ОБЕЛЕНИЕ РЫНКА РИЕЛТОРОВ

На фоне всплеска мошеннических схем на рынке жилья в Госдуме предлагается:

✔️ выработать критерии добросовестной деятельности риелторов,
✔️ прописать их ответственность за «чистоту» сделок,
✔️ разработать стандарты работы и стоимости услуг риелтора

Комментарий в газете #Известия
https://iz.ru/1308469/mariia-perevoshchikova/chisto-sdelki-rieltorov-khotiat-obiazat-fiksirovat-tceny
#киракосян_жкх #киракосян_недвижимость

ЖИЛИЩНЫЕ СУБСИДИИ ДЛЯ МОЛОДЫХ СЕМЕЙ

Комментарий в #Известия

Молодая семья имеет право на единовременную выплату для приобретения жилья.

На субсидию в размере 30–35% могут рассчитывать супруги до 35 лет (с детьми — 35%, без детей — 30%).

✔️ Сейчас денег приходится ждать по 10–13 лет. За это время семьи перестают быть молодыми и лишаются права на льготу. 😔

✔️ Минстрой планирует изменить методику расчета субсидий и учитывать число нуждающихся.

‼️ Мой комментарий:

Даже при наличии субсидии в размере до 35% не каждая молодая семья оплатит оставшиеся 65% стоимости. Еще в 2020 году в проекте Стратегии развития строительной отрасли и ЖКХ до 2030 года было отмечено, что для 30% российских семей приобретение жилья в ипотеку недоступно даже при нулевой ставке.

Одной из мер поддержки государства по улучшению жилищных условий могло бы стать формирование доступного рынка наемного жилья

https://iz.ru/1311878/mariia-perevoshchikova/znat-metr-vlasti-vzialis-za-problemu-ocheredei-na-zhilishchnye-subsidii

#киракосян_недвижимость

Беженцы с Украины смогут получить маткапитал

Комментарий в #Известия

В РФ уже прибыли примерно 500 тыс. человек с Украины и из Донбасса, в т.ч. 100 тыс. детей.

✔️ Беженцы с Украины смогут получить маткапитал на уже имеющихся детей при оформлении российского гражданства.

✔️ Ко второму чтению в ГосДуму подготовлен законопроект о получении маткапитала отцами, если мать детей умерла, не успев получить российское гражданство.

Мой комментарий (опубликован не полностью):

✔️ Правовой статус беженцев наделяет их правом пользования жилыми помещениями из жилищного фонда для временного поселения беженцев. Такое жилье нельзя приватизировать.

✔️ С получением гражданства спрос на квадратные метры жилья возрастет.

✔️ Чтобы не оказаться в ситуации дисбаланса спроса и качественных предложений на рынке недвижимости, необходимо своевременно выявлять потребность в жилье граждан, строить наемный фонд.

✔️ Неизбежна и проблема мошенничества ❌ на рынке жилой недвижимости. Найдутся риелторы, которые захотят заработать на тех, кто не знает нюансов совершения сделок с недвижимостью.

‼️ Важно усилить просвещение граждан в части совершения безопасных сделок с недвижимостью, принять закон, регулирующий деятельность риелторов.

https://iz.ru/1313614/mariia-perevoshchikova/kapitalnoe-pravo-bezhentcy-s-ukrainy-smogut-poluchit-matkapital

Техническое обследование домов перед капремонтом 🔍

Комментарий в газете #Известия

Законопроект был одобрен на заседании Экспертного совета Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ.

Сейчас обследование домов перед планированием ремонта не проводится, а все региональные программы были составлены 8 лет назад — их необходимо актуализировать.

Предлагается ввести обязательное техобследование домов перед планированием графика работ.

https://iz.ru/1340518/mariia-perevoshchikova/prava-u-doma-sistemu-kapremonta-v-rossii-namereny-kardinalno-izmenit

Насколько могут подорожать коммунальные услуги?

Комментарий для #Известия

Тарифы на коммунальные услуги с 1 июля 2022 года поднимутся на 3,2–6,5% в зависимости от региона.

Расценки увеличат в соответствии с распоряжением Правительства РФ от 30 октября 2021 года.

Самая низкая допустимая планка повышения тарифов утверждена в Республике Марий Эл (3,2%), Удмуртии (3,4%), республике Алтай (3,4%), Камчатском крае (3,8%).

Наиболее высокий уровень подорожания — в Чеченкой Республике (6,5%). В Татарстане и в Крыму показатель составит 6,2%, в Дагестане — 6%.

https://iz.ru/1350202/mariia-perevoshchikova/svodit-schetchiki-tarify-na-zhku-s-1-iiulia-vyrastut-v-predelakh-32-65

Кто в ответе за тишину в доме? 🤫 Предлагается возложить на Управляющую организацию обязанность следить за тишиной

Публикую полный комментарий. Иначе оборванный коммент в газете #Известия не отражает позицию.

‼️ Я против 👎

🔹Это НЕ обязанность управляющей организации, но ее ПРАВО оказывать содействие собственникам в защите прав!

🔹Управляющая организация может: провести разъяснительную беседу, составить акт вместе с советом дома, выдать нарушителю претензию, пригласить участкового

Клиентоориентированные компании уже сейчас ведут такую работу, у них налажен контакт с советами домов, консьержами и участковыми в целях защиты интересов собственников.

🔹 Управляющая организация НЕ может наказывать нарушителя, это не в пределах полномочий УО.

Замеры шума вправе делать Роспотребнадзор или иная аккредитованная организация, а привлекать к ответственности – правоохранительные органы.

ВАЖНО ЗНАТЬ ☝️

С 1 сентября 2022 г. в Гражданском кодексе появится норма о соседских обязанностях (ст. 287.4 ГК). Речь о недопустимости использования помещения в доме способами, которые нарушают права и интересы других собственников помещений и машино-мест. Эта норма обязывает самих собственников уважительно относится к своим соседям и обеспечивать соблюдение норм проживания, включая предупреждение о ремонте, соблюдение тихого часа.

https://iz.ru/1381097/mariia-perevoshchikova/mnogo-shuma-ne-nado-otvetstvennost-za-tishinu-v-domakh-khotiat-vozlozhit-na-uk

Во всех квартирах с газом хотят установить газоанализаторы.

Комментарий в #Известия

Предложение у меня вызвало очень много вопросов.

За безопасность! 🙋‍♀️ При появлении загазованности сигнализатор подаёт сигнал, если стоит клапан, то он перекрывает подачу газа.

Но против «обязать установить», не решив принципиальные вопросы 🙅‍♀️
Необходимо технически обеспечить подключение старых плит и колонок к сигнализаторам. Это реально? А если да, есть гарантия, что плохо работающая вентиляционная система не подведёт? Кто обеспечивает установку (опять любая организация, как это происходит при обслуживании ВКГО)? Кто гарантирует доступ в жилое помещение для установки и обслуживания (сейчас собственник может годами не пускать к себе в квартиру)? Кто гарантирует своевременную поверку (это каждые 12 месяцев)?

Статистика:
🔹 43 млн. газифицированных квартир и частных домов;
🔹 Газоанализаторы стоят примерно ~ 6000 руб.;
🔹 В Московской области в 2022 г. в рамках капремонта предусмотрена обязательная установка датчиков загазованности с клапанами в каждой квартире.

Проблем много и одной установкой, за которую заплатит конечный потребитель, их не решить 🤷‍♀️

А вы что думаете?

В Госдуме предложили мораторий на пени за неуплату ЖКУ

Комментарий #Известия

Вчера срочно рассматривался пакет мер соцподдержки в условиях частичной мобилизации. Предлагается:

⚡️ мораторий на начисление пеней за неуплату ЖКУ для граждан, принимающих участие в СВО — как на добровольной основе, так и в рамках частичной мобилизации;

⚡️ полный мораторий на оплату ЖКУ и иных услуг, связанных с содержанием единственного жилья одиноких граждан, подпадающих под частичную мобилизацию.

Мой комментарий 💭

✔️ Мораторий по начислению пеней введут (со слов уже поддержан, текст не видела, сложно комментировать). Непонятно, как поступить в ситуации, когда мобилизованный гражданин уже накопил задолженность, на которую начислена/не начислена и не взыскана пеня. В 2020 году из-за корявых формулировок была разрозненная практика. Важно сформулировать четкие правила: по каким долгам не начисляются пени: по вновь возкнишим и/или старым, что делать со старыми долгами и пенями 🤷‍♀️

✔️ Мораторий в части начисления платы за ЖКУ чреват убытками для и без того недофинансированной сферы ЖКХ. По сути, речь идет о приостановлении исполнения гражданско-правовых обязательств между двумя частно-правовыми субъектами: потребителем услуг и предприятием ЖКХ. Государство, оказывая поддержку, не должно вмешиваться в данные частные отношения. Правильней говорить не о моратории, а о мерах господдержки в виде субсидий.

Единовременные выплаты для погашения долга за ЖКУ

Рубрика #проектыНПА

Предложена поправка, наделяющая Правительство РФ правом устанавливать субсидий в виде единовременной выплаты отдельной категории граждан при наличии долга за ЖКУ и капремонт.

💭 Комментарий в #Известия

Инициативу поддерживаю. Но такие выплаты стоит направлять напрямую организациям ЖКХ, чтобы выплата выполняла свою цель.

Поправка перспективна, она позволяет устанавливать единовременные выплаты в помощь и иным социально незащищенным гражданам. Но к такой мере надо относиться как к крайней и, возможно, временной. Ведь есть опасность создания иждивенческих настроений плательщиков ЖКУ.

Спецсчета для капремонта плохо работают или просто не дают кому-то покоя? 🙄

Проще (как всегда) оказалось обвинить Управляющие организации, которые не так работают 😅 Комментарий в #Известия

📌 Пояснительная записка Законопроекта содержит предложения:

🔹Аргумент 1
спецсчета имеют низкую степень реализации и надо решить системные проблемы в сфере организации и проведения капремонта в МКД.

🔹Аргумент 2
нецелевое использование собранных средств; отсутствие прозрачной системы учета средств на спецсчетах, информации о задолженности; к осуществлению капремонта зачастую привлекаются подрядные организации с неквалифицированным персоналом.

🔹Аргумент 3
Как правило, владельцами «неэффективных» специальных счетов являются недобросовестные управляющие организации 🤬

🔹Способы решения из Законопроекта:
✔️ запретить управляющим организациям быть владельцами спецсчетов на капремонт домов 🤯
✔️наделить регоператоров обязанностью безвозмездного взыскания долгов по МКД на спецсчетах, где он является владельцем спецсчета;
✔️поднять порог уровня перевода собираемости взносов с 50% до 75% для принятия мер реагирования со стороны ГЖИ и перехода со спецсчета в «общий котёл»;
✔️дополнить перечень документов для обоснования расходования средств со спецсчета договором строительного контроля.

📌 У законодателей есть (должен быть!) такой инструмент как ЭФФЕКТИВНОСТЬ правового регулирования. Это мерило любого принимаемого закона!
Это соотношение между результатом правового регулирования и стоящей перед ним целью. А значит любая законодательная инициатива должна быть обоснованной (чтобы не навредить или не быть «мертвой») , реализуемой с точки зрения стоящей цели. Либо ее вовсе не надо принимать!

📌Инициатива надуманная:

🔹 вступает в противоречие с ЖК РФ, позицией Конституционного Суда РФ, подрывает доверие к использованию спецсчетов и ориентирует на переход к системе накопления взносов на капремонт исключительно на счете Регоператора.

🔹 Многочисленная судебная практика свидетельствует как раз о том, что большинство жалоб собственников связано не со спецсчетами и управляющими организациями, как владельцами счёта. А с неэффективностью капремонта по методу общего котла, где владельцем счета является Регоператор. Аффилированные подрядчики проводят капремонт, не допускают управляющие организации для контроля при проведении ремонта.

🔹 Отсутствие прозрачной системы учёта?! Серьезно? 😳 Система учета поступающих и используемых средств на спецсчетах, учёта задолженности по уплате взносов существует в силу ЖК РФ. Собственники могут получить информацию о расходовании средств со спецсчета как у владельца счета, так и в банке. Это ч. 7 ст. 177 ЖК РФ.

🔹Стройконтроль необходим, но лишь в случаях, предусмотренных ГрК РФ. Он не должен быть обязанностью при любых видах работ. Тем более, что инициатива предполагает даже не сам стройконтроль, а наличие договора на него 😉 Это лишь приведет к удорожанию стоимости капремонта.

📌 Действительно, есть системные проблемы при использовании спецсчетов, но решать их надо другими методами. Несколько примеров:

🔹 Снизить кворум для проведения капремонта и обеспечить возможность привлечения кредитных средств.
🔹Управляющая организация должна выполнять функции заказчика ремонтных работ от имени собственников и контролировать данные работы.
🔹 В целях эффективного контроля за работами по капремонту необходимо разработать методические рекомендации.

Доступ провайдеров в многоквартирный дом 🙅‍♀️

Комментарий в #Известия от председателя Подкомитета ТПП РФ по развитию бизнеса в сфере управления жилой недвижимостью Сусаны Киракосян и члена Подкомитета, директора представительства по г. Новокузнецку СРО Ассоциация ЖКК КО Кузбасса Елены Камневой (публикую кратко позиции для ясности ситуации, работа продолжается)

📌 Законопроект Хинштейна

✔️ Это беспрецедентная попытка вмешательства в частную собственность жителей домов🙅‍♀️

✔️ Он основан на трёх положениях:
- размещение оборудования в доме БЕЗ СОГЛАСИЯ собственников,
- БЕЗВОЗМЕЗДНО,
- БЕЗ согласования техусловий на размещение.

✔️ То есть бесконтрольное вмешательство в конструктив дома вразрез с Конституцией и основными началами частного права. Эти ситуации уже давно имеют массовый характер по стране: провайдер заходит в дом, не спрашивает согласия, размещает оборудование и развешивает провода, оставляет мусор, расходы за повреждения кровли и мест общего пользования, электричество ложатся на плечи собственников, в исправлять и нести ответственность приходится УО . Суды встали на защиту собственников и практика сложилась не в пользу провайдеров. Вот и решили переломить ситуацию через закон.

📌 Законопроект Хованской и Миронова

✔️ только при согласии собственников. Законопроект не отменяет необходимости проведения собрания собственников, но обязывает УО выступить организатором такого собрания по инициативе любого собственника 🤦‍♀️

✔️установлена плата провайдеров за пользование общим имущество.
В плату включены расходы, возникшие от размещения оборудования и сетей + на электричество.

🤚Здесь плата толкуется узко как компенсация собственникам расходной части, не предполагая доходной части.

✔️ есть позиции, с которыми не согласна. Например, законопроект, также как и у Хинштейна, абсолютно нивелирует значение договора с провайдерами. Его просто не требуется в части пользования общим имуществом дома 🤨

📌 Дополнения к законопроекту Хинштейна от Комитета ГД по строительству и ЖКХ

1️⃣ Единый порядок размещения сетей связи в МКД, а также правила взаимодействия между оператором связи и УО установит Правительство. В этом документе будет прописано всё, от того, каким сверлом нужно делать отверстия в стене, до размера и мест размещения шкафов, проводов и электропитания.

2️⃣ Плата провайдера за электроэнергию, используемую в работе оборудования.

(❗️согласны, но не увидели в тексте про расходы, возникшие от размещения оборудования и сетей вмешательство в конструктив дома)

3️⃣ В изначальном законопроекте слабо отражена часть, касающаяся самой процедуры входа провайдеров в дом и порядка использования общего имущества в МКД. Прорабатывается вариант, чтобы доступ был разрешён после общего собрания собственников, на котором решение будет принято простым большинством голосов.

‼️ Важно, что Комитет по строительству и ЖКХ отреагировал на «лоббистские» инициативы, идущие вразрез закона и ищет баланс между здравым смыслом и соблюдением законных прав и интересов собственников жилья.

Способы мошенничества на рынке жилой недвижимости

🔹 Злоумышленники вычисляют недавно продавших свое жилье, звонят им, выдавая себя за представителей банков, правоохранительных органов. Пугают, что мошенники пытаются вывести деньги с их счета, куда были переведены средства от продажи, и уговаривают вывести их на безопасный счет. И нередко продавцы верят и передают мошенникам данные счета.

🔹 Создают сайты, якобы предназначенные для проверки доверенностей по QR-коду. Затем изготавливают подложные документы.

🔹 Взламывают аккаунты на «Госуслугах» и присваивают электронную подпись для проведения сделок с недвижимостью.

💭 Мой полный комментарий в газете #Известия
Следует разделять случаи, связанные с мошенничеством и непрофессионализмом. Ущерб наносит и то, и другое. Часто это игра на доверии граждан и отсутствии у них навыков проверки юридической чистоты сделки. 🤷‍♀️ А когда речь идет о приобретении недвижимости пренебрегать услугами профессионала не стоит.

Не все нанимают риелтора или юриста, да и качество данных услуг порой вызывает серьезное сомнение. Ведь не исключено, что и среди них есть недобросовестные лица.

Сделать рынок недвижимости более прозрачным, минимизируя риски и оферы, могло бы регулирование риелторской деятельности с определением профессионального статуса риелтора и требований к нему в части образования, опыта, профессиональной ответственности.

📄 В 2023 год планируется продолжить разработку закона о регулирование риелторской деятельности. Мне посчастливилось принять участие в экспертизе существующих законопроектов и есть чёткое понимание того, что нужен качественно новый подход!

💭 Мнение Федеральной нотариальной палаты
Описанная схема — одна из разновидностей социальной инженерии. Такой вид мошенничества стал особенно распространен в последние годы. Ценность этой схемы для аферистов — в возможности застать жертву врасплох и, тем самым, быстро ввести ее в заблуждение или запугать.

#Киракосян_недвижимость, #Киракосян_ЖКХ

Претензионный порядок урегулирования споров в сфере управления МКД 💫
⠀
#Известия написали про законопроект ТПП РФ

Как разработчику, медиатору и в прошлом третейскому судье, пора пояснить суть проекта закона 💁‍♀️ Мы прошли с ним 2022 год по регионам, собирая мнения и отвечая на замечания. Тогда поняла, что не все еще в сфере ЖКХ созрели и готовы к диалогу и тем более, к медиации (это второй шаг🙏).

📍Речь об установлении в законе претензионного порядка урегулирования споров между УО, ТСЖ, ЖК и собственниками помещений.

✔️ Ключевая позиция: "До того как обращаться с жалобой в органы контроля и надзора или с иском в суд собственники предварительно обращаются с претензией (требованием) к УО, ТСЖ". Сначала претензия. А если нет ответа/отказ - в течение 10 дней право обратиться в суд и/или административный орган.

📍Преимущества претензионного порядка разрешения споров:

1) Простота процедур 👐
Отсутствие процессуальных и доказательственных правил кроме тех, что определили для себя стороны.
2) Сокращенные сроки🎗
Более оперативное и цивилизованное решение спора, разгрузка судов и контрольно-надзорных органов от тех конфликтов, которые могут и должны быть решены без их участия.
3)Экономия времени и денег💰
Сегодня УО имеют доступные каналы связи: электронка, ГИС и др. Это ускоряет процесс реагирования.
4) Конфиденциальность урегулирования споров🤫
Это репутационный плюс.
5) Результативность💫Практически любая альтернативная процедура заканчивается достижением взаимовыгодного соглашения, то есть по существу в интересах обоих сторон решить конфликт наиболее удобным и взаимовыгодным способом.
6) Формирование 😊#бесконфликтной и клиентоориентированной среды при управлении МКД 🤝 Это поднятие престижа отрасли!
7) Государство не будет вмешиваться без крайней нужды в договорные отношения сторон👌

‼️Тезис: "Это не решит проблему. При чем тут претензии, если жильцы чаще обращаются с заявками и жалобами?". "Мы удлиняем цепочку в решении спора".

Разберем этимологию слов и правовое содержание!

🌀Почему не обращение? Это широкое собирательное понятие, им можно обобщенно сказать о всей корреспонденции, которая поступает в УО. Также понятие используется в рамках ФЗ N 59-ФЗ "О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации" для случаев обращения к публичной власти. А мы говорим про частноправовые отношения между собственниками и УО.

🌀Почему не «заявка», заявление»? Это просьба гражданина о содействии в реализации прав или сообщение о факте. Пример заявок на оказание услуг: "закрутить лампочку на этаже", "вызвать сантехника", или же "предоставить информацию в рамках закона" и т.д. Претензионный порядок — это не просто письмо или заявка совершить положительное действие, а формализованное требование, вызванное нарушением.

🌀Почему не "жалоба"? Это про публичные отношения: жалобы в органы власти, органы контроля/надзора👩‍💻, жалобы в суд👨‍⚖️ в рамках процессуального законодательства. Это про силу. Процедура рассмотрения строго регулируется законом, нельзя отступить от установленного порядка (затянуть сроки, отказать в принятии жалобы и т.д.).