Forwarded from hossein yazdi
⭕جهش تولید👆👇
راه اصلی👇👇👇
درنیمه اول سال 06 ارزش دارایی‌های غیر منقول وولت که املاک محسوب میشه 18 ملیون ملیارد بدون مولد سازی تخمین زده شده
حالا باتوجه به تورم
ارزش این دارایی‌ها حدود #50 ملیون ملیارد است، که پس از مولد سازی و تغییر کاربری بهینه و... ارزش افزوده #100% میتواند تخمین زده شود ینی 100ملیون ملیارد یا حداقل #80 ملیون ملیارد
با پیش فروش 1%از80ملیون ملیارد ی اقساط 4 ساله سالانه 200ملیون ملیارد قابل تحصیل است، برای شروع مولد سازی این 50 ملیون ملیارد 800مهزار ملیارد به نظر کافی است تا این دارایی‌ها تحت طرح توسعه و مولد ساری به #ارزش واقعی 80 ملیون ملیارد ارزشیابی شود
و
بصورت #مساوی بین همه مردم که سن‌شان بیش از #20 سال است با ضریب 1 و بین 12 تا 20 سال با ضریب 0.7 و بین 13 تا 7 سال ضریب 0.5 و کمتر از 7 سال با ضریب 0.3 تقسیم شود
بنابراین به هر نفر بزرگسال حدود 1.3 ملیارد، وبه نوجوان 900ملیون و....
زمین تعلق میگیرد
با این طرح بلا فاصله ارزش زمین و مسکن حداقل #60% افت میکند
حالاهمه به راحتی میتونن صاحب مسکن باشند
چون هزینه ساخت مسکن #100متری در زمین ودر 1 طبقه میتواند با هرمتر مربع 1ملیون هم انجام شود
در واقع یک خانوار 3 نفره شامل 2 بزرگ سال و یک نفر نوجوان با هزینه 100ملیون و با توجه به افت 60% قیمت حتی میتواند صاحب ملکی با ارزش حدود #2 ملیارد شود که اکنون بیش از #4 ملیارد قیمت‌گذاری میشود
#پیش از شروع طرح با تعریف #مالیات برمجموع ثروتها وداراییهای غیر مولدخانوار مشمول #12% بالای جامعه نیز حداقل#1200هزار ملیارد طی اقساط 5 ساله قابل نامین است
در واقع مبلغ مالیات اخذ شده میتواند تحت وام ارزان #5% در سال به 12 ملیون خانوار که حدود#40 ملیون نفر هستند و #فاقد مسکن می باشند به هر خانوار #100ملیون تومن با باز پرداخت 20 ساله
با وثیقه زمین دریافتی تعلق گیرد
و....
موتور اقتصاد با تزریق #2000هزار ملیاردطی 2 تا 5سال در بخش ساخت وسازوعمران شهری و روستایی و طرح باغ شهرهای توریستی و... و واگذاریهای فقط از این طریق پر قدرت تمام بخش‌های اقتصادی را مستقیم و غیر مستقیم متاثر میکود
بی شک #50% دیگر هم که وام دریافت نمی‌کنند از طریق پس اندازه‌ایی مانند طلا و ارز و بو رس و سپرده ومسکن و خودرو مازاد و.....، شروع به ساخت و ساز می‌کنند حالا حتی اگر این گروه هم طی 10 سال #2000هزار ملیارد به تولید تزریق کنند
باز موتور تولید پر قدرت تر میشود
حالا ایران یک کارگاه عمرانی و ساختمانی است که سالانه حدود #400 تا 600هزار ملیارد در بخش عمرانی هزینه میکند
#نرخ بیکاری به شدت کم میشود
و
#درآمد خانوارهای دهک‌های پایین افزایش می یابد
#هزینه مسکن برای ایشان نزدیک به صفر مبشود
و
بخش قابل توجه #درآمدرا می‌توانند صرف زندگی و مایحتاج اساسی کنند
و
باز #تقاضای موثر و رونق بخش‌های کاملا غیر مرتبط به ساختمان
حالا
⭐هم مسکن تامین است
⭐هم درآمد بالارفته
⭐هم هزینه ها کم شده
⭐هم صنایع مرتبط و نیمه مرتبط و حتی غیر مرتبط و کل صنایع با تقاضای موثر و رونق همراه خواهد شد
⭐نقدینگی تورم زا به کمترین حد میرسد
با رونق تولید هزینه تمام شده کالای مصرفی و.... و کامودتی ها کاهش می یابد با توجه به تقسیم هزینه های ثابت و هزینه سرمایه گذاری برتولید بیشتر بر مبنای تقاضای بیشتر
و
#کیفیت نیز می‌توان افزایش یابد
⭕حالا با افزایش کیفیت و کاهش قیمت
کالاهای تولیدی با ارزش افزوده بیشتر و مزیت بالاتر قابل رقابت تر در بازارهای بیشتری برای #صادرات خواهند بود
و
باز رونق چند باره
و اثراتی که در هم افزایی میتو.اند رشد اقتصادی قابل توجهی را به همراه داشته باشد
حالا ایران میتواند #هاب منطقه‌ای تولیدی شرکت‌های خارجی کوچک و متوسط نیز باشد
و
باز رونق و درآمد و........
⭐⭐⭐صنایع توریست ترانزیت و باغداری و کشاورزی و صنایع وخدمات مربوطه هم رونق میگیرد
و
باز درآمد و کار و رونق و....
⭕همه اینها در شرایط تحریم میتواند انجام شود
اگر#تحریمها نیز برداشته شود
که
سرمایه گذاری‌ها در پایین دستی نفت و گاز، پالایش، پتروشیمی، انواع آهن و معدنی و کانیهاو صنایع ساختمانی و..... خصوصا غذایی، قطعه سازی و پوشاک استاندارد نیز صورت گیرد که خود #جهش دیگر است
و
....
داستان مفصل خودش را دارد
⭕به گمانم بازار بورس با نوع مدیریت!!!!! که بیش از 90%سرمایه های ورودی در بازار #ثانویه به اعتباری مزیت در مجموع 0 ایجاد میکند
⭐نمی‌تواند مارا به مقصد برساند
و
سرمایه ای که همواره تحت #ریسک بالاست
و
احتمال #انفجار مخربش نیز بسیار زیاد است
و
منجر به ناهنجاریهای مختلف سیاسی، فرهنگی، اقدصادیاجتماعی و #امنیتی میشود
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
راه اصلی👇👇👇
درنیمه اول سال 06 ارزش دارایی‌های غیر منقول وولت که املاک محسوب میشه 18 ملیون ملیارد بدون مولد سازی تخمین زده شده
حالا باتوجه به تورم
ارزش این دارایی‌ها حدود #50 ملیون ملیارد است، که پس از مولد سازی و تغییر کاربری بهینه و... ارزش افزوده #100% میتواند تخمین زده شود ینی 100ملیون ملیارد یا حداقل #80 ملیون ملیارد
با پیش فروش 1%از80ملیون ملیارد ی اقساط 4 ساله سالانه 200ملیون ملیارد قابل تحصیل است، برای شروع مولد سازی این 50 ملیون ملیارد 800مهزار ملیارد به نظر کافی است تا این دارایی‌ها تحت طرح توسعه و مولد ساری به #ارزش واقعی 80 ملیون ملیارد ارزشیابی شود
و
بصورت #مساوی بین همه مردم که سن‌شان بیش از #20 سال است با ضریب 1 و بین 12 تا 20 سال با ضریب 0.7 و بین 13 تا 7 سال ضریب 0.5 و کمتر از 7 سال با ضریب 0.3 تقسیم شود
بنابراین به هر نفر بزرگسال حدود 1.3 ملیارد، وبه نوجوان 900ملیون و....
زمین تعلق میگیرد
با این طرح بلا فاصله ارزش زمین و مسکن حداقل #60% افت میکند
حالاهمه به راحتی میتونن صاحب مسکن باشند
چون هزینه ساخت مسکن #100متری در زمین ودر 1 طبقه میتواند با هرمتر مربع 1ملیون هم انجام شود
در واقع یک خانوار 3 نفره شامل 2 بزرگ سال و یک نفر نوجوان با هزینه 100ملیون و با توجه به افت 60% قیمت حتی میتواند صاحب ملکی با ارزش حدود #2 ملیارد شود که اکنون بیش از #4 ملیارد قیمت‌گذاری میشود
#پیش از شروع طرح با تعریف #مالیات برمجموع ثروتها وداراییهای غیر مولدخانوار مشمول #12% بالای جامعه نیز حداقل#1200هزار ملیارد طی اقساط 5 ساله قابل نامین است
در واقع مبلغ مالیات اخذ شده میتواند تحت وام ارزان #5% در سال به 12 ملیون خانوار که حدود#40 ملیون نفر هستند و #فاقد مسکن می باشند به هر خانوار #100ملیون تومن با باز پرداخت 20 ساله
با وثیقه زمین دریافتی تعلق گیرد
و....
موتور اقتصاد با تزریق #2000هزار ملیاردطی 2 تا 5سال در بخش ساخت وسازوعمران شهری و روستایی و طرح باغ شهرهای توریستی و... و واگذاریهای فقط از این طریق پر قدرت تمام بخش‌های اقتصادی را مستقیم و غیر مستقیم متاثر میکود
بی شک #50% دیگر هم که وام دریافت نمی‌کنند از طریق پس اندازه‌ایی مانند طلا و ارز و بو رس و سپرده ومسکن و خودرو مازاد و.....، شروع به ساخت و ساز می‌کنند حالا حتی اگر این گروه هم طی 10 سال #2000هزار ملیارد به تولید تزریق کنند
باز موتور تولید پر قدرت تر میشود
حالا ایران یک کارگاه عمرانی و ساختمانی است که سالانه حدود #400 تا 600هزار ملیارد در بخش عمرانی هزینه میکند
#نرخ بیکاری به شدت کم میشود
و
#درآمد خانوارهای دهک‌های پایین افزایش می یابد
#هزینه مسکن برای ایشان نزدیک به صفر مبشود
و
بخش قابل توجه #درآمدرا می‌توانند صرف زندگی و مایحتاج اساسی کنند
و
باز #تقاضای موثر و رونق بخش‌های کاملا غیر مرتبط به ساختمان
حالا
⭐هم مسکن تامین است
⭐هم درآمد بالارفته
⭐هم هزینه ها کم شده
⭐هم صنایع مرتبط و نیمه مرتبط و حتی غیر مرتبط و کل صنایع با تقاضای موثر و رونق همراه خواهد شد
⭐نقدینگی تورم زا به کمترین حد میرسد
با رونق تولید هزینه تمام شده کالای مصرفی و.... و کامودتی ها کاهش می یابد با توجه به تقسیم هزینه های ثابت و هزینه سرمایه گذاری برتولید بیشتر بر مبنای تقاضای بیشتر
و
#کیفیت نیز می‌توان افزایش یابد
⭕حالا با افزایش کیفیت و کاهش قیمت
کالاهای تولیدی با ارزش افزوده بیشتر و مزیت بالاتر قابل رقابت تر در بازارهای بیشتری برای #صادرات خواهند بود
و
باز رونق چند باره
و اثراتی که در هم افزایی میتو.اند رشد اقتصادی قابل توجهی را به همراه داشته باشد
حالا ایران میتواند #هاب منطقه‌ای تولیدی شرکت‌های خارجی کوچک و متوسط نیز باشد
و
باز رونق و درآمد و........
⭐⭐⭐صنایع توریست ترانزیت و باغداری و کشاورزی و صنایع وخدمات مربوطه هم رونق میگیرد
و
باز درآمد و کار و رونق و....
⭕همه اینها در شرایط تحریم میتواند انجام شود
اگر#تحریمها نیز برداشته شود
که
سرمایه گذاری‌ها در پایین دستی نفت و گاز، پالایش، پتروشیمی، انواع آهن و معدنی و کانیهاو صنایع ساختمانی و..... خصوصا غذایی، قطعه سازی و پوشاک استاندارد نیز صورت گیرد که خود #جهش دیگر است
و
....
داستان مفصل خودش را دارد
⭕به گمانم بازار بورس با نوع مدیریت!!!!! که بیش از 90%سرمایه های ورودی در بازار #ثانویه به اعتباری مزیت در مجموع 0 ایجاد میکند
⭐نمی‌تواند مارا به مقصد برساند
و
سرمایه ای که همواره تحت #ریسک بالاست
و
احتمال #انفجار مخربش نیز بسیار زیاد است
و
منجر به ناهنجاریهای مختلف سیاسی، فرهنگی، اقدصادیاجتماعی و #امنیتی میشود
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
⭕از انتخابات 2020 در آبان تا احتمال استیضاح دولت در شهریور و مجامع بورسی و..... #مافیای خاکستری و رویای پاستور و تاتیر آنها بر بازار به شدت حبابی و پر ریسک بورس
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
⭕از انتخابات 2020 در آبان تا احتمال استیضاح دولت در شهریور و مجامع بورسی و..... #مافیای خاکستری و رویای پاستور و تاتیر آنها بر بازار به شدت حبابی و پر ریسک بورس
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
#ترزش ذاتی #ریسک #باز گشت سرمایه#دخالتها و انحصارات و احتکتارات #دولت#مافیاهای رسمی و غیر رسمی #کارتلها# بازار سازان#بانکها# بنگاه‌های انحصاری # جریان سازی رسانه ها و بانکها و...... ودر نهایت تحرکات رمه ای متاثر از جریان سازی #بورس بازی و سفته بازی
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان میکند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول میتواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری میکند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» میتواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل میکند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت میتواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که میتواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سالها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان میکند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول میتواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری میکند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» میتواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل میکند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت میتواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که میتواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سالها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
⭕از انتخابات 2020 در آبان تا احتمال استیضاح دولت در شهریور و مجامع بورسی و..... #مافیای خاکستری و رویای پاستور و تاتیر آنها بر بازار به شدت حبابی و پر ریسک بورس
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
پیش‌بینی اکونومیست بایدن رئیس‌جمهور میشود/ فاکس‌نیوز از احتمال کنار کشیدن ترامپ خبر داد
یک تحقیق صورت‌گرفته توسط تیم پیش‌بینی اکونومیست نشان میدهد که بایدن احتمالا در انتخابات نوامبر امسال دونالد ترامپ را با اختلاف فاحشی شکست میدهد و پس از 4 سال مجددا کاخ سفید را به دموکرات‌ها بازمی‌گرداند.
در این مدل از تحقیقات، بایدن هم انتخابات مردمی، هم آرای الکترال را با اختلاف برنده میشود. در این تحقیقات مشخص شده است که بایدن احتمالا 89 درصد شانس پیروزی دارد و شانس ترامپ برای پیروزی تنها 11 درصد است.
===========
به نظر من، ترامپ برنده انتخابات آمریکا خواهد بود به یک دلیل ، اینکه نشون داده میتونه اقتصاد آمریکا رو به اوج برسونه و طبق آمارها قبل از شیوع کرونا بالاترین رشد اقتصادی 50 سال اخیر رو داشته
ولی فرض کنیم ترامپ نیاره چه اتفاقی می افته !؟
اولین اتفاق سقوط بورس ایرانه ! دلیلش هم ساده است دو طرف مجددا به دنبال توافق خواهند رفت و در این صورت دولت مقداری پول دستش برسه دیگه نیازی به بورس نداره ضمن اینکه مدل سال 92 و نابودی نقدینگی و کنترل تورم در دستور کار قرار می گیره و بورس رو مثل اون سالها به کوره پول سوزی تبدیل خواهند کرد.
بنابراین به نظرم هر چه به آبان ماه نزدیک بشیم احتیاط در بازار بورس ما بیشتر موج خواهد زد ... هرچند بازهم مشخصه که ترامپ رئیس جمهور خواهد شد.(کانال تشخیص روند)
⭕از سویی گزارش مجامع که طی 1 ماه آینده تشکیل میشود، چندان امیدوار کننده نخواهد بود
و
از همه مهمتر
⭐سوار بودن مافیای خاکستری بر کلیت بورس است
و
بازار ساز اصلی و بازار سازهای فرعی همه عامل فعل #مافیای خاکستریند
آنها16 سال است که به دنبال نشاندن #عامل فعلشان بر کرسی ریاست جمهوری بودهاند
اما
نظر سنجیها و همچنین دادگاه #شریفی
حکم به عدم موفقیتشان میدهد
در اینصورت
#حباب خود ساخته را به ضرر مردم و عقده گشایی به تلنگری میتر کانند
#دیگی که برای آنها نجوشه............
وتکرار فتنه 88 اینباربه نوعی دیگرواینلار توسط #مافیای خاکستری
#ریسک بالا با p/e بیش از 50 بر متوسط کلیت بورس به اشاره ای ظهور میکند
و.......
P/e
بیش از 20 پر ریسک ترین سرمایه گذاری‌ها محسوب میشود
#ریسک بورس به جهت سیاست خارجی، داخلی، اقتصادی و #مافیای سوار بر بورس
به شدت بالاست
⭐⭐⭐⭐⭐از سویی کنگره آمریکا به دنبال تصویب قانون شبه کاستااست/عدم تغییر در تحریمها توسط رئیس جمهور
که
پیشتر برای روسیه و کره شمالی تصویب شده است
و
حالا برای ایران
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
Forwarded from کافه املاک ۷ ☕️7amlak
#ترزش ذاتی #ریسک #باز گشت سرمایه#دخالتها و انحصارات و احتکتارات #دولت#مافیاهای رسمی و غیر رسمی #کارتلها# بازار سازان#بانکها# بنگاه‌های انحصاری # جریان سازی رسانه ها و بانکها و...... ودر نهایت تحرکات رمه ای متاثر از جریان سازی #بورس بازی و سفته بازی
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان میکند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول میتواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری میکند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» میتواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل میکند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت میتواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که میتواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سالها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
چرا اجاره در شهرهای بی‌رونق به نسبت گران‌تر است؟
در قسمت قبلی مطلب رابطه ریسک و بازده را بحث کردیم و در این مطلب هم گفتیم که نسبت «قیمت به اجاره» بین شهرهای مختلف بسیار متفاوت است و در محدوده بزرگی بین «۳» تا «۱۰۰» نوسان میکند (که برای یک نسبت اقتصادی خیلی محدوده بزرگی است. در یک شهر با اجاره ۳ سال خانه می‌توان کل خانه را خرید و در شهر دیگری با اجاره ۱۰۰ سال!)
جواب اصولی قضیه این است: بازده کل سرمایه‌گذاری مسکن در شهرهای مختلف باید نهایتا یک‌سان باشد (پس از محاسبه صرفه ریسک). منتها بازده کل خودش از دو جزء تشکیل میشود: اجاره + رشد قیمت
حالا همین عینک را برداریم و دو شهر مختلف را نگاه کنیم:
۱) شهر اول میتواند یک شهر صاف در وسط آمریکا باشد. قبلا توضیح دادیم که چون عرضه زمین در این شهرها بدون محدودیت است (مثلا یک زمین نیم هکتاری را میشود با ۲۰ هزار دلار خرید!!)، اساسا قیمت خانه در طول زمان رشد خاصی نداشته است. یک خانه صد هزار دلاری بیش از ۳-۴ دهه است که همان قیمت را دارد.
خب در چنین شهری صاحب مسکن بازدهی از رشد قیمت یا به اصطلاح Capital Gain ندارد و باید همه بازدهی را از محل اجاره به دست بیاورد. پس در تعادل اجاره باید خیلی بالا باشد که بازده مناسب به صاحب مسکن بدهد.
۲) شهر دوم، شهری پررونق ولی با زمین محدود (تهران، نیویورک، دوبی، هنگ‌کنگ، شانگهای، بمبی، بوستون، ...). در این شهرها به خاطر رشد تقاضا و ثابت بودن عرضه زمین، قیمت مسکن در چند دهه قبل مرتب بالا رفته است. در نتیجه کسی که در مسکن سرمایه‌گذاری میکند، از محل رشد قیمت نفع می‌برد و در تعادل حتی با اجاره اندک هم حاضر به سرمایه‌گذاری است.
پس جمع‌بندی تا الان: جمع کل بازده «قیمت» + بازده «اجاره» در شهرهای مختلف کمابیش مثل هم است. منتها وقتی در شهری رشد قیمت بالا باشد، عنصر «اجاره به قیمت» میتواند پایین باشد. در مقابل وقتی در شهری رشد قیمت وجود ندارد، «اجاره به قیمت» باید بالا باشد تا بازدهی مناسب به سرمایه‌گذار بدهد.
حالا این وسط ریزه‌کاری‌های دیگری هم هست: مثلا در شهرهای صاف که زمین و خانه خالی زیاد است، مدت زمان خالی بودن خانه برای یافتن مشتری بعدی هم بالا است و در تعادل این هم جزو هزینه‌هایی است که باید در اجاره منعکس شود. در شهرهای پررونق خانه‌ها یک روز هم خالی نمی‌مانند و نیازی به جبران در اجاره نیست.
موضوع دیگر، منفعت داشتن مسکن به عنوان «وثیقه» برای وام‌های تجاری و الخ است. در شهرهایی که مسکن گران است، ارزش وثیقه‌ای مسکن هم بالاتر است (چیزی شبیه یک اختیار نهفته) و خود این مثل یک بازده ضمنی (Implicit Dividend) برای صاحب مسکن عمل میکند. هر قدر این بازده‌‌های ضمنی بیشتر باشد، در تعادل نسبت اجاره به قیمت میتواند پایین‌تر برود.
در این بین یک اتفاق جدید و مهم هم افتاده است که میتواند در تحلیل‌های بعدی مد نظر قرار بگیرد: ظهور فناوری اجاره موقت منزل (کامل یا جزیی) از طریق سایت‌هایی مثل Airbnb یک بازده اضافه‌تر هم ایجاد کرده که طبعا در شهرهای گران و پررونق بیشتر است./از کانال دکتر حامد قدوسی
⭕اما در مطلب فوق مسئله اصلی بی پاسخ مانده
#صرفه ریسک
در واقع سوال اصلی همان محاسبه صرفه ریسک است
مثلا 7سال پیش در بازار طلای....نقطه از تهران یک مغازه 10متری تا2 ملیارد معامله میشد
هم زمان با 2 ملیارد میتوانستید600متر زمین دربعضی مناطق رو به توسعه در تهران بخرید
حالا قیمت آن مغازه ثابت مانده
اما
قیمت آن زمین 9 برابر شده
اگر بازده اجاره مغازه رادست بالا و حداکثر سالی 9% هم محاسبه کنیم طی 7 سال با سود مرکب حداکثر 70% سود دهی داشته
اما
زمین مورد نظر 9000%
مثال دیگر یک خط تلفن همراه در سال با کد911 در سال اول 72 حدود 3 ملیون تومان قیمت داشت
حالا هم حدود 3 ملیون است
اما
⭐⭐⭐⭐اگر با همان3 ملیون سکه طلا به قیمت 16500 تومن خریده بودید
در واقع حدود 175 سکه طلا ا صاحب بودید
و
حالا بیش از 1ملیاردو500مایون قیمتش است
یعنی #500برابر
حالا
مسئله این است
ارزش ذاتی هر کالایی چگونه محاسبه میشود
ایا خط موبایل در آن سالها ارزش ذاتیش 3 ملیون بوده؟!!!!!!
جواب مشخص است
هرگز
⭐یکی از دلایل اصلی نا ترازی ارزش ذاتی کالاها دخالتها، جریان سازی‌ها و انحصارات واحتکارات است حالاتوسط دولت یا کارتلها و مافیاها و بانکها و...و سپس جریان سازی رسانه های وابسته یا شریک و همراه و
درنهایت
#بورس بازی ناشی از موارد فوق
فرقی نمیکند
✍️حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
🔹قیمت مسکن در آبان امسال نسبت به ماه مشابه سال گذشته رشد ۱۷.۱ درصدی را نشان میدهد.
🔹تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در آبان نیز نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش نشان میدهد.
اما مسیله اصلی این تست که این امارهاتا چه حد واقعی و یا وستکتری شده است؟
بنا بر شاهدات میدانی قیمت واقعی متوسط املاک تهران رشد حدپد۱۲ درصدی راتجربه کرده است
در واقع
بیش از ۳۰ درصد کمتر از تورم عمومی
و
حتی
کمتر از نرخ سپرده بانکی
این در حالیست که فاکتور نقد شوندگی سخت املاک
در واقع عایدی کمتراز اعدادو ارقام و اماررابرای سرمایه گذاران طی یک سال گذشته داشته است
و
حالا داریم به نقطه عطف ریسک بزرگ ۳ دهه ای نزدیک میشویم
اسفند ۱۴۰۰ تا تیر ماه ۱۴۰۱
#نقطه عطف بازار املاک
#ریسک ۳ دهه ای
🔹تعداد آپارتمان‌های مسکونی معامله شده در آبان نیز نسبت به ماه گذشته و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۳۳.۵ و ۶۳.۵ درصد افزایش نشان میدهد.
اما مسیله اصلی این تست که این امارهاتا چه حد واقعی و یا وستکتری شده است؟
بنا بر شاهدات میدانی قیمت واقعی متوسط املاک تهران رشد حدپد۱۲ درصدی راتجربه کرده است
در واقع
بیش از ۳۰ درصد کمتر از تورم عمومی
و
حتی
کمتر از نرخ سپرده بانکی
این در حالیست که فاکتور نقد شوندگی سخت املاک
در واقع عایدی کمتراز اعدادو ارقام و اماررابرای سرمایه گذاران طی یک سال گذشته داشته است
و
حالا داریم به نقطه عطف ریسک بزرگ ۳ دهه ای نزدیک میشویم
اسفند ۱۴۰۰ تا تیر ماه ۱۴۰۱
#نقطه عطف بازار املاک
#ریسک ۳ دهه ای
مسکن بزودی وارد بزرگترین رکود و تعدیل و تنظیم و کاهش قیمت طی ۴۰ سال گذشته خواهد شد
#ریسک دهه ای را اولین بار دلالان و بازار گردانان مسکن احساس ومشاهده خواهند کرد
#سقوط قیمت زمین تا ۵۰٪ طی اسفند ۱۴۰۰
تا پایان ۱۴۰۲
از نظر نگارنده قطعی است
در بعضی مناطق تفریحی و تفرجی
احتمالا تا بیش از ۶۰ درصد باشد
و
رکودی طولانی تر از تصور، حداقل ۷ سال شایدهم طولانیتر
حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
#ریسک دهه ای را اولین بار دلالان و بازار گردانان مسکن احساس ومشاهده خواهند کرد
#سقوط قیمت زمین تا ۵۰٪ طی اسفند ۱۴۰۰
تا پایان ۱۴۰۲
از نظر نگارنده قطعی است
در بعضی مناطق تفریحی و تفرجی
احتمالا تا بیش از ۶۰ درصد باشد
و
رکودی طولانی تر از تصور، حداقل ۷ سال شایدهم طولانیتر
حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2
🔴 ریزش تاریخی بورس
👈 طی دو روز سقوط تاریخی بازار بورس تهران ثبت شده و ارزش بازار شرکتها از ۱۱.۹۰۰ همت به ۱۰۸۸۴ همت رسیده شاخص کل بورس با ریزش بیش از ۱۲۳۰۰۰ واحد در یک روز رکورد ریزش را شکسته است.
ارزش دلاری بازار بورس نیز ۲۰ میلیارد دلار کاهش داشته و از ۲۲۹ میلیارد دلار به ۲۰۹ میلیارد دلار رسیده است. طبق قانون وقتی ریزش به ۵ درصد برسد باید بازار سرمایه کلا بسته شود که هنوز بازار بسته نشده است.
#اقتصادایران
#بورس
@industromy
پ ن
قبلا هم عرض کرده بودیم
مادام که ارزش #کل بازار بورس از #کل نقدینگی کشور بیشتر باشد ؛ همچنان بوری حباب دار است
حالا هر چقدر این فاصله و همزمان نسبت p/e شرکت‌های بزرگ و کل بورس بیش از ۴ یا ۵ باشد
#ریسک بازار همچنان بیشتر است
حالا
باز هم از #میگفتن
حسین یزدان پناه یزدی
@Adalat7amlak7
👈 طی دو روز سقوط تاریخی بازار بورس تهران ثبت شده و ارزش بازار شرکتها از ۱۱.۹۰۰ همت به ۱۰۸۸۴ همت رسیده شاخص کل بورس با ریزش بیش از ۱۲۳۰۰۰ واحد در یک روز رکورد ریزش را شکسته است.
ارزش دلاری بازار بورس نیز ۲۰ میلیارد دلار کاهش داشته و از ۲۲۹ میلیارد دلار به ۲۰۹ میلیارد دلار رسیده است. طبق قانون وقتی ریزش به ۵ درصد برسد باید بازار سرمایه کلا بسته شود که هنوز بازار بسته نشده است.
#اقتصادایران
#بورس
@industromy
پ ن
قبلا هم عرض کرده بودیم
مادام که ارزش #کل بازار بورس از #کل نقدینگی کشور بیشتر باشد ؛ همچنان بوری حباب دار است
حالا هر چقدر این فاصله و همزمان نسبت p/e شرکت‌های بزرگ و کل بورس بیش از ۴ یا ۵ باشد
#ریسک بازار همچنان بیشتر است
حالا
باز هم از #میگفتن
حسین یزدان پناه یزدی
@Adalat7amlak7
Telegram
صنعت و اقتصاد
🔴 سقوط ارزش دلاری بازار بورس
👈 شاخص کل بورس قله دو میلیون واحد را پس گرفت اما ارزش دلاری بازار با ۶۲ درصد کاهش نسبت به مرداد سال ۹۹ از ۴۳۳ میلیارد دلار به ۱۶۶ میلیارد دلار سقوط کرده است.
#اقتصادایران
#بورس
@industromy
👈 شاخص کل بورس قله دو میلیون واحد را پس گرفت اما ارزش دلاری بازار با ۶۲ درصد کاهش نسبت به مرداد سال ۹۹ از ۴۳۳ میلیارد دلار به ۱۶۶ میلیارد دلار سقوط کرده است.
#اقتصادایران
#بورس
@industromy
✅️تخمین ارزش واقعی کل بازار بورس !!!
بنظر این بنده ارزش واقعی کل بازار بورس حداکثر ۷۵۰۰ همت است در حالیکه هم اکنون با وجود حدود ۱۰ درصد ریزش همچنان بیش از ۱۰ هزار همت را نمایش میدهد
#تخمین بازار
بر اساس #حجم نقدینگی
و
#p/e
نرمال در محدوده ۳ تا ۵ گروه های مختلف شرکت‌های بزرگ
و
#ریسک بازار
#بازی حباب سازی در همه ئ بازارها
#بازار سازان
#مافیای پشت بورس
#نوسانگیری از مردم عادی
حسین یزدان پناه یزدی
@Adalat7amlak7
بنظر این بنده ارزش واقعی کل بازار بورس حداکثر ۷۵۰۰ همت است در حالیکه هم اکنون با وجود حدود ۱۰ درصد ریزش همچنان بیش از ۱۰ هزار همت را نمایش میدهد
#تخمین بازار
بر اساس #حجم نقدینگی
و
#p/e
نرمال در محدوده ۳ تا ۵ گروه های مختلف شرکت‌های بزرگ
و
#ریسک بازار
#بازی حباب سازی در همه ئ بازارها
#بازار سازان
#مافیای پشت بورس
#نوسانگیری از مردم عادی
حسین یزدان پناه یزدی
@Adalat7amlak7
در بین دارایی‌های مختلف طلا با ۲۰ درصد بیشترین بازدهی را در ۲۰۲۴ داشته است.
پ ن : در این شرایط و در آبان ماه خصوصا احتمالا طلا شاهدنوساناتی خواهد بود
#ریسک طلا حالا خیلی بالا ست
https://chat.whatsapp.com/JTeMMziyzCD77CpDhjHcEN
پ ن : در این شرایط و در آبان ماه خصوصا احتمالا طلا شاهدنوساناتی خواهد بود
#ریسک طلا حالا خیلی بالا ست
https://chat.whatsapp.com/JTeMMziyzCD77CpDhjHcEN
Forwarded from بلومبرگ فارسی
اگر ترور سید حسن نصرالله توسط اسرائیل موفق باشد، در شرایط ۳۹ روز مانده به ۵ نوامبر و انتخاب آمریکا، میشود گفت سخت‌ترین تصمیم دوره رهبر کنونی یعنی آیت الله خامنه ای نحوه پاسخ به اسرائیل خواهد بود، امروز بنیامین نتانیاهو به صراحت در در سازمان ملل گفت که به خاک #ایران حمله خواهد کرد.
قوی‌ترین استراتژی دفاعی دوره رهبر کنونی پرهیز از #جنگ مستقیم و استفاده از نیروهای نیابتی بوده اما الان بازدارندگی نیابتی در حال دود شدن است، و از طرفی پاسخ دادن یعنی #ریسک جنگ.
شب قدر تصمیم شخص اول رسیده است.
☑️ @persiannbloomberg
بلومبرگ فارسی✔️
قوی‌ترین استراتژی دفاعی دوره رهبر کنونی پرهیز از #جنگ مستقیم و استفاده از نیروهای نیابتی بوده اما الان بازدارندگی نیابتی در حال دود شدن است، و از طرفی پاسخ دادن یعنی #ریسک جنگ.
شب قدر تصمیم شخص اول رسیده است.
☑️ @persiannbloomberg
بلومبرگ فارسی✔️