Конечная остановка 25%? Или до конечной далеко?

☝️Между прочим тут «Персона года» по версии CRE Awards и всех адекватных людей Алексей Новиков, управляющий партнер и совладелец NF Group (и читатель моего канала) дал интервью другому читателю моего канала Юрию Грибанову из Frank Media.

👀 Смотрим, интересно!

.

⚡Ключ 21%. Блиц:

🔹Ипотека всё?
Не всё.

🔹Цены обвалятся?
Могут скорректироваться, но необязательно на всё и у всех.

🔹Недострои будут?
Массово не будет недостроев

🔹Задержки по стройке будут?
А при ключе 7% их не было?

🔹Застройщики обанкротятся теперь?
Обанкротится может любой бизнес, даже кофейня формата «to go».

🔹Покупать или ждать?
Покуждать!

✅ Люблю короткие интервью, хорошо, что это уже закончилось 🤗

Согласны со мной?
🔥 Да
👀 Нет
✍️ Напишу комментарий...

🔍Продолжаю стресс-тесты российских застройщиков по паттернам несостоятельности (банкротства).

🔥 Публикую анализ застройщика ПИК, серебряного призера голосования:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Точных и актуальных данных о земельном банке компании нет. Известно только о заложенных в банках землях площадью 12.39 млн м2 и стоимостью ₽224.1 млрд. При этом стоимость активов ПИК составляет ₽1,530.3 млрд. Я бы сказал, что сложно это оценивать.

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. Общий долг компании ₽703 млрд, из которых ₽612.7 млрд - проектное финансирование. При этом на эскроу счетах ₽454.6 млрд. Чистый долг за вычетом эскроу ₽158.2 млрд при EBITDA за 6 месяцев ₽74.7 млрд - весьма комфортный уровень.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Нет, компания сфокусирована на жилой недвижимости.

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Да, но амбиций уже явно меньше чем раньше. Закрыты многие непрофильные направления бизнеса, при этом ПИК развивает широкий спектр деятельности, связанной с девелопментом: производство стройматериалов, управление недвижимостью, ЖКХ… Но остался и непрофиль - производство IoT-устройств. Выручка всех этих направлений ₽17.5 млрд (6.6% от общей выручки).

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Не выявлено проблем.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Непроданные объекты составляют ₽151.7 млрд - примерно равно полугодовой выручке от реализации жилья (₽159.0 млрд). Приемлемый уровень, обеспеченный проектным финансированием.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал ₽392.8 млрд при активах ₽1,530.3 млрд (25.7%) - достаточный уровень.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. В структуре компании присутствует большое количество юридических лиц, выводы о неэффективности управления ими однозначно сделать нельзя.

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. Очень широкая география: Санкт-Петербург, Казань, Владивосток, Южно-Сахалинск, Ярославль, Екатеринбург, Нижний-Новгород, Тюмень, Хабаровск и Новороссийск. При этом 82% выручки дает Московский регион.

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 4.5 баллов из 12 возможных (37.5%)

⭕️ Основные зоны риска:
🔹Широкая географическая экспансия от Петербурга до Владивостока
🔹Диверсификация в непрофильные направления
🔹Сложная корпоративная структура

⚡️При этом риски существенно митигированы (снижены) и застройщик ПИК как компания выглядит достаточно стабильно. Данные о бизнесе ПИК получены из финансовой отчетности по МСФО по состоянию на 30 июня 2024 года.

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

Инвестору на заметку: на Бали быстро окупаются инвестиции в недвижимость — но есть одно НО...

На Бали есть подводные камни: иначе оформляется собственность, есть понятие «лизхолд», надо проверять застройщиков, оформлять переуступки, изучать рассрочки.

Одному разобраться сложно — поэтому присоединяйтесь к эфиру с разбором подводных камней в инвестициях на Бали.

Ведущие: Татьяна Агеева (продала 300 объектов по всему миру) и Алексей Кожин (практикующий юрист на Бали, эксперт по земельному праву в Индонезии).

Эфир пройдёт 29 октября в 19:00 по МСК — присоединяйтесь.

Реклама ИП Графова Кристина Игоревна ИНН 500807310445 erid: 2VtzqxUZAnx

🥃 Традиционно покупатели ГАБ ценят алкомаркеты в качестве арендаторов. Но данные о выручке и фин.состоянии сетей «Красное и Белое» и «Бристоль» не распространяются открыто, это непубличные компании.

🍷А вот данные о бизнесе «ВинЛаб» (розничная сеть крупного алкогольного дистрибьютора Novabev Group) в наличии есть. И они достаточно позитивны. Результаты «ВинЛаб» за 9 месяцев 2024 года впечатляют: объем продаж увеличился на 29,2%, трафик вырос на 10,4%, а средний чек - на 17%. Сеть разрослась до 1 909 магазинов.

🍾Кстати, скоро сведений об алкомаркетах станет больше. Группа компаний Simple, один из ведущих импортеров алкогольной продукции в России, становится публичной: 12 ноября состоится дебютный выпуск облигаций объемом ₽1 млрд. У Simple 104 винотеки SimpleWine в 8 городах, 53 партнерские винотеки «by Simple» в 38 городах.

🥂Сети алкомаркетов развивают и производители вин и коньяков. В Москве можно встретить фирменные магазины «Абрау-Дюрсо», «Цимлянские Вина», «Стрижамент», Ijevan и другие. Некоторые компании предпочитают открывать собственные магазины, другие развиваются через франчайзинг.

🍷А что насчет небольших сетей алкомаркетов в качестве арендаторов объектов ГАБ? Такие торговые точки довольно часто встречаются на рынке готового арендного бизнеса, и у них есть свои особенности как у арендаторов.

🍺Плюсы подобных алкомаркетов в качестве арендатора очевидны: это стабильный арендный поток (алкоголь традиционно считается товаром со стабильным спросом), длительные договоры аренды (из-за сложностей с получением лицензии на новом месте), относительно высокая арендная ставка.

🤝Важное преимущество работы с небольшой сетью – гибкость в согласовании условий аренды. В отличие от федеральных сетей с их жесткими корпоративными стандартами, независимые предприниматели готовы к диалогу. С ними можно согласовать более высокую ставку аренды и ежегодную индексацию выше стандартных 5% – это своего рода премия за риск работы с несетевым игроком.

🏪При этом небольшие сети алкомаркетов часто занимают компактные помещения (50-100 кв.м), а требования к помещениям у них достаточно простые и неспецифичные: первый этаж, отдельный вход, базовый ремонт.

⚠️При покупке готового арендного бизнеса с несетевым алкомаркетом критично важно проверить наличие действующей лицензии у арендатора, историю её продления, отсутствие штрафов от контролирующих органов. Также стоит оценить конкурентное окружение - появление по соседству крупной сети может серьезно ударить по выручке небольшого магазина.

🔍На рынке продажи ГАБ можно найти достаточное количество предложений с арендаторами-алкомаркетами, в том числе небольшими сетями. Вот, например, на Щербаковской улице (ст.м. Электрозаводская) продается помещение 180 м2 за ₽50 млн. (₽277,8 т./м2) с арендатором «Цимлянские вина».

💡 Итог: несетевые алкомаркеты могут быть хорошими арендаторами при условии тщательного анализа бизнеса конкретного предприятия, локации и конкурентного окружения. Как всегда, ключевое значение имеет проверка финансовых показателей и условий договора аренды.

🏗 Аквилон перешагнул отметку в 1,1 млн м2 стройки!

☝️ Мои товарищи из Группы Аквилон сообщают, что взяв такую планочку после 21 года работы могут, наконец, считать себя серьезным игроком строительного рынка - сейчас компания одновременно возводит 33 проекта в шести регионах России.

🌆 В Москве у застройщика три крупных возводимых проекта на 250 тыс. м2, включая многофункциональный «Аквилон SIGNAL» с апарт-отелем на 758 номеров. В Петербурге и Ленобласти - девять объектов на 437 тыс. м2, где флагманом выступает «Аквилон Leaves» в Московском районе с двумя очередями на 1863 квартиры.

🏠 На Родине компании - в Архангельске и Северодвинске - в работе 15 жилых комплексов общей площадью около 450 тыс. м2. А недавно Аквилон зашел еще и в Иваново с комплексом «Левитан» на 143 квартиры.

🏗 Компания растет не взрывным образом, а поступательно - реинвестирует прибыль в развитие. Как говорит гендиректор московского подразделения Дмитрий Рогатых, их стратегия - «разумный девелопмент».

💼 Аквилон предлагает не только классические квартиры для жизни, но и инвестиционные продукты - например, апартаменты с гарантированной доходностью под управлением их собственного оператора DOMOTEL. Кстати, вы же уже смотрели мое интервью с Михаилом Рогатых, гендиректором DOMOTEL? Смотреть здесь.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией! Пост написан от души - поздравляю коллег с достижением.

🏗️ В России катастрофа! Реальная катастрофа в строительстве.

🔥Строить по факту некому, мигранты из СНГ массово покидают стройки, дефицит рабочих рук уже достигает 20%, себестоимость стройки, а с ней и цена м2 вот-вот взлетят до небес. Я выпивал на днях с коллегами - застройщики в панике, а подрядчики хватаются за голову...

⛔ Стоп. Я нагнал достаточно ужаса! Но всё ли так плохо?

🤔 А может пора посмотреть чуть шире?

🎌 Когда в Японии обнаружили, что 30% строителей в стране находится в возрасте старше 55 лет (2015 год), сделали ставку на технологии. В результате производительность труда взлетела на 40%, время строительства сократилось на четверть. Автоматизированные системы ускорили отделочные работы втрое, а BIM-технологии изменили сам подход к проектированию, да и проектировать начали модульные дома. Например, Sekisui House производит 15,000 модульных домов в год, а 70% всех крупных строительных проектов в стране используют BIM-технологии.

🔹 Сингапур: когда в стране столкнулись с нехваткой рабочей силы из-за оттока малайских мигрантов, они обратились всё к той же модульной технологии PPVC. Сингапурские модули производятся в заводских условиях, а на площадке их просто собирают как конструктор. Например, ЖК Clement Canopy - две 40-этажных башни, построенные силами 280 человек вместо 600. И время строительства - минус 20-30%!

🏢 Наше прошлое - это будущее. Отрасль индустриального домостроения в России спасла страну в 60-е и успешно прошла 90-е. Представьте наши домостроительные комбинаты с современным оборудованием, роботами и искусственным интеллектом. Автоматизированные линии, точная стыковка, новые материалы - и привет, качественное массовое жильё нового поколения!

👀 Что-то заврался Цогоев! Роботы, ИИ... А если не по-новому, а по-старому? Окей, в мире более 8 миллиардов человек, целые регионы готовы импортировать специалистов разных квалификаций. Например, в Нигерии основной язык - английский, а з/п инженера 200$/мес. Языковой барьер? Серьезно? В эпоху, когда искусственный интеллект синхронно переводит речь через смартфон?

💡Дефицит рабочих рук - это не конец света, а возможность для развития. Путей решения проблемы нехватки кадров в строительстве может быть много.

🔥 Спасибо, Кэп.
👍 Будет коллапс!
👀 У нас не Япония...

😒 Вот объясните мне! Кому нужны эти офисы в спальниках!? Там же нет инфраструктуры, всё унылое, серое - серьёзные арендаторы туда не сядут. Ёжику ясно, что это утопия и путь к банкротству - выводить кубометры офисов где-то на окраине Москвы.

☝️Такое часто можно услышать при обсуждении новых офисных проектов - прежде всего от воинственных дилетантов.

🚇 Для начала, стоит отметить, что Москва переживает транспортную революцию. Развитие метро, МЦД и МЦК радикально меняет привычную карту деловой активности города. Районы, которые еще вчера считались труднодоступными, сегодня связаны быстрым и комфортным общественным транспортом с любой точкой города.

🏢 Но задолго ДО транспортных изменений жил и здравствовал формат бизнес-парков (за МКАД или в спальных районах Москвы). Достаточно вспомнить процветающие «Riga Land» на Новой Риге, успешный «Крылатские Холмы» (инвестор - Абрамович, кстати) или «Ostankino Business Park». Эти проекты привлекали и привлекают серьезных арендаторов / покупателей качественными площадями и более привлекательными ставками.

🌎 Если посмотреть на мировой опыт, то многие развитые города вообще не имеют единого делового центра. Например, в Амстердаме офисы практически равномерно распределены между несколькими районами города. В Копенгагене деловая жизнь кипит как в центре, так и в районах Orestad и Nordhavn. И так далее.

📈 Cовременные тренды только усиливают привлекательность децентрализованных офисов. Концепция 15-минутного города, где место приложения труда находится недалеко от дома, становится все более популярной.

✅ Да, согласен! Если все, сразу и везде начнут строить офисы их станет слишком много, и часть из них останется пустой - это закон рынка, баланса спроса и предложения. Но во всяком случае пока совсем не похоже, что рынок перенасыщен предложением новых качественных офисов.

🧯Итого: при правильном подходе к локации и ее транспортному обеспечению, качеству строительства и инфраструктуре офисные проекты в спальных районах не только имеют право на жизнь, но и обладают определенными сильными сторонами.

🏁 STONE Мнёвники - девелопер STONE выводит в продажи свой новый бизнес-центр класса А

📍 Расположение: улица Нижние Мнёвники, з/у 41.
🚇7 мин пеш. от ст.м. «Терехово».

🛣Транспортную доступность на автомобиле обеспечивает улица Нижние Мнёвники, которая является частью Северо-Западной хорды, где расположены выезды на Звенигородское и Рублевское шоссе, а также Кутузовский проспект и проспект Багратиона.

🏗 Бизнес-центр STONE Мнёвники будет состоять из двух башен, первая имеет общую площадь 33,5 тыс. м2. Предполагается дальнейшее развитие офисной составляющей в районе в виде второй башни площадью 48,5 тыс. м2.

🪑Офисы в продаже:
🔹 Площадь: от 60 м2
🔹Высота потолков: от 3,65 м
🔹Глубина помещения — до 12 м,
🔹Шаг колонн — 8,4х8,4

☕️ Инфраструктура:
🔹Кафе, рестораны
🔹Торговые помещения
🔹Столовая
🔹Лаунж-зоны с панорамным видом

💼 Цены: от ₽24 млн. Цена 1 м2 - от ₽369 тыс.

⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией

#стартпродаж

🏨 Отели забиты под завязку! Ну и цены растут...

🤓 Аналитики Hotel Advisors выяснили, что гостиницы двух столиц в этом году пухнут от постояльцев - средняя загрузка в Москве достигла 76%, а в Санкт-Петербурге 65% (оба показателя выросли на 5% за год).

💼 Самый большой куш в столице сорвали люксовые отели - их загрузка подскочила на 16% и достигла 64%. В Санкт-Петербурге люксовый сегмент тоже растет, но скромнее - всего +9% до 54%. Причина проста - богатые иностранцы снова потянулись в Россию, особенно из Китая, Индии и стран Залива.

✈️ Любопытный факт: 90% организованных туристов из Китая, Залива и других стран прилетают сначала в Москву, и только 20-30% из них потом добираются до Северной столицы. А ведь раньше, до 2020 года, именно Санкт-Петербург был главным магнитом для европейских туристов!

💰 Цены в московских отелях растут как на дрожжах - особенно в верхнем сегменте, где средний чек уже достиг ₽14,2 тыс./сутки (+37% за год). В Санкт-Петербурге самый заметный рост показал средний сегмент - до ₽5,4 тыс. (+22% за год).

❓Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Рост загрузки и цен в гостиничном сегменте - отличный сигнал для тех, кто присматривается к инвестициям в апарт-отели или номера в инвест-отелях..

♨️ Как думаете, стоит ли сейчас инвестировать в гостиничный сегмент?
👍 Самое время
🔥 Уже опоздали
👀 Надо подождать
✍️ Выскажусь

🔥 Анализ «Группы Эталон» (бронзовый призёр голосования) по паттернам возможной несостоятельности застройщиков:

1️⃣ Неверное прогнозирование рыночных циклов при покупке земельных участков. Сложно сделать однозначный вывод, однако есть активность по приобретению земли: в марте 2024 куплен участок в Ростове-на-Дону за 1.5 млрд руб., в августе 2024 - участки в Ленинградской области за 4.78 млрд руб (но в рассрочку).

2️⃣ Чрезмерная долговая нагрузка и зависимость от заемного финансирования. Да. Общий долг компании 142.2 млрд руб., из них:
🔸 Проектное финансирование: 72.7 млрд руб.
🔸 Прочие кредиты и займы: 69.5 млрд руб.
При этом на счетах эскроу только 93 млрд руб. Чистый корпоративный долг к EBITDA вырос до 2.37х.

3️⃣ Рискованная диверсификация в коммерческую недвижимость. Присутствует в небольшом объеме. В запасах отражены "отдельно стоящие коммерческие помещения в стадии строительства" на 5.8 млрд руб.

4️⃣ Избыточные амбиции и экспансия в непрофильные активы. Нет. Компания имеет вертикально-интегрированную структуру, включающую собственного генподрядчика, проектное подразделение, производство стройматериалов, парк техники, BIM-моделирование - всё это является элементами профильной деятельности застройщика.

5️⃣ Проблемы с госзаказами и кассовые разрывы. Сведений о гос.заказах у компании или у её дочек не обнаружено.

6️⃣ Затоваривание нераспроданным. Частично. Основная проблема сконцентрирована в сегменте паркингов, где создан существенный резерв под обесценение (6.1 млрд руб.). При этом по основному продукту (квартиры) уровень товарных запасов некритичный.

7️⃣ Недобросовестные действия менеджмента и акционеров. Не выявлено.

8️⃣ Отсутствие запаса прочности в виде собственных средств. Собственный капитал 70.2 млрд руб. при активах 274.4 млрд руб. (25.6%) - относительно приемлемый уровень.

9️⃣ Корпоративные конфликты между акционерами. Не выявлено.

🔟 Организационная неэффективность и непрозрачность бизнес-процессов. Есть признаки: убыток за период 1.5 млрд руб. и существенный рост административных и коммерческих расходов

1️⃣1️⃣ Чрезмерная географическая экспансия. Да. По состоянию на I полугодие 2024 г. «Эталон» присутствует в следующих городах и регионах: Москва, Санкт-Петербург, Московская область, Ленинградская область, Казань, Тюмень, Екатеринбург, Новосибирск, Омск и Ростов-на-Дону

1️⃣2️⃣ Проблемы контролирующих акционеров. Не выявлено.

🔻Итого: 5.5 баллов из 12 возможных (45.8%)

⭕️ Основные зоны риска:
🔹Высокая долговая нагрузка и её быстрый рост
🔹Убыточность деятельности и проблемы с операционным денежным потоком
🔹Очень широкая география присутствия с выходом в регионы с разными экономическими условиями
🔹Рост административных расходов

⚠️Не является инвестиционной рекомендацией. У представителей компании есть возможность опровергнуть всё вышеизложенное - автор канала открыт для диалога.

📦 Маленькие складики = маленькие проблемки?

💵 Судя по моему общению с частными инвесторами, на рынке light industrial (они же flex) внезапно наступило некоторое отрезвление: инвесторы начали обращать внимание на риски.

1️⃣ Форматы проектов. Девелоперы креативят. Кто-то строит трёхэтажные здания, кто-то - одноэтажные коробки, кто-то - «гибридные» решения. Каждый девелопер заявляет «я так вижу», но какой формат реально приживется на русской земле - большой вопрос.

2️⃣ Скажи что-то на девелоперском. Из-за относительно низкого порога входа в сегмент (по сравнению с жильём или торговыми центрами), складами LI вдруг занялись десятки стартапов, многие из которых раньше опыта в девелопменте не имели совсем или как минимум опыта в девелопменте складов. И эти ребята активно привлекают деньги частных инвесторов...

3️⃣ Спрос. Главный драйвер спроса на LI сегодня - это компании, от которых мэрия освобождает промзоны под реализацию КРТ. Но программа КРТ не бесконечна. Что будет со спросом, когда последнего малого предпринимателя выдавят за МКАД? И кстати, вакансия в складах LI более 8%... что как бы намекает.

4️⃣ За тридевять земель. Некоторые проекты LI находятся в 40-50 км от МКАД. Далековато, слишком далеко. А ведь суть LI это расположение вблизи населенных пунктов, в удобных с точки зрения логистики местах.

5️⃣ Себестоимость строительства из-за роста цен на материалы и дефицита рабочих рук уже выше, чем у обычных складов класса А. И она продолжит расти...

🤔 Как это всё относится к частным инвесторам в недвижимость? Если вы планируете вложить деньги в формат light industrial, внимательно изучите инициаторов и сами проекты.

Что думаете вы о перспективах этого сегмента?

👍 Всё ок, рынок переварит
👀 Понаблюдаю издалека
🔥 Беру на всю котлету!
✍️ Выскажусь в комментариях