Иванова_про недвижимость
Мне вчера сказали, что в Самаре есть рекордсмен, у которого одновременно 16 ипотек! Вот вам уверенность в завтрашнем дне 💪
Зафиксирую свою позицию
Здесь👇, кстати, скрыт #БесполезныйСовет
Парадигма, в которой ипотека для лохов и тех, для кого юркие юристы по банкротству уже пишут иски, устарела.
Ипотека не только для тех, у кого нет денег на квартиру, но и для тех, у кого они есть, а ежемесячный доход позволяет купить их несколько, не потратить активы и распределить их по разным финансовым стратегиям.
Мы лично одобрили своего самарского покупателя на кредит 30 млн руб, с очень высоким официальным доходом.
Если у человека есть основания воспользоваться ипотекой, особенно максимально выгодной - семейной или ИТ - это надо обязательно делать. Я советую всем, кто приходит к нам выбирать квартиру в новостройке и своим доверителям.
Тем более, на днях в Самарской области заработала единая ипотечная программа, региональное правительство субсидирует ИТ ставку и ее можно взять под 2% годовых. Ещё раз - 2% годовых! Неужели такой шанс надо упускать?
👆 такая программа действует в Белгородской и Самарской областях, у нас оператором выступает банк ДомРФ.
Можно взять ИТ ипотеку и семейную, купить 2 квартиры под разные задачи. Как мы сделали с одним из доверителей на новом проекте.
Здесь👇, кстати, скрыт #БесполезныйСовет
Парадигма, в которой ипотека для лохов и тех, для кого юркие юристы по банкротству уже пишут иски, устарела.
Ипотека не только для тех, у кого нет денег на квартиру, но и для тех, у кого они есть, а ежемесячный доход позволяет купить их несколько, не потратить активы и распределить их по разным финансовым стратегиям.
Мы лично одобрили своего самарского покупателя на кредит 30 млн руб, с очень высоким официальным доходом.
Если у человека есть основания воспользоваться ипотекой, особенно максимально выгодной - семейной или ИТ - это надо обязательно делать. Я советую всем, кто приходит к нам выбирать квартиру в новостройке и своим доверителям.
Тем более, на днях в Самарской области заработала единая ипотечная программа, региональное правительство субсидирует ИТ ставку и ее можно взять под 2% годовых. Ещё раз - 2% годовых! Неужели такой шанс надо упускать?
👆 такая программа действует в Белгородской и Самарской областях, у нас оператором выступает банк ДомРФ.
Можно взять ИТ ипотеку и семейную, купить 2 квартиры под разные задачи. Как мы сделали с одним из доверителей на новом проекте.
Рубрика #БесполезныйСовет
Советую всем, кто выбирает новое жилье, научиться «читать» проектные декларации. Это не сильно сложно, хоть и муторно, но там вы можете узнать то, о чем вы не спросите в отделе продаж, а вам и не скажут. Ну, потому, что!
Например, я из любознательности пошла смотреть площади квартир в Доме у Космопорта-2, и внезапно обнаружила, что у них на разных этажах разная высота потолков.
Человеческие высоты в 2,8 м только после 20 этажа, до 7 - и вовсе 2,6 м в черноте. А в серединке - 2,7 м.
Пошла я посмотреть, отразили ли сей технический факт в цене проекта. Ответ - нет. Высота потолков не влияет на цену, только этажность. А значит, раз этого нет в цене, об этом и не говорится как о потребительском атрибуте. Вам самим надо понять.
Поэтому, если цена одинаковая, то берите 8 этаж, там хоть на 10 см выше и не так обидно.
Советую всем, кто выбирает новое жилье, научиться «читать» проектные декларации. Это не сильно сложно, хоть и муторно, но там вы можете узнать то, о чем вы не спросите в отделе продаж, а вам и не скажут. Ну, потому, что!
Например, я из любознательности пошла смотреть площади квартир в Доме у Космопорта-2, и внезапно обнаружила, что у них на разных этажах разная высота потолков.
Человеческие высоты в 2,8 м только после 20 этажа, до 7 - и вовсе 2,6 м в черноте. А в серединке - 2,7 м.
Пошла я посмотреть, отразили ли сей технический факт в цене проекта. Ответ - нет. Высота потолков не влияет на цену, только этажность. А значит, раз этого нет в цене, об этом и не говорится как о потребительском атрибуте. Вам самим надо понять.
Поэтому, если цена одинаковая, то берите 8 этаж, там хоть на 10 см выше и не так обидно.
Рубрика #БесполезныйСовет
Если вы решительно покупаете 1-комн квартиру, и определились с ЖК - обязательно выбирайте секцию/корпус/подъезд, где на этаже есть и двушки и трёшки❗️
Изучайте состав квартир в проектной декларации - ещё до того, как вам покажут красивые буклеты, там все написано.
Ваша однушка должна быть частью полноценного ассортимента, тогда ее цена на выходе при прочих равных будет на 10-15% выше, чем в моносекциях.
Есть ЖК, где во имя какой-то тайной миссии в отдельных секциях есть только однушки, или однушки-двушки. Такая история в ЖК «Зодиак», где есть целая секция-общежитие. В ЖК «Культура» есть две секции - вроде 4 и 5, где только однушки-двушки, без 3-комн квартир.
Наверняка, ещё где-то есть, просто надо изучать!
Не игнорируйте этот фактор ценообразования.
Если вы решительно покупаете 1-комн квартиру, и определились с ЖК - обязательно выбирайте секцию/корпус/подъезд, где на этаже есть и двушки и трёшки❗️
Изучайте состав квартир в проектной декларации - ещё до того, как вам покажут красивые буклеты, там все написано.
Ваша однушка должна быть частью полноценного ассортимента, тогда ее цена на выходе при прочих равных будет на 10-15% выше, чем в моносекциях.
Есть ЖК, где во имя какой-то тайной миссии в отдельных секциях есть только однушки, или однушки-двушки. Такая история в ЖК «Зодиак», где есть целая секция-общежитие. В ЖК «Культура» есть две секции - вроде 4 и 5, где только однушки-двушки, без 3-комн квартир.
Наверняка, ещё где-то есть, просто надо изучать!
Не игнорируйте этот фактор ценообразования.
Рубрика #БесполезныйСовет
У меня постепенно формируется целый трактат философии выбора. На основе опыта, практики и экспериментов по проверке гипотез.
Пока я не защитила докторскую диссертацию на эту тему ☺️, я вам подскажу, как правильно подготовиться к покупке квартиры в новостройке.
1️⃣ Не надо обходить всех застройщиков, собирать буклеты и слушать одинаковые слова про одинаковые вещи. Чтобы услышать главное, что тебе НЕ говорят, надо немного другое.
2️⃣ Я вам советую начать готовить себя к выбору с осмотра минимум 15 квартир… на вторичке.
3️⃣ Из них 5 квартир в историческом центре города, 5 - квартир мечты и остальные - в ожидаемых площадях и статусах. Смотрите не только в релевантных районах своего запроса. Но и в сопредельных или даже тех, в которых вы хотели бы жить, но всегда думали, что не потяните или там просто нет новостроек.
4️⃣ Причём, сделать это надо не дольше, чем за 2-3 недели. Не растягивать.
5️⃣ Поскольку, вы не планируете покупать завтра и тем более вторичку, вы будете более смелыми в выборе объектов осмотра.
6️⃣ Посмотрев варианты, вы получите важный навык для выбора - насмотренность, и точно поймёте, чего вам не хватает во вторичке, и что вы хотите от новостройки.
7️⃣ Кроме этого, вы точно поймёте, что является для вас базой в новостройке и это должно быть 100%, а что - факультатив и компромисс. Поверьте, очень часто мы принимаем второстепенное за главное, и потом не удовлетворены выбором.
8️⃣ Потом, изучайте важнейшие атрибуты и преимущества новостроек и идите точно понимая, зачем.
Я просто хочу вам напомнить, что отражение сильнее луча.
У меня постепенно формируется целый трактат философии выбора. На основе опыта, практики и экспериментов по проверке гипотез.
Пока я не защитила докторскую диссертацию на эту тему ☺️, я вам подскажу, как правильно подготовиться к покупке квартиры в новостройке.
1️⃣ Не надо обходить всех застройщиков, собирать буклеты и слушать одинаковые слова про одинаковые вещи. Чтобы услышать главное, что тебе НЕ говорят, надо немного другое.
2️⃣ Я вам советую начать готовить себя к выбору с осмотра минимум 15 квартир… на вторичке.
3️⃣ Из них 5 квартир в историческом центре города, 5 - квартир мечты и остальные - в ожидаемых площадях и статусах. Смотрите не только в релевантных районах своего запроса. Но и в сопредельных или даже тех, в которых вы хотели бы жить, но всегда думали, что не потяните или там просто нет новостроек.
4️⃣ Причём, сделать это надо не дольше, чем за 2-3 недели. Не растягивать.
5️⃣ Поскольку, вы не планируете покупать завтра и тем более вторичку, вы будете более смелыми в выборе объектов осмотра.
6️⃣ Посмотрев варианты, вы получите важный навык для выбора - насмотренность, и точно поймёте, чего вам не хватает во вторичке, и что вы хотите от новостройки.
7️⃣ Кроме этого, вы точно поймёте, что является для вас базой в новостройке и это должно быть 100%, а что - факультатив и компромисс. Поверьте, очень часто мы принимаем второстепенное за главное, и потом не удовлетворены выбором.
8️⃣ Потом, изучайте важнейшие атрибуты и преимущества новостроек и идите точно понимая, зачем.
Я просто хочу вам напомнить, что отражение сильнее луча.
Рубрика #БесполезныйСовет
Как говорил Лермонтов устами Печорина – если в каком-то произведении или событии нет в конце морали, нашего человека ничего не убедит.
Следуем его совету и обязательно в конце поста будет минутка морализаторства.
Семейная пара ИТ-шников. Классические покупатели - предпочитают доверять менеджеру и считают, что все профессионалы знают лучше.
Покупали для инвестиций квартиру в одном ЖК эконом-класса. Естественно, в ИТ ипотеку. Менеджер по продажам этого ЖК зачем-то убедила ребят в долях войти в сделку, и супругу сделали созаемщиком. Хотя в этом не было никакой необходимости. При этом на голубом глазу гарантировала, что созаемщик - это не основной заёмщик и можно будет потом ей взять ИТ ипотеку.
Понятно, что это не так.
И из-за менеджера, который продал свою однушку, положил ее себе в план месяца и, как в американских фильмах, бросил через плечо недокуренную сигарету на бензоколонку, человек утерял возможность воспользоваться своим правом (не своего супруга) купить другую квартиру с ИТ ипотекой.
#МоральПечорина
Всегда перепроверяйте профильную информацию у профессионалов конкретной отрасли – например, про ипотеку уточняйте в банке.
А все ответы менеджера проекта, тем более, если они вам не нравятся (что-то нельзя, что вы хотели бы) и не отвечают вашим интересам, перепроверьте у стороннего эксперта.
Лично я всегда по телефону, или в переписке могу отзеркалить информацию и дать совет, если есть сомнения. Да, даже если и нет сомнений, убедиться в своей правоте лишним не будет.
К слову. Я вчера была на детском футбольном турнире в качестве организатора, и в перерыве успела дать 2 консультации по выбору квартиры в новостройке. Люди узнали, подошли. Знакомые и не очень. Просто я не люблю, когда хорошие люди расстраиваются и теряют деньги.
И отдельный манифест для «супер» менеджера того самого ЖК – курить вредно!
Как говорил Лермонтов устами Печорина – если в каком-то произведении или событии нет в конце морали, нашего человека ничего не убедит.
Следуем его совету и обязательно в конце поста будет минутка морализаторства.
Семейная пара ИТ-шников. Классические покупатели - предпочитают доверять менеджеру и считают, что все профессионалы знают лучше.
Покупали для инвестиций квартиру в одном ЖК эконом-класса. Естественно, в ИТ ипотеку. Менеджер по продажам этого ЖК зачем-то убедила ребят в долях войти в сделку, и супругу сделали созаемщиком. Хотя в этом не было никакой необходимости. При этом на голубом глазу гарантировала, что созаемщик - это не основной заёмщик и можно будет потом ей взять ИТ ипотеку.
Понятно, что это не так.
И из-за менеджера, который продал свою однушку, положил ее себе в план месяца и, как в американских фильмах, бросил через плечо недокуренную сигарету на бензоколонку, человек утерял возможность воспользоваться своим правом (не своего супруга) купить другую квартиру с ИТ ипотекой.
#МоральПечорина
Всегда перепроверяйте профильную информацию у профессионалов конкретной отрасли – например, про ипотеку уточняйте в банке.
А все ответы менеджера проекта, тем более, если они вам не нравятся (что-то нельзя, что вы хотели бы) и не отвечают вашим интересам, перепроверьте у стороннего эксперта.
Лично я всегда по телефону, или в переписке могу отзеркалить информацию и дать совет, если есть сомнения. Да, даже если и нет сомнений, убедиться в своей правоте лишним не будет.
К слову. Я вчера была на детском футбольном турнире в качестве организатора, и в перерыве успела дать 2 консультации по выбору квартиры в новостройке. Люди узнали, подошли. Знакомые и не очень. Просто я не люблю, когда хорошие люди расстраиваются и теряют деньги.
И отдельный манифест для «супер» менеджера того самого ЖК – курить вредно!
Рубрика #БесполезныйСовет
Истории из жизни.
Когда ты в ажиотации по великой рекомендации покупаешь инвестиционную квартиру по переуступке, то можешь за несколько лет заработать примерно ничего. Точнее чуть больше 300 тыс рублей, около 9% за два года.
Это происходит, когда тебя торопят доброхоты – «скорее-скорее, все уже закончилось, а завтра будет только дороже». Тогда ты соглашаешься поставить в договор цену ниже на 1,5 млн руб, а сам объект покупаешь на верхней планке рынка, и он в этом доме и этой локации не может иметь нарисованного инвестиционного потенциала.
Теперь, когда надо продать, ты понимаешь, что цена в лучшем случае на 700 тысяч выше, чем покупал, а с учетом налога за себя и того прекрасного парня – бульон из яиц.
#МоральПечорина
☑️ Никогда никуда не торопиться. «Завтра» выходить на сделку можно только в эмоциональном выборе. Когда увидел и «аааа, вот это да». Но данный дом, его статус, качество, локация и сама квартира не располагает к wow эффекту. Ну или, если цена на 20% ниже рынка. Во всех остальных случаях срочная покупка происходит под давлением – людей, обстоятельств и тд. Это не отвечает вашим интересам.
☑️ Всегда иметь человека, который представляет твои интересы, а не противоположной стороны.
☑️ Думать сразу о том, как ты будешь продавать этот объект, по какой цене и какие могут быть издержки? Если ты не планируешь инвестировать в ремонт и думаешь продавать в черновой, надо понимать с чем это будет конкурировать и за счет чего можно получить премию к рынку.
Ее можно получить только за счет добавленной стоимости от объекта, локации и типа квартиры и ее планировки – самой лучшей в периметре дома. Ну и, конечно, за счет цены входа👆, но это не точно.
Когда при покупке будешь думать о продаже, тогда и торопиться не будешь 🤍
Истории из жизни.
Когда ты в ажиотации по великой рекомендации покупаешь инвестиционную квартиру по переуступке, то можешь за несколько лет заработать примерно ничего. Точнее чуть больше 300 тыс рублей, около 9% за два года.
Это происходит, когда тебя торопят доброхоты – «скорее-скорее, все уже закончилось, а завтра будет только дороже». Тогда ты соглашаешься поставить в договор цену ниже на 1,5 млн руб, а сам объект покупаешь на верхней планке рынка, и он в этом доме и этой локации не может иметь нарисованного инвестиционного потенциала.
Теперь, когда надо продать, ты понимаешь, что цена в лучшем случае на 700 тысяч выше, чем покупал, а с учетом налога за себя и того прекрасного парня – бульон из яиц.
#МоральПечорина
☑️ Никогда никуда не торопиться. «Завтра» выходить на сделку можно только в эмоциональном выборе. Когда увидел и «аааа, вот это да». Но данный дом, его статус, качество, локация и сама квартира не располагает к wow эффекту. Ну или, если цена на 20% ниже рынка. Во всех остальных случаях срочная покупка происходит под давлением – людей, обстоятельств и тд. Это не отвечает вашим интересам.
☑️ Всегда иметь человека, который представляет твои интересы, а не противоположной стороны.
☑️ Думать сразу о том, как ты будешь продавать этот объект, по какой цене и какие могут быть издержки? Если ты не планируешь инвестировать в ремонт и думаешь продавать в черновой, надо понимать с чем это будет конкурировать и за счет чего можно получить премию к рынку.
Ее можно получить только за счет добавленной стоимости от объекта, локации и типа квартиры и ее планировки – самой лучшей в периметре дома. Ну и, конечно, за счет цены входа👆, но это не точно.
Когда при покупке будешь думать о продаже, тогда и торопиться не будешь 🤍
Грядёт увеличение первоначального взноса по ипотеке
Центральный банк с 1 октября повышает коэффициент риска по ипотеке. То есть увеличивает объёмы резервирования средств банков под «рискованные» кредиты. К таковым относятся ипотеки с низким первоначальным взносом.
По факту, ЦБ и не скрывает, что вводит заградительные коэффициенты, чтобы банкам было попросту не выгодно выдавать ипотеку с ПВ ниже 15%. По факту, я думаю ПВ потихоньку поднимают к 20%, чтобы увеличить долю «надёжных заёмщиков». При этом уже давно раздаются «советы банковских экспертов», что хорошо бы ориентироваться на ПВ ближе к 30%.
Интересно, что эта мера почти не коснётся покупателей статусного жилья. В нем и так людям нужно иметь большой первоначальный взнос, чтобы уложиться в лимит 6 млн руб по госпрограмм, кроме ИТ ипотеки.
А вот покупателей стандартного жилья это затронет. Так как первоначальный взнос - доминирующий показатель доступности ипотеки для массы людей, наряду с размером ежемесячных платежей. И его повышение сильно снизит возможности.
#БесполезныйСовет Если планировали и выбирали объекты в ипотеку, постарайтесь реализовать свои планы в ближайшие 2 месяца.
Центральный банк с 1 октября повышает коэффициент риска по ипотеке. То есть увеличивает объёмы резервирования средств банков под «рискованные» кредиты. К таковым относятся ипотеки с низким первоначальным взносом.
По факту, ЦБ и не скрывает, что вводит заградительные коэффициенты, чтобы банкам было попросту не выгодно выдавать ипотеку с ПВ ниже 15%. По факту, я думаю ПВ потихоньку поднимают к 20%, чтобы увеличить долю «надёжных заёмщиков». При этом уже давно раздаются «советы банковских экспертов», что хорошо бы ориентироваться на ПВ ближе к 30%.
Интересно, что эта мера почти не коснётся покупателей статусного жилья. В нем и так людям нужно иметь большой первоначальный взнос, чтобы уложиться в лимит 6 млн руб по госпрограмм, кроме ИТ ипотеки.
А вот покупателей стандартного жилья это затронет. Так как первоначальный взнос - доминирующий показатель доступности ипотеки для массы людей, наряду с размером ежемесячных платежей. И его повышение сильно снизит возможности.
#БесполезныйСовет Если планировали и выбирали объекты в ипотеку, постарайтесь реализовать свои планы в ближайшие 2 месяца.
Иванова_про недвижимость
Рубрика #БесполезныеСоветы Я всегда советую смотреть много квартир, прежде чем не то, что бы купить, а просто понять, что надо искать. Когда я первый раз пришла смотреть мою нынешнюю квартиру, я ее вообще не оценила. Зашла, вышла и забыла. Не увидели…
Здесь изложены 12 пунктов must have, которые формируют квартире добавленную стоимость. По-моему мнению.
Сложно найти такой фул хаус, это правда.
Мой #БесполезныйСовет - хотя бы 20% из этих пунктов должны быть в вашем выборе. Они делают не только жизнь комфортной, но и сохраняют ликвидность квартиры.
Сложно найти такой фул хаус, это правда.
Мой #БесполезныйСовет - хотя бы 20% из этих пунктов должны быть в вашем выборе. Они делают не только жизнь комфортной, но и сохраняют ликвидность квартиры.
Рубрика #БесполезныйСовет
Можно я не про ключевую ставку, но тоже важно:)
Активизировались инвесторы и те, кто хочет просто припарковать.
Если в вашей стратегии сдача в аренду присутствует хоть теоретически, подумайте над тем, как будете управлять. От этого зависит, что покупать.
☑️ Если будете сдавать посуточно, что примерно раза в 3 доходнее, чем долгосрок, то покупайте студии и 1-комн квартиры. Они самые популярные для посутки и загрузка у них выше.
☑️ Если ваша стратегия - долгосрок и вы не хотите посуточной многодельности, покупайте 3-комн квартиры. Дефицит классных статусных трешек в хороших домах - высокий. На этот товар есть спрос, и семьи готовы платить высокий чек в месяц за комфортную, «выше среднего» качества квартиру. Но здесь надо выбирать и дом и квартиру в периметре. Это отдельная наука.
Можно я не про ключевую ставку, но тоже важно:)
Активизировались инвесторы и те, кто хочет просто припарковать.
Если в вашей стратегии сдача в аренду присутствует хоть теоретически, подумайте над тем, как будете управлять. От этого зависит, что покупать.
☑️ Если будете сдавать посуточно, что примерно раза в 3 доходнее, чем долгосрок, то покупайте студии и 1-комн квартиры. Они самые популярные для посутки и загрузка у них выше.
☑️ Если ваша стратегия - долгосрок и вы не хотите посуточной многодельности, покупайте 3-комн квартиры. Дефицит классных статусных трешек в хороших домах - высокий. На этот товар есть спрос, и семьи готовы платить высокий чек в месяц за комфортную, «выше среднего» качества квартиру. Но здесь надо выбирать и дом и квартиру в периметре. Это отдельная наука.
Рубрика #БесполезныйСовет
Революция, о которой так долго говорили большевики, свершилась.
На днях, моя помощница по хозяйству, стоя посреди коридора с шваброй, воткнула свободную руку в бок и заявила, что с подругой покупают квартиру для инвестиций.
«Не шевелись. Стой не двигайся. Ни шагу без меня» - крикнула я.
Я, конечно, помогу ей, и словом и делом.
Но важную вещь, которую ей сказала, скажу и вам.
Понятно, что все любители/новички захотят выбрать объект подешевле. Особенно, если они с «подружкой напополам». И ясное дело, что это желание отразится на локации и доме в первую очередь, и на состоянии квартиры - во вторую. И если 2 фактор и есть то, что ты покупаешь, чтобы улучшить, то первое и второе - надо «отлюбить» внимательно, это не исправишь и не улучшишь.
Надо не только смотреть самую низкую цену, но и оценивать - какая самая дорогая квартира есть в этой локации, в диаметре до 1 км. Не важно, даже если это новый дом , а ты смотришь в старом. Есть иные локации, где купить можно за условные 2 млн руб, но не продашь дороже 3 млн. Просто не поедет человек в эту локацию за лухари деньги. Нет там такой практики, а одна квартира не вытащит всю потребительскую цепочку.
Что я имею ввиду?
‼️Вот я когда смотрела для неё варианты, то рядом с выбранным убитышем за 3 млн рублей, продавалась похожая, на более высоком этаже со свежим ремонтом за 5,5 млн руб. Значит можно рассчитывать, что до этой планки можно пытаться тянуть свою, с объективным анализом остальных факторов.
Если нет похожей, можно просто выписать самые дорогие и определить, благодаря чему они столько стоят. И подумать, что может в продаваемых убитышах быть и что можно сделать.
Я знаю, что она меня читает 🤍
Все во благо 😉
Революция, о которой так долго говорили большевики, свершилась.
На днях, моя помощница по хозяйству, стоя посреди коридора с шваброй, воткнула свободную руку в бок и заявила, что с подругой покупают квартиру для инвестиций.
«Не шевелись. Стой не двигайся. Ни шагу без меня» - крикнула я.
Я, конечно, помогу ей, и словом и делом.
Но важную вещь, которую ей сказала, скажу и вам.
Понятно, что все любители/новички захотят выбрать объект подешевле. Особенно, если они с «подружкой напополам». И ясное дело, что это желание отразится на локации и доме в первую очередь, и на состоянии квартиры - во вторую. И если 2 фактор и есть то, что ты покупаешь, чтобы улучшить, то первое и второе - надо «отлюбить» внимательно, это не исправишь и не улучшишь.
Надо не только смотреть самую низкую цену, но и оценивать - какая самая дорогая квартира есть в этой локации, в диаметре до 1 км. Не важно, даже если это новый дом , а ты смотришь в старом. Есть иные локации, где купить можно за условные 2 млн руб, но не продашь дороже 3 млн. Просто не поедет человек в эту локацию за лухари деньги. Нет там такой практики, а одна квартира не вытащит всю потребительскую цепочку.
Что я имею ввиду?
‼️Вот я когда смотрела для неё варианты, то рядом с выбранным убитышем за 3 млн рублей, продавалась похожая, на более высоком этаже со свежим ремонтом за 5,5 млн руб. Значит можно рассчитывать, что до этой планки можно пытаться тянуть свою, с объективным анализом остальных факторов.
Если нет похожей, можно просто выписать самые дорогие и определить, благодаря чему они столько стоят. И подумать, что может в продаваемых убитышах быть и что можно сделать.
Я знаю, что она меня читает 🤍
Все во благо 😉
Рубрика #БесполезныйСовет
Брать ли квартиру в новостройке в базовую ипотеку?
Я часто консультирую. Кому-то помогаю с выбором, кто-то с моей помощью перепроверяет уже принятое решение.
Недавно меня подключили к «коммьюникейшн тьюб», чтобы помочь молодому мужчине определиться окончательно. Главное сомнение: дорогая ипотека, стоит ли покупать?
Мои аргументы:
☑️ Надо выбрать ликвидный объект, в котором все базовые факторы инвеста присутствуют. Это уже полдела. Можно быть спокойным за возврат денег с профитом.
☑️ Дорогая ипотека под 14% годовых - это не страшно, как нам рисуют, если ты не собираешься платить кредит 20 лет.
☑️ Если ты все сделал правильно, и п.1 соблюдён, значит у застройщика есть финансовые условия, которые дают тебе фору.
☑️ Бери главное из условий - снижение ежемесячного платежа. Это основной первоисточник страха не справиться - так как это физически каждый месяц надо обеспечить. Все! Больше бояться нечего.
☑️ В целом, мы планируем жизнь и рассматриваем развитие событий на 2 года, так как программа застройщика с банком распространяется на этот период.
☑️ Как минимум инфляция покроет 14% годовых за 2 года.
☑️ За это время может измениться ключевая ставка и можно рефинансировать ипотеку.
☑️ Когда закончится программа «гуманизации» платежей, предыдущий пункт не реализуется, а платить по полной программе тебе будет больно, главной трагедией станет только то, что ты просто продашь квартиру.
☑️ С учётом того, что затраты на обслуживание кредита эти годы минимальны, целевые прямые затраты ты сможешь окупить и получить прибыль.
☑️ Ты выбираешь квартиру в новом хорошем доме. Не довольствуется тем, что есть. Значит сможешь растить свои доходы и развиваться, ну или найдёшь, что продать за это время. Во всяком случае, будет мотив. А 2 года - это хороший период для разгона.
Брать ли квартиру в новостройке в базовую ипотеку?
Я часто консультирую. Кому-то помогаю с выбором, кто-то с моей помощью перепроверяет уже принятое решение.
Недавно меня подключили к «коммьюникейшн тьюб», чтобы помочь молодому мужчине определиться окончательно. Главное сомнение: дорогая ипотека, стоит ли покупать?
Мои аргументы:
☑️ Надо выбрать ликвидный объект, в котором все базовые факторы инвеста присутствуют. Это уже полдела. Можно быть спокойным за возврат денег с профитом.
☑️ Дорогая ипотека под 14% годовых - это не страшно, как нам рисуют, если ты не собираешься платить кредит 20 лет.
☑️ Если ты все сделал правильно, и п.1 соблюдён, значит у застройщика есть финансовые условия, которые дают тебе фору.
☑️ Бери главное из условий - снижение ежемесячного платежа. Это основной первоисточник страха не справиться - так как это физически каждый месяц надо обеспечить. Все! Больше бояться нечего.
☑️ В целом, мы планируем жизнь и рассматриваем развитие событий на 2 года, так как программа застройщика с банком распространяется на этот период.
☑️ Как минимум инфляция покроет 14% годовых за 2 года.
☑️ За это время может измениться ключевая ставка и можно рефинансировать ипотеку.
☑️ Когда закончится программа «гуманизации» платежей, предыдущий пункт не реализуется, а платить по полной программе тебе будет больно, главной трагедией станет только то, что ты просто продашь квартиру.
☑️ С учётом того, что затраты на обслуживание кредита эти годы минимальны, целевые прямые затраты ты сможешь окупить и получить прибыль.
☑️ Ты выбираешь квартиру в новом хорошем доме. Не довольствуется тем, что есть. Значит сможешь растить свои доходы и развиваться, ну или найдёшь, что продать за это время. Во всяком случае, будет мотив. А 2 года - это хороший период для разгона.
Рубрика #БесполезныйСовет
Активизировались любители.
Если вы решили заработать на недвижимости, точнее «переложиться» с гешефтом, вот несколько мыслей по итогам последних бесед и диалогов.
1️⃣ Если у вас есть активы, не самые ликвидные - это все-таки не деньги. Их надо ещё извлечь, не торопитесь ходить по рынку и «покупать». Надо начинать с ревизии активов, и начала продажи самого бесперспективного на данный момент с точки зрения капитализации. Самый ликвидный актив можно приберечь на потом - в самые тяжёлые времена продаются только топовые активы, средненькие зависают.
2️⃣ Выходить в «рынок» надо, имея хоть минимальную возможность быстрого выхода на сделку. Найти хороший вариант в покупку не просто, а, найдя, можно получить хорошую цену на условиях «сделка завтра».
3️⃣ Надо твёрдо определиться со стратегией. Заработать на росте цены за несколько лет - это покупка новостройки. Здесь свои законы философии выбора, надо их знать. Если под аренду - это другая история, это немного другие объекты, хоть и новостройки тоже можно смотреть. Улучшения - это вторичка. При этом, если ты думаешь - «что-то не так пойдёт - оставлю детям», то это не всегда помогает объективно решить комплексную задачку, нужен баланс.
4️⃣ Если смотришь под улучшения преимущественно вторичку, мое мнение такое: на однушке надо укладываться с ремонтом до 1 млн, на двушке - до 1,5 млн. Больше - нет смысла, не зависимо от цены входа и потенциального выхода. Ключевая задача - адекватная бригада и креативные мысли по обустройству. Я видела квартиры, которые обставляют мебелью с Авито, смотрится хорошо, люди покупают. Идеальный вариант - ремонтная бригада не зарабатывает на ремонте, значит не дует тебе смету, а получает доход с продажи улучшений.
5️⃣ Обычный ремонт можно планировать в топовой локации, в средней локации - нужен стильный ремонт. Вообще, в квартире, которую готовят под продажу, должны быть очевидные плюсы - или топовая локация, или топовый стиль, или топовая цена.
Активизировались любители.
Если вы решили заработать на недвижимости, точнее «переложиться» с гешефтом, вот несколько мыслей по итогам последних бесед и диалогов.
1️⃣ Если у вас есть активы, не самые ликвидные - это все-таки не деньги. Их надо ещё извлечь, не торопитесь ходить по рынку и «покупать». Надо начинать с ревизии активов, и начала продажи самого бесперспективного на данный момент с точки зрения капитализации. Самый ликвидный актив можно приберечь на потом - в самые тяжёлые времена продаются только топовые активы, средненькие зависают.
2️⃣ Выходить в «рынок» надо, имея хоть минимальную возможность быстрого выхода на сделку. Найти хороший вариант в покупку не просто, а, найдя, можно получить хорошую цену на условиях «сделка завтра».
3️⃣ Надо твёрдо определиться со стратегией. Заработать на росте цены за несколько лет - это покупка новостройки. Здесь свои законы философии выбора, надо их знать. Если под аренду - это другая история, это немного другие объекты, хоть и новостройки тоже можно смотреть. Улучшения - это вторичка. При этом, если ты думаешь - «что-то не так пойдёт - оставлю детям», то это не всегда помогает объективно решить комплексную задачку, нужен баланс.
4️⃣ Если смотришь под улучшения преимущественно вторичку, мое мнение такое: на однушке надо укладываться с ремонтом до 1 млн, на двушке - до 1,5 млн. Больше - нет смысла, не зависимо от цены входа и потенциального выхода. Ключевая задача - адекватная бригада и креативные мысли по обустройству. Я видела квартиры, которые обставляют мебелью с Авито, смотрится хорошо, люди покупают. Идеальный вариант - ремонтная бригада не зарабатывает на ремонте, значит не дует тебе смету, а получает доход с продажи улучшений.
5️⃣ Обычный ремонт можно планировать в топовой локации, в средней локации - нужен стильный ремонт. Вообще, в квартире, которую готовят под продажу, должны быть очевидные плюсы - или топовая локация, или топовый стиль, или топовая цена.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Рубрика #БесполезныйСовет
Сейчас приезжала мимо дома со сгоревшей сегодня квартирой на Венцека. Очень печально, конечно.
Но.. никогда не покупайте горелую квартиру, даже с большим дисконтом. Запах и токсичные вещества почти невозможно вывести, и даже если всем будет казаться, что их нет - они есть.
Сейчас приезжала мимо дома со сгоревшей сегодня квартирой на Венцека. Очень печально, конечно.
Но.. никогда не покупайте горелую квартиру, даже с большим дисконтом. Запах и токсичные вещества почти невозможно вывести, и даже если всем будет казаться, что их нет - они есть.
Рубрика #БесполезныйСовет
Продаётся Националь всего за 290 млн рублей. Не плохая цена. Но, с учётом того, что примерно х2 на кв м надо будет вложить в реконструкцию и доведение до состояния эксплуатации, это останавливает инвесторов.
❓Чтобы бы сделала я?
Купила, разделила все номера как отдельные объекты недвижимости и продала все физическим лицам в розницу, оставив себе не большой объём и право управлять апарт-отелем.
На вырученные от продажи деньги отбила покупку, сделала ремонт, реконструкцию и запустила современный концептуальный апарт-отель с управлением. В таких случаях, доход от сдачи в аренду делится 70/30, где 30% - вознаграждение управляющей компании.
По моим прикидкам, чтобы получить 10-летнюю окупаемость, один апартамент нужно купить примерно за 15 млн. Это вполне нормальная цена входа для инвеста.
Продаётся Националь всего за 290 млн рублей. Не плохая цена. Но, с учётом того, что примерно х2 на кв м надо будет вложить в реконструкцию и доведение до состояния эксплуатации, это останавливает инвесторов.
❓Чтобы бы сделала я?
Купила, разделила все номера как отдельные объекты недвижимости и продала все физическим лицам в розницу, оставив себе не большой объём и право управлять апарт-отелем.
На вырученные от продажи деньги отбила покупку, сделала ремонт, реконструкцию и запустила современный концептуальный апарт-отель с управлением. В таких случаях, доход от сдачи в аренду делится 70/30, где 30% - вознаграждение управляющей компании.
По моим прикидкам, чтобы получить 10-летнюю окупаемость, один апартамент нужно купить примерно за 15 млн. Это вполне нормальная цена входа для инвеста.
Рубрика #БесполезныйСовет
Обратились знакомые за советом. Задача такая.
Есть большая 1-комн квартира в центре города в относительно свежем доме. Она хоть и тянет на евродвушку и больше 50 кв м, все же 1-комн. Живёт в ней семья с одним ребёнком 7 лет.
Есть студия в Южном городе в ипотеке, которая сдаётся в аренду, и платежи покрывают ежемесячную оплату ипотеки.
Там же в школе учится дочь.
Хотят расширяться, и готовы купить 2-комн в Южном городе, принимают смиренно эту локацию.
Сами хотели продать однушку в центре города и купить двушку в Южном городе. Студию оставить.
☑️ Я предложила посмотреть иначе. Складывать все активы в Южный город и продавать городскую квартиру - не правильно, вряд ли они смогут позволить себе когда-либо квартиру в центре.
Кроме того, городская квартира точно может приносить за аренду больше, а значит можно смело рассчитывать на ипотеку. А курица с золотыми яйцами в виде студии в аренде - не более, чем миф. И мысли у ребят не было, что можно ее продать - как же, она деньги несёт!
☑️ Мое предложение - продать студию с ремонтом и в аренде примерно за 3 млн рублей. Двушка стоит около 6,5 млн рублей у застройщика. 2 млн первоначальный взнос, остальное - льготная ипотека. Ежемесячный платеж - около 34 тыс руб. Сдать в аренду квартиру в городе можно тысяч за 25-30. Аренда почти будет покрывать ипотечный платеж.
Сумму из оставшихся денег от продажи студии потратят на ремонт, если хочется - излишки распределить на доплату по ипотеке сверх арендных поступлений.
Что мы выигрываем?
✔️Остаётся ликвидный актив в городе, который при любом раскладе можно будет продать быстрее и дороже, чем студию в Южном городе.
✔️Получаем живые деньги на ремонт новой квартиры.
✔️Переносим статус курицы с золотыми яйцами на городскую однушку, арендные платежи в 2,5 раза выше, чем за студию.
Обратились знакомые за советом. Задача такая.
Есть большая 1-комн квартира в центре города в относительно свежем доме. Она хоть и тянет на евродвушку и больше 50 кв м, все же 1-комн. Живёт в ней семья с одним ребёнком 7 лет.
Есть студия в Южном городе в ипотеке, которая сдаётся в аренду, и платежи покрывают ежемесячную оплату ипотеки.
Там же в школе учится дочь.
Хотят расширяться, и готовы купить 2-комн в Южном городе, принимают смиренно эту локацию.
Сами хотели продать однушку в центре города и купить двушку в Южном городе. Студию оставить.
☑️ Я предложила посмотреть иначе. Складывать все активы в Южный город и продавать городскую квартиру - не правильно, вряд ли они смогут позволить себе когда-либо квартиру в центре.
Кроме того, городская квартира точно может приносить за аренду больше, а значит можно смело рассчитывать на ипотеку. А курица с золотыми яйцами в виде студии в аренде - не более, чем миф. И мысли у ребят не было, что можно ее продать - как же, она деньги несёт!
☑️ Мое предложение - продать студию с ремонтом и в аренде примерно за 3 млн рублей. Двушка стоит около 6,5 млн рублей у застройщика. 2 млн первоначальный взнос, остальное - льготная ипотека. Ежемесячный платеж - около 34 тыс руб. Сдать в аренду квартиру в городе можно тысяч за 25-30. Аренда почти будет покрывать ипотечный платеж.
Сумму из оставшихся денег от продажи студии потратят на ремонт, если хочется - излишки распределить на доплату по ипотеке сверх арендных поступлений.
Что мы выигрываем?
✔️Остаётся ликвидный актив в городе, который при любом раскладе можно будет продать быстрее и дороже, чем студию в Южном городе.
✔️Получаем живые деньги на ремонт новой квартиры.
✔️Переносим статус курицы с золотыми яйцами на городскую однушку, арендные платежи в 2,5 раза выше, чем за студию.
Рубрика #БесполезныйСовет
Все-таки отживает потихоньку практика занижения цены объекта в договоре для оптимизации налогов. По большей части, благодаря позиции покупателей.
Самый гуманный и прозрачный выход - напополам оплачивать и продавцу и покупателю предстоящую сумму налогов.
✔️ Сегодня подписали договор купли-продажи квартиры, спустя месяц с принятия решения. Ровно столько понадобилась продавцу начать и закончить искать покупателя, желающего купить с заниженной ценой.
Нашему было предложено, получен отказ и со словами «другим продам», собственник прекратил диалог. Попродавал. Вернулся.
✔️ Налог на квартиру получается 460 тыс рублей. На 200 тыс рублей увеличили цену квартиры, таким образом покупатель заплатил 50% от налога за чистоту сделки.
Логично, что вторую часть компенсирует собственник.
Конечно, можно считать, что уплата налогов дело собственника и требовать всю сумму в договоре без компромиссов. Но ультиматумами не разговаривают, а заканчивают диалоги. Если квартира интересна, то нужно договариваться.
✔️ Да и вообще, не стоит питать иллюзий, что если об уплате налога нет переговоров, то его и нет. Он полностью сидит в цене, а тут есть шанс оплатить хотя бы 50% от его размера.
Надо как можно раньше этот вопрос обсуждать. На старте, одновременно с ценой, состоянием, условиями и тд. А не тогда, когда приняли решение покупать и пришли на подписание договора задатка. Просто помните об этом.
Все-таки отживает потихоньку практика занижения цены объекта в договоре для оптимизации налогов. По большей части, благодаря позиции покупателей.
Самый гуманный и прозрачный выход - напополам оплачивать и продавцу и покупателю предстоящую сумму налогов.
✔️ Сегодня подписали договор купли-продажи квартиры, спустя месяц с принятия решения. Ровно столько понадобилась продавцу начать и закончить искать покупателя, желающего купить с заниженной ценой.
Нашему было предложено, получен отказ и со словами «другим продам», собственник прекратил диалог. Попродавал. Вернулся.
✔️ Налог на квартиру получается 460 тыс рублей. На 200 тыс рублей увеличили цену квартиры, таким образом покупатель заплатил 50% от налога за чистоту сделки.
Логично, что вторую часть компенсирует собственник.
Конечно, можно считать, что уплата налогов дело собственника и требовать всю сумму в договоре без компромиссов. Но ультиматумами не разговаривают, а заканчивают диалоги. Если квартира интересна, то нужно договариваться.
✔️ Да и вообще, не стоит питать иллюзий, что если об уплате налога нет переговоров, то его и нет. Он полностью сидит в цене, а тут есть шанс оплатить хотя бы 50% от его размера.
Надо как можно раньше этот вопрос обсуждать. На старте, одновременно с ценой, состоянием, условиями и тд. А не тогда, когда приняли решение покупать и пришли на подписание договора задатка. Просто помните об этом.
Рубрика #БесполезныйСовет
Банки вернулись в чат.
И я тоже ☺️
✔️ Банк ВТБ отменил плату за льготную ипотеку. Правда с оговорками, что не навсегда. Однако, велкам.
✔️ А Сбербанк очнулся и запустил комбинированную ипотеку для семейки, с лимитом до 15 млн - это когда лимит в 6,7 млн рублей берёшь под 6%, а сверхлимит - по рыночной, итого получаешь среднюю примерно 8-9-10 %. Теперь можно под гуманный ипотечный процент купить хорошую квартиру реально для семьи, а не вкидываться в массовые норки, чтобы просто использовать ипотеку.
❗️ А с учётом того, что семейка выдаётся одна в одни руки, то пользоваться ее финансовые возможности на 20-30% под норки - сильно не целесообразно. Если ты можешь взять хорошую квартиру на долго под нормальный процент с возможностью рефинансировать если что, то смысл пользоваться шанс на минимум?
То же самое и про ИТ ипотеку скажу - ребята, у вас лимит и условия такие, что можете пока идеально решить жилищный вопрос, взять квартиру в хорошем месте, «на вырост», в которой можно и работать, и жить комфортно, и хобби иметь, и в семье прирастать. Зачем сжигать свои бонусы просто на минималках?
Пока появились и сохраняются возможности, надо использовать!
Банки вернулись в чат.
И я тоже ☺️
✔️ Банк ВТБ отменил плату за льготную ипотеку. Правда с оговорками, что не навсегда. Однако, велкам.
✔️ А Сбербанк очнулся и запустил комбинированную ипотеку для семейки, с лимитом до 15 млн - это когда лимит в 6,7 млн рублей берёшь под 6%, а сверхлимит - по рыночной, итого получаешь среднюю примерно 8-9-10 %. Теперь можно под гуманный ипотечный процент купить хорошую квартиру реально для семьи, а не вкидываться в массовые норки, чтобы просто использовать ипотеку.
❗️ А с учётом того, что семейка выдаётся одна в одни руки, то пользоваться ее финансовые возможности на 20-30% под норки - сильно не целесообразно. Если ты можешь взять хорошую квартиру на долго под нормальный процент с возможностью рефинансировать если что, то смысл пользоваться шанс на минимум?
То же самое и про ИТ ипотеку скажу - ребята, у вас лимит и условия такие, что можете пока идеально решить жилищный вопрос, взять квартиру в хорошем месте, «на вырост», в которой можно и работать, и жить комфортно, и хобби иметь, и в семье прирастать. Зачем сжигать свои бонусы просто на минималках?
Пока появились и сохраняются возможности, надо использовать!
Рубрика #БесполезныйСовет
Поделюсь своими мыслями, которые может и не стоит принимать буквально, но забрать своё - всегда надо. Ведь отражение сильнее луча, как мы помним.
✔️ Нет рыночной цены, как ориентира. Есть цена продажи за определённый период времени. Каждому отрезку времени - своя цена спроса. Больше года, до года, до 6 мес, до 3 мес, до месяца. Причём в каждом периоде есть тоже две цены - верхняя и нижняя планки.
✔️ Нет никаких ограничений в путях поиска цены спроса. Нет никаких догм в ценах и методиках продаж. Есть только воля продавца, профессионализм поручителя и здравый смысл. Всё, что в рамках де-юро и нравственного закона - в нашем распоряжении.
✔️ Чтобы не бояться никаких экспериментов по поиску цены спроса, надо уяснить главное - объектом может распоряжаться только собственник. Кому, почём, когда продать решает только продавец, о чем бы ни договорился со своим поручителем, агентом, покупателем и тд. Можно всегда отказаться от невыгодного предложения, передумать, отложить.
✔️ Сроки и цены продаж подчиняются только одному - что вы планируете делать с этими деньгами потом. Всегда надо считать выгоду сделки целиком. Если в следующем звене вы можете сильно выиграть здесь и сейчас, значит надо выбирать соответсвующий временной период экспозиции и ставить верхнюю цену среднего рынка в локации, а не дороже самого дорого, как всем обычно хочется.
Поделюсь своими мыслями, которые может и не стоит принимать буквально, но забрать своё - всегда надо. Ведь отражение сильнее луча, как мы помним.
✔️ Нет рыночной цены, как ориентира. Есть цена продажи за определённый период времени. Каждому отрезку времени - своя цена спроса. Больше года, до года, до 6 мес, до 3 мес, до месяца. Причём в каждом периоде есть тоже две цены - верхняя и нижняя планки.
✔️ Нет никаких ограничений в путях поиска цены спроса. Нет никаких догм в ценах и методиках продаж. Есть только воля продавца, профессионализм поручителя и здравый смысл. Всё, что в рамках де-юро и нравственного закона - в нашем распоряжении.
✔️ Чтобы не бояться никаких экспериментов по поиску цены спроса, надо уяснить главное - объектом может распоряжаться только собственник. Кому, почём, когда продать решает только продавец, о чем бы ни договорился со своим поручителем, агентом, покупателем и тд. Можно всегда отказаться от невыгодного предложения, передумать, отложить.
✔️ Сроки и цены продаж подчиняются только одному - что вы планируете делать с этими деньгами потом. Всегда надо считать выгоду сделки целиком. Если в следующем звене вы можете сильно выиграть здесь и сейчас, значит надо выбирать соответсвующий временной период экспозиции и ставить верхнюю цену среднего рынка в локации, а не дороже самого дорого, как всем обычно хочется.