Я внес первый досрочный платеж 80000 рублей по ипотеке ВТБ за ипотечную квартиру. И я не достал эти 80000 рублей на платеж по ипотеке в ВТБ из своего кармана. Я получил их в виде дивидендов! Живых денег, которые капают на мой брокерский счет, благодаря инвестициям в первоклассные акции США.

И сегодня я опишу, как правильно и выгодно платить ипотеку в ВТБ, если вы тоже хотите (или уже планируете) покупать квартиру за дивиденды.

Для справки: для того, чтобы ипотека списалась, в расчетную дату (у меня это 15-19 число месяца) на ипотечном счете должна быть необходимая сумма денег. Ипотека у меня получена в ВТБ-банке и первый платеж должен быть в размере 15 934 рубля - чисто процентами. Но, поскольку деньги на счете уже имелись, то я сделал первое досрочное погашение еще до списания первого обязательного платежа!

Итак, поехали по схеме внесения платежей:

1) Я получаю дивиденды в долларах на счете Interactive Brokers. Их я получаю каждый месяц, но пиковые выплаты приходятся на март, июнь, сентябрь и декабрь. В сентябре 2020 года я получил 2669$ дивидендов.
2) Полученные дивиденды в долларах можно обменять на рубли прямо в терминале TWS по выгодному биржевому курсу - у меня получилась сумма 210 294 рубля. А затем - вывести в банк.
3) Я пополняю особый ипотечный счет в ВТБ, а затем в личном кабинете банка указываю сумму досрочного погашения с сокращением срока кредита - это позволяет экономить на процентах.

Так как пиковые выплаты лишь 4 месяца в году, а платить ипотеку нужно ежемесячно равными порциями, моя задача - грамотно распределять выплаты из пиковых месяцев, чтобы в промежуточные ипотечный платеж не был просрочен.

Благодаря расчетам и тому, что УЖЕ СЕЙЧАС мой пассивный доход от инвестиций превышает сумму годового ипотечного платежа, я планирую досрочно гасить ипотеку! А если рубль будет девальвироваться и дальше - то сроки досрочного погашения могут быть еще сильнее сокращены!

Примерный расчет по погашению ипотеки с учетом очень скромного роста дивидендов и без учета девальвации приведен в таблице на экране. Более точные расчеты по досрочному погашению я планирую рассмотреть в одном из выпусков рубрики "Квартира в ипотеку за дивиденды".

Как вы можете видеть мои платежи по ипотеке покрываются дивидендами с большим запасом прочности + не забывайте о том, что я говорил в первом выпуске рубрики. У меня есть резерв для досрочного погашения всей суммы, но я не вижу в этом смысла, так как сумма в валюте, хорошо вложена и на долгосроке я не считаю целесообразным менять валюту на дешевеющие рубли для такого досрочного погашения.

Удачи в инвестициях!

#ипотеказадивиденды #ипотека #инвестиции #недвижимость #дивиденды

https://youtu.be/y11CF1XhGVw

Стоит ли инвестировать в недвижимость на заемные средства? Не лучше ли недвижимость тем, что ее цена не ходит туда-сюда на 40-50%?















.
К видео про сравнение арендной недвижимости с дивидендными инвестициями было оставлено много любопытных комментариев. И в этом видео я разберу парочку из них.
.
1) На самом деле все не так! Нужно инвестировать в недвижимость на заемные средства и получать куда больше доходности на вложенный капитал - 10-30% это вам не шутки!
.
Любопытная позиция и, возможно, это даже работает в сферическом вакууме. Но я ведь привожу сравнение арендной недвижимости с дивидендными бумагами в равных условиях - минимального риска. А ведь именно о минимальном риске идет речь, когда люди говорят о недвижимости: бетонные метры, всегда со мной, никуда не денутся.
.
Покупать инвестиционную недвижимость на заемные средства это уже не консервативный подход. Ведь вы становитесь зависимыми от того арендного дохода, который должен вам ее оплачивать.
.
Вспомните начало пандемии - спрос и цены падали катастрофически, а кому-то даже приходилось сдавать бесплатно пару месяцев, лишь бы не потерять долгосрочного арендатора. Вспомните, что бывает простой квартиры, что бывает нужно делать ремонт. А у вас всего-ничего - доходность в 6% к цене квартиры. И неважно, что это может быть 30% на вложенный первоначальный взнос, банк-то считает проценты по ипотеке за всю сумму! Небольшой провал - и вот у вас "фискальный разрыв".
.
Это рискованный путь.
.
Плюс, если уж брать плечо, то я скажу так: хотите спекулировать с плечом - IB даст вам плечо с очень низкой ставкой от 1.59% в долларах. Вы кредиты под 1.59% в долларах видели? А у брокера есть. А под какую ставку вы берете квартиру в кредит? И я не беру этот кредит именно потому, что это РИСК. Как бы я ни был уверен в своей стратегии - я инвестирую только на свои.
.
Но просто нужно понимать: и здесь инвестиции выигрывают в потенциале спекуляций с плечом.
.
2) Недвижимость более стабильна, ведь ее цену не колбасит туда-сюда на 40-50%!
.
Да неужели? Видимо эти горки - это так, иллюзия и обман чувств. Друзья, создается ВПЕЧАТЛЕНИЕ, что недвижимость не гуляет в цене очень сильно - потому что вы не видите ее реальных онлайн-котировок постоянно. А в акциях это возможно. И, как я говорил в отдельном ролике - многие злоупотребляют проверкой цен, отсюда и создается впечатление постоянной нестабильности.
.
Но вы прекрасно можете видеть по графику, что недвижимость ничуть не менее волатильна, чем тот же S&P500 (который, кстати, нельзя назвать идеальным примером - именно поэтому я рекомендую клиентам инвестировать с первоклассным портфелем, а не просто с индексом).
.
Причем, несмотря на все просадки, рынок успешно вырос до новых максимумов, а те, кто вкладывал в недвижимость с 2007 по 2014 годы так и не вернулись хотя бы на уровень покупки.
.
Друзья, воспринимайте картину шире, если вы берете какие-то категории - берите их равными для сравниваемых вариантов. И тогда все станет на свои места!
.
Удачи в инвестициях!
.
#недвижимость #ипотеказадивиденды #инвестиции #пассивныйдоход #аренда
.
https://youtu.be/DNYjoJkTilo