Инфоповод на пустом месте - но громкий. Израильский инвестфонд выселяет из принадлежащей ему квартиры в Равале человека по имени Мохамед, которому он поднял квартплату, а тот не смог платить. Точнее, Мохаммед платил, пока мог, но после пандемии, он остался без работы, и в то же самое время, ему подняли квартплату ещё. У Мохаммеда есть заключение социальных служб о том, что его семья находится в уязвимом положении, однако добиться в своих переговорах с хозяевами ничего не смог. При этом владельцы отказались, чтобы аренду жилья Мохаммеда, как уязвимого лица, покрывала бы мэрия, в обмен на то, чтобы его не выселяли. Дело, видимо, в том, что от покомнатной аренды или туристической сдачи можно получить гораздо большую рентабельность. Одна соседка, живущая в этом доме, жаловалась, что многие квартиры там сдаются туристам без лицензии.

Но, из-за внешнеполитической конъюнктуры, то, что в обычной ситуации было бы “спором хозяйствующих субъектов”, привлекло внимание прессы и левых активистов, которые раскопали, что фонд-владелец связан с рынком “услуг безопасности” (намекая видимо, на связь с какими-то ЧВК) и из спора о неплатежах раздули чуть ли не политический конфликт, приплетя туда геноцид палестинцев. В конце демонстрации в поддержку Мохаммеда и его семьи стало известно, что его выселение пока приостановлено. #конфликты #недвижимость #внешняяполитика #израиль #бизнесклимат

В августе в Каталонии выдали на 27% меньше ипотечных кредитов, чем в августе прошлого года. По выданным кредитам, средняя ставка составила 3,24%, средний срок - 24 года, средняя сумма - 138 000 евро. Число выданных ипотек сокращается, получается, уже семь месяцев подряд. Таким образом, стоимость ипотек возрасла на 66% за год. Большинство заёмщиков предпочитают теперь займы с фиксированной ставкой, не привязанной к растущему EURIBOR, - 58% договоров заключено на таких условиях. В среднем по Испании число ипотечных договоров в августе тоже уменьшилось по сравнению с тем же месяцем прошлого года - но меньше, на 22,7%. Неясно, приведёт ли падение спроса ипотечников на жильё к остановке роста цен - на него влияет также инфляция и недостаток предложения, во всяком случае, в Барселоне и других крупных городах. Каковы причины сокращения выдачи займов, не сообщается - надо, надо полагать, играют роль и бОльшая строгость банков, и меньшая уверенность потребителей в будущем.


#недвижимость #индексы

Запрет или сильное ограничение туристической аренды квартир готовится в Каталонии, сообщают газеты. Это может случиться в перспективе ближайших пяти лет. Сообщается, что готовят законопроект, по которому владельцы квартир, желающие продолжать вести эту деятельность, должны будут получить некую лицензию в пятилетний срок - а региональная администрация будет заинтересована давать их поменьше, так как хочет, чтобы побольше туристических апартаментов вернулись бы на рынок долгосрочной аренды - и таким образом помочь решить проблему нехватки предложения арендного жилья для жителей региона.

Неясно, пойдёт ли речь о "перелицензировании" даже тех, кто сейчас такую лицензию имеет, или о том, что тех, кто работал в серой зоне, либо закроют, либо заставят получить её, либо о том и другом сразу. Однако организации владельцев и операторов турквартир в панике и говорят газетам, буквально: "Нас всех позакрывают в ближайшие пять лет" и жалуются, что с ними не посоветовались при подготовке новой нормы. Противники меры говорят, что под туристическую аренду, по их сведениям, используется 2,56% жилого парка в Каталонии, и даже если перевести их все на рынок долгосрочной аренды, особого эффекта на ситуацию это не окажет. Декрет региональных властей может быть принят в ближайшие недели. #бизнесклимат #туризм #недвижимость

Первые признаки снижения цен недвижимости показывают рынки Мадрида и Барселоны. По прогнозам Bankinter, до конца этого года, она подорожает на 1,2%, а в следующем - подешевеет на 2%. В этом году средняя цена сделок в Барселоне составила 4318 евро за м2, что на 0,8% ниже прошлогогоднего показателя. В Мадриде рост всё ещё продолжается и составляет 4,3% к прошлогоднему, при этом средняя по всем совершённым сделкам цена м2 ниже барселонской. Во всяком случае, рост замедляется - прошлый, 2022 год закрылся ростом цен на недвижимость на 6,3% в Барселоне и на 7,1% в Мадриде. Руководитель департамента стратегии Singular Bank сказал La Vanguardia, что ожидает падения цен офисных помещений на 20%, а жилых - на 7% на рынках обеих столиц Испании.

Гораздо сильнее спад заметен на рынке офисной недвижимости. Число сделок в Барселоне снизилось на 72% и на 34% в Мадриде. Продавцы не хотят снижать цены, а покупатели выжидают. #недвижимость

За попытку сдать "пентхаус" площадью 12 м2 против агентства недвижимости начали муниципальную проверку. За домик на крыше, чья площадь меньше иных отельных номеров, но имеет "диван-кровать", холодильник, кухню" и прочие удобства на ул. Травессера де лес Кортс просили 650 евро в месяц. Потенциальным барселонским Карлсоном, по мысли агентства мог стать какой-нибудь студент, не желающий делить жильё с товарищами, снимая квартиру вскладчину. После претензий властей, объявление убрали. #недвижимость

Перестали размещать объявления о сдаче квартир на интернет-порталах многие владельцы жилья в Барселоне: число объявлений на порталах уменьшилось на 59% за пять лет. При этом количество договоров аренды не так сильно сократилось - аренда продолжается, однако о ней меньше пишут на крупных онлайн-порталах. Из этого директор Палаты собственников жилья Барселоны делает вывод, что многие квартиросдатчики вернулись к традиционной практике сдачи квартир через знакомых - во-первых, потому что они не хотят платить комиссии агентствам (недавние изменения в законах возложили на них эту обязаность, освободив арендаторов), а во-вторых, что они, дескать, желают быть уверенными в том, что арендатор не перестанет платить. Особенно это касается недорогих квартир, которые, думают в Палате, в интернет стали попадать гораздо меньше - об этом, как думают в организации, свидетельствует факт, что лишь 12% объявлений в Барселоне предлагают квартиры дешевле 1200 евро в месяц. #недвижимость

GAP закрывает свой магазин в туристическом - "туристичнее" некуда - центре Барселоны на Портал де л'Анжел. Его место займет магазин итальянских кроссовок AWLabs. Непонятно, что вызвало решение, потому что локации, лучше чем эта в Барселоне нет. Туристические потоки более-менее пришли в норму, однако компания тем не менее уходит из центра города. То ли GAP и так есть везде, и туристы его больше не покупают, то ли ставка на онлайн-торговлю. То ли маржа от торговли обычной (не люкс) одеждой в центре города уже не окупает локацию. Если это тенденция - мы пока этого не знаем - то она любопытна. #недвижимость

Продолжая тему недвижимости - в Барселоне распространяются натуральные "коммуналки", в которых комнаты сдаются и до 1500 евро в месяц. Покомнатная сдача улучшает рентабельность инвестиции, уменьшает риски неплатежей и позволяет обойти законы, которыми пытаются сдерживать цены аренды - ведь на сдачу комнат закона (ещё) не придумали. В иных из респектабельных барселонских коммуналок, адресованных студентам, аспирантам, цифровым кочевникам бывает и до 18 комнат, на которые, правда, приходится не "одна уборная", а целых 8. В некоторых из комнат ванная комната собственная. Под такие проекты покупают старинные "господские" квартиры площадью до 400 м2, и делают в них ремонт с перепланировкой. #недвижимость

Закрытое последние несколько лет здание бывшего кинотеатра Capitol по адресу Рамбла, 138 купил крупный мадридский девелопер - фирма Torcalena, совладелец соседних с ним зданий отеля Continental, здания, где находится магазин Springfield, и многих других "лакомых кусочков" испанской недвижимости, среди которых бывшая штаб-квартира "Телефоники" в Сарагосе. В 2021 году объект у его владельцев купил другой профессиональный инвестор в недвижимость, каталонская компания KKH Property при поддержке нескольких family office. Тогда она собиралась эксплуатировать здание под магазин крупной марки или ресторан, но, видимо, предложение мадридцев оказалось лучше, и здание снова перепродали. Здание было известно среди коренных жителей как Can Pistoles - "У пистолетов" - потому что кинотеатр в прежние времена показывал вестерны и гангстерские боевики. Что собирается делать новый владелец, пока не сообщается, как и сумма сделки. Известно, что когда владельцы кинотеатра хотели продлить контракт на аренду, у них запросили за аренду здания порядка 70 000 евро в месяц - вероятно, сейчас цена будет ещё выше. Вряд ли кто-то из вас, читающих это, часто бывает на захваченной туристами Рамбле, поэтому новость может представлять интерес для профессиональных инвесторов в недвижимость. #недвижимость

Лицензия туристических апартаментов будет теперь во всей Каталонии не бессрочной, а выдаваться на пять лет. После этого местные власти могут продлить её, а могут и отказать, если в том или ином районе или квартале туристических апартаменто слишком много, или есть недостаток в жилье для местных жителей. Из-за того, что в скором времени эта норма начнёт применяться, некоторые кварталы Барселоны могут лишиться многих даже легальных турквартир. Особенно эта ситуация затронет Готический квартал - о нём мэр Кольбони сказал отдельно. Однако как и кому конкретно будут разрешать продлять лицензию, а кому - нет, пока неясно. #недвижимость #туризм

Рынок оказался быстрее правительственного вмешательства. Испанские банки сами договорились о коррекции условий ипотечных займов на сумму вчетверо большую, чем было предусмотрено планом правительства по защите ипотечников от подорожания кредита. Банки согласились рефинансировать ипотек на сумму порядка 3,7 млрд. евро, видимо, главным образом на фиксированные ставки. Правительственный план защиты небогатых ипотечников позволил изменить условия займов на сумму ещё 820 миллионов, однако это нельзя считать провалом, - скорее наоборот. Экономика оказалась в лучшей форме, чем ожидалось, а банки действовали гибче, и поэтому это “последнее прибежище” потребовалось относительно немногим.

Когда ставки EURIBOR начали расти с отрицательных до нынешних, у многих ипотечных должников, ежемесячные платежи выросли в несколько раз, и опасались, что это создаст проблемы и банкам, и обществу. Но пока этого не видно. Отмечается, что, вопреки прогнозам, просрочки по кредитам в целом по Испании оказались меньше, чем до пандемии, и дела обстоят лучше, чем ожидали. Банки, по итогам года, не видят необходимости, создавать крупные резервы на случай неплатежей. Однако и число новых ипотек сократилось. #бизнесклимат #деньги #недвижимость

Арендная плата в Барселоне снова побила рекорды. Средняя стоимость аренды квартиры составила 1171 евро в месяц по данным каталонского агентства управления недвижимостью Incasol. За последние 16 лет средняя цена аренды квартиры повысилась на 50%, по сравнению с прошлым годом - на 11,4%, а по сравнению с третьим кварталом - на 4,2%. В 2014 году средняя цена сделки по сдаче внаём жилья в Барселоне была ниже 700 евро. Лишь три района города показывают средние цены аренды ниже 1000 евро - Орта-Гинардо, Сан Андреу и Ноу Баррис. Последний стал и в среднем самым дешёым - там сдают квартиры в среднем за 804 евро в месяц. Самый дорогой район - 1668 евро в месяц в среднем по всем договорам аренды - Сарриа-Сан Жервази. Средние доходы жителей города выросли с 2010 года по 2021 год гораздо меньше - менее чем на 14%. Incasol депонирует у себя залоги арендаторов, и поэтому в курсе большинства сделок. #недвижимость

По самозахватам жилья Каталония по-прежнему остаётся наиболее “проблемным” регионом страны, хотя число заявленных полиции случаев незаконного занятия чужой недвижимости и снижается год от года в целом по стране. Сообщается, что в целом в Испании 2020 году было 17 274 самозахватов, в 2021 году - 16 726, а до августа 2023 года (последние имеющиеся данные) - 10 345. Несмотря на это, в Каталонии их больше, чем в трёх следующих за нею в этом рейтинге регионах страны, вместе взятых, а всего в Каталонии произошло 40% всех зафиксированных в стране самозахватов чужой собственности - 4218 из 10 345, на 14% меньше, чем в 2022 году на тот же месяц.

Статистика каталонского МВД не разделяет занятие жилья, в котором уже живут хозяева, от захвата пустующей недвижимости (это две разных статьи УК, первая - гораздо более тяжёлая, и не требует судебного процесса для выселения незаконных жильцов, и потому в целом по стране составляет лишь 0,16% всех самозахватов).

В целом в Испании имеется более 26 миллионов жилых объектов. Получается, что проблема самозахвата не столь тяжела, как это можно представить, читая возмутительные новости о самозахватах. Они происходят реже, чем можно себе представить. Тем не менее, испанские законы дают чрезмерную защиту неприкосновенности жилища, чем и пользуются захватчики. #недвижимость

Ограничения цен долгосрочной аренды жилья в 140 муниципалитетах Каталонии, включая Барселону, Жирону, Таррагону и Ллейду, могут вступить силу в феврале. Об этом сказала министр по делам территорий региона. Согласно новой норме, цена аренды во вновь заключаемых договорах аренды не сможет быть выше цены, зафиксированной в последнем действовавшем за последние 5 лет договоре (иными словами, повысить цену новому жильцу владельцы не смогут). Так же ограничат и повышение арендной платы. Для крупных держателей недвижимости - владеющих пятью или более объектами, цены не должны будут превышать цифры, рассчитанной по индексу, своему для каждой улицы или района. Всё это коснётся местностей, признанных “напряжёнными” рынками недвижимости. Ранее Каталония пыталась ввести подобную норму, но её приостановили. Однако теперь новый закон общегосударственный.

Трудно сказать, насколько эта попытка переложить инфляционные издержки избирателей на арендодателей, будет успешной. Закон спроса и предложения никто не отменял, и, разумеется, те, чьи доходы пытаются нерыночным образом ограничить, будут искать способа сохранить или улучшить рентабельность.

Естественным выходом для владельцев мог бы стать уход в другую форму аренды, т.н. “сезонную”, которую (пока) так не регулируют. В таком случае, правда, квартиросъёмщики оказываются ещё менее защищёнными - будучи вынужденными подписывать один за другим “краткосрочные” арендные договоры каждые 11 месяцев. Однако ранее сообщалось, что в правительстве Испании работают над тем, чтобы закрыть этот путь обхода регулирования цен.

Собственные налоговые доходы государство ограничивать таким же образом не собирается, хотя, возможно, это возымело бы куда лучший эффект. Планы по строительству доступного жилья есть, однако не похоже, чтобы они были бы сколь угодно достаточным для нового баланса спроса и предложения. #недвижимость

13% барселонцев живут одни, - это вдвое больше, чем в 1991 году. При этом, среди тех, кто живёт один, самая большая группа - пожилые люди, составляющие 43% всех одиночек. В одиночку живут 25% барселонцев старше 65 лет, 28,9% людей старше 70 лет и почти 40% среди тех, кому больше 90. Всего, в 213 839 барселонских домов и квартирах живёт всего один человек. Эта доля продолжает медленно расти с годами во всех возрастных группах, кроме молодёжи. Утверждают, что это общая для больших городов тенденция. Число пожилых людей в городе увеличивается: если 20 лет назад в городе жило 93 222 жителя старше 80 лет, то сейчас их порядка 118 тысяч. #недвижимость

Барселона - теперь официально самый дорогой город Испании для аренды квартиры. По последним данным портала Fotocasa, средняя цена аренды в городе составила 20,96 евро за м2 - что на 79,8% выше среднеиспанского уровня. На втором месте Калвиа на Майорке, на третьем - Сан Себастьян в Стране Басков. В ноябре 2023 года цены аренды жилья в Барселоне достигли исторического максимума, и составили 21,13 евро за м2, однако с тех пор немного упали. Соседний с Барселоной город-спутник Оспиталет - на шестом месте в общегосударственном рейтинге, на одну позицию ниже, чем Мадрид. Восьмое место рейтинга разделили Кастельдефелс и Сан Кугат, также ближние пригороды Барселоны. #недвижимость

Но есть и хорошие новости - муниципальное кладбище г. Реус (провинция Таррагона) признано лучшим в Испании. Кроме того, оно же заняло второе место в конкурсе на лучший надгробный памятник. Оказывается, у этого динамично растущего сектора испанской экономики тоже есть свои отраслевые конкурсы и рейтинги, и бойкие каталонские гробовщики и погребальных дел мастера, и управляющие муниципальных кладбищ неплохо в нём выступают. Также в конкурсе на лучшую инициативу по защите окружающей среды награду получило клабище г. Ситжес (не в первый раз) - там уже давно действует программа, по которой прах умерших погребают в биоразлагаемых урнах. К счастью, мобильность покойников по определению меньше, чем живых, и опасаться за рост (и без того немалой) стоимости погребальных услуг жителям Реуса не стоит - рейтинг определённо не приведёт к наплыву желающих быть там похороненными - в отличие от цен барселонских квартир. #недвижимость (хэштег, безусловно, дурацкий, но в нём есть некая мрачная и торжественная уместность).

Новую тюрьму открытого типа на 800 мест строят в районе Zona Franca в Барселоны - сегодня стало известно, что её предполагается закончить в 2025 году, чтобы заменить другое пенитенциарное заведение в Тринитат Велья. В тюрьмах открытого типа отбывают сроки менее опасные для общества преступники, которые днём работают в городе, а ночевать возвращаются в тюрьму. Однако соседство с тюрьмой, естественно, не влияет положительно на цены недвижимости в округе. Впрочем новый корпус будет находиться в промзоне СЭЗ на улице А поблизости от станции метро Port - Zona Franca, где цены и так не самые высокие. В Тринитат Велья, в свою очередь, избавятся от соседства с пусть и бывшими, но преступниками. #недвижимость

Лишь одна из каждых десяти квартир в Барселоне сдаётся дешевле 1000 евро в месяц, а половина объявлений на порталах недвижимости имеют цены выше 1600 евро, а дешевле 800 евро - лишь 3% всех сдаваемых квартир, хотя большинство желающих снять жилье способны платить не более этой цифры. За немногим меньшую 800 евро сумму в каталонской столице можно однако снять комнату.

С середины марта на “напряжённых рынках жилья” в Испании должен вступить в силу установленный законом потолок цен, который установит максимальные цены гораздо ниже текущих рыночных, однако арендодатели, естественно, не желают упускать свою выгоду и ищут способы обойти новую норму. Владельцы недвижимости, разумеется, не хотят быть крайними и принимать на себя инфляционные издержки, которые на них пытается переложить власть, пытающаяся угодить своим избирателям.

По данным на 27 февраля из всех испанских регионов лишь Каталония выразила чёткое желание применять её - об этом запросили мэрии 140 каталонских муниципалитетов. При этом каталонские власти заранее говорят, что большого толку от этого не будет, и не верят, что цены аренды упадут, и хотят применять её лишь потому, что лучших инструментов у них нет. Собственные меры, которые пытались применить каталонские власти были в последние годы, думают они, более эффективными, но их заблокировали по суду. Каталонский министр, отвечающая за жильё, говорит, что “жильё надо вывести из рыночной логики и сделать так, чтобы цены упали, но, к сожалению, центральное министерство видит это иначе”.

Действительно, “рефентный индекс” цены квадратного метра, разработанный испанским законодателями - сложен и запутан, и при расчёте максимальной допустимой цены учитывает множество факторов вроде наличия лифта, энергоэффективность, наличие мебели, видов и т.п. Каталонцы настаивали на едином индексе. Кроме того, новый индекс применяется для новых договоров аренды или пересмотре существующих, и в лучшем для арендатора случае не позволит повышать цену чрезмерно. #недвижимость

Регулирование цен аренды жилья вступило в силу в 140 муниципалитетах Каталонии. Оно касается вновь заключаемых договоров аренды: для квартир и домов, которые уже сдавались раньше, арендодатели не смогут повышать цены новым жильцам. Для крупных держателей недвижимости - тем, кому принадлежит более пяти объектов в “напряжённых рынках”, цена в новых контрактах ограничена специальным индексом по м2 или прежней ценой аренды (в зависимости от того, что меньше). Если квартира или дом не сдавались в последние пять лет, то сдавать её можно будет по цене, рассчитанной по тому же индексу. В 140 муниципалитетах, охваченных новой мерой живёт более 80% населения Каталонии.

Больших надежд на то, что рост цен удастся остановить, никто не питает - даже сами каталонские власти - они предлагали свой способ регулирования, но могут применять только те меры, которые одобрило центральное правительство. Вероятно, не желающие нести инфляционные издержки владельцы, будут больше прибегать к фигуре “сезонной” аренды (на срок до 11 месяцев), которая не регулируется - во всяком случае, пока что. Кроме того, уже известно о том, что на арендаторов перекладывают расходы по налогу на недвижимость и платежам в ТСЖ (что по закону делать можно). Рассказывают также о схемах, когда арендатору в контракте навязывают услуги, например, по чистке кондиционера за 500 евро в месяц. Люди вынуждены соглашаться на это, потому что предложение меньше спроса.

Так как квартир всем не хватает - та же Барселона стиснута между морем и горами, и строить новое жильё особенно негде, естественно, что владельцы жилья будут искать все мыслимые и немыслимые способы не быть “крайними” в инфляционной гонке.

Решением проблемы могло бы стать высокоэтажное строительство, как в Гонконге, однако не факт, что почвы это позволяют. Ходит также городская легенда, что якобы в Барселоне нельзя строить дома выше, чем храм Св. Семейства. Он, в свою очередь, на 1 метр ниже горы Монжуик - Гауди, якобы говорил, что дело рук человеческих не может быть выше дела рук Господа. #недвижимость