Горыныча затраты на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату юридических услуг 🧐.
Развел суд дланями правоверными и отправил Дольщика восвояси. Без компенсации и без удовлетворения. Не помогла Дольщику и инстанция апелляционная 🤷♀️.
И Дольщик наш, добрый молодец, оседлал коня 🐎 своего верного, да поскакал на нем в Суд Верховный. И постановил Суд Верховный удовлетворить все ходатайства Дольщика, ибо:
©️ "Выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя".
Осчастливился добрый молодец и попросил меня написать вам, мои други, эту сказку. А заодно напомнить, что:
При осмотре квартиры совместно с представителем застройщика составляется ведомость дефектов или акт 📝 осмотра, где указываются обнаруженные недостатки. Каждое замечание нужно обосновать пунктом из рабочего проекта или действующего свода правил. Также можно отправить застройщику заказным письмом с уведомлением заявление-претензию с приложением составленного самим дольщиком акта осмотра.
И ни один Застрой Горыныч не может заставить вас принять хоромы каменные с недоделками.
@novostroyman
#Лонгрид
Новогодние ❄️ чудеса творятся на нашем московском рынке новостроек. Проходите, друзья, присаживайтесь в круг и слушайте праздничную сказку.
Жил-был славный молодец Дольщик 🙍🏻♂️. Жил себе, не тужил, пока не пригласил его Застрой Горыныч квартиру готовую в стольном граде Московии принимать.
Вошел Дольщик в хоромы каменные и ахнул 🙉: продувание стен ветрами - дивное, промерзание стен - чудное, вентиляция - естественная, через неотрегулированные окна.
Расстроился Дольщик и говорит Застрой Горынычу: "Не буду я, Застрой Горыныч, акт приема-передачи хором подписывать. Коль ты Горыныч добросовестный, надо недостатки в хоромах устранить. Вот акт о несоответствии."
Разгневался Застрой Горыныч, ох, осерчал он на Дольщика! Кинул акт о несоответствии в полымя 🔥 да и сжег его.
Опечалился Дольщик, закручинился 😞 и направился в суд, Симоновский районный. И попросил у суда взыскать с Застрой Горыныча затраты на устранение строительных недостатков, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа и расходов на оплату юридических услуг 🧐.
Развел суд дланями правоверными и отправил Дольщика восвояси. Без компенсации и без удовлетворения. Не помогла Дольщику и инстанция апелляционная 🤷♀️.
И Дольщик наш, добрый молодец, оседлал коня 🐎 своего верного, да поскакал на нем в Суд Верховный. И постановил Суд Верховный удовлетворить все ходатайства Дольщика, ибо:
©️ "Выводы суда первой и апелляционной инстанции сделаны с существенным нарушением норм материального и процессуального права и согласиться с ними нельзя".
Осчастливился добрый молодец и попросил меня написать вам, мои други, эту сказку. А заодно напомнить, что:
При осмотре квартиры совместно с представителем застройщика составляется ведомость дефектов или акт 📝 осмотра, где указываются обнаруженные недостатки. Каждое замечание нужно обосновать пунктом из рабочего проекта или действующего свода правил. Также можно отправить застройщику заказным письмом с уведомлением заявление-претензию с приложением составленного самим дольщиком акта осмотра.
И ни один Застрой Горыныч не может заставить вас принять хоромы каменные с недоделками.
@novostroyman
Почему краудфандинг не заменит ДДУ?
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman
#Лонгрид
Сегодня ТГ-канал "Железобетонный замес" громко заявил, что нашел лазейку для застройщиков, как обойти эскроу. Сделать это можно при помощи привлечения средств через электронные инвестиционные площадки, считает источник. "Инструмент может стать альтернативой привлечения средств в недвижимость вместо договоров долевого участия 🏗" - пишет он. Рассказываю, почему на самом деле краудфандинг альтернативой быть никак не может:
1️⃣ Физлицо не может инвестировать более 600 000 рублей в год"
ФЗ-259 "О привлечении инвестиций с использованием инвестиционных платформ и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", регулирующий "краундфандинг", ограничивает сумму, которую может инвестировать физлицо за год, 600 000 руб. (ст.7) - такая сумма не позволит купить недвижимость в новостройке какого-либо крупного города РФ🤷♀️. В мелких заморачиваться этим же вовсе не будут.
Да, ограничения действительно не распространяются на ИП, квалифицированных инвесторов и в отношении физлиц при приобретении утилитарных цифровых прав по договорам инвестирования, заключенным с ПАО. Но последнее исключение не распространяется на недвижимость, а первые два слишком сложны для массового потребителя.
2️⃣ Объем инвестиций, собираемых одним привлекающим лицом в течение года, не может превышать 1 млрд руб. (Ст. 6).
Исключения - ПАО, привлекающие инвестиции путем приобретения инвесторами утилитарных цифровых прав, которые, повторюсь, не касаются сделок с недвижимостью.
Давайте честно: 1 млрд рублей для крупного застройщика - это слишком несерьезно 🤷♀️: в переводе на лоты это примерно 100 однокомнатных квартир в хорошем комфорт-классе. Копейки 🤷♀️.
Кроме того, среднестатистический дольщик в современной России стремится к минимизации рисков, краундфандинг же - высокорисковая деятельность.
Петр Монич, автор канала @propertyinsider соглашается со мной:
©️"Краудфандинг на рынке первичной недвижимости невозможен по ряду обстоятельств:
1. Рынок крайне инертен. Кому надо - набрали РнС, будут играть по старым правилам и продавать по ДДУ. Кому не надо - сдуют пыль с ЖСК или провернут продажу по ДКП/предДДУ. И все будут довольны, хоть это не безопасные схемы.
2. Ипотека. Готовы ли банки давать деньги на краудфандинг? Yе думаю. Рынок ипотеки в Московском регионе составляет 75%. Играть без ипотеки - играть с 1/4 рынка.
3. Ограничение по бюджету проекта. 1 млрд - это домик меньше 20 тыс. кв. м. Кого им можно вообще испугать?
4. Англицизм. Не надо пугать честных советских заек таким диковинным словом как "краудфандинг", оно ещё от бигдаты и эскроу-счета не отошло.
Предлагаем этот схематоз использовать для покупки/продажи машиномест 🚗: люди скидываются и донатят себе на машиноместо в паркетине, потом поочередно его используют или ещё клаус докупают.
Кстати, очень ждём первого долгостроя по эскроу-счётам, вероятнее всего он будет через года 2-3, но очень забавно, когда люди получат свои деньги, которые лежали 2-3 года и жрались 5% инфляцией 🙈. Плюс время потеряно, цены на недвижимость выросли и тд."
Вывод: краудфандинг - замена ДДУ для физлиц? Нет. Возможность инвестировать по-немногу в некрупные проекты? Да, конечно ✊🏻.
@novostroyman
ЖК "Западные ворота столицы" - голодовки бесполезны
#Долгострой #Лонгрид
Помните ли вы, друзья, историю, когда дольщики ЖК "Западные ворота столицы" в 2018-м году голодали около 60 дней? Если нет, я вам напомню 👇🏻.
Дольщики 4-го корпуса данного ЖК в Одинцово 🏗 летом 2018-го года объявили голодовку, чтобы привлечь внимание властей к достройке объекта. Для большего охвата организовали он-лайн трансляцию и пригласили журналистов. Долгое время никто, кроме СМИ, не обращал на акцию внимания 🤷♀️, а голодовка все длилась.
На 9-й день на площадку прибыл глава Одинцово, Иванов Андрей Робертович, и советник губернатора Московской области Воробьёва А. Ю. (а по совместительству мать Михаила Оглоблина, кинувшего дольщиков ЖК "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун"), Оглоблина Марина Евгеньевна.
Достроить брошенный дом чиновники пообещать не могли: приглашенный на объект "ПИК", проведя экспертизу, выяснил, что корпус №4 находится в аварийном состоянии - но зато могли пообещать обеспечить дольщиков жильём в 2 новых башнях, которые взялся строить девелопер намбер ван.
За обеспечение квадратными метрами дольщиков ЖК "ЗВС" "ПИК", как известно, получил компенсационные земли рядом с Митино, на которых оперативно построил ЖК "Митино Парк". А вот состояние домов под переселение обманутых дольщиков 4-го корпуса "ЗВС" на январь 2020-го (спустя 1,5 года с смомента принятия решения. Прислано дольщиками)👇🏻.
Мы живем в самой прекрасной стране на свете, и все остальные страны нам завидуют. Наше государство настолько правовое, что даже 60-дневные голодовки не могут помочь обманутым дольщикам ✊🏻.
@novostroyman
#Долгострой #Лонгрид
Помните ли вы, друзья, историю, когда дольщики ЖК "Западные ворота столицы" в 2018-м году голодали около 60 дней? Если нет, я вам напомню 👇🏻.
Дольщики 4-го корпуса данного ЖК в Одинцово 🏗 летом 2018-го года объявили голодовку, чтобы привлечь внимание властей к достройке объекта. Для большего охвата организовали он-лайн трансляцию и пригласили журналистов. Долгое время никто, кроме СМИ, не обращал на акцию внимания 🤷♀️, а голодовка все длилась.
На 9-й день на площадку прибыл глава Одинцово, Иванов Андрей Робертович, и советник губернатора Московской области Воробьёва А. Ю. (а по совместительству мать Михаила Оглоблина, кинувшего дольщиков ЖК "Марьино Град", "Спортивный квартал" и "Спорт Таун"), Оглоблина Марина Евгеньевна.
Достроить брошенный дом чиновники пообещать не могли: приглашенный на объект "ПИК", проведя экспертизу, выяснил, что корпус №4 находится в аварийном состоянии - но зато могли пообещать обеспечить дольщиков жильём в 2 новых башнях, которые взялся строить девелопер намбер ван.
За обеспечение квадратными метрами дольщиков ЖК "ЗВС" "ПИК", как известно, получил компенсационные земли рядом с Митино, на которых оперативно построил ЖК "Митино Парк". А вот состояние домов под переселение обманутых дольщиков 4-го корпуса "ЗВС" на январь 2020-го (спустя 1,5 года с смомента принятия решения. Прислано дольщиками)👇🏻.
Мы живем в самой прекрасной стране на свете, и все остальные страны нам завидуют. Наше государство настолько правовое, что даже 60-дневные голодовки не могут помочь обманутым дольщикам ✊🏻.
@novostroyman
Уведомление о готовности к передаче Объекта долевого строительства носит информационный характер и не являются приглашением на осмотр 🙅♀️. Ожидайте SMS-уведомления о завершении строительства
Слышали такое? А вот дольщики 2-го этапа 1-й очереди строительства апарт-комплекса "Спутник" узнали это от своего небезызвестного девелопера "Самолет" ✈️. #Лонгрид
КОНТЕКСТ
В конце января 2020-го дольщики указанного проекта начали получать уведомления о завершении строительства и готовности объектов к передаче (имеется в распоряжении редакции, благодаря @medovsputnik ). В них застройщик сообщает об обязанности дольщиков в соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального Закона №214 в течение 7 рабочих дней приступить к приёмке своих объектов недвижимости.
Чтобы осуществить это, дольщики должны связаться по телефону с отделом заселения (ОЗ) и согласовать дату и время прибытия на объект 📆. В том же уведомлении указано предложение о подписании допсоглашения о продлении сроков передачи объекта до 31.03.2020 (согласно ДДУ, объект должен был быть передан до 31.10.2019).
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА?
📞 При звонке в ОЗ для записи на осмотр, менеджер сообщает, что присланное уведомление носит информационный характер и не является приглашением на осмотр (😅), и дольщику, на самом-то деле, необходимо ожидать получения SMS-уведомления о завершении строительства. Записывать на приемку на ближайшие 7 рабочих дней в ОЗ отказывают. При прибытии на объект в приемке также отказывают даже после одностороннего уведомления со стороны дольщика о предстоящем визите.
Таким образом, собственник чисто физически не может реализовать прописанную в уведомлении приемку. 🤷♀️
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ?
Отсутствие подписанного дольщиком акта приема-передачи может расцениваться, как "уклонение от приёмки объекта" 🙈. А в случае "уклонения" застройщик может в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи апартаментов.
Важно понимать, что подобный акт со дня его составления перекладывает на плечи дольщиков бремя по содержания объекта, а риски случайной гибели и случайного повреждения признаются перешедшими к участнику долевого строительства. ❗️Права на неустойку собственник, при этом, лишается.❗️
Подобные действия застройщика наталкивают на одну очень страшную мысль 💭 - ему дела нет до своих дольщиков. Что это, уверенность в своей вседозволенности и безнаказанности или приближающаяся смерть девелопера?
#СамолетДевелопмент #Спутник #ПриемкаКвартиры
@novostroyman
Слышали такое? А вот дольщики 2-го этапа 1-й очереди строительства апарт-комплекса "Спутник" узнали это от своего небезызвестного девелопера "Самолет" ✈️. #Лонгрид
КОНТЕКСТ
В конце января 2020-го дольщики указанного проекта начали получать уведомления о завершении строительства и готовности объектов к передаче (имеется в распоряжении редакции, благодаря @medovsputnik ). В них застройщик сообщает об обязанности дольщиков в соответствии с частью 4 статьи 8 Федерального Закона №214 в течение 7 рабочих дней приступить к приёмке своих объектов недвижимости.
Чтобы осуществить это, дольщики должны связаться по телефону с отделом заселения (ОЗ) и согласовать дату и время прибытия на объект 📆. В том же уведомлении указано предложение о подписании допсоглашения о продлении сроков передачи объекта до 31.03.2020 (согласно ДДУ, объект должен был быть передан до 31.10.2019).
В ЧЕМ ПРОБЛЕМА?
📞 При звонке в ОЗ для записи на осмотр, менеджер сообщает, что присланное уведомление носит информационный характер и не является приглашением на осмотр (😅), и дольщику, на самом-то деле, необходимо ожидать получения SMS-уведомления о завершении строительства. Записывать на приемку на ближайшие 7 рабочих дней в ОЗ отказывают. При прибытии на объект в приемке также отказывают даже после одностороннего уведомления со стороны дольщика о предстоящем визите.
Таким образом, собственник чисто физически не может реализовать прописанную в уведомлении приемку. 🤷♀️
ЧТО ЭТО ЗНАЧИТ?
Отсутствие подписанного дольщиком акта приема-передачи может расцениваться, как "уклонение от приёмки объекта" 🙈. А в случае "уклонения" застройщик может в одностороннем порядке подписать акт приема-передачи апартаментов.
Важно понимать, что подобный акт со дня его составления перекладывает на плечи дольщиков бремя по содержания объекта, а риски случайной гибели и случайного повреждения признаются перешедшими к участнику долевого строительства. ❗️Права на неустойку собственник, при этом, лишается.❗️
Подобные действия застройщика наталкивают на одну очень страшную мысль 💭 - ему дела нет до своих дольщиков. Что это, уверенность в своей вседозволенности и безнаказанности или приближающаяся смерть девелопера?
#СамолетДевелопмент #Спутник #ПриемкаКвартиры
@novostroyman
Is it possible? Ипотека без первоначального взноса
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Ипотека без первоначального взноса действительно существует как банковский "продукт". Выдают его, правда, мало какие ПАО и под совершенно сумасшедший процент. Поэтому зачастую застройщики, предлагающие квартиру в своей новостройке на супервыгодных условиях, делают хитрый финт ушами. О нем и поговорим 👇🏻.
Большинство банков не выдают займ без первоначального взноса, однако у каждого ПАО разные требования по схеме его проведения: одним нужно, чтоб для сделки дольщик приносил деньги в банк, другим достаточно справки о том, что они внесены на счет застройщика.
Девелоперы, разумеется, в рамках данного схематоза сотрудничают с последними.
СХЕМА
Застройщик предлагает клиентам искусственно увеличить стоимость квартиры на определенный процент, обычно - на 15-20%, и в ДДУ указывается как раз эта завышенная стоимость. Вместе с этим, компания выдает справку о том, что первоначальный взнос внесен - те самые 15-20%.
Клиент подписывает документы, вексель на сумму, равную этим 15-20% "первоначального взноса" (вместо векселя может подписываться договор целевого займа у сотрудника компании как у частного лица 🙈), а позже - акт зачета требований о том, что клиент ничего не должен.
Дольщик относит полученную справку о внесении "первоначального взноса" в нужный банк и получает в ипотеку нужную, искусственно увеличенную, сумму. То есть, по сути, стоимость квартиры 100% оплачивает банк 🏦.
ЧТО НЕ ТАК С ЭТОЙ СХЕМОЙ?
▪️Акт зачета требований по векселю застройщик зачастую оставляет у себя, не информируя дольщика о том, что он вообще нужен. Если все проходит успешно, история тихо заканчивается. Но если дольщик оказывается чем-то недоволен: УК/полученной квартирой/тарифами на обслуживание - отсутствие акта становится удавкой на его шее. Застройщик заявляет, что в его распоряжении есть вексель, по которому не произведен расчет, и дольщик должен расплатиться 🙈.
▪️Если оформляется не вексель, а займ у физического лица, в договоре, скорее всего, есть пункт о необходимости вернуть долг наличными, если покупатель квартиры утратит свой статус участника долевого строительства. В случае банкротства застройщика и создании ЖСК для достройки дома дольщик как раз теряет такой статус и становится должником 🤷♀️.
Любой схематоз - это риски, если вы готовы к ним - прекрасно, если нет - не влезайте, убьет ⚠️.
#Ипотека #Лонгрид
@novostroyman
Пять способов вырастить цены на жилье #Лонгрид
Этот текст написал Дмитрий Маслов, независимый аналитик рынка, еще 2 года назад. Тогда я, увы, не знала о Дмитрие и не читала его шедевров. Сегодня исправляю эту несправедливость. На волне хайпа по ипотеке под 6,5% особенно важно не забывать об этом 👇🏻.
Представьте, что вы государственный Деятель. И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах. Только не спрашивайте 🙅♀️, зачем вам это нужно. Просто нужно и все.
Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки 🏦 радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них.
И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу 📈. Есть, правда, одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно "затарился недвигой". Других желающих по таким ценам не наблюдается.
Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует 5 основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону.
Способ №1️⃣. Внушить, что цены растут
Если цены не растут, то вам нужно заявить, что они растут. Тогда это станет самосбывающимся прогнозом. Люди будут покупать, потому что цены растут, а цены вырастут, потому что люди покупают. Вечный двигатель! Пусть из каждого утюга несется "спешите, дорожает!"
По-другому это называется "оральные интервенции". Как это работает, я подробно описываю в других своих статьях. Берите на вооружение!
Способ №2️⃣. Накачать спрос кредитами
Не оригинально, но эффективно. Если у человека нет денег, ему нужно дать их взаймы, обложив его процентами и убедив, что так оно ему лучше. Кто может купить квартиру за 3 миллиона? Немногие. А за 20 тыс/мес (размер ипотечного платежа)? – практически любой желающий. Вот пусть впрягаются. Раздайте ипотеку всем кому можно и кому нельзя, и задача подъема цен будет решена!
Способ №3️⃣. Заставить платить тех, кто этого не хочет
Но если первых двух способов недостаточно, чтобы разогнать цены, используйте тех, кому вообще "фиолетово" на недвижимость. Не надо спрашивать, хотят ли они оплачивать банкет или нет. Пусть платят. Налогоплательщики! Это бездонная бочка 🛢, из которой можно черпать спрос практически бесконечно.
Что для этого нужно:
▪️Раздать субсидии из госбюджета. Например, заявить, что вы радеете о росте рождаемости в стране, и все матери могут рассчитывать на поддержку. Сказать, что новая программа называется "маткапитал" и ее можно использовать по-разному, но фактически, только на покупку квартир.
▪️Предложить льготную ипотеку. Повод сами придумаете ("помощь молодым семьям", "студентам", "инвалидам" и т.д.).
▪️Раздать бесплатно за особые заслуги. Вы же чиновник и у вас есть социально близкие слои, которые поддерживают вас на вашем нелегком поприще (другие госслужащие, силовики). Раздайте жилье им. Все равно платить не вам – а податному населению. Вам что, жалко?
Способ №4️⃣ Искусственно ограничить предложение
Но если и этот способ не помогает, нужно плотнее заняться застройщиками. Они, злодеи, слишком много строят и опускают цены. Не понимают собственной выгоды. Тогда нужно сделать так, чтобы они строили меньше или дороже. Создайте искусственный дефицит площадок, чтобы цены на землю выросли, обложите их поборами, заставьте больше тратится на инфраструктуру. Поднимите им процент по кредитам. Потом охладите пыл мечтателей тем, что "выросла себестоимость строительства" и дешевое жилье невозможно.
Если даже это не помогло, и все равно остался профицит квартир, срочно берите вопрос в свои руки: выкупайте все без разбора, что осталось у застройщика. Все, подчистую. За счет бюджета, разумеется. Например, скажите, что квартиры требуются "под реновацию". Помните, что ваша цель – рост цен и тут нужно действовать решительно и смело ✊🏻.
Способ №5 👇🏻
Этот текст написал Дмитрий Маслов, независимый аналитик рынка, еще 2 года назад. Тогда я, увы, не знала о Дмитрие и не читала его шедевров. Сегодня исправляю эту несправедливость. На волне хайпа по ипотеке под 6,5% особенно важно не забывать об этом 👇🏻.
Представьте, что вы государственный Деятель. И вдруг вам захотелось, чтобы цены на жилье росли как на дрожжах. Только не спрашивайте 🙅♀️, зачем вам это нужно. Просто нужно и все.
Все счастливы, когда цены на недвижимость растут. Население радуется, что его активы растут. Банки 🏦 радуются, что залоги растут. Государство радуется, что налоги растут. Застройщики так вообще прыгают от счастья. Ну, а кто несчастлив, из-за того, что не может купить подорожавшие квартиры, те сами виноваты. Это лузеры и нищеброды, не стоит о них.
И вот вам необходимо, чтобы стоимость недвижимости ушла в стратосферу 📈. Есть, правда, одна небольшая проблема: цены уже и так давно кусаются и самостоятельно расти не хотят. Спроса нет. Все, кто хотел и мог, уже давно "затарился недвигой". Других желающих по таким ценам не наблюдается.
Однако вы не были бы государственным Деятелем, если бы сдались так просто. Существует 5 основных способов встряхнуть непокорный рынок и заставить идти его в нужную вам сторону.
Способ №1️⃣. Внушить, что цены растут
Если цены не растут, то вам нужно заявить, что они растут. Тогда это станет самосбывающимся прогнозом. Люди будут покупать, потому что цены растут, а цены вырастут, потому что люди покупают. Вечный двигатель! Пусть из каждого утюга несется "спешите, дорожает!"
По-другому это называется "оральные интервенции". Как это работает, я подробно описываю в других своих статьях. Берите на вооружение!
Способ №2️⃣. Накачать спрос кредитами
Не оригинально, но эффективно. Если у человека нет денег, ему нужно дать их взаймы, обложив его процентами и убедив, что так оно ему лучше. Кто может купить квартиру за 3 миллиона? Немногие. А за 20 тыс/мес (размер ипотечного платежа)? – практически любой желающий. Вот пусть впрягаются. Раздайте ипотеку всем кому можно и кому нельзя, и задача подъема цен будет решена!
Способ №3️⃣. Заставить платить тех, кто этого не хочет
Но если первых двух способов недостаточно, чтобы разогнать цены, используйте тех, кому вообще "фиолетово" на недвижимость. Не надо спрашивать, хотят ли они оплачивать банкет или нет. Пусть платят. Налогоплательщики! Это бездонная бочка 🛢, из которой можно черпать спрос практически бесконечно.
Что для этого нужно:
▪️Раздать субсидии из госбюджета. Например, заявить, что вы радеете о росте рождаемости в стране, и все матери могут рассчитывать на поддержку. Сказать, что новая программа называется "маткапитал" и ее можно использовать по-разному, но фактически, только на покупку квартир.
▪️Предложить льготную ипотеку. Повод сами придумаете ("помощь молодым семьям", "студентам", "инвалидам" и т.д.).
▪️Раздать бесплатно за особые заслуги. Вы же чиновник и у вас есть социально близкие слои, которые поддерживают вас на вашем нелегком поприще (другие госслужащие, силовики). Раздайте жилье им. Все равно платить не вам – а податному населению. Вам что, жалко?
Способ №4️⃣ Искусственно ограничить предложение
Но если и этот способ не помогает, нужно плотнее заняться застройщиками. Они, злодеи, слишком много строят и опускают цены. Не понимают собственной выгоды. Тогда нужно сделать так, чтобы они строили меньше или дороже. Создайте искусственный дефицит площадок, чтобы цены на землю выросли, обложите их поборами, заставьте больше тратится на инфраструктуру. Поднимите им процент по кредитам. Потом охладите пыл мечтателей тем, что "выросла себестоимость строительства" и дешевое жилье невозможно.
Если даже это не помогло, и все равно остался профицит квартир, срочно берите вопрос в свои руки: выкупайте все без разбора, что осталось у застройщика. Все, подчистую. За счет бюджета, разумеется. Например, скажите, что квартиры требуются "под реновацию". Помните, что ваша цель – рост цен и тут нужно действовать решительно и смело ✊🏻.
Способ №5 👇🏻
