"Бетонные метры - самое надежное вложение, особенно в кризис!" Так думает, пожалуй, большинство людей в России. Вроде бы преимущества очевидны - физический объект, стабильные платежи, солидность статуса домовладельца или даже рантье.

Однако текущие события еще больше усиливают мой скептицизм по поводу недвижимости в России. И вполне возможно, что недвижимость обесценится. Ну, или как минимум - не принесет желаемой отдачи.

Девальвация рубля, экономический спад или даже полномасштабный кризис в экономике России, потенциально очень высокая безработица и общее снижение доходов населения - важные факторы риска для недвижимости.

Более того, они уже реализовались в смысле доходности. Вот возьмем "кейс владельца квартиры" из ноября 2021 года. Он посчитал доходность квартиры около 10% в год в рублях. Конечно, так считать не совсем верно - нужно считать сложным процентом. Но тем не менее... Девальвация за эти же десять лет стерла эту доходность в пыль! В 2012 году его затраты составили 169 000$ по курсу 29.5 рублей. Сейчас даже с учетом полученной аренды совокупный капитал лишь около 144 000$.

Крутое вложение! Отрицательный рост прибыли налицо:)

Что мы видим сейчас?

Мы видим отток огромных сумм капитала в связи с санкциями, экономической обстановкой, девальвацией рубля. Он идет постоянно, даже несмотря на закрытые вентили по выводу валюты за рубеж.

Мы видим потенциально очень сильную безработицу из-за ухода западных компаний, закрытия предприятий и бизнесов. Да даже местные бизнесы чувствуют себя не очень хорошо - ведь из-за санкций оборвались многие экономические цепочки!

Мы видим потенциальный кризис с серьезным падением реальных доходов населения. Оно уже началось. И будет продолжаться. Даже банальные вещи личной гигиены уже выросли в цене просто дико. Скажем, памперсы! Моя супруга - лучший инвестор. Сделать за месяц 82% в рублях на подгузниках, как вам такое?

Лютые ставки по ипотеке из-за высокой ключевой ставки - еще одна нота в похоронном марше рынка недвижимости.

Да, это не произойдет мгновенно. Да, всегда останется какой-то спрос. Но учитывая все выше сказанное - вы правда верите в РЕАЛЬНУЮ ДОХОДНОСТЬ недвижимости сейчас? Откуда люди возьмут деньги на покупку? Как будут обслуживать 20-30% ипотеки? Откуда возьмутся покупатели, если из страны уезжает так много успешных, платежеспособных, активных людей?

Миграционный прирост извне теоретически может скомпенсировать отток / убыль населения на рынке крупных городов. Но я бы не ждал бума рынка недвижимости в обозримом будущем.

Вот так я вижу ситуацию. Возможно, довольно мрачно. Но лучше "занизить ожидания". Да, если у вас супер-квартирка в Питере или в Москве в топовом месте рядом с метро - вероятно, вас кризис в недвижимости коснется меньше. Но Россия велика... а верящих в бетонный метр так много!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #кризис #бетонныйметр #безработица

https://youtu.be/FeCEoTXhkNc