Стратегии инвестирования: три основных типа по уровням доходности и риска

1️⃣ Core — простой арендный бизнес. Инвестор покупает готовый объект и сдаёт его в аренду.
📌Порог входа: от 100 тыс. евро.
📌Доходность от аренды: 2–5 %
📌Доходность от перепродажи через 5 и более лет с учетом роста цен недвижимости на развитых рынках : 5–7 %

2️⃣ Value Add — проекты добавленной стоимости. Инвестор покупает объект, увеличивает его капитализацию, сдает в аренду или продает. Увеличить капитализацию можно по-разному: сделать ремонт, изменить назначение объекта или поменять арендатора.
📌Порог входа: от 300 тыс. евро.
📌Доходность от аренды: 2,3–5,75 %
📌Доходность от продажи: 8-12 %

3️⃣ Opportunistic — проекты строительства. Девелопер покупает участок земли, организует его застройку и продает готовую недвижимость. Для реализации проектов обычно привлекают инвесторов и финансирование банков.
📌Бюджет проектов начинается от 3 млн евро, порог входа для инвесторов — от 500 тыс. евро.
📌Доходность инвестора: 10-15 %

Чем выше доходность, тем больше рисков ее потерять. Опытные инвесторы, которые умеют управлять рисками, рассматривают их не как угрозу, а как возможность выгоднее купить недвижимость. Умение оценить риск, сопоставить его со своими ресурсами, соотнести с ценой покупки и договориться о более выгодных условиях сделки – важные навыки для инвестора, о которых пойдет речь в следующих постах.

#Библиотека_инвестора

☝🏻Так можно схематично распределить риски по этапам девелоперского проекта.

Инвестору важно понимать:
📌 из каких этапов состоит конкретный проект;
📌 на каком этапе проекта он дает заём проектной компании;
📌 какие риски на этом этапе есть и как их минимизировать или разделить с девелопером.

Самые очевидные риски:
📌 Упустить сделку, потратив время и деньги на аудит проекта.
📌 Получить отказ в разрешении на строительство.
📌 Получить отказ банка в проектном финансировании.
📌 Цена или сроки строительства превысят планы.
📌 Возникнут проблемы со сдачей в аренду или продажей.

Это по верхам, от проекта к проекту риски могут ветвиться вглубь и вширь.

Часто девелопер берет основную часть рисков на себя и предоставляет гарантии инвестору. Эти условия прописываются в термшите. Наша задача тут — подробно изучить все риски и выхлопотать для инвестора максимальные гарантии по каждому.

#Библиотека_инвестора

🇩🇪 Инвестиции в строительство апартаментов в Берлине под 10-11% годовых

До конца этого года можно инвестировать в строительство здания на 9 апартаментов и 18 парковочных мест на севере Берлина, жилой район Панков (Pankow). Застройщик — наш партнер, немецкий девелопер со стажем более 40 лет. Земельный участок уже куплен и получено разрешение на строительство, начало строительства летом 2021. На этапе строительства уже продана одна квартира и две зарезервированы.

Инвестиция: мезонинный заём € 3 млн под 11% годовых на 20 месяцев. Можно инвестировать от € 500 тыс. под 10%.

Почему мы уверены в надежности проекта:

🧩 владелец холдинга дает личную гарантию инвесторам;

🧩 запись в поземельной книге об обременении для непроданных квартир, вторая очередь, после банка;

🧩 девелопер участвует в проекте собственным капиталом € 0,6 млн, это 12% от стоимости строительства;

🧩 капитал банка в сделке небольшой — всего 25%, это существенно снижает давление банковского финансирования на результат проекта;

🧩 цена продажи метра в проекте — 5 750 €/м², это ниже, чем в среднем по локации (6 000 €/м² и выше);

🧩 за последние 10 лет стоимость кв.м. нового жилья в районе Панков выросла на 148%, это на 23% больше общего роста по Берлину. Но даже если стоимость продажи уменьшится на 10%, доходность для инвестора не сократится.

📞 Чтобы получить полное описание проекта и задать вопросы, пишите Елене Милишенковой в Телеграм @elena_milishenkova или на почту em@tranio.com

#Проекты

Уверенность инвесторов в отельном секторе продолжает расти на фоне улучшения ситуации на мировых рынках


🧠 Международная новостная платформа отельного сектора Hospitality Insights в сотрудничестве с исследовательской компанией ABP Invest опубликовала отчет оценки настроений инвесторов за второй квартал 2021 года. Согласно отчету:

🔎 Доля инвесторов, которые позитивно настроены в отношении отельного сектора в ближайшие 12 месяцев, увеличилась более чем на 50% по сравнению с первым кварталом 2021 года — с 22% до 36%.

🔍 В целом, 85% инвесторов выразили положительный инвестиционный настрой для гостиничного бизнеса, 13% — нейтральный и только 2% — отрицательный.

📌 Отели держатся на первом месте списка третий квартал подряд как лучшая инвестиционная возможность в течение следующих 12 месяцев, за ними следуют сервисные апартаменты и курорты.

📎 Hospitality Insights проводят оценку с начала пандемии, чтобы следить за настроениями покупателей и продавцов. Ждем отчет за третий квартал.

#Новости_рынка

Всем привет! Описали историю о том, как мы помогли трем российским инвесторам получить 10% годовых с умеренными рисками, а немецкому девелоперу привлечь дополнительные инвестиции, чтобы завершить строительство дома престарелых.

В статье рассказываем:
📎 почему дома престарелых в Германии — надежный и востребованный актив.
📎 каким рискам доходность 10% соответствует обычно и почему в этом проекте риски меньше.
https://tranio.ru/articles/10-godovykh-s-umerennymi-riskami-opyt-investirovaniya-v-stroitelstvo-v-dortmunde/

#Кейсы

🇩🇪 Правительство Германии предоставляет субсидии:

📎 на строительство новых энергоэффективных жилых зданий;
📎 на реновацию жилых зданий до соответствия стандартам энергоэффективности;
📎 на покупку готового жилья в энергоэффективных зданиях.

В зависимости от стандарта энергоэффективности можно получить кредит на льготных условиях и компенсацию суммы кредита до 25% на строительство и до 50% на реновацию жилья.

Дополнительно можно получить полную или частичную компенсацию расходов на ремонт, материалы, землю, налоги, установку систем возобновляемой энергетики.

Об условиях и процедурах получения субсидий рассказывает аналитик Tranio

#Новости_рынка

Управлять коммерческой недвижимостью — значит не только взимать арендную плату и заниматься рутинными задачами вроде текущего ремонта и налоговой отчётности. То и дело возникают внеплановые ситуации, которые могут привести к лишним расходам, снижению прибыли и даже потере арендатора.

Наши коллеги из берлинского офиса рассказали, как они справляются с проблемами супермаркета в Берлине:
🟣 улаживают разногласия с соседями;
🟣 судятся с ТСЖ;
🟣 возвращают коммунальные платежи по незаконно завышенным счетам;
🟣 ищут способ, как сделать парковку доступной для клиентов супермаркета и недоступной для местных наркоторговцев и сутенеров;
🟣 опровергают стереотипы о русских инвесторах.

Читайте в статье, как наши управляющие снижают расходы и защищают прибыль

#Кейсы

🏛 Рассказали, как наш клиент инвестировал 1 млн евро под 12% годовых в строительство дома престарелых на месте бывшего монастыря в Северном Рейне-Вестфалии (Германия).

⚖️ Проектная прибыль посчитана консервативно с ценой продажи готового объекта ниже рыночной.

☂️ Описываем в статье, как захеджировали риски клиента

#Кейсы

Рассказываем про завершенную сделку: наш клиент инвестировал 1,7 млн евро на 20 месяцев под 10% годовых в строительство жилого здания в Берлине.

Ключевое:

📌Инвестор вошел в проект, когда 75% квартир уже были проданы конечным покупателям, по сути девелоперу остается только достроить.

📌Завершение проекта планируется в августе 2022 года, однако девелопер увеличил срок займа до 20 месяцев на случай локдаунов. Если строительство пройдет без задержек и выход состоится в срок, инвестор все равно получит прибыль из расчета на 20 месяцев, тогда фактическая доходность увеличится.

📌 Заем инвестора субординирован только по отношению к банковскому кредиту. Девелопер может забрать прибыль проекта только после выплаты займа и процентов. Кроме того, у инвестора есть личные гарантии совладельца холдинга девелопера. В проекте опытный девелопер: сейчас он ведет параллельно более 30 проектов. Если этот проект окажется неудачным, заем инвестора с процентами возместят из прибыли других проектов или из личных активов поручителя.

На самом деле сделка для нас завершится только после выхода из проекта: Tranio будет управлять инвестицией клиента вплоть до возврата вложения с процентами.

Читайте в статье, как захеджировали риски клиента

Международная консалтинговая компания PwC выпустила ежегодный отчет, посвящённый трендам в сфере европейской недвижимости на 2022 год. Мы собрали ключевые выводы:

🟡 Лондон, Берлин и Париж – лучшие города для инвестиций в 2022 году. Хотя в этом году Лондон сместил Берлин с первого места, в топ-10 европейских городов вошли целых четыре города Германии: кроме Берлина это Франкфурт, Мюнхен и Гамбург. Инвесторы уверены в стабильности экономической ситуации в Германии и благоприятном инвестиционном климате, гарантированном на законодательном уровне.

🟡 В Афинах ожидается наибольший рост цен на недвижимость. Эксперты считают Афины наиболее перспективным рынком Европы.

🟡 Растёт спрос на операционную недвижимость: дата-центры, логистические объекты, энергетическую инфраструктуру.

🟡 Набирают популярность инвестиции в девелопмент. 75% опрошенных инвесторов считают строительство новых зданий или реконструкцию старых лучшей стратегией на рынке.

Читайте подробнее в нашем материале.

Разбираем на пальцах девелоперский проект в Афинах: сколько потратили и сколько заработали

С 2020 года мы реконструируем здания в Афинах: покупаем, делаем перепланировку и капитальный ремонт, готовые квартиры продаем пакетами под ВНЖ.

Описали в статье финансовые показатели нашего пилотного проекта, успешно завершенного в декабре прошлого года. Обычно девелоперы такого не разглашают, но на наш взгляд в этих цифрах нет ничего секретного, а кому-то из вас наверняка будет интересно и полезно оценить процесс изнутри.

Ключевые показатели проекта:
📌 Стоимость проекта (покупка + разрешения + ремонт + управление + налоги ) — 726,4 тыс. евро.
📌 Выручка от продажи квартир — 1,1 млн евро.
📌 Прибыль проекта после налогов и доп. расходов — 234,2 тыс. евро (32%).
📌 Длительность — 26 месяцев.
📌 Доходность эквити-инвестора — 13,8% годовых (инвестиция 500 тыс. евро на 24 месяца).

Раскрываем карты по всем этапам проекта в этой статье. Если есть вопросы и замечания, добро пожаловать в комментарии.

Если подписываясь на канал, вы задавались вопросом «Кто вы и на чем основана ваша экспертиза?», вас наверняка заинтересуют наши итоги года, где мы кратко и по существу рассказали о своих проектах, объемах сделок и достижениях 2021 года.

Если кратко:
📍продали все квартиры в двух собственных проектах редевелопмента зданий в Афинах и помогли новым собственника оформить греческий ВНЖ;
📍начали два новых проекта реконструкции зданий в Афинах, в одном из них все квартиры уже проданы на этапе строительства;
📍начали три новых проекта строительства сервисных апартаментов в Берлине;
📍закрыли несколько мезонинных сделок в Германии с общим объёмом более 40 миллионов евро;
📍провели более 150 сделок с недвижимостью для инвестиций и для жизни;
📍провели сделку по покупке супермаркета в Германии стоимостью около 3 миллионов евро с годовым доходом 140 тысяч евро;
📍посетили европейские выставки недвижимости, где наладили связи с крупными игроками рынка — девелоперами, архитекторами, брокерами и представителями профильных СМИ;
📍провели 8 больших исследований рынка недвижимости, с которыми попали почти в 300 российских и зарубежных медиа;
📍увеличили трафик: теперь наши сайты посещают более 600 тыс. человек ежемесячно.

В последние месяцы значительно вырос интерес наших клиентов к недвижимости в Дубае. Мы собрали главные вопросы инвесторов и вчера обсудили их на вебинаре вместе с партнёрами из Ellington Properties. Вот некоторые из них:

— На что обратить внимание при выборе новостройки в Дубае?
— Помимо локации и инфраструктуры нужно изучить инженерные характеристики проекта. Местный климат диктует повышенные требования к системам кондиционирования и теплоизоляции. Благодаря принудительной вентиляции в качественных домах жители не испытывают неудобств из-за климата даже летом при выключенном кондиционере.

— Можно ли совместить рассрочку и ипотеку при покупке новостройки?
— Да, на этапе строительства застройщики предлагают рассрочку. После сдачи объекта покупатель может также получить ипотеку в местном банке. Ипотеку на строящееся жильё банки ОАЭ не выдают.

— Как меняется стоимость жилья в Дубае в ходе строительства?
— В строящихся объектах Ellington цены повышаются на 5% каждые полгода, средний срок строительства — от 2 до 2,5 лет. Таким образом, рост цен составляет 20-25% с котлована до сдачи.

— Может ли нерезидент открыть банковский счёт в Дубае?
— Да, нерезидент может открыть сберегательный счёт, по которому доступен выпуск банковских карт и услуги онлайн-банкинга. Отличие от текущего счёта в том, что держателю не выдаётся чековая книжка.

Запись всего вебинара можно посмотреть здесь.

Гражданство Гренады снова доступно россиянам

В начале мая правительство Гренады объявило о возобновлении приёма заявлений на участие в программе гражданства за инвестиции от россиян.

▪️Получить паспорт Гренады можно при покупке недвижимости от 220 000 $ или невозвратном взносе в фонд страны от 150 000 $ на заявителя.

▪️Гражданство Гренады позволяет путешествовать без визы в более чем в 140 стран, включая Шенгенскую зону, Великобританию, Китай и Россию.

▪️Граждане Гренады могут получить туристическую визу США на 10 лет или податься на инвестиционную визу Е-2.

▪️В заявку можно включить супругов, финансово-зависимых детей до 30 лет, бездетных не состоящих в браке братьев и сестер младше 18 лет, а также родителей, бабушек и дедушек любого возраста.

▪️Подать документы можно дистанционно.

Узнать подробности у менеджера

ФНС России предоставила разъяснения о гарантиях в отношении КИК на текущем этапе амнистии капитала

Сведения о контролируемых иностранных компаниях (КИК), ранее не поданные или поданные с нарушением срока или недостоверными данными, можно представить в налоговую в форме спецдекларации до марта 2023 года.

Напомним, что помимо счетов и доходов за рубежом, налоговым резидентам России необходимо информировать ФНС:
▪️о появлении КИК — после перехода контроля над компанией к резиденту;
▪️о прибыли (или убытке) КИК — ежегодно в срок до 30 апреля года, следующего за отчётным периодом.

Сведения о зарубежной недвижимости резидентам раскрывать не обязательно, если она оформлена в собственность физлица. Если же недвижимость оформлена на подконтрольную иностранную компанию, то необходимо уведомлять ФНС.

Подача спецдекларации поможет избежать штрафов в размере до 500 тысяч рублей тем резидентам, кто ранее не уведомил налоговую о КИК в установленном порядке. Подробнее об условиях можно узнать на нашем сайте.

Помогаем получить ВНЖ цифрового кочевника в Греции 🇬🇷

Условия программы:
• Необходимо иметь доход более 3 500 евро в месяц, который вы можете доказать. Для наемных сотрудников нужен трудовой договор с возможностью удаленной работы, для ИП — ЕГРЮЛ и контракты по ИП.
• Дополнительные 20% к минимальному доходу для того, чтобы включить в заявку супруга или супругу, и +15% для ребенка до 18 лет.

Для получения ВНЖ достаточно этих документов:
• выписка из банка или налоговая декларация;
• загранпаспорт с действующей шенгенской визой;
• договор аренды квартиры;
• греческая страховка.

📍Сделать шенгенскую визу, арендовать квартиру и получить договор на неё, а также оформить греческую страховку помогут менеджеры Tranio.

ВНЖ цифрового кочевника выдается на 2 года. Его можно продлить при условии, что вы живете в стране более 183 дней в году.

Преимущества ВНЖ Греции:
• возможность жить в Греции и свобода передвижения по Шенгену;
• резидентство на всю семью;
• возможность открыть счет в Греции или предъявить европейскому банку ВНЖ, если счет заблокирован;
• если заявитель не живет в стране 183 дня в году, это не приводит к налоговому резидентству.

🖍 Напишите нашему менеджеру, чтобы обсудить эту возможность

🇷🇺 🇦🇪 Релокация бизнеса в Дубай: опыт клиента Tranio

В последние месяцы в Дубай из России всё чаще переезжают не только tech-стартапы, но и крупные компании. Так, в начале июня судоходная компания «Совкомфлот» объявила о переводе большей части операций в ОАЭ. Клиенты Tranio, у которых есть свой бизнес, тоже часто рассматривают релокацию в Дубай.

Наш клиент Денис решил перевезти свою компанию из Москвы в Дубай ещё в начале 2022 года. В первую очередь его привлекли в ОАЭ низкие налоги и правовая защищённость бизнеса.

Этой весной Денис инвестировал в недвижимость Дубая почти 4 млн долларов США. Вскоре после сделки цены в выбранном объекте повысились на 10%. Сопустствующие расходы на налоги и сборы составили 4% — так Денис смог заработать 6% на росте стоимости приобретенных активов в течение первых недель.

Подробнее об опыте Дениса читайте в нашей статье.

За что дубайские застройщики дают крупным инвесторам квадратные метры с дисконтом более 30%

Короткий ответ: за фондирование проектов на раннем этапе.

Подробнее о регулировании дубайских строек рассказал основатель Tranio Георгий Качмазов в интервью Артёму Цогоеву. Какие в Дубае есть риски и, наоборот, какие преимущества перед европейскими стройками, С 2015 года основным направлением работы Георгия стало управление девелоперскими проектами за рубежом, сейчас он работает в Дубае.

Чтобы девелоперам получить разрешение на строительство, нужно положить на эскроу-счёт 50% стоимости проекта. Использовать их нельзя, пока объект не будет возведён на 50%. С одной стороны это защита от недостроя. С другой — девелоперы на раннем этапе нуждаются в финансировании. От покупки участка до получения разрешения проходит около полугода. Кредиты им брать нельзя. Поэтому они готовы предлагать выгодные условия для инвесторов, такие как кэш за будущие квадратные метры с существенным дисконтом.

Впрочем, деньги в проект можно положить на разных условиях и даже застраховать себя от перемен рынка. В управлении проектами Георгий предпочтёт сверхдоходностям гарантии возврата капитала и защиту от рисков.

Смотрите подробности в интервью Георгия.

И подписывайтесь на его личный телеграм-канал, где он рассказывает о крупных сделках, управлении проектами и возможностях для инвесторов.