🔰 نظریه‌مشورتی اداره‌کل‌حقوقی قوه‌قضائیه

🔹تاریخ نظریه؛ ۱۳۹۸/۸/۱۱
🔸شماره نظریه؛ ۷/۹۸/۱۹
▫شماره پرونده: ۱۹-۹۸/۱۲۷ ک


🟠 مستفاد از ماده ۷۹۳ قانون مدنی، بیع مال مرهون غیرنافذ است و همان‌گونه که در رأی وحدت رویه شماره ۶۲۰ مورخ ۱۳۷۱/۸/۲۰ هیأت عمومی دیوان عالی کشور آمده است، همین که معامله مذکور بالقوه نافی حق مرتهن باشد، کافی است. با وجود این از آنجا که حفظ حقوق مرتهن مبنای این حکم است، به نظر می رسد، پذیرش دعوای الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک مرهون مورد معامله با حفظ حقوق مرتهن فاقد اشکال باشد. رأی اصراری شماره ۳۱ مورخ ۱۳۷۷/۱۲/۱۱ دیوان عالی کشور مؤید این نظر است. بنابراین آنچه حائز اهمیت می‌باشد حفظ حقوق مرتهن است و چنانچه مرتهن بدون ذکر علت موجهی صرفاً اعلام دارد که برای تنظیم سند انتقال راضی نیست و یا معامله مسبوق به اذن وی نمی‌باشد براي رد دعوای الزام به تنظیم سند رسمی کافی نیست دادگاه در هر حال باید احراز کند که با تنظیم سند انتقال به حقوق مرتهن خللی وارد نمی‌شود و تقدم قول هر یک بر دیگری نیز منتفی است.


#نظریه_مشورتی_اداره_کل_حقوقی_قوه_قضائیه #دعوای_الزام_به_تنظیم_سند_رسمی_انتقال_ملک_مرهون #قانون_مدنی #رأی_وحدت_رویه_هیأت_عمومی_دیوان_عالی_کشور #راهن #مرتهن #غیرنافذ #حقوق_مرتهن #رهن
#دعوا #معامله #بیع_مال_مرهون #رضایت #دیوان_عالی_کشور #سند #تنفیذ #سند_انتقال #اذن


jOin 🔜 @arayeghazayi

jOin 🔜 @artelgallery

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi

🔷 مرجع #صدور: شعبه ۶ #دادگاه_تجدیدنظر_استان تهران

⚖چکیده:
#خسارات ناشی از #بطلان #بیع (‌از جمله ناشی از #مستحق_للغیر بودن #مبیع‌) شامل افزایش #قیمت مورد #معامله، پس از #عقد نبوده، بلکه شامل #مخارج و خساراتی است که #مشتری در معامله متحمل می‌شود، نظیر مخارج #دلالی تنظیم #سند_رسمی و امثال آن.

تاریخ #رای نهایی: ۱۳۹۱/۱۰/۲۷
شماره #رای_نهایی: 9109970220601349


🔸 رای #دادگاه #تجدیدنظر

#تجدیدنظرخواهی آقای ی.ف. با #وکالت آقای س.ر. به طرفیت آقای ر.خ. از #دادنامه شماره ۳۲۱ ـ ۹۱/۴/۲۶ صادره از شعبه ۱۸۲ #دادگاه_عمومی_حقوقی تهران از جهت صدور #حکم بر #محکومیت #تجدیدنظرخواه به پرداخت مازاد بر #ثمن معامله و #خسارات_دادرسی در #پرونده کلاسه ۸۸۰۵۸۴ این دادگاه، موجه و وارد می‌باشد.
زیرا با #احراز بطلان عقد، موضوع #قولنامه عادی مورخ ۸۲/۶/۰۵، مطابق ماده ۳۹۱ و ۳۹۲ #قانون_مدنی، فروشنده باید ثمن #مبیع را مسترد نموده و در صورت #جهل مشتری به وجود فساد بایع، باید از عهده #غرامات وارده بر مشتری نیز برآید و خسارات مزبور، شامل افزایش قیمت مورد معامله پس از عقد نبوده، بلکه شامل مخارج و خساراتی است که مشتری در معامله متحمل می‌شود، نظیر مخارج دلالی تنظیم سند رسمی و امثال آن؛ و دادنامه #تجدیدنظرخواسته در آن بخش که بر اساس #نظریه #کارشناس رسمی فروشنده (تجدیدنظرخواه) را علاوه بر ثمن معامله (۸۷۰۰۰۰۰۰) ریال به پرداخت #بهای_روز_ملک مورد معامله معادل ۳۶۰۰۰۰۰۰۰ در #حق خریدار (#تجدیدنظرخوانده) #محکوم نموده، به لحاظ مخالفت با #مقررات قانونی، مخدوش و مستلزم #نقض می‌باشد.
بنابراین ضمن پذیرش تجدیدنظرخواهی، به‌استناد بند ه ـ و ج ماده ۳۴۸ و صدرماده ۳۵۸ #قانون_آیین_دادرسی_مدنی، دادنامه تجدیدنظرخــــواسته در بخش مذکور مازاد بر مبلغ ۸۷۰۰۰۰۰۰ ریال بابت ثمن معامله و خسارات دادرسی شامل یک میلیون و پنجاه هزار تومان #هزینه_دادرسی مرحله #تجدیدنظر و ۵۸۶۶۰۰۰ ریال مرحله #بدوی و صد و هشتاد هزار تومان هزینه #کارشناسی، در پرونده کلاسه فوق‌الذکر و همچنین خسارات دادرسی در دعوی حاضر نقض گردیده و با توجه به دلایل و مستندات مذکور، حکم به بطلان دعوی مازاد بر مبالغ مذکور صادر و اعلام می‌شود. این رأی #قطعی است.
رئیس شعبه ۶ دادگاه تجدیدنظر استان تهران ـ #مستشار دادگاه
فارسیجانی ـ اقتصادی


jOin 🔜 @arayeghazayi

◀️اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi

📌 چکیده:
تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده، در موضوع تملیک نافذ بوده و انفساخ بعدی به آن صدمه نمی‌زند؛ مگر این‌که برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد یا‌ معامله از نوع بیع شرط باشد و صرف دعوای تنفیذ شرط فاسخ و استرداد مثل یا قیمت مبیع کافی است و نیازی به طرف دعوی قرار دادن خریدار بعدی نیست.

نظریه مشورتی

تاریخ نظریه : ۱۳۹۸/۶/۱۲

شماره نظریه : ۷/۹۸/۸۴۵

شماره پرونده : ۹۸-۷۶-۸۴۵ح


استعلام :

احتراما مستدعی است ارشاد فرمائید:
شخص «الف» خودرو یا منزلی را به شخص «ب» فروخته است در متن مبایعه نامه شرط فاسخ مبنی بر اینکه چنانچه چک یا چک‌هایی که به عنوان تتمه ثمن از سوی خریدار به فروشنده داده شده منتهی به صدور گواهی عدم پرداخت گردد معامله منفسخ است به لحاظ اینکه خریدار ممنوع از فروش مال خریداری تا زمانی که تتمه ثمن پرداخت گردد نشده بود مبیع را به شخص «ج» فروخته است و خودرو یا منزلی به نام شخص اخیر تنظیم سند گردیده است.

۱-چنانچه خواهان شخص«الف» دعوی تنفیذ شرط فاسخ موجود در مبایعه نامه و استرداد مبیع را به طرفیت «ب» طرح کند آیا می‌باید شخص «ج» را نیز طرف دعوی قرار دهد و دعوی متوجه «ج» هست یا خیر یا اینکه دادگاه می‌تواند با احراز وقوع مشروط به حکم به استرداد مبیع دهد؟
۲-آیا علاوه بر خواسته های مذکور خواهان می‌باید دعوی بطلان معامله ما بین شخص ب و ج و ابطال سند انتقال داده شده را هم توامان طرح می‌کرد یا صرفاً دعوی تنفیذ شرط فاسخ و استرداد مبیع کافی است؟

پاسخ :

۱- با توجه به ماده ۴۵۴ قانون مدنی مبنی بر این‌که «هرگاه مشتری مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی‌شود ...» و ماده ۴۵۵ همان قانون که اشعار می‌دارد «اگر پس از عقد بیع مشتری تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد ...» و دیگر مواد قانون مدنی مانند مواد ۲۸۷، ۳۶۳ و ۳۶۴ این قانون، به نظر می‌رسد تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده، در موضوع تملیک نافذ بوده و انفساخ بعدی به آن صدمه نمی‌زند؛ مگر این‌که برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد. البته بیع شرط موضوع ماده ۴۶۰ قانون مدنی با توجه به وضع خاص آن، استثناء بر این قاعده تلقی می‌شود؛ زیرا دو طرف تراضی می‌کنند که خریدار مبیع را آماده بازگرداندن به فروشنده نگاه دارد یا به عبارت دیگر، بیع شرط در زمره مواردی است که عدم تصرفات ناقله در عین و منفعت به طور ضمنی بر مشتری شرط شده است. بنابراین در فرض پرسش که خریدار، مورد معامله را به دیگری منتقل نموده است و معامله اول منفسخ می‌شود، از آن‌جایی‌که این امر موجب فسخ معامله دوم نمی‌گردد، در خصوص استرداد مورد معامله باید گفت که این مورد، مانند تلف مورد معامله است (تلف حکمی) و خریدار مکلف است حسب مورد مثل یا قیمت مورد معامله را به فروشنده مسترد نماید.

۲- با توجه به پاسخ سؤال ۱، پاسخ به این پرسش نیز مشخص است و طرح هم‌زمان دعوای بطلان معامله بین شخص «ب» و «ج» و ابطال سند انتقال منتفی است و صرف دعوای تنفیذ شرط فاسخ و استرداد مثل یا قیمت مبیع کافی است.

#تصرف #بیع #شرط‌فاسخ #انفساخ #معامله #مالک #مالکیت #ثمن #بطلان‌ #ابطال #فسخ

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi ⚖

📌 چکیده:
چنانچه مالک، معامله فضولی و همچنین قبض ثمن را اجازه دهد حق مراجعه به خریدار را ندارد.

نظریه مشورتی

تاریخ نظریه : ۱۴۰/۱۲/۲۵

شماره نظریه : ۷/۱۴۰۰/۱۳۲۲

شماره پرونده : ۱۴۰۰-۷۶-۱۳۲۲ح


استعلام :

اگر مالک، معامله فضولی و قبض ثمن را تنفیذ کند، با توجه به این‌که وفق ماده ۲۶۰ قانون مدنی، مالک جهت مطالبه ثمن حق رجوع به معامل فضولی و یا مشتری را دارد؛ اما مالک به طرفیت هر دو نفر طرح دعوا کند، با توجه به اینکه مسئولیت آنان تضامنی یا به صورت تساوی نیست، تکلیف دادگاه چیست؟

پاسخ :

در فرض سؤال که مالک، معامله فضولی و همچنین قبض ثمن را اجازه داده است، با توجه به حکم مقرر در ماده ۲۶۰ قانون مدنی، حق مراجعه به طرف دیگر (خریدار) را ندارد و در صورت طرح دعوا به طرفیت معامل فضولی و خریدار برای مطالبه ثمن، با عنایت به عدم توجه دعوا به خریدار، موضوع مشمول حکم مقرر در بند ۴ ماده ۸۴ قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب ۱۳۷۹ با لحاظ ماده ۸۹ همین قانون است.

#معامله‌فضولی #بیع #معامله #حقوق_مدنی #دادگاه #تجدیدنظرخواهی #خواهان #خوانده #وکالت۱۴۰۱ #وکالت #قاضی #وکیل #رای #آزمون_وکالت #نظریه‌مشورتی

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi ⚖

📌 چکیده:
معاملاتی که خریدار قبل از انحلال معامله نسبت به موضوع معامله به عمل آورده، معتبر است مگر اینکه برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد که در این صورت خریدار مکلف است حسب مورد مثل یا قیمت مورد معامله را به فروشنده مسترد کند.

نظریه مشورتی
شماره
۱۴۰۰/۲/۲۷
۷/۹۹/۱۴۳۴
شماره پرونده: ۱۴۳۴-۷۶-۹۹ح


۱ - بین اقاله، شرط فاسخ و شرط فسخ، در صورت اعمال توسط ذي حق، از حیث آثار تفاوتی وجود ندارد و همگی اینها موجب انحلال عقد از زمان اقاله، تحقق شرط فاسخ یا اعمال حق فسخ است و متعاقباً استرداد عین عوضین در صورت وجود و مثل یا قیمت آنها در صورت تلف ضروری است.

۲ ،۳ و ۴- با توجه به حکم مقرر در ماده ۴۵۴ قانون مدنی مبنی بر اینکه « هرگاه مشتري مبیع را اجاره داده باشد و بیع فسخ شود اجاره باطل نمی شود ...» و ماده ۴۵۵ همان قانون که مقرر می دارد « اگر پس از عقد بیع مشتري تمام یا قسمتی از بیع را متعلق حق غیر قرار دهد مثل این که نزد کسی رهن گذارد، فسخ معامله موجب زوال حق شخص مزبور نخواهد شد ...» و دیگر مواد قانون مدنی مانند ملاك ماده ۲۸۶ و مواد ۲۸۷ ،۳۶۳ و۳۶۴ این قانون، تصرف طرفی که در اثر عقد مالک شده است، در موضوع تملیک نافذ بوده و فسخ یا انفساخ بعدي به آن صدمه نمی زند؛ مگر اینکه برخلاف آن به طور ضمنی یا صریح تراضی شده باشد و یا خریدار اول صریحاً یا ضمناً براي مدت معینی حق انتقال به غیر را از خود سلب کرده باشد. بنابراین در فرض پرسش که پس از انتقال بعدي مورد معامله توسط خریدار، معامله اول فسخ شده است، از آنجایی که این امر موجب فسخ معامله دوم نمی شود، در خصوص استرداد مورد معامله مانند تلف مورد معامله است (تلف حکمی) و خریدار مکلف است حسب مورد مثل یا قیمت مورد معامله را به فروشنده مسترد کند.

۵ -با توجه به مراتب یاد شده و با استفاده از ملاك ماده ۴۶ قانون اجراي احکام مدنی مصوب ۱۳۵۶، در فرض سؤال که مال قیمی است؛ قیمت آن با تراضی طرفین و در صورت عدم تراضی، با ارجاع امر به کارشناس و بر اساس قیمت روز مبیع تعیین و خریدار به پرداخت آن ملزم می شود.

#معامله #بیع #عقد #ثمن #خریدار #جرم #بازداشت #دادستان #دادگاه #تجدیدنظرخواهی #خواهان #خوانده #وکالت۱۴۰۱ #وکالت #قاضی #وکیل #رای #آزمون_وکالت #نظریه‌مشورتی

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi ⚖

📌 نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه درباره وضعیتی که وجه رهن خوانده نزد موجر او توقیف شده، اما موجر اظهار می‌کند که ابتدا باید مطالبات او بابت اجاره‌بهای معوقه پرداخت شود


#اجاره #مستاجر #موجر #بیع #عقد #جرم #بازداشت #دادستان #دادگاه #تجدیدنظرخواهی #خواهان #خوانده #وکالت۱۴۰۱ #وکالت #قاضی #وکیل #رای #آزمون_وکالت #نظریه‌مشورتی

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi ⚖

🔴 چکیده:
قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و تبصره ۴ ماده واحده مصوب ۱۳۷۱ با اصلاحات و الحاقات بعدي، حقوق مکتسبه مستأجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است.



🔰 نظریه مشورتی
۱۳۹۹/۸/۲۷-۷/۹۹/۹۸۳
🔹شماره پرونده: ۹۹-۷۶-۹۸۳ ح


🟣 استعلام:
چنانچه به موجب عقد بیع یک باب خانه مسکونی یا بیع یک واحد آپارتمان فروخته شود و پس از از بیع کشف شود عرصه موقوفه است:
۱. آیا بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو باطل است؟
۲. آیا بیع نسبت به اعیان صحیح است و بیع منحصراً نسبت به عرصه باطل است و خریدار می تواند بیع را نسبت به اعیان قبول و نسبت به عرصه، ثمن را استرداد کند؟

🔶 پاسخ:
۱ و ۲. در فرض سؤال که پس از بیع یک باب خانه مسکونی و یا یک واحد آپارتمانی مشخص شده است که عرصه ملک موقوفه است:

اولا،ً قانونگذار ایران در تبصره یک ماده واحده قانون ابطال اسناد فروش رقبات، آب و اراضی موقوفه مصوب ۱۳۶۳ و تبصره ۴ ماده واحده مصوب ۱۳۷۱ با اصلاحات و الحاقات بعدي، حقوق مکتسبه مستأجرین و متصرفین ارضی موقوفه را به رسمیت شناخته است.

ثانیاً، چنانچه در فرض سؤال بایع، در عرصه موقوفه داراي حق مکتسب یا حق اولویت باشد و به همین سبب در ملک موقوفه اعیانی احداث کرده باشد، بدون آنکه قصد وقف این اعیانی را داشته باشد، اعیانی احداثی متعلق به وي است و به موقوفه و موقوف علیهم تعلق ندارد. همچنین است فرضی که پیش از اقدام به وقف، حقوق مکتسبه اي براي این فرد از حیث احداث اعیانی در ملک ایجاد شده باشد؛ وقف بعدي عرصه به این حقوق خللی نمی رساند.

ثالثاً، در صورت وجود حق مکتسب براي بایع، چنانچه عقد بیع نسبت به عرصه و اعیان هر دو صورت گرفته باشد، عقد بیع نسبت به عرصه باطل است؛ اما بر فروش اعیانی ایرادي مترتب نیست. در این صورت، خریدار می تواند با استفاده از خیار تبعض صفقه، عقد بیع را فسخ کند و یا به نسبت قسمتی که بیع واقع شده است (اعیانی)، آن را قبول و با رعایت ماده ۴۴۲ قانون مدنی نسبت به قسمتی که بیع باطل بوده است (عرصه)، ثمن را مسترد کند

#اراضی_موقوفه #حقوق_مکتسبه #قانون_ابطال_اسناد_فروش_رقبات_آب_و_اراضی_موقوفه #وقف #بیع #اجاره #مستأجر #عقد_باطل #عرصه #اعیانی #بطلان #فسخ #قانون_مدنی #خریدار #خیار_تبعض_صفقه #متصرف

◀️ اینستاگرام:🔻
instagram.com/arayeghazayi