Утрата недвижимости по электронной сделке 😰

#Судебнаяпрактика_недвижимость

⚔️ Кейс
Мужчина пошел в МФЦ, чтобы оформить межевание участка, а в дальнейшем его продать. Ему было отказано, поскольку он больше года не является собственником 😲 Сделки на продажу его долей в праве собственности на участок были зарегистрированы электронно без его согласия. КАК?!

Мужчина признал, что недавно обсуждал продажу участка с потенциальным покупателем и риелтором. Риелтор помог оформить ЭЦП, разрешение на электронную регистрацию сделок с недвижимостью.

А позднее оказалось, что Росреестр получил документы для проведения электронной регистрации перехода прав по двум сделкам. Как в суде сообщил пострадавший, он не знал, что такое электронная подпись 🙈, как она выглядит и как ею пользоваться, никаких флешек с электронной подписью ему не выдавали.

⚖️ Судебное решение

Суд отменил электронные сделки, указав следующее:

➖ Подписание заявления о согласии на электронную регистрацию сделки не считается эквивалентом подписания самой сделки (при этом оригиналы договоров с подписью собственника не были предоставлены).

➖ Росреестр обязан был уведомить собственника о совершении электронной регистрации сделки с его недвижимостью в тот же день (ч. 5 ст. 36.2 Закона №218-ФЗ).

❗️Это правило действует вне зависимости от наличия отметки, защищая в том числе граждан, которые изъявили свое согласие на электронную подачу документов и позволяет гражданину в случае попытки мошеннических действий с электронными документами максимально быстро принять меры по их пресечению.

☝️ Дело очень поучительное! 

При совершении сделок с недвижимостью, не стоит полагаться на «того парня»: непроверенного «риелтора» и «агентство недвижимости». Увы, но это абсолютно не гарантирует вам компетентность и порядочность! И жаль, но полагаться на сотрудников МФЦ, Росреестра тоже не стоит 😬

❌ На мой скромный взгляд, 90% работающих на рынке недвижимости лиц, именующих себя «агенты», «риелторы», «брокеры» и сотрудники профильных региональных и местных департаментов/управлений нуждаются в фундаментальном обучении правовым основам и жестком контроле! Вот и законодатель, наконец, решает вопрос в части регулирования данной деятельности.

☝️ Несколько примеров из личного опыта взаимодействия с указанными :

➖ Недостаток базовых знаний о различиях между движимым и недвижимым имуществом, а также составной частью недвижимости. А потому запросто продаются элементы общего имущества МКД 🤦‍♀️
➖ Недостаток знаний о различиях между авансом и задатком, между обеспечительным платежом и залогом;
➖ Непонимание разницы между арендой нежилого помещения и наймом жилого помещения;
➖ Уверенность, что регистрация в ЕГРН неопровержима. Конечно, круто так думать, но это не так!;
➖ Недопонимание сущности апартаментов, принимаемых за обычное жилье, и другие смежные вопросы.
➖ Из последних случаев, когда проводила проверку чистоты сделки купли-продажи квартиры. Риелтор заявил: «Подумаешь присоединена неотапливаемая площадь и перенесена мокрая зона (без разрешений!), такое у 90% собственников. Знает или нет управляющая организация, какая разница. Вам только плюс!». «Чем вам мешает это предписание на ремонт/замену газовой плиты? Такие у половины дома, это формальность, можете сами все заменить, это не имеет отношение к сделке!».

⬆️ Так рассуждают риЭлторы (через букву «Э»), но это не позволит себе специалист по недвижимости! Цена такой некомпетентности высока! Немалые деньги и утрата недвижимости, а еще наша с вами безопасность!

🙋‍♀️ Получить знания или повысить свою квалификацию по теме правовых рисков при сделках с недвижимостью можно здесь «Сделки с недвижимостью: правовые риски и защита прав» 🏡

#Киракосян_недвижимость

Часто приходится читать договоры, взятые из интернета, а теперь еще ИИ их делает. 😅 Очередной такой шедевр держу в руках.

🔹 Обратились для урегулирования спорной ситуации между юрлицом и физлицом по договору аренды нежилого помещения. Спор усугублен смертью прежнего собственника и появлением притязаний пока не подтвержденных правопреемников, неоплатой ЖКУ за 6 месяцев.

🔹 Не вдаваясь в подробности самой ситуации, приведу пару забавных пунктов договора аренды (а он весь такой!):

1) Срок договора: в первом пункте указан год, во втором пункте сообщается, что это 11 месяцев. А затем описано, что через год плата вырастет.

В практике, чтобы избежать госрегистрации заключаются договоры аренды зданий/нежилых помещений на 11 месяцев. Но здесь то еще вопрос, о каком сроке идет речь! «Один год равен 11 месяцам» - это уже своя система исчисления 😂

2) «Корреспонденция может направляться по почте, по телексу или с почтовым голубем, или на бересте»

Что это?! Голуби и береста?! 🕊️ 📜 Хотя догадываюсь откуда это всё: ИИ большой шутник!

❗️ Вы знали?!
Юристы в ряде зарубежных стран получают высокие гонорары вовсе не за судебные процессы, а за подготовку договоров. Договору уделяется огромное значение, как регулятору отношений, чтобы сбалансировать интересы всех сторон. А если это недвижимость, то договоры готовятся юристами, специалистами по недвижимости (имеющими разрешение) или нотариусами. При этом обязательно проводится дью дил (проверка чистоты объекта и сопутствующих правовых рисков) + подготовка договора.

🤚 Однако в России мы часто занимаемся самостоятельной подготовкой договоров, берём образцы из интернета (итак сойдет), а теперь еще поручаем чату GPT в надежде на экономию. Не проверяем! А когда возникает конфликт идем к юристу или сразу бежим в суд 😏, чтобы решить конфликт, которого можно было бы избежать.

За годы практики уверена, что бесконфликтная среда начинается с грамотно оформленных договоренностей с учетом интереса всех сторон!

#Киракосян_недвижимость
#Киракосян_медиацияЖКХ
#бесконфликтноеЖКХ

👍 Эксперты вышли в зал, чтобы вместе с участниками отработать коммуникативную стратегию по самым патовым обращениям собственников и сложным рабочим ситуациям.

#совсем_другое_ЖКХ
#мы_ждём_перемен
#Ассоциация_Р1
#РосКвартал
#главное_событие_весны