❓Надпись «Доходность 100%» это 100% мошенничество?

👉 Целых четыре варианта:

1️⃣ Да, это мошенничество или злоупотребление доверием. Обещание 100% от инициатора проекта имеет цель выманить деньги инвестора и убежать с ними настолько далеко, насколько это возможно.

2️⃣ Это лидогенерация. Многие, но далеко не все, люди интересуются возможностями быстрого обогащения. Специально для них маркетологи придумывают разнообразные приемы, заставляющие сделать целевое действие (сформировать лид). Дальше 100% могут легко оказаться 100% за 5 лет и т.д. Реклама она такая!

3️⃣ Инициатор проекта не имеет достаточных компетенций, опыта, не умеет считать, очень оптимистичен и чрезвычайно самоуверен. Он транслирует обещания 100% доходности, потому что сам в это свято верит, хотя компетентная оценка проекта существенно корректирует доходность.

4️⃣ Это настоящая, реальная доходность инвестиционного проекта. Очень рискованного проекта, то есть чреватого убытками (не упущение прибыли, а потеря инвестированной суммы).

🔁 Высокая доходность всегда имеет другую сторону - высокий риск.

⚠️ Риск быть обманутым мошенниками или рекламой; риск попасть на недоумка-инициатора проекта; риск потерять деньги в ходе очень сложного проекта с неопределенным финалом.

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Как страшно жить
🔥 Всё равно хочу 100%

#ликбез

🤖Что такое ЦФА?

👾 Это цифровые финансовые активы - новомодный инвестиционный инструмент, как полагается диджитально-цифровой (без ИИ, зато на блокчейне).

💾 Очень упрощённо (прямо притягиваю за уши) ЦФА это бездокументарная, цифровая «ценная бумага» которая может отражать право на участие в капитале непубличного акционерного общества, денежное требование (долг) и т.д.

💸Например, если компания из сферы недвижимости хочет быстро взять в долг без залога под 20% у широкого круга инвесторов, то у нее сейчас две альтернативы: облигации или выпуск ЦФА. Облигации выпускать объективно сложнее и дольше, а ЦФА...пока получается, что быстрее и дешевле.

🧬С помощью ЦФА можно придумывать разнообразные инвестиционные конструкции - привязывать стоимость ЦФА к цене 1 м2 в урюпинской новостройке, привлекать через размещение ЦФА инвесторов на покупку и редевелопмент здания в Пупырловке и т.д.

💰Инвестор может приобрести ЦФА на специальных платформах со странными названиями («Атомайз», «А-Токен», SberToken и т.д.), включенных в перечень ЦБ РФ. Продать ЦФА можно там же, на платформе - или дождаться погашения. Обещают, что в светлом будущем ЦФА появятся на бирже и продать их можно будет там.

⚡Главный риск ЦФА - это риск эмитента ЦФА (условного застройщика выпустившего ЦФА).

⁉️Есть вопросы по ЦФА? Задавайте!

👍 Спасибо, Кэп!
👀 Ничего не понятно, но интересно
🔥 В топку эти ЦФА

#ликбез

❓Чем грейс-период по кредиту отличается от траншевой ипотеки? О, это классическая финансовая алхимия!

🛜 Грейс-период по кредиту - это льготный период, в течение которого заемщик может пользоваться кредитными средствами без начисления процентов или с минимальным начислением процентов. Иногда в течение грейс-периода заёмщик фактически освобождается от уплаты и процентов, и тела по кредиту.

📶 Траншевая ипотека это немного иная история. Кредит выдается частями (траншами) по мере строительства объекта недвижимости. Каждый транш соответствует определенному этапу строительства. Заемщик платит проценты только на полученную сумму, а не на весь одобренный кредит сразу.

🔸Грейс-период - это временная отсрочка платежей по уже выданному кредиту.

🔸Траншевая ипотека - это способ выдачи кредита частями, связанный с этапами строительства.

🔀 А что выбрать: кредит с грейс-периодом или траншевую ипотеку?

✅ Четкого ответа нет, зависит от конкретной ситуации заёмщика.

#ликбез

👋Друзья, хочу поделиться интересным случаем из практики. Недавно на консультации общался с инициатором одного из инвестиционных проектов в сфере недвижимости (редевелопмент коммерческой недвижимости).

😬Боль инициатора была в том, что прямо сейчас один из инвесторов его проекта потребовал возврата своих инвестиций потому что ему предложили депозит под 19%. Теперь инициатор вынужден срочно искать замену этому инвестору, проект может быть недофинансирован и т.д. В общем, проблемы.

Как этого можно было избежать?

⚙️Помимо известных большинству комиссий за ведение проекта, management fee и success fee, существует также redemption fee - комиссия, о которой не знают многие инициаторы проектов, как не знал и мой визави.

🎚️Redemption fee - это комиссия, которую инвестор платит при досрочном выходе из проекта. По сути, «штраф за нетерпеливость» или «пенальти за досрочный выход». «Казнь за «я передумал»...

📶 Размер redemption fee варьируется от 1% до 10%. Также redemption fee зависит от года, в который инвестор хочет покинуть проект (на начальном этапе реализации штраф больше)

💡Например:
- 6% при выходе в первый год
- 4% во второй год
- 1% в третий год

Redemption fee:
1️⃣ Защищает проект от срыва из-за массового ухода инвесторов
2️⃣ Мотивирует инвесторов мыслить долгосрочно
3️⃣ Компенсирует затраты на поиск новых инвесторов и возможные убытки от срыва сроков

✂️Redemption fee может стать дополнительным инструментом управления рисками проекта. Однако слишком жесткие условия и слишком высокие комиссии могут отпугнуть инвесторов.

🙄 Кстати, ещё есть «lock-up» период (период блокировки) - это фиксированный срок, в течение которого инвестор вообще не может продать свою долю в проекте или выйти из инвестиции.

#ликбез

❌ Шурик, это не наш метод!

🤔 А есть наш метод, и не один, а целых три - доходный, затратный и рыночный (сравнительный), методы оценки рыночной стоимости недвижимости. Это кроме гадания на кофейной гуще, расклада карт таро и прочего…

🏠 Сравнительный метод основан на анализе недавних сделок с аналогичными объектами. Оценщики анализируют схожие характеристики и корректируют цены, учитывая особенности каждого объекта. Этот метод наиболее эффективен на активных рынках с достаточным количеством сделок, поэтому чаще всего он применяется на рынке жилой недвижимости.

💰 Затратный метод фокусируется на расчете стоимости воссоздания объекта (с учетом текущего износа). Данный подход особенно ценен для оценки новых или уникальных объектов, где сравнительный анализ может быть затруднен.

📊 Доходный метод определяет стоимость недвижимости на основе ожидаемого дохода от её эксплуатации. Ключевую роль играют фактические арендные поступления: именно арендный поток определяет рыночную стоимость недвижимости.

⚖️Для определения рыночной стоимости недвижимости оценщики обязательно применяют все три метода одновременно (если это возможно), но присваивают каждому методу свой вес. В случае оценки коммерческой недвижимости вес доходного метода обычно намного выше сравнительного и затратного.

#ликбез

🔋Как определить стоимость недвижимости доходным методом.

📖 Формула оценки стоимости доходным методом такая:

Рыночная стоимость = ЧОД / CapRate

☝️Где ЧОД, он же чистый операционный доход, он же Net Operating Income (NOI), а CapRate - ставка капитализации.

🏪 Например, нам нужно оценить стоимость помещения супермаркета в Москве доходным методом.
Как считать ЧОД, если ставка аренды привязана к ТО: из выручки от аренды за 12 месяцев вычесть операционные затраты. Теперь мы знаем годовой фактический ЧОД, пусть он будет равен ₽10 млн.

🔍Следующая задача - найти актуальное значение CapRate. Где найти? В отраслевой аналитике, у брокеров и других проф. участников рынка недвижимости, в т.ч. инвесторов.

📑 В частности, SimpleEstate ежеквартально выпускает аналитику по рынку стрит-ритейл в Москве и оцениваемому в моем примере сегменту супермаркетов. Берём данные из последнего по времени отчёта - см. золотую рамочку.

📶 В отчёте написано, что значение CapRate для Москвы - 8.2%. Если применить этот показатель для моего примера получим: ₽10 млн./8.2%= ₽122 млн. Это ориентир рыночной цены.

⚖️ Как у всего в этом мире, у оценки доходным методом есть свои плюсы и минусы. Прежде всего, значение CapRate из аналитики это не всегда точный показатель ввиду особенностей каждого объекта недвижимости (сложно применять средние показатели CapRate к объектам, отличающимся по географии, коммерческим и физическим характеристикам).

#ликбез

⤵️ Как снизить риски? Универсальный ответ-совет: диверсификация! Разложи инвестиции в разные корзинки и горя не узнаешь.

📢Об этой диверсификации из всех утюгов все уши прожужжали! И вроде бы как «гуру» инвестиций агитируют за диверсификацию, и даже Баффет, у которого акции одной компании занимают 50% портфеля.

⚠️ Но от инвесторов почему-то «скрывают» важное.

🔀 В сфере инвестиций выделяют два основных типа рисков: компенсируемый и некомпенсируемый.

1️⃣ Компенсируемый риск — это риск, который инвестор может уменьшить или устранить. Например, риск местоположения (неверный выбор локации), риск арендатора или риск неэффективного управления объектом внешним управляющим или самим инвнстором. Все эти риски можно снизить (есть красивое словечко для любителей блеснуть проф.лексиконом «митигировать») или убрать совсем.

2️⃣ Некомпенсируемый риск, также известный как «системный риск» — это риск, который нельзя устранить путем диверсификации. Он влияет на весь рынок недвижимости в целом. Например, экономические циклы (рецессии или экономические спады), негативные изменения процентных ставок по кредитам (вот как сейчас), законодательные изменения (налоги, сборы и прочее регулирование), влияющие на сектор недвижимости и прочее.

☝️Суть в том, что диверсификация неспособна полностью устранить некомпенсируемые риски.

👀 Ну или частично способна, если у инвестора настолько большой портфель недвижимости, что он может себе позволить напокупать проектов в сфере недвижимости по всему земному шару, в России, США, Японии, Европе, ЮАР, Уругвае и т.д. Много ли таких инвесторов? Подозреваю, что не очень. Покупка недвижимости на фондовом рынке (вот тут широкая географическая диверсификация возможна) влечет риски фондового рынка!

🔻Так что диверсификация это не панацея. И точно можно сказать, что все риски не снизить — как бы этого не хотелось.

#ликбез

Нормальная долговая нагрузка: как оценивать?

💵Когда мы инвестируем в недвижимость с применением финансового рычага, мы часто задаем себе вопрос: а потяну ли я это? Иногда мысль заходит и дальше: а сколько долгов можно считать нормальным показателем? И вообще, что такое норма?

🎤Популярные финансовые гуру вещают, что ежемесячные выплаты по кредитам не должны превышать 30-40% дохода. Но так ли это на самом деле, особенно в крупных городах с высокой стоимостью жизни?

⚙️Реальность такова, что «нормальность» долговой нагрузки зависит от множества факторов. В мегаполисах вроде Москвы, где зарплаты выше, а расходы на жизнь значительнее, допустимый уровень долга может быть выше среднего.

⚓️Например, если при совокупном чистом доходе в ₽1 млн рублей вы отдаёте ₽700 тыс. на погашение кредитов, это может быть приемлемо, если оставшихся средств хватает на более-менее комфортную жизнь.

🔑Ключевой момент — не столько процент от дохода, уходящий на выплаты, сколько качество жизни, которое вы можете себе позволить после этих выплат.

📶 Если вы можете покрывать все необходимые расходы, иметь финансовую подушку и даже откладывать средства, высокая долговая нагрузка может быть оправдана.

Современные рекомендации по оценке долговой нагрузки включают в себя:

1️⃣ Оценивайте остаток свободных средств после выплат по кредитам. Он должен обеспечивать комфортный уровень жизни и возможность накоплений.
2️⃣ Учитывайте структуру долга. Ипотека считается более «здоровым» долгом, чем потребительские кредиты.
3️⃣ Анализируйте соотношение долга к активам. Если долг составляет менее 50% от стоимости ваших активов, это может считаться приемлемым.
4️⃣ Рассматривайте перспективы роста дохода. Если ваш доход стабильно растёт, текущая повышенная долговая нагрузка может быть временным явлением.
5️⃣ Рассматривайте перспективы падения дохода. А что если денег не станет? Чем платить по кредитам будете? Создавайте финансовую подушку безопасности, даже при высокой долговой нагрузке. Это поможет справиться с непредвиденными ситуациями.

💳 Финансовое здоровье это баланс между текущими обязательствами и долгосрочными целями. Важно помнить о необходимости быть осмотрительным и не допускать неконтролируемых изменений в своей финансовой ситуации.

🤑Всегда нужно трезво оценивать возможность снижения дохода перед принятием важных финансовых решений. Особенно это актуально в условиях повышения ключевой ставки, когда рефинансирование кредитов становится менее выгодным или вовсе невозможным. Такая осторожность поможет избежать попадания в долговую ловушку при изменении личной экономической ситуации.

❓ Как у вас с долгами сейчас?

👍 Есть немного
👀 Я в долгах
😎 Всё погашено
🔥 Нет и не было

#ликбез

🏘Загородные арендные экопоселки становятся всё более популярными в Подмосковье и Ленинградской области. Для инвесторов вполне ясно, что в весенне-летне-осенний период, а также в период новогодних праздников загрузка таких объектов максимальна. А что же будет с загрузкой и доходами в межсезонье?

🏡Управляющие экопоселками всё чаще употребляют загадочный акроним MICE, пытаясь объяснить, как будет загружаться недвижимость инвесторов в подобных проектах.

MICE расшифровывается так:
🔸Meetings (Встречи)
🔸Incentives (Поощрительные поездки)
🔸Conferences (Конференции)
🔸Exhibitions (Выставки)

🎯Этот термин относится к определенному виду делового туризма и организации мероприятий. MICE-туризм - важная часть индустрии гостеприимства, которая фокусируется на планировании, бронировании и проведении конференций, семинаров, тимбилдингов, коллективных пьянок с караоке и других корпоративных мероприятий.

Основные характеристики MICE-туризма:
🔹Ориентация на бизнес-клиентов и корпоративных заказчиков.
🔹Включает (чаще всего) организацию проживания, питания, транспорта и развлекательной программы для участников.
🔹Требует специализированных услуг и оборудования (конференц-залы, аудио-визуальная техника и т.д.).
🔹Может быть важным источником дохода для отелей, особенно в "несезон".

🧲Чтобы привлекать корпоративных клиентов экопоселки должны иметь в своём составе необходимую для проведения MICE-мероприятий инфраструктуру.

☝️Задача инвесторов - проверять наличие, качество и ёмкость подобной инфраструктуры на прединвестиционной стадии.

👍 Спасибо, Кэп.
👀 Ясно-понятно!
🔥 Не смогу проверить - не пью

#ликбез

🛡 Downside Protection в недвижимости: защита от провала проекта

🏗 Downside protection («защита снизу») в недвижимости - это Plan Б, который вы держите в рукаве на случай, если основной замысел пойдет не так.

💼 Реальный пример: девелопер купил административное здание с амбициозным планом превратить его в модный комплекс жилых лофт-апартаментов. Но внезапно законодательство изменилось, надзор за реализацией подобных проектов усилился и первоначальный план оказался под угрозой.

🔄 Что сделал девелопер? Реализовал сценарий downside protection! Вместо того чтобы упорствовать, пытаться договориться и «порешать вопросики», он быстро разделил здание на небольшие офисы и продал их as is, практически без ремонта.

💰 Да, выручка от продажи офисов в розницу была значительно меньше, чем могла бы быть от апартаментов. Сроки реализации тоже увеличились. Но это и есть суть downside protection - возможность выйти из проекта с меньшей прибылью или даже без прибыли, но хотя без убытков.

⚠️ Важно: сценарий downside protection формируется еще на стадии прединвестиционного анализа. Это не импровизация, а продуманная стратегия выхода из кризиса.

Ключевые моменты downside protection:
🔹Гибкость в изменении концепции проекта
🔹Минимизация дополнительных затрат при смене стратегии
🔹Быстрая реакция на изменения рынка или законодательства

❓Зачем это знать частному инвестору в недвижимость? Инвестируя в проекты, всегда продумывайте и обязательно просчитывайте Downside protection, спрашивайте себя: «А что, если основной план не сработает? Есть ли запасной вариант?». Это поможет вам избежать катастрофических потерь и сохранить капитал даже в неблагоприятных условиях.

#ликбез

🫸 Стой, не падай! Что такое «стабилизированный актив»?

🎚«Stabilized Asset» - это термин, широко используемый в сфере инвестиций в недвижимость для описания объекта, который достиг стабильного уровня доходности и заполняемости.

🏪 Например, в новом ЖК появился ГАБ - помещение с алкомаркетом. Чтобы стать стабилизированным этому активу нужно «настояться». Первое время - самое сложное для бизнеса, так пусть же арендатор посидит полгода, а лучше год, стабилизируется, и вот уже потом его можно покупать!

🎼Ключевые аспекты стабилизированных активов:
1️⃣Стабилизированный актив обеспечивает предсказуемый денежный поток.
2️⃣Стабилизированный актив достигает рыночного уровня заполняемости (90-95% для жилой недвижимости, 70-75% для гостиничной недвижимости, 90% для офисов и т.д.) и способен поддерживать этот уровень.
3️⃣Процесс стабилизации может занять от нескольких месяцев до нескольких лет, в зависимости от типа недвижимости и рыночных условий.

☝️Считается, что стабилизированные активы несут меньший риск по сравнению с новыми, находящимися в стадии стабилизации объектами.

🎯Такие активы часто становятся целью для инвесторов, ищущих прогнозируемый доход с низким риском, в частности, институциональных инвесторов (пенсионные фонды, например).

#ликбез

📊 «Период экспозиции» - время, которое объект недвижимости находится на рынке (экспонируется) от момента выставления на продажу до момента совершения сделки.

🏠 Представьте, что вы хотите продать квартиру. Период экспозиции определяет как долго ваше объявление «висит» на порталах недвижимости, прежде чем найдется покупатель.

🔑 Ключевые аспекты периода экспозиции:
1️⃣ Отражает ликвидность объекта: чем короче период, тем выше ликвидность.
2️⃣ Зависит от типа недвижимости, местоположения, состояния рынка и цены.
3️⃣ Влияет на стратегию продажи и ценообразование.
4️⃣ Помогает оценить реалистичность запрашиваемой цены (цены экспонирования).

📈 При благоприятной ситуации на рынке (низкие ставки по кредитам, высокий платежеспособный спрос и т.д.) сроки экспозиции сокращаются. При проблемах на рынке - растут.

🏁 Хотите ускорить продажу? Нужно дать дисконт, предложить рассрочку или даже просто улучшить презентацию объекта!

💡 Понимание среднего периода экспозиции для аналогичных объектов поможет реалистично оценить сроки продажи недвижимости и правильно выстроить инвестиционную стратегию.

❓ Вопрос знатокам: какой сейчас средний период экспозиции у студии в строящейся новостройке по переуступке?
👍 6-12 месяцев
🔥 2-3 месяца
👀 Вечность?
✍️ Пишу уже комментарий...

#ликбез

🤩А вам спасибо, что читаете! Кстати, для всех, кто хочет разобраться в специфических терминах рынка инвестиций в недвижимость есть хэштег #ликбез

🔍В ликбезах вы найдете: NOI, ROI, IRR, NPV, Capital Call, Capital Stack, бридж-кредиты и т.д. в авторской (нескучной, я надеюсь) интерпретации.

🕯️Эта рубрика создана в память о моём преподавателе по землеустройству Серафиме Ивановиче Носове, профессоре Государственного Университета по Землеустройству (я там учился) который старался даже сложные для понимания темы давать в простом и познаваемом виде. Он также как-то в шутку сказал «Пока вам объяснял - сам всё понял».

📊 Анализ чувствительности: все сценарии в одной таблице.

🔍 Анализ чувствительности - это метод оценки влияния изменений различных факторов на результат инвестиционного проекта.

🏢 Например, вы планируете купить офисное помещение на аукционе. Вы не знаете итоговую цену покупки - это же аукцион! Но как тогда оценивать проект?

➡️ Анализ чувствительности покажет, как возможное изменение цены покупки повлияет на IRR и NPV вашего проекта. Это поможет определить максимальную цену, которую вы готовы заплатить.

🏛️ Представьте, вы в роскошном аукционном зале. Лот - то самое помещение в офисном здании, которое вы желаете приобрести.

👨‍⚖️ Аукционист начинает торги: «Сто миллионов! Кто больше?». Седой джентльмен поднимает табличку: «Сто десять!». Вы спешите поднять свою табличку «Сто двадцать!».Дама в соболиной шубе решительно поднимает свою табличку. Аукционист кивает: «Сто пятьдесят миллионов у дамы в соболиной шубе!». Ваше сердце колотится. Вы открываете таблицу с анализом чувствительности...

😓 При 170 миллионах IRR проекта падает ниже 15%. Это ваш предел. «Сто шестьдесят пять!» - вы поднимаете табличку трясущимися руками. «Двести!» - кричит на весь зал дама в шубе.

😖 Вы бессильно опускаете руку. Всё кончено. Анализ чувствительности спас вас от убыточной сделки. Пусть женщина в шубе забирает это помещение...«Двести раз! Двести два! Двести три! Продано» - восклицает аукционист.

🔑 Ключевые аспекты анализа чувствительности:

1️⃣ Помогает определить, до какого предела можно торговаться
2️⃣ Позволяет оценить, как изменения ключевых параметров влияют на доходность
3️⃣ Используется для создания сценариев "что если?"
4️⃣ Помогает в принятии более обоснованных инвестиционных решений

📈 Факторы для анализа чуствительности в недвижимости:
- Цена покупки актива
- Условия по кредитам
- Уровень доходов
- Уровень расходов

⚠️ Анализ чувствительности показывает, когда «овчинка не стоит выделки».

💡 Как быстро построить таблицу анализа чувствительности: лучше в MS Excel. Где можно научится считать такие таблицы? А вот тут.

👍 Спасибо, Кэп.
🔥 Хочу быть дамой в шубе!
👀 Есть чувство недосказанности...

#ликбез

🏁 Терминальная стоимость: когда выхода нет, а всё посчитать надо

🏢 Представьте: вы купили торговое помещение без конкретных планов на продажу. Ну типа навсегда купили, на старость, «это моя пенсия» и всё такое. Но при этом вы считаете финансовую модель и вам интересна годовая доходность (IRR) вашей инвестиции.

🍰Но если впереди только поступления от арендной платы, а продажи на горизонте не просматривается, как корректно посчитать эффективность инвестиции? Вот тут и приходит на помощь концепция терминальной стоимости (ТС)!

💰 Терминальная стоимость - это предполагаемая стоимость объекта недвижимости на момент его гипотетической продажи в некоторой точке инвестиционного периода.

🔮 ТС используется для расчета IRR даже без конкретных планов выхода и позволяет оценивать долгосрочные инвестиции с неопределенным сроком владения. ТС часто основывается на прогнозе на 5-10 лет вперед, но я как-то видел фин.модель с ТС поставленной на 40 лет вперед...

📊 Терминальная стоимость = ожидаемый годовой NOI в год гипотетической продажи / будущий, ожидаемый Cap Rate

⚖️ Важно: терминальная стоимость - это прогнозный инструмент финансового моделирования, а не обязательство продать актив в определенный момент.

❓ Кстати, а какой горизонт прогнозирования вы считаете оптимальным для расчета терминальной стоимости при долгосрочных инвестициях в коммерческую недвижимость?

👍 5 лет
🔥 10 лет
👀 15-20 лет
🤗 Навечно

#ликбез

💸 Cash Flow или поток денежек!

💰 Cash Flow (CF, денежный поток) - это доходы от объекта недвижимости и расходы от объекта недвижимости за определенный период времени.

🎁 Net Cash Flow (NCF, чистый денежный поток, ЧДП) - это разница между всеми денежными поступлениями и выплатами за период.

🔑 Ключевые аспекты Net Cash Flow:
1️⃣ Положительный Net Cash Flow = прибыль
2️⃣ Отрицательный Net Cash Flow = убыток
3️⃣ Учитывает все доходы и расходы, включая кредиты и налоги
4️⃣ Может меняться месяц от месяца, год от года...

📊 Формула:
Net Cash Flow = Общий доход - Общие расходы

🏦Пример. Объект доходной недвижимости:
🔹 Выручка от аренды: 100 000 ₽/мес
🔹 Операционные расходы: -10 000 ₽/мес
🔹 Ипотека: -20 000 ₽/мес
🔹 Налоги: -7 000 ₽/мес

🧮 Расчет Net Cash Flow (NCF):
NCF = 100 000 - 10 000 - 20 000 - 7 000 = 63 000 ₽/мес

⚠️ При оценке инвестиций в недвижимость инвесторы прежде всего обращают внимание на NCF, так как он дает наиболее точное представление о фактической доходности объекта.

✅ Именно на основе NCF рассчитываются ключевые показатели эффективности инвестиций: прибыль, IRR (внутренняя норма доходности) и NPV (чистая приведенная стоимость).

#ликбез

🔄 Sale-leaseback: не уходи, побудь со мною!

💼 Sale-leaseback (продажа с обратной арендой) - это сделка, при которой компания продает свою недвижимость инвестору, а затем тут же арендует её обратно для продолжения использования.

🎭 Представьте: вы продаете свой любимый диван соседу, но договариваетесь, что можете на нем лежать, сколько захотите (за плату, конечно). Вот это и есть суть сделки sale-leaseback!

🔑 Ключевые аспекты sale-leaseback:
1️⃣ Компания-продавец получает единовременную крупную сумму от продажи недвижимости
2️⃣ Компания-продавец остается в том же помещении, но уже как арендатор
3️⃣ Инвестор получает стабильный арендный доход
4️⃣ Отношения регулируются долгосрочным договором аренды (обычно на 10-20 лет)

💡 Пример: крупная логистическая компания продает свой склад инвестфонду, но продолжает в нём работать, уже как арендатор.

#ликбез

🎯 Соблюдай субординацию (и получишь ассигнацию)!

💰 «Субординация» - это установление порядка очередности, в котором кредиторы получают свои деньги.

💵 «Субординированный кредит» (младший кредит) - это кредит, который при возврате денег стоит в очереди после основного (старшего) кредита. То есть, когда дело доходит до возврата денег, сначала возвращается основной кредит, и только потом - субординированный.

🏗 Представьте: вы покупаете объект недвижимости и вам нужно 100 млн.

🔹Банк дает вам в долг 60 млн (старший кредит)
🔹Частный инвестор дает в долг 30 млн (субординированный/младший кредит)
🔹У вас есть 10 млн (собственные средства)

⚠️ Только вот ежели проект пойдет не так и объект придется продать за 70 млн:
🔸Банк получит свои 60 млн (первая очередь)
🔸Частному инвестору достанется только 10 млн вместо 30 млн
🔸Вы потеряете свои 10 млн

🤑За больший риск частный инвестор с субординированным кредитом получает больший процент. Пример для ставок по кредитам в 2024 году:
⚡️Банковский кредит: 24%
⚡️Субординированный кредит: 35-40%

🤝 Почему инвесторы соглашаются на субординированные кредиты?
🔹Много % (но и риски серьезные)
🔹Возможность (при определенных условиях) получения доли от прибыли в проекте
🔹Иногда получают дополнительные права в управлении проектом

➕ А еще по этой теме полезно изучить: Capital Stack и мезонинное финансирование

#ликбез