"Бетонные метры - самое надежное вложение, особенно в кризис!" Так думает, пожалуй, большинство людей в России. Вроде бы преимущества очевидны - физический объект, стабильные платежи, солидность статуса домовладельца или даже рантье.

Однако текущие события еще больше усиливают мой скептицизм по поводу недвижимости в России. И вполне возможно, что недвижимость обесценится. Ну, или как минимум - не принесет желаемой отдачи.

Девальвация рубля, экономический спад или даже полномасштабный кризис в экономике России, потенциально очень высокая безработица и общее снижение доходов населения - важные факторы риска для недвижимости.

Более того, они уже реализовались в смысле доходности. Вот возьмем "кейс владельца квартиры" из ноября 2021 года. Он посчитал доходность квартиры около 10% в год в рублях. Конечно, так считать не совсем верно - нужно считать сложным процентом. Но тем не менее... Девальвация за эти же десять лет стерла эту доходность в пыль! В 2012 году его затраты составили 169 000$ по курсу 29.5 рублей. Сейчас даже с учетом полученной аренды совокупный капитал лишь около 144 000$.

Крутое вложение! Отрицательный рост прибыли налицо:)

Что мы видим сейчас?

Мы видим отток огромных сумм капитала в связи с санкциями, экономической обстановкой, девальвацией рубля. Он идет постоянно, даже несмотря на закрытые вентили по выводу валюты за рубеж.

Мы видим потенциально очень сильную безработицу из-за ухода западных компаний, закрытия предприятий и бизнесов. Да даже местные бизнесы чувствуют себя не очень хорошо - ведь из-за санкций оборвались многие экономические цепочки!

Мы видим потенциальный кризис с серьезным падением реальных доходов населения. Оно уже началось. И будет продолжаться. Даже банальные вещи личной гигиены уже выросли в цене просто дико. Скажем, памперсы! Моя супруга - лучший инвестор. Сделать за месяц 82% в рублях на подгузниках, как вам такое?

Лютые ставки по ипотеке из-за высокой ключевой ставки - еще одна нота в похоронном марше рынка недвижимости.

Да, это не произойдет мгновенно. Да, всегда останется какой-то спрос. Но учитывая все выше сказанное - вы правда верите в РЕАЛЬНУЮ ДОХОДНОСТЬ недвижимости сейчас? Откуда люди возьмут деньги на покупку? Как будут обслуживать 20-30% ипотеки? Откуда возьмутся покупатели, если из страны уезжает так много успешных, платежеспособных, активных людей?

Миграционный прирост извне теоретически может скомпенсировать отток / убыль населения на рынке крупных городов. Но я бы не ждал бума рынка недвижимости в обозримом будущем.

Вот так я вижу ситуацию. Возможно, довольно мрачно. Но лучше "занизить ожидания". Да, если у вас супер-квартирка в Питере или в Москве в топовом месте рядом с метро - вероятно, вас кризис в недвижимости коснется меньше. Но Россия велика... а верящих в бетонный метр так много!

Удачи в инвестициях!

#недвижимость #инвестиции #кризис #бетонныйметр #безработица

https://youtu.be/FeCEoTXhkNc

К чему приведет экономический кризис в России в 2022 году? Почему начала расти безработица и почему к концу 2022 года ожидается дефицит бюджета? Ждем обвал курса рубля к доллару или надеемся на восстановление экономики?

Россию ждет кризис. Мощный экономический кризис, который уже начался, но еще не проявился в полной мере. Санкции и ограничения носят отложенный эффект, который проявляется постепенно: по мере того, как исчерпываются запасы и экономика начинает ощущать их влияние.

Некоторое влияние кризиса уже заметно.

1) Рост безработицы
Причем, именно безработицы - это официальная информация. Ранее мы наблюдали интересный термин "временного высвобождения от работы". Теперь все ясно и четко: рабочих мест стало меньше. И это совершенно закономерно - многие заводы просто простаивают из-за невозможности восполнить категории сырья или комплектующих, на которые введены санкции. Ушли многие иностранные работодатели. Общий спад уровня доходов населения из-за невероятно высокой инфляции тоже делает свой вклад в результаты малого бизнеса.

2) Рекордная инфляция
Сама по себе инфляция - это двигатель экономики. Но когда инфляция выходит за разумные рамки и когда инфляция наблюдается на фоне экономического спада, это очень-очень плохо. И это то, что ощущает на себе каждый человек. Цены на продукты выросли на 20%, а выросли ли ваши пенсии или зарплаты на те же 20%?

3) Проблемы в крупном бизнесе
Крупный бизнес тоже испытывает проблемы. Они не так заметны, потому что для их анализа нужно поглубже заглянуть в отчетность компаний (которая у многих компаний - вот сюрприз! - закрыта). Причем, иногда убирается даже ранее опубликованная отчетность за предыдущие периоды. Но масштаб проблем легко оценить даже по небольшим крупицам просачивающейся информации. Например, по вынужденной продаже танкеров Совкомфлота. Сам по себе факт вынужденной срочной продажи - очень показателен. Тем более показательны долгосрочные последствия этой продажи: меньше судов - меньше прибылей - меньше роста.

4) Дефицит бюджета Российской Федерации
Да-да, вы правильно прочитали. Пока из СМИ кричат о мифическом профиците, на официальном уровне заявляется о глобальном дефиците бюджета. И это - только начало. Уже сейчас отмечается падение доходов от экспорта сырья и ресурсов, которые являются одними из ключевых поставщиков денег в бюджет РФ. Обратите внимание на факторы сокращения доходов:

- Снижение объемов: это прямое следствие санкций, на это повлиять не удастся и здесь ситуация будет только ухудшаться
- Укрепление рубля: тот фактор, на который МОЖЕТ и БУДЕТ влиять государство

К чему приведет экономический кризис в России со снижением экспортных доходов, возможным дефицитом бюджета и глобальными проблемами? Разумеется, к спаду уровня жизни. Он и так не очень высок, а падение может быть еще более сильным и глубоким. Кроме того, из-за снижения экспортных доходов к концу года на фоне прекращения поставок, возможного введения эмбарго и других факторов совершенно логичной выглядит девальвация рубля. В долларах доходы меньше, а в рублях - больше. И чем дешевле рубль, тем проще исполнять бюджет при том же или снизившемся уровне долларовых экспортных доходов.

Осень и зима 2022 года предвещают серьезный экономический кризис в России. Его ждут ведущие экономисты, аналитики и даже официальные представители финансовых властей РФ. Но пока есть время защититься, захеджироваться. Еще есть время выйти из фондового рынка РФ и акций российских компаний, переложиться в более стабильные валюты и активы.

Удачи в инвестициях!

#кризис #безработица #девальвация #россия #экономика

https://www.youtube.com/watch?v=2Y3Q8gh9BCs