⭕بر اساس آمار سا 1358 در تهران متو سط قیمت آپارتمان هر متر 1200تک تومان بوده‌است، حالا بیش از 14.5 ملیون⭐در واقع قیمت متوسط #آپارتمان 12هزار برابر شده است،
قیمت زمین در سال 58 تقریبا برابر بود با قیمت اپارتمان
حالا
🔴 میانگین قیمت زمین در تهران چند برابر قیمت مسکن است؟

▫️طبق گفته بسازوبفروش‌ها نسبت ۴/ ۱ برابری قیمت زمین به مسکن که در مناطق مصرفی شمال شهر تهران یعنی ۲، ۴ و ۵ از این سطح هم بالاتر است و حدود ۶/ ۱ برابر ثبت شده است،ودر بعضی مناطق 1.8،سبب شده حاشیه سود اقتصادی پروژه‌های ساخت‌وساز به مراتب از نرخ سود بانکی کمتر شود./

⬛حالا با توجه به آمار فوق،
در واقع زمین از سال 58 تا کنون، از⭐ 17هزار تا 23 هزار برابر⭐ شده است
در واقع به طور متوسط زمین در تهران#20هزار برابر سال 58 شده است

#اینجا بهشت ثروتمندان است، و مالیت 20هزار برابر شدن زمینهاشان را نه تحت عنوان مالیات عایدی برمجموع ثروت با ضرایب متفاوت، و نه تحت عنوان مالیات بر دارایی‌های غیر مولد، هرگز پرداخت نکردهاند
در حالیکه
مردم معمولی
با گران شدن 2هزار برابری دلار و تورم و گرانی 12 هزار برابری زمین
مالیاتهای غیر مستقیمشان را پرداخته اند
و
همچنین مالیاتهای مستقیم رابر مشاغل و درآمدهای آن کشان را

فارغ از آن ام فساد، زمین خواری، رانت در یافت وام های ویژه به جهت نرخ ترجیهی به بهانه های مختلف که سر انجام سر از بساز بفروشی و خاک بازی درآورده است، ودیگر رانتها.....
مقصد نهایی پولهای باد آورده و کثیف زمین و ملاک‌های مرغوب بوده است
حالا
تهران به نسبت نرخ هزینه فرصت24%در سال، که نرم بین المللی آن 7%است
گرانترین شهر جهان است
و
این
در حالیست
که اگر محاسبات نسبت درآمد حداقل را در تراز جهانی به
محاسبات، فوق بیافزاییم
به
در واقع تهران با حداقل 100%فاصله
از
گرانترین شهر دنیامثل#هنگ کنک، که 1محدودیتزمین دارد، 2در مجاورت چین 2ملیاردیست و مقصد ثروتمندان و تجار چینی، و همچنین به عنوان مهمترین بنادر جهان میزبان شرکت‌های عظیم و کارمندان و ثروتمندان و بازرگانان جهان است
قیمت متوسط آپارتمان درتهران
به جهت نسبت هزینه سرمایه و حداقل درامد
3برابر هنگ کنک است

⭕واقعا عجیب نیست!!!!!!!!!!!!!!
#توزیع نابرابر ثروت
#مدیریت بی کفایت
#فساد سیستماتیک
#ارزش افزوده زمین، و معافیت از مالیات
#و.....

⬛2 سال است می‌نویسیم،
دولت به جای مالیات غیر مستقیم
از،90%مردم

از 10%بالا
و
خصوصا1%بالای جامعه، چرا مالیات نمیگیرد؟!!!!!
چرا
طرح باز توزیع ثروت را که شامل حذف سوبسید
و
پرداخت یارانه نقدی
ایجاد شر کت سهامی 80 ملیون نفری
ساخت مسکن
و
.....
رابه انجام نمیرساند
دولت کوچک نمی‌شود؟!
فساد و رانت نتیجه دولت بزرگ بی کفایت و ساختار غیر دموکراتیک و فشل است
که
همه موارد فوق به نفع 1%برخوردار
و
به ضرر جدی 80%مردم است
10%دهک دوم هم چندان فرقی برایشان نخواهد کرد
✍️حسین یزدان پناه یزدی

حسام حسینی: از آنجایی که تحلیلگران بنیادی بیشترین توجه به ریسک را دارند، می‌توان گفت بیشترین بازدهی در برابر میزان ریسک پذیرفته شده در خرید سهام خصوصا در مقطع فعلی به این نوع نگاه تعلق خواهد گرفت. ⭕در واقع فواره قیمت سهام در بورس در مقطع فعلی به قدری به سمت بالا پرتاب شده است که به ندرت سهامی که به لحاظ #ارزش ذاتی و حتی #ارزش جایگزینی کمتر از قیمت تابلو هستند، یافت می‌شود ⭐بنابراین دست تحلیلگران تکنیکال یا فعالان با نوع نگاه متفاوت از تحلیل ارزش ذاتی خالی خواهد بود.

سلمان نصیرزاده: اعتقاد دارم در سال ۹۹ باید احاطه بر مبانی تحلیل گسترده‌تر از سال گذشته باشد و رادیکالی دیدن یک مبنای تحلیلی را باید کنار گذاشت. احاطه بر تحولات بنیادین کلان در کنار بررسی تحولات صنایع و شرکت‌ها اعم از بنیادین، روندشناسی و تحولات معامله‌گری نظیر ورود و خروج جریان پول و رفتار سهامداران عمده می‌تواند بسیار کمک‌کننده باشد.

 

⭕جهش تولید👆👇

راه اصلی👇👇👇
درنیمه اول سال 06 ارزش دارایی‌های غیر منقول وولت که املاک محسوب میشه 18 ملیون ملیارد بدون مولد سازی تخمین زده شده
حالا باتوجه به تورم
ارزش این دارایی‌ها حدود #50 ملیون ملیارد است، که پس از مولد سازی و تغییر کاربری بهینه و... ارزش افزوده #100% میتواند تخمین زده شود ینی 100ملیون ملیارد یا حداقل #80 ملیون ملیارد
با پیش فروش 1%از80ملیون ملیارد ی اقساط 4 ساله سالانه 200ملیون ملیارد قابل تحصیل است، برای شروع مولد سازی این 50 ملیون ملیارد 800مهزار ملیارد به نظر کافی است تا این دارایی‌ها تحت طرح توسعه و مولد ساری به #ارزش واقعی 80 ملیون ملیارد ارزشیابی شود
و
بصورت #مساوی بین همه مردم که سن‌شان بیش از #20 سال است با ضریب 1 و بین 12 تا 20 سال با ضریب 0.7 و بین 13 تا 7 سال ضریب 0.5 و کمتر از 7 سال با ضریب 0.3 تقسیم شود
بنابراین به هر نفر بزرگسال حدود 1.3 ملیارد، وبه نوجوان 900ملیون و....
زمین تعلق میگیرد
با این طرح بلا فاصله ارزش زمین و مسکن حداقل #60% افت میکند
حالاهمه به راحتی میتونن صاحب مسکن باشند
چون هزینه ساخت مسکن #100متری در زمین ودر 1 طبقه می‌تواند با هرمتر مربع 1ملیون هم انجام شود
در واقع یک خانوار 3 نفره شامل 2 بزرگ سال و یک نفر نوجوان با هزینه 100ملیون و با توجه به افت 60% قیمت حتی می‌تواند صاحب ملکی با ارزش حدود #2 ملیارد شود که اکنون بیش از #4 ملیارد قیمت‌گذاری میشود
#پیش از شروع طرح با تعریف #مالیات برمجموع ثروتها وداراییهای غیر مولدخانوار مشمول #12% بالای جامعه نیز حداقل#1200هزار ملیارد طی اقساط 5 ساله قابل نامین است
در واقع مبلغ مالیات اخذ شده می‌تواند تحت وام ارزان #5% در سال به 12 ملیون خانوار که حدود#40 ملیون نفر هستند و #فاقد مسکن می باشند به هر خانوار #100ملیون تومن با باز پرداخت 20 ساله
با وثیقه زمین دریافتی تعلق گیرد
و....
موتور اقتصاد با تزریق #2000هزار ملیاردطی 2 تا 5سال در بخش ساخت وسازوعمران شهری و روستایی و طرح باغ شهرهای توریستی و... و واگذاریهای فقط از این طریق پر قدرت تمام بخش‌های اقتصادی را مستقیم و غیر مستقیم متاثر میکود
بی شک #50% دیگر هم که وام دریافت نمی‌کنند از طریق پس اندازه‌ایی مانند طلا و ارز و بو رس و سپرده ومسکن و خودرو مازاد و.....، شروع به ساخت و ساز می‌کنند حالا حتی اگر این گروه هم طی 10 سال #2000هزار ملیارد به تولید تزریق کنند
باز موتور تولید پر قدرت تر میشود
حالا ایران یک کارگاه عمرانی و ساختمانی است که سالانه حدود #400 تا 600هزار ملیارد در بخش عمرانی هزینه میکند
#نرخ بیکاری به شدت کم میشود
و
#درآمد خانوارهای دهک‌های پایین افزایش می یابد
#هزینه مسکن برای ایشان نزدیک به صفر مبشود
و
بخش قابل توجه #درآمدرا می‌توانند صرف زندگی و مایحتاج اساسی کنند
و
باز #تقاضای موثر و رونق بخش‌های کاملا غیر مرتبط به ساختمان
حالا
⭐هم مسکن تامین است
⭐هم درآمد بالارفته
⭐هم هزینه ها کم شده
⭐هم صنایع مرتبط و نیمه مرتبط و حتی غیر مرتبط و کل صنایع با تقاضای موثر و رونق همراه خواهد شد

⭐نقدینگی تورم زا به کمترین حد میرسد
با رونق تولید هزینه تمام شده کالای مصرفی و.... و کامودتی ها کاهش می یابد با توجه به تقسیم هزینه های ثابت و هزینه سرمایه گذاری برتولید بیشتر بر مبنای تقاضای بیشتر
و
#کیفیت نیز می‌توان افزایش یابد
⭕حالا با افزایش کیفیت و کاهش قیمت
کالاهای تولیدی با ارزش افزوده بیشتر و مزیت بالاتر قابل رقابت تر در بازارهای بیشتری برای #صادرات خواهند بود
و
باز رونق چند باره
و اثراتی که در هم افزایی میتو.اند رشد اقتصادی قابل توجهی را به همراه داشته باشد
حالا ایران می‌تواند #هاب منطقه‌ای تولیدی شرکت‌های خارجی کوچک و متوسط نیز باشد
و
باز رونق و درآمد و........
⭐⭐⭐صنایع توریست ترانزیت و باغداری و کشاورزی و صنایع وخدمات مربوطه هم رونق میگیرد
و
باز درآمد و کار و رونق و....

⭕همه اینها در شرایط تحریم می‌تواند انجام شود
اگر#تحریمها نیز برداشته شود
که
سرمایه گذاری‌ها در پایین دستی نفت و گاز، پالایش، پتروشیمی، انواع آهن و معدنی و کانیهاو صنایع ساختمانی و..... خصوصا غذایی، قطعه سازی و پوشاک استاندارد نیز صورت گیرد که خود #جهش دیگر است
و
....
داستان مفصل خودش را دارد
⭕به گمانم بازار بورس با نوع مدیریت!!!!! که بیش از 90%سرمایه های ورودی در بازار #ثانویه به اعتباری مزیت در مجموع 0 ایجاد میکند
⭐نمی‌تواند مارا به مقصد برساند
و
سرمایه ای که همواره تحت #ریسک بالاست
و
احتمال #انفجار مخربش نیز بسیار زیاد است
و
منجر به ناهنجاریهای مختلف سیاسی، فرهنگی، اقدصادیاجتماعی و #امنیتی میشود

✍️حسین یزدان پناه یزدی

@adalat2

⭕جهش تولید👆👇

راه اصلی👇👇👇
درنیمه اول سال 06 ارزش دارایی‌های غیر منقول وولت که املاک محسوب میشه 18 ملیون ملیارد بدون مولد سازی تخمین زده شده
حالا باتوجه به تورم
ارزش این دارایی‌ها حدود #50 ملیون ملیارد است، که پس از مولد سازی و تغییر کاربری بهینه و... ارزش افزوده #100% میتواند تخمین زده شود ینی 100ملیون ملیارد یا حداقل #80 ملیون ملیارد
با پیش فروش 1%از80ملیون ملیارد ی اقساط 4 ساله سالانه 200ملیون ملیارد قابل تحصیل است، برای شروع مولد سازی این 50 ملیون ملیارد 800مهزار ملیارد به نظر کافی است تا این دارایی‌ها تحت طرح توسعه و مولد ساری به #ارزش واقعی 80 ملیون ملیارد ارزشیابی شود
و
بصورت #مساوی بین همه مردم که سن‌شان بیش از #20 سال است با ضریب 1 و بین 12 تا 20 سال با ضریب 0.7 و بین 13 تا 7 سال ضریب 0.5 و کمتر از 7 سال با ضریب 0.3 تقسیم شود
بنابراین به هر نفر بزرگسال حدود 1.3 ملیارد، وبه نوجوان 900ملیون و....
زمین تعلق میگیرد
با این طرح بلا فاصله ارزش زمین و مسکن حداقل #60% افت میکند
حالاهمه به راحتی میتونن صاحب مسکن باشند
چون هزینه ساخت مسکن #100متری در زمین ودر 1 طبقه می‌تواند با هرمتر مربع 1ملیون هم انجام شود
در واقع یک خانوار 3 نفره شامل 2 بزرگ سال و یک نفر نوجوان با هزینه 100ملیون و با توجه به افت 60% قیمت حتی می‌تواند صاحب ملکی با ارزش حدود #2 ملیارد شود که اکنون بیش از #4 ملیارد قیمت‌گذاری میشود
#پیش از شروع طرح با تعریف #مالیات برمجموع ثروتها وداراییهای غیر مولدخانوار مشمول #12% بالای جامعه نیز حداقل#1200هزار ملیارد طی اقساط 5 ساله قابل نامین است
در واقع مبلغ مالیات اخذ شده می‌تواند تحت وام ارزان #5% در سال به 12 ملیون خانوار که حدود#40 ملیون نفر هستند و #فاقد مسکن می باشند به هر خانوار #100ملیون تومن با باز پرداخت 20 ساله
با وثیقه زمین دریافتی تعلق گیرد
و....
موتور اقتصاد با تزریق #2000هزار ملیاردطی 2 تا 5سال در بخش ساخت وسازوعمران شهری و روستایی و طرح باغ شهرهای توریستی و... و واگذاریهای فقط از این طریق پر قدرت تمام بخش‌های اقتصادی را مستقیم و غیر مستقیم متاثر میکود
بی شک #50% دیگر هم که وام دریافت نمی‌کنند از طریق پس اندازه‌ایی مانند طلا و ارز و بو رس و سپرده ومسکن و خودرو مازاد و.....، شروع به ساخت و ساز می‌کنند حالا حتی اگر این گروه هم طی 10 سال #2000هزار ملیارد به تولید تزریق کنند
باز موتور تولید پر قدرت تر میشود
حالا ایران یک کارگاه عمرانی و ساختمانی است که سالانه حدود #400 تا 600هزار ملیارد در بخش عمرانی هزینه میکند
#نرخ بیکاری به شدت کم میشود
و
#درآمد خانوارهای دهک‌های پایین افزایش می یابد
#هزینه مسکن برای ایشان نزدیک به صفر مبشود
و
بخش قابل توجه #درآمدرا می‌توانند صرف زندگی و مایحتاج اساسی کنند
و
باز #تقاضای موثر و رونق بخش‌های کاملا غیر مرتبط به ساختمان
حالا
⭐هم مسکن تامین است
⭐هم درآمد بالارفته
⭐هم هزینه ها کم شده
⭐هم صنایع مرتبط و نیمه مرتبط و حتی غیر مرتبط و کل صنایع با تقاضای موثر و رونق همراه خواهد شد

⭐نقدینگی تورم زا به کمترین حد میرسد
با رونق تولید هزینه تمام شده کالای مصرفی و.... و کامودتی ها کاهش می یابد با توجه به تقسیم هزینه های ثابت و هزینه سرمایه گذاری برتولید بیشتر بر مبنای تقاضای بیشتر
و
#کیفیت نیز می‌توان افزایش یابد
⭕حالا با افزایش کیفیت و کاهش قیمت
کالاهای تولیدی با ارزش افزوده بیشتر و مزیت بالاتر قابل رقابت تر در بازارهای بیشتری برای #صادرات خواهند بود
و
باز رونق چند باره
و اثراتی که در هم افزایی میتو.اند رشد اقتصادی قابل توجهی را به همراه داشته باشد
حالا ایران می‌تواند #هاب منطقه‌ای تولیدی شرکت‌های خارجی کوچک و متوسط نیز باشد
و
باز رونق و درآمد و........
⭐⭐⭐صنایع توریست ترانزیت و باغداری و کشاورزی و صنایع وخدمات مربوطه هم رونق میگیرد
و
باز درآمد و کار و رونق و....

⭕همه اینها در شرایط تحریم می‌تواند انجام شود
اگر#تحریمها نیز برداشته شود
که
سرمایه گذاری‌ها در پایین دستی نفت و گاز، پالایش، پتروشیمی، انواع آهن و معدنی و کانیهاو صنایع ساختمانی و..... خصوصا غذایی، قطعه سازی و پوشاک استاندارد نیز صورت گیرد که خود #جهش دیگر است
و
....
داستان مفصل خودش را دارد
⭕به گمانم بازار بورس با نوع مدیریت!!!!! که بیش از 90%سرمایه های ورودی در بازار #ثانویه به اعتباری مزیت در مجموع 0 ایجاد میکند
⭐نمی‌تواند مارا به مقصد برساند
و
سرمایه ای که همواره تحت #ریسک بالاست
و
احتمال #انفجار مخربش نیز بسیار زیاد است
و
منجر به ناهنجاریهای مختلف سیاسی، فرهنگی، اقدصادیاجتماعی و #امنیتی میشود

✍️حسین یزدان پناه یزدی

@adalat2

⭕ارزش ذاتی یا ارزش واقعی چگونه قابل محاسبه است؟!!!!
#رقابت پذیری
#انحصار

در علوم مالی، ارزش، به ارزش واقعی یک دارایی گفته می شود که بر اساس بررسی تمامی ابعاد کسب‌وکار مورد نظر، از جمله1_ صورت‌های مالی،2_ پتانسل رشد شرکت و3_ لحاظ دارایی‌های مشهود و نامشهود انجام گرفته‌است . ارزش، بعد قابل اندازه گیری اقتصاد است و تنها سنجه ای است که منافع تمام ذینفعان را در نظر می گیرد.
⭕تعریف فوق یک برداشت حداقلی از ارزش ذاتی یا واقعی یک شرکت و یا دارایی و مورد سرمایه گذاری است

⭕اما سوال اساسی این است
که
1_صورتهای مالی شرکت در شرایط عدم قطعیت شدید که بنا بر عملکرد شرکت طی مثلا فصل گذشته بوده، حالا تاچه حد به تخمین ارزش ذاتی کمک می‌کند؟!!!
بنابر این در شرایطی مثل اکنون(شرایط کرونا و افت قابل توجه تقاضا) ودر کشوری مثل ایران که اقتصاد کاملا دولتی و بخشنامه ای است، چگونه قابل اعتماد است، این در شرایطی است که تحولات سیاسی و تحریم ها نیز تعیین کننده است
2_پتانسیل رشد شرکت‌ها بستگی به صدها عامل دارد تا جاییکه تجزیه و تحلیل پتانسیل رشد شرکت‌ها بی شک چندان قابل اعتنا نیست حتی در شرایطی که به ظاهر شرتیط قطعیت
نسبی در بازارها ارزیابی می‌شود!!!!
⭕موارد 1 و2 تاتیر اساسی‌ در نرخ باز گشت سرمایه دارد و پیش بینی وصعیت آتی شرکت ویا کالا و....

⬛مورد 3 اما پیچیدگی عجیبی دارد👌لحاظ دارایی‌های مشهود و غیر مشهود
سوال اینجاست که اگر ملاک ارزش بازار نباشد، چگونه می‌خواهیم دارایی‌های مشهود را ارزشگذاری کنیم و اگر این موردهم با توجه به ارزش ذاتی قرار است قیمت گذاری شود که یک سلسله از دنباله های ارزش گذاری را باید دنبال کنیم و در هر مورد که اندک خطایی باشد جمع کل را متوجه خطای بزرگی خواهد کرد و اینکه وقتی مقدار عرضه دارایی‌های مشهودمتلا زمین محدود است چگونه می‌توان بخش بزرگ از دارایی‌ها را بر این مبنا ارزشگذاری کرد؟!!!
این در حالیست که چند کیلومتر آنطرفتر قیمت بازاری همین زمین کمتر از نصف است
و
وانگهی چنانچه همین زمین‌ها ویا موارد مشابه که در اختیار دولت یا تراستها است عرضه شودچه اتفاقی خواهد افتاد
و
ایا نوع کاربری صنعتی و خدماتی چندان ارزشی برای محل احداث در جایگزینی همان تاسیسات قائل خواهد شد؟!!! بدیهی است این مورد در کار بریهای مسکونی و تجاری و گاها خدماتی#موقعیت مکانی اصیل‌ترین مبنای ارزشگذاری است، اما برای کاربری صنعتی از اهمیت بسیار کمتری برخوردار است
اما ارزش دیگر دارایی‌ها تاحدود زیادی قابل ارزیابی است شامل ساختمان و ماشین آلات و..
و
دارایی‌های #غیر مشهود
⭕که می‌تواند عامل مثبت یامنفی باشد

مثلا سیستم مدیریتی، تعداد افراد متخصص و کارگران ماهر به نسبت درآمد و سود دهی و برند و حسن شهرت و.. یا بالعکس

⭕ادامه دارد
#ارزش ذاتی

#رقابت پذیری، #انحصار
✍️حسین یزدان پناه یزدی

🔴چراوچگونه است که احمدی نژاد می‌تواند، دیگران نمی‌توانند؟!!!!!!!!!!!
اگر هر رجل سیاسی، اجرایی به اندازه محمود احمدی‌نژاد توسط همه و همه ی جریان‌های سیاسی، همه ی گرو ه های مرجع، همه ی سلبریتیهای بنام در تمام حوزه هااز داخلی تا خارجی، توسط همه ی قدرت رسانه ای جهان داخلی و خارجی، اینگونه طی 16 سال مدام تخریب شده بود!!!! اگر منشا همه‌ی خیرات و برکات هم میبود، ودر حداقل رسانه تبلیغی و کار بلد را هم نداشت، تا جاییکه گاهی علاقمندان هم در مار پیچ سکوت مبهوت و متحیر می‌شدند، حالا جنازه ی سیاسی اش زیر خاک پوسیده بود
اما حالا او زنده تر از همه ی مدعیان و....
محبوب‌ترین است
راز این کاریزمای عجیب چیست؟!!!!!
به گمان من 1کلمه است، احمدی‌نژاد آخر، آخر، آخر #خلاقیت است
آنی است، گاهی بدون برنامه است، و آنقدر برخود و صحنه مسلط است که به ناگاه همه ی #محاسبات را به هم میریزد
و
این یعنی اوج #هنر و خلاقیت و زیبایی آفرینی
آنچنان شبیه همه است، وهمانقدر متفاوت از همه، که در اوج سادگی و#حادثه می‌آفریند، وبه نمایش عموم می‌گذارد
و
همه را به لحظه متحیر میکند
خلاقیت درون مایه، #شجاعت، #دانایی، #اعتماد به نفس و #نیک خواهی و#اندیشه راهنمای متمرکز بر #نیکویی و #فراوانی حداکثری و #سریع الانتقال و خود بودن را و خودباوری را و #شادی محوری را در خود دارد
احمدی‌نژاد یک #خلاق مادر زاد مثبت است
که
#محتوا و زمان و مکان و هزینه و فایده و فرم و شکل ارائه خدمات #مصداقی و کاربردی و #ارزش افزوده ساز را به مثابه یک #کار آفرین خلاق در صحنه های سیاسی، اقتصادی. اجتماعی به نمایش میگذارد
چون خود خود خودش است، خود خود خود خلاقش است
✍️حسین یزدان پناه یرزدی
@adalat2

پ ن:صحنه را بدلیل بی اطلاعی نمی‌توان تخمین زد، اما هر اتفاقی هم که بیافتد
حتی اگر نیاید
حکمتی خلاقانه در آن است، که حداکتر ممکن از حقوق و منافع مردم، بنا بر شرایط صحنه وحلیل آینده درآن مستتر است
#مرد خلاقی که خوب می‌داند چه باید کرد
#احمدی نجات
#یقین دارم که اگر فارغ از منافع کشور و ملت، فقط اراده اش آمدن بود، هیچ احدی جلودارش نمی‌توانست باشد
داستان 92 و 96 هم ازجنس همین ملاحظات، خلاقانه بود
تا
دستهاکاملا رو شود
#قمار باز است او،
و نردعشق مردم

#قمار بازتر از قمار باز مولوی‼️‼️‼️👇

همه صیدها بکردی هله میر بار دیگر

سگ خویش را رها کن که کند شکار دیگر

همه غوطه‌ها بخوردی همه کارها بکردی

منشین ز پای یک دم که بماند کار دیگر

همه نقدها شمردی به وکیل درسپردی

بشنو از این محاسب عدد و شمار دیگر

تو بسی سمن بران را به کنار درگرفتی

نفسی کنار بگشا بنگر کنار دیگر

خنک آن قماربازی که بباخت آن چه بودش

بنماند هیچش الا هوس قمار دیگر

تو به مرگ و زندگانی هله تا جز او ندانی

نه چو روسبی که هر شب کشد او بیار دیگر

نظرش به سوی هر کس به مثال چشم نرگس

بودش زهر حریفی طرب و خمار دیگر

همه عمر خوار باشد چو بر دو یار باشد

هله تا تو رو نیاری سوی پشت دار دیگر

که اگر بتان چنین‌اند ز شه تو خوشه چینند

نبدست مرغ جان را به جز او مطار دیگر
#خلاق
#احمدی
#قمار باز
#مولوی

تحلیل بازارمسکن
و
🔴رکوردداران ریزش قیمت مسکن در تهران

▫️مناطق 6،10 ،4 ،12، 14،11 ،9 ،13 ،3 و 18 در مهر ماه ریزش قیمت مسکن داشتند

▫️منطقه 18 با ریزش قیمت 7.73 درصدی بیشترین عقب نشینی قیمتی را در مهرماه نسبت به ماه گذشته داشته است
از انجا که تعدادو نوع معاملات مناطق۲۱ و ۲۲
با کل تهران متفاوت است
و
البته بازارمسکن منطقه ۲۰ ( شهر ری ) نیز ویژگیهای خاص خود را دارد
از بین ۱۹ منطقه دیگر تهران ۱۰ منطقه شاهد افت قیمت معاملاتی در مهر ماه بودند
و
باید در انتظار افت قیمت شدیدتر طی ابان ماه در۹ منطقه ای که افت قیمت مهر ماه را تجربه نکردهاند باشیم
بنابر این
احتمالا میزان افت قیمت در ۱۰ منطقه ای که در مهر افت بیشتری داشته اند در ابان کمتر و در دیگر مناطق تهران شدیدتر باشد

#ارزش نسبی
#جایگزینی
#قیمتهای مقایسه ای
#ظروف مرتبطه
✍حسین یزدان پناه یزدی
@adalat2

گرانترینها و ارزانترینهای مسکن تهران به نرتیب
حدود
۷
و
۸
درصد
طی یکماهه مهر نسبت شهریور ارزان شدند
در مناطق ۳ و ۱۸
مشاهدات میدانی ازبه وضوح نشان ازانعطاف بیشتر فروشندگان
و
تردید خریداران، در ابان نسبت به مهر دارد
یقینا
افت قیمت مسکن در کل تهران شدیدتراز مهرماه است

پ ن
به گمان نگارنده افتقیمت نا پایان تیر ماه ۱۳۰۱ ادامه دارد
و
اوج این افت قیمت ور اسفند و فروردین خواهد بود
پیش بینی ما افت قیمت از ۴۰ تا ۵۰ درصدی مناطق مختلف تهران طی ازشروع مهر ۱۴۰۱ تاپایان تیر ۱۴۰۱ خواخد بود

#ریسکهای ۳ دهه ای
#جریان اطلاعات
#نسل نو
#مقایسه قیمتها در سطح جهانی کمی و کیغی وبا سطح درامد
#ارزش ذاتی حداکثر ۵۰ هزار تومانی متوسط زمین مسکونی ایران!!!!!!!!
#حباب ۹۹درصدی قیمت زمین در ایران
و....
✍حسین یژدان پناه یزدی

در حالی قالیباف از مولد سازی حدود ۱۸ هزار هزار میلیارد تومان ارزش اموال مازاد دولت سخن گفته است ( که البته بجا هم است)

اما علاوه بر این ۱۸ هزار هزار ملیارد همین حدود یا بیشتر نیز ارزش اموال #غیر دولت‌ئ های حکومتی است
و
سرجمع حدود ۴۰ هزار هزار ملیارد می‌شود
اما

مهمتر از همهدی این موارد ؛ برآورد آدر ۹۶در دولت قبلی نشان داد در سال ۹۶ ارزش دارایی‌های غیر منقول ( زمین‌های ملک مشاع مردم ایران به تاریخ فوق ۱۸ هزار هزار ملیارد بوده که با بروز رسانی حدود ۲۰۰ هزار هزار ملیارد برآورد میشه)

در واقع در حالیکه حدود ۲۴۰ هزار هزار ملیارد دارایی های عموما ملکی و غیر مولد در اختیار حاکمیت است

مردم ایران برای بدست آوردن چند صداتر زمین برای سکونت ؛ باید تمام عمر تلاش کنند


این نتیجه ئ حاکمیت جهل و نادانی و فساد سیستماتیک است
پ ن:
کل نقدینگی کشور حدود ۵ درصد این مبلغ است
در واقع برفرض محال اکر قرار باشد کل این دارایی‌ها واگذار شود
و
بفرض محتل نصف کل نقدینگی کشور متقاضی خرید املاک شوند

#ارزش ذاتی ۲ورصدی املاک مشخص می‌شود

متوسط قیمت زمین در ایران حداقل ۸۰ درصد حباب قیمتی دارد

@Adalat7amlak7

✅️چقدر گفتیم و نوشتیم😳😔

حالا
🔴 علیرضا جعفری، مدیرعامل شرکت عمران شهرهای‌جدید: پیش‌بینی می‌کردیم که امروز با ۴۵۰ میلیون تومان تسهیلات بانکی در کلانشهرهای اصلی و ساخت هر متر مربع با چهار میلیون و ۵۰۰ هزار تومان، مسکن ۱۰۰ متری بسازیم که با هزینه تاسیسات و انشعابات نهایتا به ۶۰۰ میلیون برسد اما وقتی در عرصه وارد می‌شویم می بینیم که یک واحد مسکن ۱۰۰ متری یک میلیارد تومان هزینه دارد!

@dolatebahar

پ ن
این بنده در شروع کار دولت ۱۳ بارها و بارها


اعلام کرده ام ؛ در هر نقطه ای از ایران که قیمت ذاتی زمین کمتر از متری ۱۲ ملیون باشد

ساخت مجتمع چیزی شبیه به حماقت است ؛ مگر در شرایط#استثنا

حساب و کتابش هم روشن است
در یک قطعه زمین ۲۰۰ متری به ارزش ۲/۴ ملیارد
امکان ساخت ۲۴۰ متر در ۲ طبقه و تامین پارکینگ در حیاط ممکن است
هزینه ساخت ۲۴۰ متر در ۲ طبقه با توجه به عدم نیاز به پاسیو ؛ پارکینگ زیر بنا ؛ سبک سازی و عدم نیاز به تاسیسات گران و اطفا حریق و اسانسور و...
حداکثر متری ۶ ملیون تمام می‌شود
در واقع
۲۴۰ متر ساخت حداکثر ۲/۵ ملیارد هزینه داره
زمین هم ۲/۴
مجموع ۴/۹
برای ۲۴۰ متر بنای ویلایی برای ۲ خانوار
به عبارتی هر متر مفید حدود ۲۰ ملیون تومان

حالا در مجتمع
بابت هر متر زمین ۲/۵ متر ساخت را که در نظر بگیریم هزینه ئ سهم زمین متری ۱۲ ملیونی
حدود ۵ ملیون است
و
هزینه ساخت متری ۱۰ ملیون
قیمت تمام شده ۱۵ ملیون

حالا هزینه زمان خواب سرمایه را طی متوسط ۱ سال(فاصله انتظار سرمایه و طول زمان نسبت به ویلایی) با بهره ۲۰ درصد میشود( متری ۳ ملیون) با ۱۵ ملیون
مجموع ۱۸ ملیون است

حالا
فارغ از امکان اضافه اشکوب در ۲ طبقه و تغییرات بهسازی در آینده و ...


کدام آدم عاقلی
ویلایی متری ۲۰ تومن را ول میکنه و آپارتمان متری ۱۸ تومن را بر میداره


از سویی سبک زندگی و تعاملات و... سلامت روانی و ... از مزایایی است که هزینه های بهداشت و سلامتی فیزیکی و روحی و روانی و هزینه های اجتماعی را دولت باید محاسبه کنه
دولت ۱۳ که اصلا کاری به کار مسکن نداشت و ۸ سال را تباه کرد
این دولت هم تا کنون هیچ کار نکرده
حالا اما
#بعد از ۲ سال هنوز هم متوجه نشده اند؟!!!

بدیهی است هرچه #ارزش ذاتی زمین نیست به #هزینه ساخت کمتر باشد
#مجتمع سازی بی منطقتر میشود

ایده آل اما
#باغ شهر ایرانی توریستی است
کاش میفهمیدند

✍حسین یزدان پناه یزدی
7amlak7
https://ble.ir/7amlak7_barnameh_z7
@Adalat7amlak7