Кому принадлежат общедомовые приборы учета коммунальных ресурсов в многоквартирном доме

⚖️ Общедомовые приборы учета (ОДПУ) фиксируют потребление коммунальных ресурсов, поступающих в дом от ресурсоснабжающих организаций.

👉По общему подходу, закрепленному в Правилах содержания общего имущества (ППРФ №491), общедомовые приборы учета:
✅ входят в состав общего имущества (принадлежат собственникам помещений в доме) для всех коммунальных ресурсов за исключением электроэнергии
✅ могут принадлежать ресурснику, если так определено в договоре с ресурсоснабжающей организацией
✅ для учета электроэнергии - принадлежат ресурснику (гарантирующему поставщику), который и поставляет электроэнергию в дом

❗️Из этих правил бывают и особые исключения.
🤷‍♂️Например, в Москве общедомовые приборы учета отопления и горячего водоснабжения в большинстве домов принадлежат сторонней организации – ГБУ ЕИРЦ города Москвы.
#одпу #коммунальныересурсы #учет

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Вырастут ли взносы на капремонт в Санкт-Петербурге в 3 раза, или Проблема, спрогнозированная ещё 8 лет назад

📉 Программа капитального ремонта многоквартирных домов Санкт-Петербурга катастрофически отстает от графика из-за недофинансирования.
Чтобы перекрыть это отставание председатель Жилищного комитета Олег Зотов на нулевых чтениях по городскому бюджету сказал, что необходимо повысить взносы на капремонт в 3 раза.

🥲 Цифры выглядят очень грустно.
💰По словам Зотова, для выполнения Регпрограммы капремонта собственники должны платить взносы 36 рублей с квадратного метра, а не 12 рублей, как сейчас.
💰Бюджетные вливания в капремонт сейчас 6 млрд рублей, а чтобы не повышать взносы, они должны быть 20 млрд рублей.
💰Выполнение плана на 52% теперь считается хорошим показателем, т.к. раньше он был всего 28%.

🤷‍♂️Сомнительно, что такие средства смогут найти в городском бюджете. А значит жилищный фонд Санкт-Петербурга будет обречен на стремительное ухудшение своего и так не блестящего технического состояния.

Эту проблему городская власть заложила в самом начале реализации Регпрограммы капремонта МКД, установив размер взносов ниже любого разумного предела – около 2-х рублей с квадратного метра.

👉Сергей Шиянов, председатель ТСЖ «Перовская 22 корпус 2», ещё тогда спрогнозировал, что такой размер взносов это не просто бессмыслица. Такие взносы автоматически предопределяют нехватку средств для капремонта и несомненное ухудшение технического состояния многоквартирных домов Санкт-Петербурга.

По его расчетам, если для дома серии П-44Т в Москве необходимо 29 лет, чтобы собрать средства, достаточные для его капитального ремонта, то в Санкт-Петербурге с заниженными взносами необходимо 158 лет собирать такие взносы.

⛈И чем дальше, тем проблема МКД Питера будет только усугубляться.
Впрочем, такая ситуация коснется любого региона с экономически необоснованным и заниженным размером взноса на капремонт.
#капремонт #капитальныйремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Когда должен начинаться отопительный сезон и включаться отопление?

Температура воздуха постепенно понижается и у жителей многоквартирных домов скоро появится стандартный вопрос: когда нам уже включат отопление?

✍️По жилищному законодательству есть два варианта (п.5 Правил предоставления коммунальных услуг ППРФ №354).

Основной (для централизованной системы теплоснабжения).
📌 Отопительный сезон должен начинаться в населенных пунктах не позже, чем на следующий день после того, как среднесуточная температура воздуха составила менее +8С пять дней подряд.
Это предельный срок. Но уполномоченный орган может дать указание включить отопление и раньше этого срока.

Дополнительный (многоквартирный дом отапливается с помощью своего оборудования в доме – индивидуальный тепловой пункт, крышная котельная и т.п.).
📌В этом случае общее собрание собственников может самостоятельно принять решение, когда включать отопление в своем доме.
Если такое решение собственники не приняли, то 🤷‍♂️ отопление будет включаться по основному варианту.

👉При основном варианте в первый день отопление в многоквартирном доме могут и не включить. Напишу позже отдельный пост по этому вопросу.
#отопление

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Может ли управляющая организация, выбранная по поддельному протоколу, требовать плату за ЖКУ?

Управляющая организация ✍️нарисовала протокол общего собрания собственников.
❌Через 5 месяцев суд признал решение такого собрания недействительным, а протокол сфальсифицированным.
💰Всё это время УО выставляла платежки для оплаты своих услуг.
Один из собственников нежилого помещения в доме (банк) не стал их оплачивать, мотивируя тем, что УО управляет домом незаконно.

👉Дело решалось в суде, и Верховный Суд РФ подвел черту (определение от 5 июля 2023 г. N 309-ЭС23-10376):
🤷‍♂️собственники должны платить такой незаконно выбранной управляющей организации, потому что она по факту оказывала услуги по содержанию дома все эти месяцы.❗️

Аргументация ВС РФ:

➡️ Факт признания недействительным решения общего собрания, на основании которого управляющая организация была избрана в качестве таковой, сам по себе не является основанием для освобождения потребителей от оплаты услуг, оказанных данной организацией в период фактического управления МКД.

➡️ Хоть протокол и сфальсифицирован, но управляющая организация предоставила доказательства (в том числе, письма Департамента ГЖИ, выписки из лицензии с официального сайта ГИС ЖКХ) оказания услуг по управлению многоквартирным домом. Доказательств оказания услуг иной управляющей организации в спорный период ответчик не представил.

‼️Поэтому по мнению Верховного Суда РФ платить такой незаконно избранной УО жители и владельцы нежилых помещений обязаны, если она выполняет функции по управлению и содержанию дома.
#управлениеМКД #ОСС #подделка

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Кровля требует капитального ремонта: отвечает ли управляющая организация за протечки?

Классическая ситуация:
🔹У кровли неудовлетворительное техническое состояние и давно требуется капремонт
🔹Зимой – регулярные протечки
🔹Управляющая организация проводит текущий ремонт, но его недостаточно
🔹Собственники не принимают решение о проведении капремонта
🔹УО проводить капремонт не имеет права

❓Отвечает ли в такой ситуации управляющая организация за протечки?
👉Одно из таких дел рассмотрел Верховный Суд РФ и вынес вердикт (определение от 5 июля 2023г. №301-ЭС23-10648):

📌В соответствии с минимальным перечнем работ управляющая организация обязана принимать меры по выявлению нарушений на кровле, приводящие к протечкам, и немедленно устранять их.
📌А то, что капремонт необходим, но не проводится – не имеет значения и не снимает ответственности с УО за появление протечек.

💰Думаю, содержать такой дом обременительно с точки зрения финансов🤷‍♂️
#текущийремонт #капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Правительство поддержало законопроект о посуточной сдаче жилья, но вопросов стало больше

Я уже писал, что Минстрой России разработал законопроект для урегулирования вопроса посуточной сдачи жилья в аренду.
Этот документ появился исходя из позиции Конституционного Суда РФ, который указал, что посуточная сдача жилья это не оказание гостиничных услуг, и нужно вносить изменения в законодательство.

👉Минстрой предложил внести изменения в Жилищный кодекс РФ (ч.4 ст.17) и теперь Правительство РФ поддержало такие изменения.

✍️Этой поправкой четко указывается, что собственник квартиры вправе её сдавать на основании договора найма, в том числе краткосрочного (посуточно).
При этом дополнительно вносится условие: «соблюдение прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, а также правил содержания общего имущества».

🤷‍♂️Какой смысл в этом условии – непонятно. Собственник квартиры и так должен его соблюдать, независимо от сдачи в аренду.

👎Особого толку от внесенной поправки, думаю, не будет.

⁉️Остается масса нерешенных вопросов.

❓Чем по факту будут отличаться термины «краткосрочная сдача жилья» и «оказание гостиничных услуг в жилом помещении»? Поправки не отвечают на этот вопрос.

❓Собственник квартиры по факту занимается предпринимательской деятельностью. Почему это прямо не указать ЖК РФ и НК РФ с дополнением о необходимости соответствующего оформления – патент, самозанятость и т.п.?

❓Как будет решаться вопрос о потреблении коммунальных ресурсов, если нет приборов учета? Обычные нормативы сюда явно не подойдут. Расплачиваться будут остальные жильцы?

❓Нагрузка на общее имущество в подъезде, где сдаются квартиры посуточно, безусловно выше. Как будет учитываться этот факт?

👉Уже высказываются идеи дать право собственникам других квартир в подъезде блокировать возможность посуточной сдачи соседских квартир.👈

Похоже этим поправкам суждено стать очень неоднозначными.
#аренда #найм

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

С какого момента новый председатель ТСЖ приступает к своим обязанностям?

Председатель правления товарищества собственников жилья избирается правлением ТСЖ из числа своих членов.
❗️Но уставом ТСЖ может быть принят другой вариант: председатель правления избирается на общем собрании членов ТСЖ.

👉Такие нормы установлены в частях 2 и 3 статьи 147 ЖФ РФ.

При этом избранный председатель правления приступает к работе с даты его избрания.

👨‍⚖️Такое правило достаточно давно подтверждалось в постановлениях Президиума ВАС РФ (от 14.02.2006 № 12580/05, № 14310/05, № 12049/05) и в решении ВАС от 29.05.2006 № 2817/06.
✍️А регистрация сведений о новом руководителе в ЕГРЮЛ только подтверждает факт полномочий у нового председателя ТСЖ.
#ТСЖ #ТСН

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Какие долги за жилищно-коммунальные услуги списываются, если собственник квартиры признается банкротом

К счастью, это не самый популярный вопрос – если бы у нас часто признавали граждан банкротами, это было бы уже совсем печально.

❗️По общему правилу списываются долги, в том числе и за жилищно-коммунальные услуги, на момент, когда суд признал гражданина банкротом.
Это следует из федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (ст.213.6, п.3 ст.213.28).

👉Соответственно, УО/ТСЖ/ЖСК должны списать задолженность, образовавшуюся на эту дату👈
‼️Но сразу после даты признания гражданина банкротом начисления за жилищно-коммунальные услуги возобновятся и списанию не подлежат.

🛠То же самое касается и взносов на капитальный ремонт, о чем напомнили коллеги, рассматривая недавнюю судебную практику.
Они также подлежат списанию на дату признания банкротом.
#банкротство #ЖКУ #капремонт

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Обещают рост тарифов на коммуналку +9,8% и рост платы на 500 рублей как средняя температура по больнице

Я уже писал, Как правильно читать новости о тарифах на коммуналку.

👉Что реально кроется за сегодняшней новостью о планируемом росте тарифов на 9,8% с 1 июля 2024 года.

1️⃣ Цифра 9,8% ничего реально для конкретного жителя не значит.
Мало того, что для разных регионов будут устанавливаться свои предельные индексы, так ещё и для разных ресурсников будет свой рост тарифа.

Приведу пример.
В Москве в прошлом году рост ночного тарифа на электроэнергию составил +39,4%, тариф на отопление вырос на +8,5%, а услуга «Обращение с отходами» подорожала всего лишь на +0,3%.
Поэтому на сколько реально увеличится платеж можно сказать только «с потолка» по принципу средней температуры по больнице. И все эти «500-550 рублей с квартиры» ничего в реальности не значат.

2️⃣ Предельный индекс +9,8% касается только коммунальных платежей.
Но он никак не касается взносов на капитальный ремонт, цен на содержание жилого помещения и ставок за соцнайм. Они могут вырасти на любую величину.
Например, взнос на капремонт в Московской области вырос на 16,7%, а соцнайм в Москве для тех, кто получает меры социальной поддержки вырос на +111% (прописью – плюс сто одиннадцать процентов).

✅ Поэтому теперь ждем сначала цифры предельного индекса для каждого региона (будет опубликовано постановление Правительства РФ), а после этого – конкретные тарифы по каждой из услуг.
❗️И только тогда можно будет сказать на сколько реально вырастет платеж граждан за жилищные и коммунальные услуги.
#тарифы #ЖКУ

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Срок полномочий правления ТСЖ истек, а новый состав не выбрали: что с легитимностью старого правления?

❓Житель одного из скандальных ТСЖ обратился с вопросом.
У нас в доме «воюют» две группы собственников. Срок полномочий старого правления ТСЖ истек, а новый выбрать из-за конфликтов не получилось.
И «новенькие» считают, что старый председатель правления не может выполнять свои функции. Так ли это?

👉Ответ прост: это не так.
Пока не выбрано новое правление, старое продолжает выполнять свои функции до избрания нового.
В своё время на это указывалось в кассационном определении Санкт-Петербургского городского суда от 16.05.2012 №33-5857.

❗️Поэтому если истек срок, на который избирали правление, то это безусловно повод для срочного общего собрания членов ТСЖ, но это не основание прекратить полномочия старого правления и его председателя.

И я уже писал, что новый председатель должен приступить к своим обязанностям сразу с момента избрания.
#ТСЖ

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Москва совершенствует своё законодательство о тишине, пока в Госдуму вносят непродуманный федеральный законопроект

Я уже писал, что в Госдуму РФ внесен законопроект о тишине, который должен установить единые требования на территории всей страны.
🤷‍♂️У этого документа столько недостатков, что на него дружно дали отрицательные отзывы Комитет по строительству и ЖКХ, Правовое управление и Комиссия по обеспечению жилищных прав граждан.

❗️Тем временем в Москве продолжают совершенствовать давно действующее региональное законодательство о тишине❗️

👉В Мосгордуму внесен и поддержан профильной комиссией законопроект об изменении КоАП Москвы.

‼️Предлагается разделить полномочия по составлению протоколов между МВД и Объединением административно-технических инспекций (ОАТИ) следующим образом:

⏱ Полиция будет составлять протоколы о нарушении тишины в период с 23.00 до 7.00

⏱ ОАТИ будет составлять протоколы в остальные периоды времени, когда нельзя шуметь (с 7.00 до 9.00, с 13.00 до 15.00, с 19.00 до 23.00).

☎️ Дополнительно планируется возможность создания отдельного номера для оперативной связи москвичей с сотрудниками ОАТИ по нарушениям тишины.

🤷‍♂️При развитии регионального законодательства о тишине необходимость единого федерального законодательства вызывает большие сомнения.
#законодательство #законопроект

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Сегодня отмечается неформальный День госжилинспекции

Коллеги напомнили, что ещё в прошлом веке, 29 лет назад было подписано постановление Правительства РФ «О государственной жилищной инспекции в Российской Федерации» (от 26.09.1994 №1086).

👏 Тогда была создана Главная ГЖИ России, на которую замыкались создаваемые региональные жилищные инспекции.
Но со временем Главная ГЖИ России была упразднена, а все региональные ГЖИ остались сами по себе.

🤷‍♂️И сегодня сложилась ситуация, когда некоторые региональные ГЖИ находятся в подчинении, например, замгубернатора по ЖКХ по принципу «сам делаю - сам себя контролирую».
Такая структура вызывает, мягко говоря, удивление с точки зрения логики систем управления.

👉На мой взгляд, система ГЖИ должна быть снова реформирована по аналогии с Роспотребнадзором – федеральная структура с региональными отделениями.

А вы обращались в свою жилищную инспекцию?
Как опыт взаимодействия?
#ГЖИ

👇 Сделаю ниже опрос по этому поводу 👇

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Является ли частью многоквартирного дома пристроенное нежилое помещение

Эта тема регулярно возникает в случаях, когда к дому есть нежилая пристройка.
💰При этом её владелец или арендатор считает, что к дому он не имеет никакого отношения и не желает платить за содержание общего имущества.

❗️Обычно это единый почтовый адрес, и поэтому управляющая организация считает эту пристройку частью МКД и начинает начислять плату за содержание.

Суды неоднократно рассматривали такие случаи и из последней практики есть, помимо прочего, два определения Верховного Суда РФ (от 17 июля 2023 г. N 309-ЭС23-11531 и от 24 июля 2023 г. N 305-ЭС23-11537).

📌 В первом случае решение было в пользу управляющей организации – суды признали пристройку частью многоквартирного дома.
📌 А во втором случае наоборот – пристройка не была признана частью МКД.

Но оба этих решения объединяет единый подход. Его суть в следующем.
👉Пристройка не является частью МКД, если стоит на собственном фундаменте и не имеет общих стен и коммуникаций с жилой частью МКД.👈
‼️Но если хоть одно из этих условий не выполняется, то нежилая пристройка является составной частью МКД.

Т.е., например, общий фундамент или общая система отопления или водоснабжения – это признак нежилой пристройки как части МКД.
#нежилыепомещения #судебнаяпрактика

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Оплата отопления: по прибору учета «месяц в месяц» или равномерно в течение года?

В России существует два варианта начисления за отопление при наличии общедомовых приборов учета.

1️⃣ Первый наиболее понятный: по показаниям прибора учета «месяц в месяц», т.е. сколько прибор показал потребление за месяц, столько и начислили жителям в следующем месяце. Соответственно жители платят тогда, когда отопление есть, и не платят, когда его отключили.

2️⃣ Второй мутный и навороченный: начисляется равномерно в течение года по показаниям прибора учета за прошлый год с перерасчетом в следующем году в зависимости от оказаний прибора учета в этом расчетном году.
В этом варианте жители платят за отопление круглый год, даже летом. А в начале года получают перерасчет за прошедший год (либо доначисление, либо уменьшение начисления). Преимуществом этого варианта считается, что нет больших начислений зимой.

🤷‍♂️Проблемы второго варианта известны: плата за отопление летом, мутные ежегодные перерасчеты, которые крайне сложно перепроверить. Даже хотят внести изменения в законодательство, чтобы сгладить эти перерасчеты персонально для Москвы, о чем подробно описал Кирилл Чиркин.

👉Зато первый вариант вполне прозрачен: холодный год – плата больше, теплая зима – плата за отопление меньше.

⁉️А как вы считаете, какой из этих способов оплаты за отопление наиболее адекватен: месяц в месяц по реальным показаниям или равномерно в течение всего года даже летом с последующим перерасчетом?
#отопление

👇 Сделаю ниже опрос по этому поводу 👇

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Какие изменения произошли в структурах управления ЖКХ Правительства Москвы

После вступления Сергея Собянина в должность Мэра Москвы состоялся ряд назначений и переназначений в Комплексе городского хозяйства.

👉 Заместителем Мэра по вопросам жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства снова назначен Бирюков Петр Павлович (указ Мэра Москвы от 27 сентября 2023г. № 84-УМ).

👉 Остались на своих местах:
📌 Торсунов Вячеслав Юрьевич, руководитель Департамента ЖКХ Москвы
📌 Кичиков Олег Владимирович, начальник Государственной жилищной инспекции Москвы

👉 Новые назначения:
📌 Беляев Алексей Александрович стал руководителем Департамента капремонта Москвы (перешёл с должности префекта СВАО, распоряжение Мэра от 27 сентября 2023г. №270-РМ).

👉 Уволены:
📌 Елисеев Алексей Андреевич, руководитель Департамента капремонта Москвы
📌 Кульбачевский Антон Олегович, руководитель Департамента природопользования и охраны окружающей среды города Москвы

Позже напишу о подробностях и других изменениях
#кадры

Дом и Двор | Москва

Чем отличаются «прямые расчеты» от «прямых договоров» с ресурсоснабжающими организациями

Эти два термина одно время часто путали, но оказывается иногда их путают между собой и до сих пор.

👉 Термин «прямые расчеты» фигурировал в свое время в части 7.1 статьи 155 ЖК РФ.
Подразумевалось, что собственники помещений в многоквартирном доме могут принять решение и платить за коммунальные услуги напрямую ресурснику, минуя расчетный счет управляющей организации.
При этом ресурсник не становился исполнителем коммунальной услуги – им оставалась управляющая организация/ТСЖ/ЖСК.

👉А вот «прямые договоры» были введены в ЖК РФ позже отдельной статьей 157.2.
По смыслу этого термина, если собственники приняли решение о заключении прямых договоров по коммунальной услуге (например, ХВС или обращение с ТКО), то исполнителем такой коммунальной услуги будет уже не УО/ТСЖ/ЖСК, а им становится сам ресурсник. И именно с ним будут все взаимоотношения включая качество услуги, а не только по вопросу расчетов.

⏱ Недавно суды ещё раз подтвердили, что если раньше собственники выбрали в своем доме вариант «прямые расчеты», то они автоматически не превратились при изменении законодательства в «прямые договоры» (определение Верховного Суда РФ от 17 июля 2023 г. №301-ЭС23-11522).
❗️И чтобы перейти на прямые договоры, нужно провести новое общее собрание собственников.
#прямыедоговоры

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Сколько уборщиц нужно на один многоквартирный дом? Пример расчета для Москвы

У жителей многоквартирных домов регулярно возникает вопрос:
❓а сколько вообще уборщиц должно быть в нашем доме, чтобы регулярно и по нормативам:
🧹 подметать
🪣 мыть пол
💡 протирать плафоны, подоконники и отопительные приборы

Регионы имеют возможность устанавливать нормативы численности персонала, особенно если речь идет о расчете муниципальных цен на Содержание жилого помещения.

Приведу пример Москвы, где много чего регламентируется.

Нормативы численности уборщиц установлены в приложении 2 к довольно старому, но действующему распоряжению Департамента ЖКХиБ Москвы от 26.12.2012 № 05-14-535/2.

В нем есть подробная таблица, по которой можно рассчитать нормативную численность уборщиц.
Нормы обслуживания для них зависят от этажности, наличия лифтов, мусоропроводов и других параметров.

📋 Для примера возьму реальный дом.
Год постройки - 2002. Его общая жилая площадь составляет 8327 кв.м., 12 этажей, 3 подъезда, 6 лифтов, площадь лестничных клеток - 2300 кв.м.

👉Из таблицы получаем норматив для такого дома - 1175 кв.м. лестничных клеток должно приходиться на одну уборщицу.
Соответственно, нормативное количество уборщиц составит 2300 / 1175 = 1,96 человека на этот дом.
Значит, для уборки этого дома необходимо 2 уборщицы, которые смогут выполнять в нормативном режиме все необходимые работы по уборке лестничных клеток.

🧮 Москвичи могут самостоятельно посмотреть таблицу и сделать свой собственный расчет.

💁‍♂️Остается у меня только вопрос: неужели реально в доме 8327 кв.м. ежедневно работает ДВЕ уборщицы?!
#санитарноесодержание #экономика

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡

Самые популярные ответы из сентябрьских опросов

В сентябре на канале Дом и Двор проводились опросы по разным темам ЖКХ.
Опубликую наиболее популярные ответы участников.

📌 Опрос: Есть в ваших платежных документах за ЖКУ строчки с показаниями общедомовых приборов учета? (369 голосов)
Самый популярный ответ (34%): показания ОДПУ есть, нужная вещь

📌 Опрос: Где сейчас в вашем доме организован домовой соседский чат? (581 голос)
Самый популярный ответ (46%): WhatsApp

📌 Опрос: Какой у вас опыт взаимодействия с жилищной инспекцией? (332 голоса)
Самый популярный ответ (52%): Отрицательный – обращался, но проблема не была решена

📌 Опрос: Какой способ оплаты отопления вы бы хотели принять в своем доме? (471 голос)
Самый популярный ответ (85%): месяц в месяц по реальным показаниям общедомового прибора учета

Спасибо всем, кто принимает участие в опросах!
🤝 Ваши ответы и комментарии дают возможность подбирать наиболее интересные и полезные темы для постов.
#опрос

Подпишись на Дом и Двор - ЖКХ касается каждого🏡