Выбираем оптимальный налоговый режим для инвестиций в ГАБ

🏢 Инвестиции в готовый арендный бизнес (ГАБ) - отличный способ получать пассивный доход. Однако выбор правильного налогового режима может существенно повлиять на вашу прибыль. Разберем основные варианты с учетом последних изменений в НК РФ.

👤 Физическое лицо, сдающее в аренду коммерческую недвижимость, должно быть зарегистрировано как ИП, иначе начнутся проблемы (штрафы, пени, доначисление)

💼ИП на УСН:
🔹"Доходы" - 6% от всех поступлений
🔹"Доходы минус расходы" - 15% от прибыли
🔹Новое: НДС при доходе от 60 млн руб (5% до 250 млн, 7% от 250 до 450 млн)
➕Плюс: можно учитывать расходы (на УСН 15%)
➖Минус: нужно вести учет и сдавать отчетность

📜 ИП на Патентной системе налогообложения (ПСН):
🔸Фиксированная сумма налога, заменяет НДФЛ, налог на имущество и НДС
🔸Ограничения: доход до 60 млн руб/год
🔸Стоимость патента зависит от региона и потенциального дохода (см. https://patent.nalog.ru/)
➕Плюс: простой расчет, нет необходимости вести учет доходов и расходов
➖Минус: нужно вносить часть налога авансом, страховые взносы не уменьшают налог
🔸Патент действует только в регионе, где он получен
🔸Для каждого объекта недвижимости нужен отдельный патент

🏭 ООО на УСН:
🔹Те же ставки и правила, что у ИП на УСН
➕Плюс: ограниченная ответственность учредителей. Хотя правоприменение у этой ограниченной ответственности просто ужасное…
➖Минус: двойное налогообложение при выплате дивидендов (13% до 2,4 млн, 15% свыше)

🏛️ ООО на ОСНО:
🔹Налог на прибыль - 25% (новая ставка)
🔹НДС - 20%
🔹Налог на имущество - до 2,2% от кадастровой стоимости
➕Плюс: нет ограничений по доходам, можно работать с крупными контрагентами
➖Минус: сложный учет и высокая налоговая нагрузка

☢️ Самозанятые не могут сдавать коммерческую недвижимость в аренду - только жилую

💡 Рекомендации:
🔸Для нескольких объектов или работы с юрлицами: ПСН или УСН
🔸При значительных расходах на содержание: ИП или ООО на УСН "Доходы минус расходы" (15%)
🔸Для крупных объектов (от 450 млн руб/год): ООО на ОСНО

✅ Выбор оптимального режима зависит от многих факторов: количества и стоимости объектов, планируемого дохода, наличия других видов деятельности. 

⚠️Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам в недвижимости для оценки вашей конкретной ситуации. Такая консультация будет стоить вам намного дешевле потраченных нервов, денег и плохого настроения.

🔻Продолжение следует

🥺 Если я в чем-то ошибся - не стесняйтесь меня поправить! Errare humanum est.

Мощный SIGNAL Москве
 
❗По итогам первого полугодия Аквилон напродавал больше всех апартаментов в старых границах столицы. На их комплекс «Аквилон SIGNAL» в рамках ТПУ «Владыкино» пришлось аж 86% из 207 сделок в новых апарт-проектах, которые вышли в открытую продажу с января по июнь 2024 г. включительно. 
 
✔ В общем-то, у нас нет оснований не доверять данным ребят из Аквилона, они-то в аналитике апартов точно шарят — регулярно выкатывают свеженькие цифры. 
 
🤔 Что примечательно: наиболее популярными стали предложения в SIGNAL for business (корп. 3 и 4). Это будет 4-х звездочный апарт-отель с гостиничной сертификацией и доходными программами для собственников. Т.е. такой чистый инвест-продукт. И на него спрос оказался выше, чем на классические апартаменты для постоянного проживания в корп. 1 и 2 (SIGNAL for life). 
 
Суммарно в SIGNAL for business запроектировано 758 юнитов с чистовой отделкой, мебелью и бытовой техникой. На конец июня 2024 г. продано почти 13%. В SIGNAL for life, в свою очередь, за аналогичный период реализовали 8% из 941 запланированного юнита.  
 
👍🏼 Not bad, not bad. Запасаемся попкорном, смотрим, удержат ли ребята высокую планку и дальше.

Выбираем оптимальный налоговый режим для флиппинга квартир

🏠 Флиппинг квартир - это стратегия быстрой покупки, ремонта и продажи недвижимости с целью получения прибыли. Выбор правильного налогового режима может существенно повлиять на итоговые значения прибыли. Рассмотрим основные варианты с учетом последних изменений в НК РФ:

👤 Физическое лицо:
🔹Простота: не требуется регистрация ИП или ООО
🔹НДФЛ: 13% до 5 млн руб/год, 15% свыше
🔹При продаже: 13% до 2,4 млн руб, 15% свыше (если владели менее 3/5 лет)
➕Плюс: возможность получить налоговый вычет
➖Минус: иногда/часто бывает сложно учесть расходы на ремонт для уменьшения налоговой базы

💼ИП на УСН:
🔹"Доходы" - 6% от всех поступлений
🔹"Доходы минус расходы" - 15% от прибыли
➕Плюс: можно учесть все расходы на ремонт и улучшение недвижимости
➖Минус: необходимость ведения учета и отчетности

🏭 ООО на УСН:
🔹Те же ставки, что и для ИП на УСН
➕Плюс: ограниченная ответственность учредителей
➖Минус: более сложное администрирование, двойное налогообложение при выплате дивидендов

🏛️ ООО на ОСНО:
🔹Налог на прибыль - 25%
🔹НДС - 20%
➕Плюс: нет ограничений по обороту, можно работать с крупными объектами
➖Минус: высокая налоговая нагрузка, сложный учет

💡 Особенности налогообложения при флиппинге:
⭕Учет расходов: важно документально подтвердить все расходы на ремонт и улучшение для уменьшения налоговой базы
⭕Частота сделок: если сделки регулярные, налоговая может признать это предпринимательской деятельностью без регистрации ИП (а это штрафы, пени, доначисление)

🔑 Рекомендации:
🔸Для разовых сделок или начинающих флипперов: физическое лицо (с учетом налоговых вычетов)
🔸Для регулярной деятельности с небольшим оборотом: ИП на УСН "Доходы минус расходы"
🔸Для масштабного бизнеса с большим оборотом: ООО на УСН или ОСНО

⚖️ Риски и нюансы:
❗При частых сделках как физлицо есть риск признания деятельности предпринимательской
❗Важно правильно оформлять все сделки и расходы для оптимизации налогообложения
❗При использовании ИП или ООО необходимо учитывать дополнительные расходы на бухгалтерию и отчетность

🔌Выбор оптимального режима зависит от масштаба деятельности, частоты сделок и суммы инвестиций. 

⚠️Обязательно проконсультируйтесь со специалистом по налогам в недвижимости для оценки вашей конкретной ситуации. Такая консультация будет стоить вам намного дешевле потраченных нервов, денег и плохого настроения.

🔻Продолжение следует...

🥺 Если я в чем-то ошибся - не стесняйтесь меня поправить! Errare humanum est.

⚡Напоминание!

🎤 Сегодня в 17.00 мы вместе с Кристиной Григорьевой, руководителем направления Ближний Восток Intermark Global постараемся разобраться в теме инвестиций в недвижимость Омана.

🗓️ Прямой эфир начинаем в 17.00, присоединяйтесь к нам!

❗️Регистрация обязательна. Ссылка на просмотр вебинара придет на указанные вами контакты.

🔝 Самые распространенные заблуждения большинства начинающих инвесторов в недвижимость:

1️⃣ Недвижимость всегда растет в цене
2️⃣ Покупка на котловане гарантирует прибыль
3️⃣ Чем лучше объект, тем выше его доходность
4️⃣ Недвижимость у строящегося метро - надо брать!

📺 Новое видео на YouTube-канале SimpleEstate разрушает популярные мифы!

👀 Приятного просмотра, что ли... https://youtu.be/1M6LxuGrsrw

🔥Скоро лопнет ипотечный пузырь! Отойдите подальше.

📊По состоянию на 01.05.2024 годовой рост выдачи ипотеки составил +26,3% г/г. В 2004-2006 в США выдача ипотеки росла на 10% в год. Что наступило в 2008 году? Лопнул ипотечный пузырь.

🎈📌 Ну ведь очевидно, что лопнет ипотечный пузырь в России в 2025 году, мы уже в 2 раза превысили крытический уровень Амэрики! Как пить дать лопнет...

🥺Термин «пузырь» всё чаще используется относительно ситуации на рынке ипотеки, наряду с «перегревом», «дисбалансом» и прочими словесными конструкциями. Завтра на пресс-конференции посвященной росту ключевой ставки нам обязательно расскажут про перегрев пузыря.

🔍Я попробовал оценить реальный риск возникновения пузыря, аналогичного американскому 2008 года, сравнив некоторые параметры.

☣️ Закредитованность населения. В конце 2007 г. у жителей США доля долгов от общей суммы личного дохода достигла 127% (в настоящее время 86%). В России 2024 года соотношение долга к доходу у простого россиянина составляет 51% (это нормально).

☢️Доля просроченных ипотечных кредитов. В 2007 г. в США превысила 14%. В России доля заемщиков с просроченными кредитами больше 90 дней по ипотеке составила мизерные 0,6%, по потребкредитам – 7,7%.

💰Общий объем выданных кредитов в 2006 году в США составил около 75% ВВП. В России, по последним доступным данным, соотношение долга домохозяйств к ВВП около 22%.

🙄 Чего-то непохоже на пузырь. А может и нет его совсем? Как пить дать нет.

🔻Итого: не нужно верить бездоказательным домыслам. Никакого ипотечного пузыря в России нет. А вот отдельные и очень печальные истории у нас действительно есть. Но это не система, а исключения.

И снова об инвестициях.

Пушкино – город интересный и одновременно парадоксальный. Стоимость квартир здесь в среднем на 10-15% выше аналогичных предложений в соседних Подмосковных городах. Причина явления в инфраструктуре и развитой транспортной доступности – через город проходит линия МЦД.

Пушкино привлекает к себе всё больше внимания как федеральных (INGRAD), так и локальных девелоперов (Профи-Инвест, РосЕвроСити и др.), организовавших в нём активную застройку. Но готовых объектов со сроком сдачи в текущем году можно назвать лишь один – ЖК Южное Пушкино.

Это жилой комплекс комфорт-класса на 850 квартир, подземным паркингом, станцией МЦД-5 и видом на Учинское водохранилище.

Застройщик выставил на продажу последние 5 лотов коммерческих помещений комплекса площадью от 105 м2. У каждого помещения имеется по 2 входа и свободная планировка, что позволяет разделить его на несколько мелких.

До конца лета цена на коммерцию зафиксирована на уровне 89 600 р/м2. Для агентов предусмотрены специальные условия.

Предложение ограничено. Успейте забронировать лот.
Тел.: +7 (495) 268-06-60.

Подробнее о проекте: https://u-pushkino.ru/

Реклама. ООО СЗ «Апсис Строй». ИНН 3528189110
Erid: 2VtzquYfDxn

5️⃣ августа состоится старт обучающей программы «Коммерческая недвижимость» (проводится всего два раза а год, в этом году крайний раз).

🔍О чем?
✅ Всё об инвестиционном анализе доходной коммерческой недвижимости
✅ Как искать и оценивать проекты на рынке (полное руководство)
✅ Методология создания ГАБ и получения рентной доходности

❓Для кого?
Прежде всего для инвесторов, рассматривающих вложения в российскую коммерческую недвижимость, собственников объектов доходной недвижимости, а также профессиональных участников рынка недвижимости (агенты и брокеры).

⚠️Важно: только в августе онлайн-программа будет живая, с прямыми эфирами после каждого блока и поддержкой в чате.

🔻Приглашаю на обучение: https://gab.atsogoev.com
https://gab.atsogoev.com
https://gab.atsogoev.com

❗А вот отдельная и очень печальная история, связанная с ипотекой. Одна из читательниц моего канала оказалась в крайне сложной финансовой ситуации и написала мне. Это реальная человеческая драма.

🏘️ Женщина, вдохновлённая идеями Р. Кийосаки и его российских последователей, решила взять долг (много долга) и инвестировать в недвижимость. В 2023 году она получила три кредита под 7-9% годовых и вложила средства в строящиеся объекты в одном из городов на юге России, новостройки, жильё.

🏗️На данный момент недвижимость все еще находится на стадии строительства. Осуществить выход из проектов не получилось, объекты оказались неликвидными и даже на 10% дешевле покупной цены не продаются. Написавшая мне уже не справляется с выплатами по кредитам, а продать кроме единственного жилья нечего.

❓У неё ко мне был один вопрос - что можно сделать? Ничего нового я не предложил, к сожалению.

📉 Ситуация действительно тяжелая и я бы сказал критическая. Возможные варианты действий (с моей точки зрения):

🔹Переговоры с банками: несмотря на сложность ситуации, стоит попытаться договориться о реструктуризации долга или кредитных каникулах. Шансы невелики, но это необходимый шаг.

🔹Ликвидация активов (тех самых новостроек) - продажа по дисконтной цене с финансовыми потерями, но это может хотя бы частично помочь погасить долг. Опять же и я, и она понимаем, что сценарий маловероятный.

🔹Консультации с юристами, финансистами и со специалистами по банкротству: необходимо провести комплексный анализ финансового положения, включая все активы, обязательства и денежные потоки, чтобы разработать стратегию выхода из кризиса. В том числе придется рассмотреть процедуру банкротства физического лица. Это сложный путь с серьезными последствиями, но иногда это единственный вариант.

😔 Простых решений тут быть не может. В такой ситуации я только лишь смог посоветовать активно бороться за себя и свое будущее, но при этом готовиться к плохому. К сожалению!

📊 Аналитический центр девелопера бизнес-центров класса А STONE подготовил отчет по рынку московской офисной недвижимости за l полугодие 2024 г.

Что внутри:
🔻Пустых офисов всё меньше - 7.9% и явно будет ещё меньше
🔺Покупок офисов всё больше, 31% из общего числа сделок
🔺Ставки аренды сильно растут (в деловых районах на +15%)

🏢 Как стать королем недвижимости (и немного шантажа) 👑

💡Что если бы Чарльз Огастас Милвертон, более известный как король шантажа, решил инвестировать в недвижимость! Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как «убедить» продавцов снизить цену. Вот как он мог бы действовать!

1️⃣ Этап: сбор доказательств 🕵️‍♂️
🔹Копание в грязном белье: Милвертон тщательно изучает проект и всю документацию по нему - примерно так, как он искал компромат на герцога Мальборо. Ни одна бумажка не останется без внимания!
🔹Опрос свидетелей: бывшие и настоящие арендаторы, сотрудники продавца, и даже уборщица - все могут случайно выболтать что-нибудь «интересное». Милвертон мастерски выуживает информацию из самых неожиданных источников.
🔹Поиск скелетов в шкафу: приглашение экспертов, которые осматривают здание, документы, изучают риски и несоответствия. Милвертон не упустит ни единой трещинки!
🔹Анализ: построение хитрых финансовых моделей и конструкций, способных повысить доходность инвестиций. Поиск оптимальной цены. Здесь Милвертон показывает, что он не только мастер шантажа, но и успешный аналитик.

2️⃣Этап: Искусство убеждения 🔩

🃏Раскладывает карты: "Дорогой мистер, у меня есть несколько... скажем так, любопытных наблюдений о вашей собственности..." Милвертон показывает всё, что он «накопал», все риски, все слабые места, всю грязь, которую продавец так тщательно пытался замести «под ковёр».
🥊Наносит удар: "Голубчик, ваша цена так же завышена, как ваше самомнение. У вашего товара столько косяков... А и вообще, уважаемый сэр, вы настолько вне рынка, что я опасаюсь за вас. И вот расчеты, которые это подтверждают!"
⭕ Предлагает выход: "В свете всех этих занимательных фактов, я буду благоразумен и предложу вам предоставить мне хорошую скидку”.
♨️ Закрывает сделку: "Но и вы должны быть благоразумны, голубчик, продайте вашу недвижимость мне и эта информация останется между нами. Ну а если нет - о ней узнает весь Лондон!". Благодаря своим методам, Милвертон добивается существенной скидки и приобретает проект с дисконтом. 

😱Продавец, впечатленный глубиной исследования, соглашается на условия, лишь бы поскорее закончить эту неприятную историю.

⛳ Мораль: чем глубже вы копаете, тем больше рычагов влияния найдете. В мире недвижимости, как и вообще в жизни, информация - это сила!

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательно-образовательных целях. Я не одобряю и не рекомендую использовать шантаж в реальной жизни и в реальных инвестициях. Всегда действуйте этично и в рамках закона!

💡А что если бы величайший сыщик всех времен Шерлок Холмс решил стать агентом по коммерческой недвижимости? Уж этот герой Конан-Дойла точно показал бы, как  искать и заключать самые лучшие сделки на рынке. Вот как он мог бы действовать!

🔍Холмс приступил бы к делу с присущей ему дотошностью, продемонстрировав метод дедукции.

🔹Глубокий анализ рынка: "Ватсон, вчера ночью после бокальчика шерри я изучил подшивку Raspberry Times и NF Chronicle с последними данными по рынку недвижимости Лондона. Удивительно, как много можно узнать, сопоставляя цены экспонирования на готовый арендный бизнес с объявлениями о продаже собачьих будок!"
🔹Отслеживание тенденций: "Мой дорогой друг, вы заметили, как изменился запах в этом районе за последний месяц? Здесь открылись целых пять новых пекарен. Заметьте, ни одного алкомаркета! Ваш вывод?"
🔹Погружение в детали: "Ватсон, вы можете отличить ставку капитализации в Мэйфейре от ставки капитализации в Ноттинг-Хилле?"
🔹Тщательный осмотр объектов: "Эти следы на брусчатке... Какой интенсивный трафик! А эти царапины на мостовой? Явно от трости. Здесь определенно бывает много пожилых людей. Отличное место для аптеки или медицинского центра!"
🔹Мастерство финансового анализа: “Я неопровержимо доказал, что IRR этого проекта 13,5%, а NPV 1,3 млн.фунтов. Не обижайтесь Ватсон, я озвучил лишь последнее звено цепочки своих рассуждений, поэтому результаты и кажутся вам чудом”
🔹Анализ потенциала локации: "Вы обратили внимание на количество элитных велосипедов у здания высокого суда? А на марки припаркованных экипажей? Это говорит нам больше о потенциальных арендаторах офисов поблизости, чем любая дактилоскопия!"

🤝 На переговорах и показах Холмс продемонстрировал бы искусство презентации и продаж.

🔸Глубокая экспертиза: "Сэр Баскервиль! Это угловое помещение на въезде идеально подойдёт для флагманского бутика вашей сети зоомагазинов “Собачий хвост”. 
🔸Анализ Best Use: “Полковник Моран, странная планировка этого сырого подвала - готовый лабиринт для квест-комнаты! Можно также разбить помещение на очень мелкие ячейки и создать склад индивидуального хранения колониальных товаров!"
🔸Убедительный sales-speech: “Я лично, как и все мои родственники, включая брата Майкрофта, инвестировали все свои деньги в строительство этого офисного здания на окраине Брикстона!”

⛳ Мораль: ум, находчивость и смекалка, творческий подход и дедуктивный метод, умение искать информацию и анализировать её, знание основных финансовых метрик и методов финансового моделирования, осознание основных сегментов рынка недвижимости  (торговой, офисной, складской) всегда помогут в деятельности агента.

⚠️ Дисклеймер: этот пост создан исключительно в развлекательных целях. Тем не менее я не могу не отметить, что обучающие онлайн-программы «Коммерческая недвижимость» и «Советник Инвестора» смогут помочь любому агенту достичь уровня мастерства Шерлока!

🥲 Сервис квартирных решений «Самолёт Плюс» сейчас — это Яндекс.Такси или Uber 10 лет назад. Инвесторы выкупили уже >90% доступных акций на pre-IPO «Самолёт Плюс». И прочее...

☝️Немного отрезвляющей правды в океане пьяной лжи - конечно, от меня!

⚡У «Самолёт Плюс» ₽9 миллиардов долгов, в рамках pre-IPO они привлекают 0.8 миллиардов. При этом выручка «Самолет Плюс», которую они явно наскребали по сусекам к pre-IPO составляет ₽1,5 миллиарда за 2023 год.

⚖️Для сравнения ЦИАН выходил на IPO в 2021 году с показателями:
🔸Выручка ~₽4 млрд.
🔸Общий долг ~ ₽4 млрд.
Инвесторы купили их акции, а результат - в золотой рамочке. Я предупреждал - старожилы помнят.

📊 И это был ЦИАН, реально работавшая компания с миллионами пользователей, а не перегруженный долгами наспех сколоченный из г⭕вна и палок (в прямом смысле) стартап с невнятной бизнес-моделью.

Микрорайон «Образцово» в Краснодаре — это современный жилой комплекс, расположенный в Прикубанском районе. Здесь вы найдёте комфорт, удобство и высокое качество жизни.

⁃ Собственный парк с детскими городками, летними кинотеатрами, плоским фонтаном, арт-объектами, дог-парком, памп-треком и территорией для отдыха и спорта.

⁃ Просторный паркинг, изолированный от пешеходных маршрутов

⁃ 4 детских сада и школа на 1875 мест

⁃ Круглосуточное видеонаблюдение и консьерж-сервис

⁃ Ремонт «под ключ» в 3 стилистиках

⁃ 10 минут до стадиона «Краснодар» и 20 минут до центра города

✅ Семейная ипотека 4,5% на весь срок

ПЕРЕЙТИ НА САЙТ

Реклама. ООО "СЗ "ИНСИТИ-СТРОЙ". ИНН 2311298312. erid: LjN8JzMuf

- Как жизнь?
- Бьёт ключом и всё по голове...

🗝️ 18%

⌚ У меня лет 20 назад был старший товарищ, который носил на руке часы, просто усыпанные драгоценными камнями (бриллианты, сапфиры и т.д.). Наверное, тысяч $200 стоили. Я однажды спросил у него зачем ему такой жутко дорогой и красивый будильник на руке. Он то ли в шутку, то ли всерьёз ответил, что в трудные времена можно будет вытаскивать и продавать по камешку, и на это жить.😳

☝️Я вспомнил об этой концепции, когда увидел проект девелопера, R4S у метро «Орехово» в Москве.
16 небольших торговых лотов и супермаркет «Дикси» за ₽799 млн. В трудные для инвестора времена в теории можно продать одно-два помещения и жить на это (неплохо жить). Надеюсь, они не наступят!

🏣 А ещё это чем-то напоминает торговый центр: есть продуктовый супермаркет (якорь) и торговая галерея. Только в отличие от торгового центра нет необходимости нанимать охрану, эксплуатировать общие зоны и т.д. Вообще можно большинство вопросов перевесить на арендаторов. А еще у торговых помещений здесь отдельный вход с улицы. Ну и важный момент - выход из метро, что обеспечивает пешеходный трафик.

👀Любопытная концепция - и что еще более интересно, зачем R4S продает это целиком, а не как обычно, по частям!

⚠️Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией!

Почему повысили ключевую ставку? Инфляция высокая!

📊Росстат фиксирует инфляцию на уровне 9.1% за последние 12 мес., а также устойчиво-высокий рост цен на сахар, масло, хлеб и некоторые другие продукты питания. Увеличиваются цены на бензин: +2.65% за последние 5 недель. Цены растут...

📐«Масштаб перегрева экономики РФ в первом полугодии был самым существенным за последние 16 лет» объяснила Эльвира Сахипзадовна решение ЦБ.

↗️ Ставку начали повышать ещё в прошлом году, а справится с ростом цен на товары и услуги пока так и не могут.

🔥Значит, будет дальнейшее увеличение цен на полках супермаркетов, рост товарооборота и увеличение поступлений от аренды (если есть привязка к ТО).

⚠️При этом в России в настоящее время наблюдается рост доходов населения, что защищает магазины от спада потребления.

🟣 Один из немногих антиинфляционных инструментов рынка недвижимости — помещения с арендаторами-сетями супермаркетов с привязкой аренды к ТО.

С уважением,
Член Совета Директоров
инвестиционной платформы SimpleEstate
Артём Цогоев, CCIM
@atsogoev