Главные итоги уходящей недели. Лучшие и важные материалы тг-канала @atsogoev:

💸 Мэр на побегушках!
Буксуют согласования? Занесите в кабинет мэру, он всё решит.

🚨 БУЙ!
Держаться фарватера. Держаться фарватера. Держаться фарватера.

🔥 Выгорели до тла
Что делать, если инвестиционный анализ вгоняет в депрессию.

🧄 Ядрёный стиль!
Срывание покровов: тайные знания о боевых стилях инвестирования доступны всем.

⚔️ ВТБ против лжецов
Отважные аналитики госбанка раскрыли заговор вредителей отрасли недвижимости. Уволить героев!

📦 В московской кладовке найдены миллионы
Эксклюзивное видео оперативной хроники для любителей смотреть

❌ Не инвестируй в эко-отели!
Пока не прочитаешь это расследование. Шок-контент.

🤏 Цогоев щупает...
Брокеры по продаже коммерческой недвижимости в восторге

📰 The Sunday Times - ваш любимый воскресный таблоид 😍

🛗 Встретились как-то три видеоблогера из сферы недвижимости: Никита Журавлёв, Руслан Сухий и Виктор Зубик...

👀Звучит как начало анекдота, но нет.

🪗 Это новое шоу Smarent о недвижимости с другой стороны.

🔸Ссылка на выпуск тут: https://youtu.be/-9X7soV2ciE 👈

🛍️ Воруют миллионами

🔻 Мировые ритейлеры несут всё большие убытки от магазинного воровства. Это является серьёзной проблемой и для инвесторов в коммерческую недвижимость, ведь чем больше краж в определенной локации, тем больший риск закрытия магазина.

📈 В условиях продолжающегося роста цен многие крупные розничные сети США и Европы фиксируют растущие убытки от краж с прилавков — как одиночками для личного пользования (шоплифтинг), так и организованными группами для последующей перепродажи.

🔐 Недавно гигант Walmart объявил о закрытии 4 своих магазинов в Чикаго, его поддержали и другие торговые операторы, в том числе Macy’s и Target, которые уже закрыли некоторые свои точки из-за миллионных убытков, связанных с воровством. CEO Target также заявил, что компания собирается в этом году списать на воровство около $0,5 млрд. — а это больше $1 млн. каждый день.

💸 В конце мая Национальная федерация розничной торговли США (National Retail Federation — NRF) выпустила отчет, посвященный росту преступности в розничной торговле. По подсчетам NRF, в 2022 году ритейлеры потеряли в общей сложности $94,5 млрд. из-за краж (по сравнению с $90,8 млрд. в предыдущем году), число которых в сфере розничной торговли тем временем уже выросло на 26,5%.

🚛 NRF отмечает, что ритейлеры все чаще фиксируют кражи не только из самих магазинов, но и более сложные кражи товаров на стадии перевозки со склада в магазин.

🪗 Что в России? Воруют, но меру знают.

📸 По данным разработчика отечественной системы распознавания лиц NTechLab, который сотрудничает с российскими ретейлерами, за три месяца прошлого года в одном магазине в среднем фиксировалось около 130 краж, что на 18% больше, чем за аналогичный период 2021 года.

🛒 Чаще всего злоумышленники воруют кондитерские изделия (19% всех краж), колбасы (16%), алкоголь (14%), сыры (13%), а также кофе и какао (7%). Средняя сумма украденных товаров составила ₽1,5 тыс., что на 25% больше, чем годом ранее.

📊 По экспертным оценкам потери, связанные с воровством, составляют в среднем для российской розницы 1,2% от оборота. Например, в масштабах X5 Group (Пятерочка, Перекресток) это ~₽459 млн.

💵 На днях проект «ПНК Рентал» окончательно закрылся и вроде бы как закончил перечисление всех денег инвесторам (и за погашенные паи, и остаток по дивидендам).

☝️В общем, стали положительным примером и реализовали процедуру прекращения фонда образцово-показательно, с учётом интересов сотен инвесторов.

📮С другой стороны, сегодня пришла новость, ставящая под сомнение первую официальную версию «ПНК Рентал»* о причинах закрытия проекта.

🚫 Напомню, конец «ПНК Рентал» сначала объяснялся изменениями на рынке. Снижение сделок built to-lease приводило к снижению объемов строительства и к невозможности приобретения в состав фонда новых объектов. А раз нет новых объектов, то нет диверсификации по типам арендаторов. И вот на основании этого было принято решение прекратить фонд.

✍️И вот сегодня Антон написал, что компания «Всеинструменты.ру» арендовала 115 т.м2 в логопарке «PNK Парк Чашниково». Само здание еще предстоит построить, то есть это как раз самый настоящий built to-lease.

🎸В общем, built to-lease жив, а «ПНК Рентал» нет. Главное, что все, кто должен, деньги получили...

* Позже версия относительно причин прекращения проекта объяснялась появлением покупателя на все активы «ПНК Рентал»

Всё, что по-настоящему важно знать профессионалам недвижимости в 2023 году, — вы найдете на канале Циан для профи: актуальная аналитика отрасли, проверенные новости, разборы успешных кейсов продвижения объектов и использования сервисов Циан, анонсы профильных мероприятий и другая полезная информация для работы с недвижимостью.

Прямо сейчас можно прочитать в Telegram-канале:
✅ Эффективное управление продвижением на Циан
✅ Использование нейросетей для работы на рынке недвижимости
✅ Выбор оптимального варианта обработки заявок в посуточной аренде
✅ Подготовка документов для продажи загородного участка

➡️ Подписывайтесь на Телеграм-канал «Циан для профи»!

#рк

⚠️ Всем любителям гарантированной доходности!

🛋️Апартаментов с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

🪑🛒Офисов и торговых помещений с гарантированной доходностью. В Москве, Петербурге, Сочи, Крыму, Дубае, Тайланде, Бали и т.д.

1️⃣ С помощью «гарантированной доходности» продавец / девелопер хочет быстрее распродать свой (иногда неликвидный) объем инвесторам, желающим «гарантий» и +/- высокой доходности.

2️⃣ Проще говоря, источником для выплаты «гарантированной доходности» являются поступления от продажи недвижимости, то есть сам девелопер/продавец фактически «возвращает» покупателю часть полученных денег, субсидируя таким образом свою программу.

3️⃣ Ещё проще говоря, застройщик «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») продает апартаменты с гарантированной доходностью 10% в течение 3-х лет. Апартаменты стоят ₽20 млн. Таким образом, «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») должна выплатить покупателю Ивану Ивановичу ₽6 млн. (3 года по ₽2 млн.). Где «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») возьмёт эти деньги? В кармане покупателя Ивана Ивановича, который оплатил «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») ₽20 млн. Из оплаченных Иваном Ивановичем денег «Daisy LTD» получит ₽14 млн., а Иван Иванович получит свои же ₽6 млн. (В течение 3-х лет)

4️⃣ В этой схеме все счастливы. И Иван Иванович, который купил недвижимость у «Daisy LTD» (ООО «Ромашка») по завышенной цене, но с «гарантией» получения своих же ₽6 млн. обратно, и «Daisy LTD» (ООО «Ромашка»), которая успешно продала недвижимость Ивану Ивановичу.

5️⃣ Все «гарантии» - на банковском депозите (поэтому их доходность невелика), а в остальных случаях гарантированная доходность это чаще всего замаскированная ложь и манипуляция.

#ликбез

👍 Не верю в гарантию
👀 Вот это поворот!
🔥 Хочу купить у «Ромашки»

🚪Жильё в микродозах

🛋️ Airbnb (больше не работает в России), онлайн-сервис краткосрочной аренды жилья, сфокусируется на комнатах. Это связано с ограниченным бюджетом путешественников, которые ищут доступные альтернативы квартирам. Не могут люди квартиры целиком арендовать, денег хватает только на комнаты.

💵 На платформе уже доступно около 1 млн. комнат, более 80% которых стоят менее $100
за ночь, а средняя цена составляет $67.

🛁 Пользователи сервиса могут запросить подробную информацию об условиях аренды комнат: есть ли отдельная ванная, замок на двери и т.д.

🛏️ Наряду с переориентацией компании на комнаты, Airbnb также уделяет внимание улучшению опыта долгосрочного проживания — это растущий сегмент бизнеса.

📑По данным площадки, примерно 20% броней делаются на 28 дней и более. Airbnb хочет пойти дальше и начнет взимать меньшую плату за аренду на более чем три месяца.

🔥Вот такой вот экономический рост: расширяется спрос на аренду комнат в коммуналках на срок от 3-х месяцев...

📈 В Москве отмечен рост предложений комнат в аренду. На рынке арендного жилья столицы, согласно данным «Инком-Недвижимости», с января по май 2023 года предложение комнат выросло на 80%.

🔺 Вдвое выросла и доля комнат в экспозиции арендного жилья столицы. Если в январе они занимали 5,3% предложения, то сейчас 11%.

⬆️ Рост связан с большим предложением съемных квартир на рынке и, как следствие, конкуренцией за арендатора. В такой ситуации, чтобы не снижать ставку, собственнику выгоднее сдавать квартиру по комнатам, а арендаторам такой объект обходится дешевле — средняя ставка аренды комнаты в Москве сейчас составляет ₽20,3 тыс.

🗺️ Самый большой выбор комнат в аренду сейчас в Южном административном округе (ЮАО), где сосредоточено свыше 18% предложения, далее идет Восточный административный округ (ВАО) с долей 14,1% и Юго-Западный административный округ (ЮЗАО) с долей 12,3%.

🪑Комнаты - это тренд, как его использовать? Комнатные инвестиции?

🚪Рынок комнат в Москве — достаточно узкий сегмент и обычно пополняется при разделе имущества между собственниками. По данным ЦИАН, сейчас в столице на продажу выставлено более 1000 комнат.

💰Средняя стоимость комнаты в столице сейчас составляет около ₽2 млн., есть лоты в центре столицы по цене полноценной квартиры на окраине за ₽8–10 млн. Средняя площадь комнаты - 13м2.

🛏️ В центре и в спальных районах города до сих пор есть комнаты в коммунальных квартирах.

🔹 Безусловным плюсом инвестиций в комнаты в квартире является цена.

🔹 В большинстве случаев комнаты располагаются в коммуналках, которые находятся в старом жилом фонде, нередко в центре, в районах со сформированной инфраструктурой.

🔹С учетом роста цен на жилье рентная доходность комнат стала в некоторых случаях выше, чем у квартир. Однако эта стратегия сопряжена с дополнительными рисками.

⚠️ Нередко комната в квартире продается как доля, что подразумевает ограниченное пользование такой недвижимостью — например, сдача в аренду требует согласия других собственников.

⚠️ Выход из проекта (продажа комнаты) в ряде случаев подразумевает необходимость предложить выкупить её собственникам других комнат в данной квартире.

✅ В общем, комнаты необычный инвестиционный инструмент. Я присмотрюсь к нему и, возможно, сделаю более глубокое исследование этого сегмента.

🤖 Коллеги из ВNmар.рrо подвели итоги мая на рынке новостроек «старой» Москвы:

🔹По состоянию на май 2023 в продаже находится 53 тыс. квартир (в мае 2022 было 37.1 тыс., +45%).

🔹Средняя цена на квартиру в московской новостройке в мае 2022 года составляла ₽395 т./м2, в мае 2023 ₽411 т./м2

🔹Таким образом, с мая 2022 по мая 2023 ср. цена 1м2 новостроек «старой» Москвы выросла на 4%. С учётом острой необходимости давать скидки для продажи, можно сказать, что годовой рост цен нивелирован.

🔻Итого (мои выводы): на рынке продолжается стагнация. Номинальный рост цен не должен вводить в заблуждение инвесторов, чтобы продать ранее купленную квартиру по переуступке необходимо предоставить потенциальному покупателю дисконт, существенно превышающий показатель роста цен за год (4% скидки для выхода недостаточно).

❄️ У вторичного рынка также все признаки стагнации, но только вторичка предварительно упала в цене, в отличие от новостроек.

🔥Реклама инвестиций в недвижимость... смотреть со звуком.

⚠️ Несмотря на мои многочисленные открытые обращения, непробиваемый застройщик на три буквы ФСК продолжает общаться с инвесторами как с дебилами.

⚡️У Blackstone бывают не только проблемы, но и победы!

💡 Blackstone, крупнейшая компания-владелец коммерческой недвижимости в мире, в разгар пандемии сделала ставку на доставку и через своего партнёра, компанию M7 Real Estate завладела солидным портфелем складов последней мили, то есть небольших городских логистических центрах, используемых для доставки продуктов и товаров.

Изначально у M7 были склады, небольшие, иногда полу заброшенные и старые склады в Великобритании.

Ещё в 2016 году Blackstone и M7 заключили соглашение, согласно которому M7 стала получать комиссионные за покупку складской недвижимости для Blackstone, а также вознаграждение за управление таким складами.

🎯 Стратегия компании была основана на приобретении устаревших объектов и их преобразовании в современные складские помещения, соответствующие потребностям операторов онлайн-торговли.

💼 В прошлом году объекты M7 (Blackstone) были оценены в €21 млрд. ($22,5 млрд.).

🪨Blackstone также зарабатывал миллиарды на продажах старых складов как площадок для редевелопмента (в том числе под элитное жильё).

ℹ️ Склады последней мили – это небольшие складские помещения для хранения товаров, как правило, расположенные в черте города, закрывающие процесс быстрой доставки онлайн-покупок.

💰 Когда деньги есть, можно и второй Дубай построить

💵 На развитие города будущего Neom в Саудовской Аравии выделено около $5,6 млрд.

🏗️ Основными застройщиками стали Alfanar Global Development, Almutlaq Real Estate Investment Company, Nesma Holding Co. и Tamasuk.

☝️Откуда у них деньги, неясно. Но ясно, что без помощи королевства не обошлось. Стройку обещают начать незамедлительно.

🗺️О проекте создания в пустыне мегагорода стоимостью более $500 млрд. было объявлено в 2017 году. Проект реализуется в рамках стратегического плана Саудовской Аравии по развитию альтернативных отраслей экономики «Видение-2030».

🔢 Neom будет состоять из 10 проектов или регионов. На данный момент были объявлены подробности о четырех регионах. Это The Line, Oxagon, Trojena и Sindalah.

ℹ️ NEOM возводится на площади в 26,5 тыс.км2 в провинции Табук на побережье Красного моря и Акабского залива в пограничной с Египтом и Иорданией зоне.

👀 В Сочи лучше
🔥 В Дубае теплее
👍 В 2030-м и сгоняю

🔥 Гибридный Дубай

🥵Для многих моих знакомых начинается первое лето в Дубае. Сейчас там +40°. Невыносимая жара и духота, невозможность выйти из кондиционированного помещения на улицу. О каком невероятном комфорте эмиратов можно говорить, когда даже ночью температура достигает +33°?

🧳 Несколько человек, с которыми я общался уже уезжают или собираются в ближайшее время. На мой взгляд, разумное решение - вернуться из Дубая в Москву, Петербург или в любой другой город России. А какой смысл сидеть в Дубае? Жизнь дороже, чем в Москве, абсолютно чуждая культура, раскалённый климат, в этой духовке напрочь отсутствует возможность полноценного отдыха.

🏢 Как известно, в офисах появился новый термин - гибридный формат, когда часть недели работа ведётся в офисе, а часть - из дома. Мне кажется, что Дубай мог бы стать таким гибридным местом для проживания россиян. Зимой - да, но весной, летом и ранней осенью Дубай совершенно непригоден для нормальной жизни.

🌊 Уверен, что волна дубайских возвращенцев накроет этим летом Россию, и Москву, конечно, тоже. Как это скажется на рынках недвижимости? На московском однозначно положительно. Логичен будет рост спроса на бизнес- и премиум-классы. На дубайском скорее не очень.

🥁Кстати, интересно, что рынок эмиратов уже сделал «предупредительный выстрел»: в мягком апреле по данным Allsopp & Allsopp, на рынке Дубая было заключено на 33% меньше сделок, чем в марте. Без особых причин, между прочим. Любопытно, что будет этим летом.

🔀 Итого: кто бы что ни говорил, выбор между мокрой от пота одеждой и простудой из-за кондиционера в летней Москве делать не нужно. В столице России комфортно и привычно - для своих, конечно, арабы в +20° подмерзают...

🌊👀 Волна латиноамериканских инвесторов... в Испании.

🇪🇦 Согласно отчёта Правительства Испании о прямых иностранных инвестициях, с 2020 года латиноамериканцы (выходцы из Мексики, Аргентины, Чили) потратили более €700 млн. на покупку недвижимости в Испании.

🏛️Вопреки стереотипам о бедности жителей Латинской Америки, латиноамериканцы также покупают элитную недвижимость, предпочитая Мадрид.

📈 По данным Knight Frank, цены на элитную недвижимость в прошлом году подскочили на 6%, больше, чем в других крупных европейских столицах.

⚡️В Мадриде по такому случаю очередной бум: открываются фешенебельные рестораны и отели, строятся, сдаются и продаются пафосные апартаменты и ультра-модные офисы. И весь этот праздник на деньги инвесторов из стран Латинской Америки.

🔑 Значительное количество латиноамериканских богачей покупают недвижимость ради программы ВНЖ - Golden Visa, действующей для иностранцев, которые тратят на недвижимость не менее €500 тыс.

💸 Элитный Мадрид постепенно приближается к элитным Парижу и Берлину, ведь за $1 млн. в испанской столице можно купить 106 м2, по сравнению с 43 м2 в Париже и 70 м2 в Берлине.

🇧🇷 А в Португалию перебираются богатые бразильцы...