🕳️Инфляция за 5 лет:

🎷Доллар США 20.75%
🪗Рубль РФ 37.9%

📉 Курс доллара в мае 2018 года 62.27, в мае 2023 - 80.06 или плюс 28.5%

@atsogoev

🥾Аналитики ВТБ должны быть уволены

😐 Ведь они рассказали неудобную правду об ипотеке в России. 

📊По данным ВТБ, российские заёмщики погашают ипотеку в среднем за 4,3 года. Активнее всего россияне выплачивают жилищные кредиты на суммы ₽15–20 млн., отмечают в банке. В среднем на закрытие таких договоров уходит около полутора лет. У заемщиков, занявших на покупку недвижимости до ₽5 млн., полное погашение обязательств занимает 3,6 года.

😥Эта информация крайне неудобна тем, кто рассказывает сказки об «ипотечной наркомании», о возможной волне дефолтов, о признаках ипотечного пузыря и т.д. Всем этим Розенцветам, Репченкам и прочим вредителям, гадящим на сектор недвижимости и строительства жилья. Меня вообще удивляет ситуация, когда застройщики платят деньги всяким конторам на три буквы IRN и НРА, а те «в благодарность» рассказывают про то какое субсидирование ипотечных ставок плохое и опасное для России. 

🚩Но на самом деле в стране, где ипотека выдается на 15-30 лет, а погашается за 4,3 года (52 месяца), просто по определению не может произойти никаких проблем в сфере ипотечного жилищного кредитования. Ипотечный кредит творит чудеса: страх потерять квартиру заставляет простого русского человека начать зарабатывать деньги и погашать долги раньше срока! Некоторые так и не могут остановиться, продолжают зарабатывать и после выплаты последнего платежа…

🤤Тут обычно появляются всякие подпевалы, которые утверждают, что «у нас растет просрочка по ипотеке…» Просроченная задолженность по ипотечным кредитам по данным самого ЦБ РФ всего 0,4%. И она снижается с 2021 года. Смотреть сюда: https://cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/

🔥Итого: немедленно ввести льготную ипотеку на вторичку, отменить все ограничения на субсидирование ипотеки застройщиками, всем застройщикам запретить оплату счетов компаний и ИП, наносящих вред отрасли строительства жилья. Честных аналитиков с почётом уволить из ВТБ и принять на руководящие должности, связанные с ипотекой, в ЦБ РФ.

🧧Китайские схемы

🏘️ По данным исследовательского института China Index Academy, в начале 2023 года на китайском рынке недвижимости произошёл кратковременный подъём, поскольку местные органы власти по всей стране приняли меры, призванные поддержать, а в некоторых случаях спасти столкнувшийся с большими проблемами сектор жилой недвижимости.

👇Силами муниципалитетов к концу апреля 2023 ставка по ипотеке для покупателей, приобретающих жильё в первый раз в жизни, в более чем 40 городах Китая снизилась до 4% годовых. Однако, продажи в апреле не оправдали ожиданий аналитиков. Согласно отчетам Банка Китая, объем ипотечных кредитов в апреле не вырос, а сократился на 241,1 млрд. юаней ($33,8 млрд.). Таким образом поддержка строительной отрасли сработала лишь на короткий срок, но рост рынка не стал долгосрочным трендом.

🏗️ Теперь китайские застройщики (при молчаливом согласии банков и властей, очевидно) прибегают к практике «0% первоначального взноса» в надежде таким образом восстановить спрос на рынке недвижимости. Суть ипотеки с «0% первоначальным взносом» состоит в некотором завышении стоимости квартир в договорах купли-продажи. Это позволяет покупателям не только не платить первоначальный взнос, но и получить дополнительные средства на ремонт будущего жилья.

🔴 Как и в России, китайские финансовые эксперты бурчат о том, что «если покупка жилья не сопровождается реальным первоначальным взносом, то возникает высокий риск дефолта по ипотеке…»

☝️Правительство Китая собирается поддерживать «здоровое развитие рынка недвижимости, который является основой экономики» сказал в январе 2023 вице-премьер Китая Лю Хэ, имея в виду и поддержку покупателей, и застройщиков.

😱 Шведы доигрались в облигации

🇸🇪 Шведская компания SBB (она же Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB) рассматривает идею продажи компании. Это произошло после того, как стокгольмская компания, акции которой присутствуют на местной бирже, потеряла более 90% своей рыночной стоимости.

📉 За последнее время цена акций SBB упала более чем на 40%, после того как агентство S&P Global Ratings понизило рейтинг облигаций компании, что вызвало панику среди инвесторов. На прошлой неделе торги закрылись на уровне 4,9 крон/акция, что является самым низким уровнем почти за 6 лет.

💭 Компания, рыночная капитализация которой в конце 2021 года составляла $17 млрд, теперь оценивается всего в $1,5 млрд. Долг компании составляет $8,1 млрд., что само по себе ставит под угрозу долгосрочную жизнеспособность компании, котирующейся на бирже.

🌋Всему виной крайне агрессивная политика компании на долговом рынке: набрали долгов, напокупали недвижимости, а расплатиться и нечем. Явно в правлении шведских компаний не хватает россиян, у которых платежная дисциплина получше.

📄 SBB — не единственная компания, столкнувшаяся с этой проблемой. В течение следующих 5 лет шведские компании, занимающиеся недвижимостью, должны будут погасить облигации на сумму $40,8 млрд. Чуть более 25% от этой суммы будет погашено в этом году.

🏠 Цены на жилую недвижимость в Швеции уже упали на 15%, поскольку спрос стремительно снижается по мере того, как банки ужесточают условия кредитования и повышают ставки.

🔥 Очень интересное исследование коллег из STONE HEDGE, посвященное сектору крупных корпоративных покупателей бизнес-центров.

Про удалёнку!

💻 Дистанционная работа очень сильно изменила нашу жизнь и рынок недвижимости. Именно удалёнку винят в кризисе рынка коммерческой недвижимости и долгов, обеспеченных коммерческой недвижимости в США и северной Европе. Именно удалёнка является причиной роста товарооборота в магазинах спальных районов Новой Москвы. Именно удалёнка придала импульс загородной недвижимости.

⁉️Так что же с ней будет?

📚Существует известное исследование Фредерика Лалу, оформленное им в книгу «Открывая организации будущего». Ф.Лалу присвоил цвета разным стадиям развития бизнеса, корпоративных культур и управления, таким образом ранжировав компании от красного до бирюзового.

🔁 Возможно, я заблуждаюсь, но лично я вижу наличие зависимости типа(цвета) организации от желания работодателя видеть своих сотрудников в офисе. Руководители красных, коричневых и отчасти оранжевых организаций, как мне кажется, захотят видеть свои «активы», т.е. сотрудников в офисе 100% времени (ну ладно, оранжевые 70-80%). Такие компании тяготеют к иерархичности и контролю, поэтому удалёнка для их руководителей идеологически некомфортна.

👀Что может быть приятнее для акционера красной компании выйти из своего кабинета в опен-спейс и увидеть своими глазами всех своих подчинённых на рабочих местах? Это же один из символов власти! Похоже, что девелоперам и собственникам офисов по всему миру нужно «молиться» о процветании красных, коричневых и оранжевых компаний-арендаторов.

🔝 Самый высший и современный уровень развития компаний - бирюзовый. В качестве примеров таких компаний приводится Гугл, запрещённая в РФ Мета и т.д. (те самые it-гиганты из Европы и США). Именно их опыт в части удаленки изучается специалистами. И что же? Бирюзовые и зелёные показали себя хуже всего по отношению к владельцам коммерческой недвижимости: они активно сокращали арендуемые площади, они пролонгирует нахождение сотрудников на удаленке, их сотрудники перестают арендовать квартиры и съезжают из городов. В общем, все изменения на рынке недвижимости от бирюзовых и зелёных!

🗜️Если суммировать всё вышесказанное, то получается, что красные, коричневые и отчасти оранжевые компании будут сохранять персонал в офисах до 100% рабочего времени, а бо‌льшая часть зелёных и бирюзовых выберут гибридный формат, и только очень незначительная часть бирюзы полностью переедет в «облако».

🔋Значит, утверждение о том, что «удалёнка это навсегда», так же справедливо как и «удаленку нужно запретить». Просто, по моему мнению, справедливость обоих утверждений целиком и полностью зависит от типа (цвета) работодателя.

🔴🟤 В России традиционно количество красных и коричневых работодателей крайне высоко, что создаёт дополнительную устойчивость для рынка офисной недвижимости.

⚔️ Акции или недвижимость?

🥊Это же два непримиримых лагеря! Фанаты акций считают недвижимость ужасной инвестицией (привет Баффету), а инвесторы в недвижимость смеются над частыми потерями оппонентов с фондового рынка.

Кто прав? Давайте сравним инструменты.

📈📊📉 Начнем с акций.

+++Плюсы+++

➕ Легко начать даже с ₽1000
➕ Высокая ликвидность
➕ Не нужно тратить много времени и сил: достаточно нажать кнопку купить или продать в приложении на смартфоне
➕ Легко оценить свои инвестиции
➕ Налоговые льготы (ИИС, владение > 3 лет)
➕ Относительно низкие транзакционные издержки

---Минусы---

➖ Зависимость от движения рынков (можно потерять до 100% от вложенных средств)
➖ Зависимость стоимости акций от действий менеджмента компании (убытки, банкротства и т.д.)
➖ Эмоциональная составляющая («нервные инвестиции»)
➖ Неспособность повлиять на цену актива
➖ Сложность оценки реального состояния компании

Кстати, я ничего не забыл?

🏛️ А теперь рентная недвижимость.

+++Плюсы+++

➕ Реальная (осязаемая) инвестиция
➕ Наличие рентного дохода
➕ Низкая волатильность (инертный рынок)
➕ Высокий спрос на удачно расположенную недвижимость
➕ Налоговые льготы (вычет)

---Минусы---

➖ Сложно начать, высокий порог для входа
➖ Низкая ликвидность
➖ Сложность и высокая стоимость оформления сделки приобретения
➖ Зависимость рентного бизнеса от качества арендатора
➖ Необходимость нести дополнительные затраты (страхование, найм управляющей компании и т.д.)
➖ Зависимость рентного бизнеса от множества внешних факторов (от перекладки плитки до локдаунов)

🔻Ну а теперь нужен вывод! Чуть позже сегодня опубликую.

🔥 Я выбираю акции
👀 Я за недвижимость

📑 Как должен выглядеть инвестиционный меморандум по инвестиционному проекту?

✅ Вот так. Не мог не поделиться нашим новым произведением!

🔢📶 Много цифр, графиков, профессиональная финансовая модель 😍

💸По вопросам инвестиций пишите Александре @Sandra310i. Пока вход от ₽5 млн., через 1.5 недели откроем доступ для инвесторов от ₽100 тыс.

⚠️ Друзья, а обещанный вывод по теме «Недвижимость против акций» такой: инвестиции это история про диверсификацию.

🔆 Диверсификация инвестиций — это распределение средств в портфеле между разными группами активов, чтобы снизить риски.

📉 Если акции начнут падать, вы точно обрадутесь, что у вас в портфеле есть ещё и рентная недвижимость. А если что-то случится с недвижимостью - у вас в портфеле есть акции. Ну а если вдруг что-то произойдет и с недвижимостью и с акциями одновременно, то желательно, чтобы в вашем портфеле были ещё и облигации, и криптовалюта, депозиты в банке и т.д. и т.п. Всё вместе вряд ли упадёт... Хочется в это верить.

🏛️В целом, одним из признанных в мире защитных активов является рентная недвижимость (наряду с надёжными ликвидными облигациями и золотом).

🧱 А вообще недвижимость - это альтернативная инвестиция. Альтернативная рынку акций в частности и ценных бумаг в общем.

🔻Поэтому не стоит противопоставлять одну категорию активов другой. Лучше купить всего понемногу.

🟠 Застройщик ПИК подтвердил слухи и рекомендовал не выплачивать дивиденды за 2022 г.

🧳 Теперь ждём делистинг ПИК?

✈️ Самолет уже анонсировал байбэк (по моему мнению это фейк-ньюс).

🔥 Будет делистинг ПИКа
👍 Не будет делистинга
👀 А что такое делистинг?

🎭 Шотландские леваки выживают инвесторов BTR

🪠Лейбористская партия внесла в парламент Шотландии законопроект о контроле над арендной платы за жильё. И шансы на его принятие экстремально велики.

❄️ В сентябре прошлого года Шотландия уже вводила так называемую заморозку арендной платы на 6 месяцев, а затем установила предел на повышение арендой платы максимум до 3%, продлив это решение до апреля 2023.

✅ Эксперимент (по мнению пропулистов-лейбористов) удался и они решили продолжить... Вот и сказочке конец, а кто строил арендное жильё в Эдинбурге, Глазго и других шотландских городах тот молодец, но скорее всего недозаработает.

👎 Федерация недвижимости Шотландии выступила резко против законопроекта лейбористов, сообщив, что из 14 опрошенных федерацией застройщиков арендных домов (BTR инвесторов), из-за перспектив контроля 9 теперь считают родину клетчатых юбок-килтов и волынок непривлекательной для инвестиций. И вообще федералы прогнозируют скорый крах рынка арендных домов, если арендная плата будет законодательно ограничена.

⛳ Но не только в Шотландии левые политиканы угрожают честным рантье, сдающим свою недвижимость в аренду. Нынешний мэр Лондона, популист и лейборист Садик-Хан тоже подтвердил свое намерение контролировать арендную плату на жильё в городе.

🪗🥮🍶В общем, ждём инвесторов из Испании и Великобритании в России: у нас тут повышать арендную плату мешает только слабый рынок, а в остальном островок стабильности и капитализма.

🏗 Девелопер Stone Hedge вывел в продажу ритейл на перекрестке у метро в составе первого в районе бизнес-центра класса А STONE «Дмитровская»

📍Место: Первая линяя, 3 мин. от м. «Дмитровская» и МЦД-2, рядом появится МЦД-1.

💸 В продаже - лоты от 20 м2, бюджет от ₽13 млн.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками до 4,25 м
🔹помещения в торговой галерее
🔹ресторан с возможностью организовать летнюю веранду

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий, а также жителей района.

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж

Любопытная статья в Forbes о так называемых непрофессиональных торговых центрах! Как будто на конференцию сходил, столько фамилий экспертов... Где-то между Попиковым, Зазнобиной и Буянкиным можно найти и мою фамилию (если поискать). В статье целых два представителя SimpleEstate!

⚫ NF Group выпустили интересную аналитику по апартаментам в России - сервисным, рекреационным и жилым. То, что их активно строят и продают не только в Москве, Сочи и Санкт-Петербурге, секретом для меня не было, но вот аналитики по сегменту до документа NF Group я не видел.

📑 По данным коллег, в 14 городах России (исключая Москву, Санкт-Петербург и Краснодарский край) по итогам марта 2023 года экспонировалось 2 000 апартаментов в 33 комплексах.

💸 С июля 2022 по март 2023 было продано 530 апартаментов общей площадью около 22,2 тыс. м2, 55% спроса пришлось на несервисные юниты, 26% – на сервисные и 19% – на рекреационные.

💵 Чаще всего потребителями выбирались апартаменты с черновой и предчистовой отделкой. В несервисном формате 1% приобретенных юнитов имел чистовую отделку, 53% предчистовую и 46% – черновую.

🛏️ Покупатели приобретали в основном студии (49%) и юниты с одной спальней (29%), причем в сервисном формате студии заняли 89% спроса. В рекреационном и несервисном форматах на долю студий и однокомнатных лотов пришлась примерно одинаковая доля спроса – около 35%.

🏷️ По итогам марта 2023 года самая низкая средняя цена отмечалась в несервисном формате апартаментов – ₽155 тыс.м2., реакционные лоты были дороже – ₽236 тыс.м2. (ещё раз, это цифры по России, исключая МСК, СПБ и Сочинский край).

🇹🇷 Переизбрание Эрдогана может привести к увеличению российского спроса на турецкую недвижимость в 1,5 раза

В абсолютных цифрах спрос граждан России на приобретение недвижимости в Турции только в летний период может достигнуть порядка 1,5 тысяч единиц жилья в месяц. Специалисты считают, что переизбрание Эрдогана успокоило потенциальных покупателей из РФ, активность которых на турецком рынке недвижимости заметно снизилась в апреле-мае. При этом аналитики не исключают, что цены на жилье в Турции повысятся в пределах 10% уже в первые месяцы после выборов.

⁉️ Что делать?
Эксперты Russia Sotheby's International Realty считают, что сейчас — самое время начать процесс получения паспорта Турции тем, кто долго это откладывал. А чтобы узнать, какие существуют опции для инвестирования в столице страны и к чему нужно быть готовым, запишитесь на бесплатный вебинар.

6 июня в 17:00 по Москве эксперты Russia Sotheby's International Realty расскажут о тенденциях рынка недвижимости Стамбула, покажут топовые объекты и дадут совет тем, кто собирается получать паспорт Турции через инвестиции.

📤 Запишитесь здесь даже если вы не сможете присоединиться ко встрече онлайн: мы вышлем запись эфира после его окончания.

#реклама