Artem Tsogoev
12.2K subscribers
2.13K photos
221 videos
197 files
2.23K links
💰 Канал Артёма Цогоева об инвестициях в недвижимость. Личное медиа.

🔍 Обо мне: https://atsogoev.ru

⚠️ НИКОГДА не пишу в личку на тему «одолжить/вложить деньги»⚠️

🚩 ₽€КЛАМА: @ALesya404

💸 Реклама: telega.in/c/atsogoev

Отвечаю лично: @ArtemTsogoev
Download Telegram
😐 Не могу понять успевальщиков! С 2021 года времени не нашлось? Почему в последний-то месяц???

🥵 Зачем в дикой спешке покупать «как инвестицию» некачественную (в широком смысле слова) недвижимость?

☝️Ну не нужно тратить деньги на абы что в период ажиотажа. Если не повезет, потом продавать / сдавать будет сложно.

🧊 Суета это всё. С моей точки зрения, инвестировать необходимо с холодной головой, ориентируясь на цифры, а не на поведение толпы.
📲 Дошла смска: застройщик А101 выводит в продажу новые коммерческие помещения в доме бизнес-класса №25 в ЖК «Скандинавия».

📍Место: в 16 мин. пешком от будущей станции «Потапово» (2024 г.), дом будет расположен в центре района - вблизи уже построенных домов и объектов инфраструктуры

🚀 В продаже помещения площадью от 27 м2. Средняя площадь лота - 95 м2

🏪 Есть помещения с интересными характеристиками и свободным назначением:
🔹 с 2 и более входами
🔹 с возможностью организации второго уровня
🔹угловые помещения с витринами с двух сторон.

💸 Цены: от ₽14 млн.
   
⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🏗️ «Мангазея» готовься: только ты и я!

Решил к выходу одного из новых проектов застройщика и сделать разбор, аналогичный «Северному порту».

🍽️ Вскрытие покажет, стоит ли инвестировать в новостройки компании или нет!

⚖️ А выбирать, какой проект я буду «потрошить» придется вам, уважаемые читатели.

👍«Мангазея в Богородском»
🔥«Мангазея на Тульской»
🥂Кстати, «Легенда» на днях проводила в Москве мероприятие для брокеров, продающих «Северный порт». Все мои соц.сети заполнили фотографии основателя петербургского застройщика Василия Селиванова, коктейльное меню вечера и прочее.

🍹Так вот некоторые, посетившие пирушку брокеры утверждают, что инвесторам стоит быстро бежать и покупать квартиры в «Северном порту», чтобы инвестировать и получить доход.

🍸В качестве доказательства предлагались данные о весёлом старте проекта - забронировано 107 лотов. Другого анализа не было.

🔥В общем, т.к. миллионы мух не могут ошибаться, надо брать!

☝️Я же отмечу, что инвестиции в «Северный порт» показаны только оптимистам - в этот проект реально нужно верить (потому что цифры, увы, разочаровывают).

👋 Ничего не имею против «Легенды» и брокеров. Просто я люблю доказательства, а не голословные утверждения!
🚗 Есть такая популярная теория «как только машина покидает автосалон, она сразу обесценивается примерно на 10%». Я не знаю, правда ли это, и мне неинтересно в этом разбираться.

☝️Но вот что я знаю! Коммерческая недвижимость без арендатора (пустое помещение) может стоить сколько угодно, хоть миллион миллионов за м2. Но как только помещение сдается в аренду оно тут же приобретает совершенно определенную стоимость. И это не абстрактное значение, а вполне конкретное.

🧮 Упрощённо стоимость недвижимости с арендатором считается так:

(Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🏪 Например, инвестор купил пустое помещение в новостройке внутри МКАД за ₽20 млн. Ожидания инвестора были несколько завышенными, плюс в локации началась конкуренция. Помещение довольно долго искало своего арендатора, и собственник в конце концов был вынужден сдать его за ₽1.5 млн./год. Расходы, которые нёс собственник, составили ₽200 тыс.

🔍Чтобы найти решение задачки и оценить стоимость недвижимости из примера нам необходимо поискать ставку капитализации.

🔦 Где же ее найти? Можно развесить в районе на столбах объявление «Потерялась ставка капитализации (Cap.rate). Нашедшему звонить по тел.:ХХХХХХ». Это была шутка, можно улыбнуться.

📑 Найти ставку капитализации можно в специальных источниках, например, в аналитических отчетах. Я лично всем счастливым обладателям стрит-ритейла в Москве рекомендую обращаться к аналитике SimpleEstate.

🗒️Например, в актуальном отчёте SimpleEstate написано, что ставка капитализации помещений ГАБ до 300 м2 составляет в Москве 7.5% (см.стр. 2).

🟢 Итого:

(₽1.5 млн.- 200 т.)/7.5% = ₽17,33 млн.

🖲️ То есть помещение имеет справедливую оценку стоимости на уровне ₽17,33 млн.

🛅 Разница между пустым и арендованным помещением составляет, таким образом, ₽2,67 млн.

🔀 Многие инвесторы и собственники объектов рентной недвижимости считают, что их недвижимость стоит ₽ХХХ т./м2. На самом деле стоимость их объекта это не более, чем отражение дохода, который в реальности приносит этот объект.

#ликбез
Какую среднегодовую инфляцию (% в год) вы ожидаете в России в ближайшие 10 лет (десять лет)?
Anonymous Poll
1%
Менее 5%
9%
5%
37%
10%
29%
15%
11%
20%
3%
25%
2%
30%
6%
Более 30%
🔮 ~70% опрошенных считают, что среднегодовая инфляция (рост цен на товары и услуги) в России в ближайшие 10 лет составит 10-15%.

🏦 В инфляцию 5% (официальный прогноз ЦБ РФ) - верит всего 10% опрошенных.

☝️Хорошая новость: недвижимости есть инструменты, которые позволяют опередить инфляцию или снизить её негативное влияние на капитал.

🔗 Привязка арендной платы к товарообороту арендатора отлично защищает собственников коммерческой недвижимости от инфляции: например, если арендатором является супермаркет, который повышает цены на продукты, то повышается и выручка от аренды.

🏪 Например, новый проект SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» имеет привязку к товарообороту.

📊 Выше приведена таблица анализа чувствительности доходности инвесторов нового проекта SimpleEstate «Перекресток» в совхозе им. Ленина» в зависимости от среднегодового уровня инфляции в России в ближайшие 10 лет.

🧮С её помощью каждый инвестор может посчитать сколько он заработает в том или ином сценарии. Базовый сценарий - это инфляция 7.5% в год.

⚠️ Как делалась таблица: предположили, что товарооборот «Перекрёстка» будет расти на ожидаемое значение инфляции и посчитали доходность проекта IRR в каждом из вариантов.
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
📊 Пока 17 человек считают, что инфляция в России будет 30% и более ежегодно в течение 10 лет!

🫠 Очень оптимистичный прогноз. Надеюсь, не сбудется!
🔍Ну ладно, с оценкой текущей стоимости арендованной недвижимости разобрались. А как быть с будущей?

🏪Предположим, инвестор владеет помещением, приносящим ежегодно ₽1.5 млн. Расходы, которые несёт собственник, составляют ₽200 тыс. Предположим, что доходы не индексируются, а расходы не растут.

💸Собственник хочет продать это помещение через 5 лет. Для составления финансовой модели необходимо определить будущую стоимость продажи помещения.

🧮Через пять лет формула не изменится: (Годовая арендная плата - расходы) / Ставку капитализации

🔀 Вот только ставка капитализации сейчас и через пять лет могут сильно отличаться. То есть значение 7.5% из отчета SimpleEstate через пять лет изменится. И задача состоит в том, чтобы сейчас определить будущее значение.

🔮Как прогнозировать будущую ставку капитализации сейчас?

🅰️ Никто точно не может предсказать будущее и финансовые аналитики не являются исключением.
🅱️ Для прогнозирования ставки капитализации (всё равно придётся прогнозировать!) необходимо учесть целый ряд факторов.

1️⃣ Динамика базовых процентных ставок и стоимости заемного финансирования.
Это, пожалуй, наиболее важный фактор. Если через 5 лет ключевая ставка ЦБ снизится, это это приведет к радению cao.rate. И наоборот.

2️⃣ Баланс спроса и предложения на рынке доходной недвижимости.
Высокий спрос инвесторов и ограниченное предложение проектов на рынке создаст понижающее давление на cap rate. Избыточное предложение доходной недвижимости при низком спросе, напротив, вызовет рост cap.rate.

3️⃣ Изменение уровня рисков, связанных с инвестированием в доходную недвижимость.
Если риски владения и управления такими объектами (регуляторные, налоговые, экономические и другие) возрастут, инвесторы потребуют более высоких cap rate для компенсации дополнительных рисков. Снижение рисков позволит принимать более низкие ставки.

4️⃣ Изменение предпочтений и настроений инвесторов в отношении доходной недвижимости как класса активов.
Если в будущем инвесторы станут более или менее благосклонны к инвестициям в такие объекты по сравнению с альтернативными инвестиционными инструментами, это отразится на уровне cap rate.

5️⃣ Влияние инфляции.
Ожидаемый уровень инфляции будет влиять на прогнозы роста арендных ставок и ценности будущих денежных потоков от доходных объектов, что в свою очередь скажется на ставках капитализации .

🔥Например, я ожидаю, что через пять лет ключевая ставка ЦБ РФ будет 7%, спрос инвесторов останется высоким, инфляция будет на уровне 4%. Такое сочетание факторов скорее всего вызовет снижение cap.rate с 7.5% до 5%. Это моё личное экспертное мнение (для примера, не вообще)

(₽1.5 млн.- 200 т.)/5%. = ₽26 млн.

⚠️ Важно. Для получения обоснованного прогноза крайне важно комплексно анализировать макроэкономическую ситуацию, тренды на рынке недвижимости, прогнозы отраслевых экспертов и общий инвестиционный климат.

⚖️Только взвешенная оценка совокупности всех значимых факторов позволит сделать наиболее точную оценку будущего уровня ставок капитализации в этом сегменте рынка.
И вновь пост по мотивам одной из моих консультаций

Флиппинг - это же так просто. Покупаете дешево, быстро ремонтируете и перепродаете с хорошей наценкой. Звучит слишком легко, но реальность может преподнести сюрпризы.

⚙️ На майских общался с группой инвесторов, вложивших деньги в несколько проектов флиппинга, которые допустили сразу три ошибки:

1️⃣ Заняли деньги для финансирования проектов флиппинга по ставке ~13%
2️⃣ Доверили ведение проекта некачественному инициатору (человеку, который фактически сорвал работы и сроки)
3️⃣ Поверили инициатору и переоценили продажную стоимость отремонтированного объекта

⚡️Реализовался главный риск - что-то пошло не так и платить по кредитам стало нечем. Ну и конечно, столкнулись с падением ликвидности на рынке вторичной недвижимости из-за экономических факторов. Продажи буксуют, кредит нужно выплачивать, некоторые проекты брошены недостроенными, готовы только два из…некоторого количества.

Инициатор из проекта изгнан, инвесторы теперь управляют сами.

💸 Инвесторы, очевидно, не рассчитывали, что я смогу решить их проблемы - я не волшебник.

Что я смог предложить:

🔹Посоветовал сделать нормальную финансовую модель проектов, потому что опять мне показали что-то невразумительное. Дал контакты исполнителя.
🔹Посоветовал реструктуризировать кредит. С банками тяжело вести диалог, посоветовал попробовать обратиться к частным кредиторам (перечислил куда идти) о рефинансировании по более высокой ставке.
🔹Попросил прислать готовую нормальную фин.модель, чтобы посмотреть, возможно ли в принципе пробовать привлечь дополнительные инвестиции под долю в проектах, в виде займов или в виде партнерских инвестиций. Но если такой возможности нет, описал пути для ликвидации проектов до наступления дефолтов по долгам.

😢 Довольно тяжелый был разговор. Но я как всегда, пытался заразить всех своим оптимизмом.

🔻Удачного флиппинга! Пожалуйста, помните о рисках, действуйте осмотрительно и ваши инвестиции будут в плюсе.

🧶Если в проекте 🍑 - welcome
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
🇬🇧 Как известно, британцы (граждане Великобритании) сейчас занимают второе место по покупкам недвижимости в Дубае после индийцев.

📰 Британское СМИ The Times пишет, что англичане, владеющие недвижимостью в Дубае, не сообщают о ней властям Альбиона и не вносят информацию о доходах от сдачи недвижимости в свои налоговые декларации.

🌇На начало 2022 года 17 000 британских граждан владели около 22 000 объектов недвижимости в Дубае. Владельцы около 13 000 объектов недвижимости сдавали их в аренду хотя бы один раз.

🗿Но только 1900 налоговых резидентов Англии признались своим властям, что получают доход от сдачи в аренду недвижимости в ОАЭ. Очень активно уклоняются!

🗄️Информация из публичного реестра владельцев недвижимости в ОАЭ закрыта и британские власти не могут узнать, кто из их граждан владеет недвижимостью.

📃ОАЭ делится некоторой банковской информацией с Великобританией, но в каком порядке и какую информацию получают англичане от арабов неизвестно.

🔖В общем, я бы назвал это очередной рекламой Дубая. Можно не платить налоги на доходы от недвижимости в ОАЭ оставаясь налоговым резидентом своей страны...

⛱️Кстати, в списке покупателей дубайской недвижимости среди лидеров в 1 кв. 2024 года жители Франции и Италии (в 10-ке Канады и Польши). Видимо, будут потом массово уклоняться!

🚿Но расслабляться не стоит: в 2022 году из дубайского реестра произошла утечка данных о владельцах 198 тыс. объектов недвижимости общей стоимостью более $90 млрд.
🗄️ Вы бы стали сообщать налоговой информацию о своих активах за рубежом и доходах по ним, если бы знали, что без вас налоговая никогда не получит доступ к этой информации?
Anonymous Poll
26%
Да
74%
Нет
☝️Сервис «Мои Инвестиции» (ВТБ) собрал информацию по «рыночным» ЗПИФам недвижимости.

📈 За I квартал 2024 года сектор закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФов) недвижимости в России продемонстрировал рост числа рыночных фондов и высокую концентрацию активов в руках крупнейшего игрока.

🔍 На конец квартала насчитывалось 208 фондов недвижимости с совокупными чистыми активами на ₽485 млрд. с более 170 тыс. пайщиков. Однако значительная часть этих фондов создана в интересах конкретных собственников и недоступна для широкого круга инвесторов.

💰 Аналитики ВТБ выделили всего 27 «рыночных» фондов, открытых для квалифицированных и неквалифицированных инвесторов, раскрывающих информацию и торгуемых на вторичном рынке. На их долю приходится 37% чистых активов всех ЗПИФов недвижимости.

🏆Сегодня рынок розничных фондов недвижимости характеризуется высокой концентрацией: на топ-3 управляющих компаний приходится 86% всех чистых активов и около 60% клиентов. Лидером является Современные Фонды Недвижимости (СБЕР), сильно отстают «Сбережения плюс» (ВТБ) и Parus Asset Management.

🟢 При этом сама УК СФН для своей победы почти ничего не делает - никакой рекламы, конференций для инвесторов, PR-активностей. Основное и единственное маркетинговое усилие УК Современные Фонды Недвижимости - занять место повиднее в приложении СБЕР.Онлайн, а дальше деньги текут рекой. Всё.
ФСК засветила дряблые фасады

💧«Самолёт» сверкнул интимными местами будущих проектов

🕳️ «Эталон» в долгах: грозит судьба Блиновской

👀 Иногда открываю телеграм и вижу, что авторы каналов (некоторые из них даже десятилетиями работали в деловых СМИ!), черпают вдохновение для заголовков постов в желтых изданиях типа «Экспресс-Газеты».

Не осуждаю: сам люблю интересные кликбейтные заголовки, но однообразие в чужих текстах раздражает. От «засветил/а/о» вообще тошнит уже... 🤦‍♂️

🔥 Заголовки постов это иногда единственное пространство для творчества автора в телеграме! Хочется читать остроумный и захватывающий хедлайнер, а не сто раз пережеванный креатив из старых пожелтевших газет.

✍️ Cтремлюсь к созданию ярких и интересных заголовков. Получается не всегда, но я хотя бы пытаюсь и избегаю самоповторов!

Как относитесь к кликбейту в заголовках?

👍 Нравится
🔥 Не нравится

.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
🥁 Маленькое напоминание! Завтра состоится мой мастер-класс по управлению портфелем недвижимости.

🗓️ 28 мая 2024 г. (вторник)
🕟 16:30
🌐 Онлайн

🖥️ Мастер-класс будет полезен только тем инвесторам, у которых в настоящее время одновременно реализуется несколько проектов в сфере недвижимости.

На мастер-классе расскажу:
💼 Как управлять портфелем проектов в недвижимости
🧮 Как соотносить план с фактом и управлять рисками
🕹️ Как принимать решения по проекту и портфелю

👉Регистрация:
https://web.atsogoev.com/w/portfolio

⚠️ Мастер-класс будет живой (прямой эфир). Это бесплатно. Записи не будет.
🏗 Девелопер STONE вывел в продажу ритейл офисного квартала STONE Ходынка 1️⃣ на выходе из ст.м. «ЦСКА»

📍Место: 1 мин. от метро, прямой выход в парк Ходынское поле.

💸 В продаже лоты от 22 м2, бюджет от ₽24 млн. ПВ по рассрочке 10% и «каникулы» по внесению платежей на 6 месяцев.

⚙️ Функциональное назначение помещений:
🔹street-retail с потолками от 4,25 м
🔹клиентские офисы
🔹рестораны с возможностью организовать летнюю веранду

🛍 Коммерческие помещения в бизнес-центрах - особая категория коммерческой недвижимости, имеющая свои преимущества, выраженные в наличии двойного трафика за счёт сотрудников и посетителей офисных зданий (не менее 9000 чел.), а также жителей района, посетителей парка, транзитных пассажиров БКЛ «ЦСКА» (около 72 тыс. человек в сутки).

⚡️На старте продаж раскупаются самые лучшие с точки зрения трафика и конфигурации торговые и сервисные помещения - в момент сдачи объекта в эксплуатацию их перепродают (сильно дороже цены приобретения) или создают из пустых помещений готовый арендный бизнес (ГАБ).

#стартпродаж
💻 Два раза в неделю, в понедельник и в пятницу я провожу занятия мастер-группы авторов телеграм-каналов тематики недвижимости.

✍️Это вторая группа авторов, которым я помогаю развить свои каналы в телеграм.

📱Все участники мастер-группы уже ведут свои каналы, пишут о том, что любят и о чем знают.

🔸Наталия Портнова, эксперт по увеличению доходности коммерческой недвижимости с большим личным опытом.

🔀 Наталия ведет канал, касающийся сразу двух тем:

1️⃣ Создания и оценки Готового Субарендного Бизнеса
2️⃣ Повышения доходности коммерческой недвижимости

🔸 Роман Шпагин, эксперт по подбору и оценке готового бизнеса - не только недвижимости, но и кафе, ресторанов, гостиниц, магазинов и так далее. Очень узкая, во многом уникальная ниша.

💸 Бизнесы продаются / покупаются и отдельно от недвижимости. Инвестору бывает сложно разобраться в нюансах, поэтому очень важно участие эксперта в адекватной оценке и сопровождении сделок.

🔸 Олег Горбольский
Известный девелопер с десятками реализованных проектов. Олег с командой покупают недооцененные проекты (в основном отдельно стоящие здания в Москве и области) и превращают их в объекты готового арендного бизнеса.

☝️Олег пишет как о текущих, так и о своих новых проектах. Мне, как человеку, занимавшемуся редевелопментом 13 лет, очень откликается подход Олега!

⚠️ Эксперты, серьезные люди. И с опытом в телеграме, и без. Скоро (я в этом уверен) их будут читать тысячи людей.

Обязательно подпишитесь на каналы Наталии, Романа и Олега, чтобы поддержать их или последить за их успехами!
💰Богатые репатриируют свои капиталы обратно в Россию - факт.

🛒Состоятельные люди годами выводили деньги из страны и размещали их на счетах и депозитах в ставших теперь «недружественными» юрисдикциях. По данным ЦБ РФ в период с 2019 по 2021 годы более $6,5 млрд. российского происхождения осело на счетах швейцарских банков, более $2 млрд. было выведено в Великобританию, а в Латвию, Испанию, Германию и Кипр «утекло» еще около около $5 млрд.

👜Пришло время возвращаться. Отраслевая консалтинговая компания Frank RG выпустила отчет «Private Banking в России 2024».

👑VIP-клиенты заполонили офисы российских банков:
В 2023 выросло количество состоятельных клиентов на +50% до 21,8 т. человек
Размер средств богатеньких клиентов на счетах банков вырос на 62% достигнув ₽13,1 трлн.

💵 Очевидно, что вернувшиеся деньги не будут просто лежать без движения, чтобы избежать обесценивания они должны направиться в экономику в виде инвестиций.

🏠Для россиян, даже для очень богатых россиян, недвижимость - привычный и понятный инструмент для инвестирования. А ещё недвижимость хороша тем, что в нее можно вложить сразу много денег.

💸 Этим богатые и занимаются прямо сейчас - продажи премиальной и элитной жилой недвижимости идут вполне неплохо. На рынке коммерческой недвижимости тоже всё очень динамично.

👀 Вижу их деньги на рынке
👍 Добро пожаловать!
🔥 Я тоже VIP
This media is not supported in your browser
VIEW IN TELEGRAM
УСН де-факто отменяют? Нет, но могут существенно ухудшить условия.

😵‍💫 Депутаты Госдумы предлагают рассмотреть применение механизма, предусматривающего признание плательщиков УСН с суммами годового дохода более ₽60 млн. налогоплательщиками НДС (20%). Доход в случае УСН это оборот (выручка).

⤵️ Если примут, это существенно ухудшит позиции инвесторов в недвижимость:
1️⃣ При превышении порога ₽60 млн., придется платить вместо 6% целых 26%. Есть возможность зачета НДС, потраченного на ремонт, рекламу и т.д., но... там есть свои нюансы.
2️⃣ Экономика проектов в сфере недвижимости корректируется: создание ГАБ или редевелопмент в ₽60 млн. имеют все шансы не вписаться.

⚠️ Типа «хорошая» новость: Силуанов пообещал не трогать самозянятых до 2028 года (оборот до ₽2.4 млн в год). А что потом?...
🏮Вьетнам – новый растущий рынок с большим потенциалом для инвесторов. Отличная азиатская альтернатива Пхукету и Бали.

🚀 Факторы роста экономики Вьетнама:
▪️Государственные инвестиции в развитие инфраструктуры
▪️Присутствие крупных международных компаний и стабильный рост прямых иностранных инвестиций
▪️Открытие во Вьетнаме сотен новых производственных предприятий для диверсификации страновых рисков Китая.
▪️Безопасная среда для инвестиций - во Вьетнаме они застрахованы государством и банками
▪️Рост спроса на аренду жилья за счет растущей доли среднего класса, прибытия экспатов и урбанизации
▪️Рост цен на жилую недвижимость

🌃 Хошимин - крупнейший город Вьетнама и локомотив рынка недвижимости

📺 На youtube-канале коллег из Intermark Global вышло новое видео-интервью об инвестициях в этой стране.

👀 Посмотрите - это действительно интересно.
https://youtu.be/q5xHI-jkGcs