Включаем визуальный мониторинг, даже считать не надо. Все видно невооружённым взглядом.
На фото 1 - предложения в аренду однокомнатных квартир, а на фото 2 - студий. Причём, в долгосрок. А теперь посмотрите фото 3 - это количество предложений студий посуточно.
Не смотря на то, что за год арендные ставки выросли примерно на 20% на все квартиры, все же есть некоторые особенности в этом деле.
✔️ Студия, как ни крути, не подходит для долгосрочного проживания, поэтому даже в аренде преобладает посуточный формат.
✔️ Однако. Из-за дефицита предложений в формате студий и однушек в долгосрок, первые выигрывают по доходности от аренды: вход и ремонт дешевле, а разница ставок - всего 25% в пользу однушек, в то время, как разница в цене покупки - примерно 100%.
На фото 1 - предложения в аренду однокомнатных квартир, а на фото 2 - студий. Причём, в долгосрок. А теперь посмотрите фото 3 - это количество предложений студий посуточно.
Не смотря на то, что за год арендные ставки выросли примерно на 20% на все квартиры, все же есть некоторые особенности в этом деле.
✔️ Студия, как ни крути, не подходит для долгосрочного проживания, поэтому даже в аренде преобладает посуточный формат.
✔️ Однако. Из-за дефицита предложений в формате студий и однушек в долгосрок, первые выигрывают по доходности от аренды: вход и ремонт дешевле, а разница ставок - всего 25% в пользу однушек, в то время, как разница в цене покупки - примерно 100%.
Рубрика #ВорчаниеЯгнят
Заехала посмотреть по случаю, как чувствует себя многострадальный КП «Монако» на 6 просеке. Разрастается. Люди организовались в ТСН, налаживают жизнь в посёлке, живёт примерно половина домов.
Недавно совсем вот появилось 2 новых коттеджа (на фото).
Друзья, но почему такие примитивные дома строят? Как будто это не коттедж в черте города, в хорошем посёлке, миллионов за 15-20, а производственно-складская коробка.
Я понимаю, если бы достраивали долгострой примерно 18 летней давности (кто помнит историю КП Монако). Но те дома, кстати, выгладят куда современнее, чем свежие.
А эти стоят прям на въезде, они являются витриной посёлка, и говорят нам о том, что дороже 10 млн ничего там купить не хочется. Хотя, судя по всему один из этих домов продавался за 17,7 млн руб, и продаётся ещё один коттедж внутри посёлка за 24,5 млн.
Видимо, в коттеджом строительстве тоже, как и у некоторых застройщиков МКД, жива компетенция строить дома сразу старыми, из прошлого.
Заехала посмотреть по случаю, как чувствует себя многострадальный КП «Монако» на 6 просеке. Разрастается. Люди организовались в ТСН, налаживают жизнь в посёлке, живёт примерно половина домов.
Недавно совсем вот появилось 2 новых коттеджа (на фото).
Друзья, но почему такие примитивные дома строят? Как будто это не коттедж в черте города, в хорошем посёлке, миллионов за 15-20, а производственно-складская коробка.
Я понимаю, если бы достраивали долгострой примерно 18 летней давности (кто помнит историю КП Монако). Но те дома, кстати, выгладят куда современнее, чем свежие.
А эти стоят прям на въезде, они являются витриной посёлка, и говорят нам о том, что дороже 10 млн ничего там купить не хочется. Хотя, судя по всему один из этих домов продавался за 17,7 млн руб, и продаётся ещё один коттедж внутри посёлка за 24,5 млн.
Видимо, в коттеджом строительстве тоже, как и у некоторых застройщиков МКД, жива компетенция строить дома сразу старыми, из прошлого.
Рубрика #БесполезныеСоветы
Копим на квартиру в квартирах
Моя подруга купила студию. В ипотеку. Это ее первая в жизни отдельная квартира. По плану, жить в ней она собирается максимум 2 года, потому сейчас делает ремонт с прицелом на дальнейшую продажу. Убирая свою вкусовщину, применяя востребованные решения.
Ибо, когда решали, что копить на квартиру для жизни (и это не студия) лучше в квартирах, чем в валюте, акциях или деньгах во вкладах, сразу стала понятна общая стратегия решений.
❗️Через 2 года продаст квартиру и заработает примерно 75% на вложенный капитал. Сможет уже выбирать квартиру мечты и войти в ипотеку или рассрочку с суммой, больше в 7 раз, чем была в своей первой покупке студии.
Советую и вам укладывать любые решения в общую стратегию, примерно на период до 5 лет.
Копим на квартиру в квартирах
Моя подруга купила студию. В ипотеку. Это ее первая в жизни отдельная квартира. По плану, жить в ней она собирается максимум 2 года, потому сейчас делает ремонт с прицелом на дальнейшую продажу. Убирая свою вкусовщину, применяя востребованные решения.
Ибо, когда решали, что копить на квартиру для жизни (и это не студия) лучше в квартирах, чем в валюте, акциях или деньгах во вкладах, сразу стала понятна общая стратегия решений.
❗️Через 2 года продаст квартиру и заработает примерно 75% на вложенный капитал. Сможет уже выбирать квартиру мечты и войти в ипотеку или рассрочку с суммой, больше в 7 раз, чем была в своей первой покупке студии.
Советую и вам укладывать любые решения в общую стратегию, примерно на период до 5 лет.
Традиционные #БесполезныеСоветы по следам нескольких консультаций.
Если ты инвестор и смотришь в сторону покупки новостройки по переуступке от физлица, прочитай и не совершай ошибок нашего доверителя.
Итак, не советую:
☑️ Соглашаться за занижение цены в договоре при покупке. Это прям база!
Вы идёте навстречу хорошему парню, который просит вас указать цену в 2 раза меньше, чтобы совсем не платить налоги. Но приходит время, когда вам придётся заплатить за себя и за него. Быстро приходит. Точнее уже пришло.
Люди, кто покупает для себя - а это основной спрос в построенном объекте и на второй продаже - не готовы занижать цену в договоре, уже почти в 3 раза, чтобы ты не сжёг всю прибыль в налогах. Да и нисколько не готовы занижать, если цена стоит по верхнему рынку. А ты ставишь максимальную цену, ибо ты инвестор и выходишь из проекта, правда ведь?
☑️ Делать «на полкарасика» предчистовую отделку.
Купил в черновой? Либо продавай в черновой, либо делай классный дизайнерский ремонт с красотой и эстетикой. Никакой промежуточный вариант (стяжка, стены, разводка) не формирует добавленную стоимость и не сокращает экспозицию в конкурентной локальной среде инвестлотов.
Поверьте, стяжка, стены и разводка электрики - не самый дорогой вид работ, чтобы за него платить х2 суммы полуремонта. Это все равно полуфабрикат, въехать сразу нельзя. Если ты не сделал топ оф зе топ дизайн, который человек готов купить по верхнему рынку, то он пойдет и купит аналог с чёрновой отделкой, сэкономит и не станет перерабатывать твое представление о сценариях освещения.
Кто готов купить теперь такой продукт? Флипперы, но они топчут по цене так, что будешь счастлив в ноль выйти.
Если ты инвестор и смотришь в сторону покупки новостройки по переуступке от физлица, прочитай и не совершай ошибок нашего доверителя.
Итак, не советую:
☑️ Соглашаться за занижение цены в договоре при покупке. Это прям база!
Вы идёте навстречу хорошему парню, который просит вас указать цену в 2 раза меньше, чтобы совсем не платить налоги. Но приходит время, когда вам придётся заплатить за себя и за него. Быстро приходит. Точнее уже пришло.
Люди, кто покупает для себя - а это основной спрос в построенном объекте и на второй продаже - не готовы занижать цену в договоре, уже почти в 3 раза, чтобы ты не сжёг всю прибыль в налогах. Да и нисколько не готовы занижать, если цена стоит по верхнему рынку. А ты ставишь максимальную цену, ибо ты инвестор и выходишь из проекта, правда ведь?
☑️ Делать «на полкарасика» предчистовую отделку.
Купил в черновой? Либо продавай в черновой, либо делай классный дизайнерский ремонт с красотой и эстетикой. Никакой промежуточный вариант (стяжка, стены, разводка) не формирует добавленную стоимость и не сокращает экспозицию в конкурентной локальной среде инвестлотов.
Поверьте, стяжка, стены и разводка электрики - не самый дорогой вид работ, чтобы за него платить х2 суммы полуремонта. Это все равно полуфабрикат, въехать сразу нельзя. Если ты не сделал топ оф зе топ дизайн, который человек готов купить по верхнему рынку, то он пойдет и купит аналог с чёрновой отделкой, сэкономит и не станет перерабатывать твое представление о сценариях освещения.
Кто готов купить теперь такой продукт? Флипперы, но они топчут по цене так, что будешь счастлив в ноль выйти.
Рубрика #СекундочкаТщеславия
Выступаю два дня на Всероссийском жилищном конгрессе.
Региональные девелоперские кейсы вызывают не меньший интерес, чем дела «больших» коллег. Приятно.
Сегодня выступала вместе с ПИКом, Самолётом, RRG.
В регионах, в частности в нашей дорогой Самарушке, тоже есть крутые девелоперские проекты - не просто на красочных картинках, а детально проработанные, федерального уровня с высокой доходностью, концепцией и потенциалом.
Выступаю два дня на Всероссийском жилищном конгрессе.
Региональные девелоперские кейсы вызывают не меньший интерес, чем дела «больших» коллег. Приятно.
Сегодня выступала вместе с ПИКом, Самолётом, RRG.
В регионах, в частности в нашей дорогой Самарушке, тоже есть крутые девелоперские проекты - не просто на красочных картинках, а детально проработанные, федерального уровня с высокой доходностью, концепцией и потенциалом.
Друзья, не теряйте меня. Я на гастролях.
Сегодня изучали город будущего «СберСити». Давно хотела изнутри посмотреть этот многообещающий проект, который курирует лично Герман Греф. Много интересного и не очень, большие ресурсы и инновационные решения. Самое полезное опишу чуть позже.
Сегодня изучали город будущего «СберСити». Давно хотела изнутри посмотреть этот многообещающий проект, который курирует лично Герман Греф. Много интересного и не очень, большие ресурсы и инновационные решения. Самое полезное опишу чуть позже.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Рубрика #СмотроваяВышка
За год аренда жилья в не столичных городах подорожала на 23%, посчитали в дом.рф.
Самара по темпам роста вошла в пятерку рекордсменов, рост + 35%. Впереди нас Челябинск, Пермь, Екатеринбург.
Ожидаемый тренд, кстати.
Во-первых, Самара недооцененный город в этом сегменте, рынок был стихийный, без системный. Сейчас, с развитием внутреннего туристического потока и миграции, предпосылок к развитию аренды стало больше.
Во-вторых, с усложнением ситуации с ипотекой, когда ежемесячные платежи по ипотеке в среднем в 2 раза выше, чем арендная ставка, логичен переток спроса. Как только эти показатели сравняются, спрос начнет балансировать между арендой и покупкой.
Ну и, конечно - тренд позволяет рассматривать аренду все более пристально: покупка квартиры и сдача ее в аренду становится отличным комбинированным инвестиционным инструментом. В ближайшие два года прогнозирую рост арендных ставок еще на 40-50%, при условии правильного формирования продукта на рынке.
За год аренда жилья в не столичных городах подорожала на 23%, посчитали в дом.рф.
Самара по темпам роста вошла в пятерку рекордсменов, рост + 35%. Впереди нас Челябинск, Пермь, Екатеринбург.
Ожидаемый тренд, кстати.
Во-первых, Самара недооцененный город в этом сегменте, рынок был стихийный, без системный. Сейчас, с развитием внутреннего туристического потока и миграции, предпосылок к развитию аренды стало больше.
Во-вторых, с усложнением ситуации с ипотекой, когда ежемесячные платежи по ипотеке в среднем в 2 раза выше, чем арендная ставка, логичен переток спроса. Как только эти показатели сравняются, спрос начнет балансировать между арендой и покупкой.
Ну и, конечно - тренд позволяет рассматривать аренду все более пристально: покупка квартиры и сдача ее в аренду становится отличным комбинированным инвестиционным инструментом. В ближайшие два года прогнозирую рост арендных ставок еще на 40-50%, при условии правильного формирования продукта на рынке.
Иванова_про недвижимость
Рубрика #СмотроваяВышка За год аренда жилья в не столичных городах подорожала на 23%, посчитали в дом.рф. Самара по темпам роста вошла в пятерку рекордсменов, рост + 35%. Впереди нас Челябинск, Пермь, Екатеринбург. Ожидаемый тренд, кстати. Во-первых,…
Рубрика #Вдогонку
Есть и внутриотраслевой фактор.
И это - в третьих.
Еще лет 5 назад большая часть квартир сдавалась «из-под бабушек», без профессиональной подготовки с соответсвующим ценообразованием.
Последние годы активное инвестирование в новостройки выдало на рынок более готовый продукт. В подготовку к аренде инвестор вкладывает, даже на вторичке, а потому и цены на качественное предложение выше.
Улучшение жилья стало целой индустрии, увеличивается масса подготовленных предложений в рынке, которые по сравнению с бабушкиным вариантом, поднимают среднюю цену по рынку.
❗️Вообще, я считаю этот сегмент своего рода индикатором. Рост - всегда там, где платёжеспособный спрос, тем более в аренде, где люди «гуляют на свои», без господдержки и кредитного плеча.
Есть и внутриотраслевой фактор.
И это - в третьих.
Еще лет 5 назад большая часть квартир сдавалась «из-под бабушек», без профессиональной подготовки с соответсвующим ценообразованием.
Последние годы активное инвестирование в новостройки выдало на рынок более готовый продукт. В подготовку к аренде инвестор вкладывает, даже на вторичке, а потому и цены на качественное предложение выше.
Улучшение жилья стало целой индустрии, увеличивается масса подготовленных предложений в рынке, которые по сравнению с бабушкиным вариантом, поднимают среднюю цену по рынку.
❗️Вообще, я считаю этот сегмент своего рода индикатором. Рост - всегда там, где платёжеспособный спрос, тем более в аренде, где люди «гуляют на свои», без господдержки и кредитного плеча.
Рубрика #СмотроваяВышка
Короткий доклад о том, как в наших нежных руках чувствует себя вторичный рынок.
За неделю (!) продали две квартиры.
1️⃣ С третьего показа хорошенькая малышка в обычной панельке в Железнодорожном районе, без торга отправилась в новый путь.
Фактор быстрой продажи - хороший, качественный ремонт. В таких типовых панельных домах в этой локации его просто никто не делает, большая редкость. Площадь квартиры 37 кв м, подали за 5,5 млн рублей.
2️⃣ Со второго показа продали квартиру 35,9 кв м в районе Солнечной. В огромном массиве конкурентных предложений удалось быстро найти покупателей.
Фактор быстрой продажи - вид на Волгу, при этом ремонт самый что ни на есть простенький и пыльненький.
Цена - 5,4 млн рублей.
Интересно, что покупатель приобрел ее в ипотеку, под 18%, без заламываний рук и причитаний.
Надо подчеркнуть, что взял покупатель небольшую недостающую сумму в расчете закрыть кредит максимально быстро. При таком сценарии, бояться ставок не стоит, надо просто считать возможности и иметь план покрытия.
Люди достали деньги из старых сундуков, чтобы купить новые.
Это и есть основная инвестиционная роль вторички - она первая крыша над головой для одних и ресурс для улучшений - для других.
Вырученные средства пойдут на первоначальный взнос по квартирам в классном новом доме, чтобы можно было взять ипотеку с господдержкой.
Короткий доклад о том, как в наших нежных руках чувствует себя вторичный рынок.
За неделю (!) продали две квартиры.
1️⃣ С третьего показа хорошенькая малышка в обычной панельке в Железнодорожном районе, без торга отправилась в новый путь.
Фактор быстрой продажи - хороший, качественный ремонт. В таких типовых панельных домах в этой локации его просто никто не делает, большая редкость. Площадь квартиры 37 кв м, подали за 5,5 млн рублей.
2️⃣ Со второго показа продали квартиру 35,9 кв м в районе Солнечной. В огромном массиве конкурентных предложений удалось быстро найти покупателей.
Фактор быстрой продажи - вид на Волгу, при этом ремонт самый что ни на есть простенький и пыльненький.
Цена - 5,4 млн рублей.
Интересно, что покупатель приобрел ее в ипотеку, под 18%, без заламываний рук и причитаний.
Надо подчеркнуть, что взял покупатель небольшую недостающую сумму в расчете закрыть кредит максимально быстро. При таком сценарии, бояться ставок не стоит, надо просто считать возможности и иметь план покрытия.
Люди достали деньги из старых сундуков, чтобы купить новые.
Это и есть основная инвестиционная роль вторички - она первая крыша над головой для одних и ресурс для улучшений - для других.
Вырученные средства пойдут на первоначальный взнос по квартирам в классном новом доме, чтобы можно было взять ипотеку с господдержкой.
Рубрика #БесполезныйСовет
Поделюсь своими мыслями, которые может и не стоит принимать буквально, но забрать своё - всегда надо. Ведь отражение сильнее луча, как мы помним.
✔️ Нет рыночной цены, как ориентира. Есть цена продажи за определённый период времени. Каждому отрезку времени - своя цена спроса. Больше года, до года, до 6 мес, до 3 мес, до месяца. Причём в каждом периоде есть тоже две цены - верхняя и нижняя планки.
✔️ Нет никаких ограничений в путях поиска цены спроса. Нет никаких догм в ценах и методиках продаж. Есть только воля продавца, профессионализм поручителя и здравый смысл. Всё, что в рамках де-юро и нравственного закона - в нашем распоряжении.
✔️ Чтобы не бояться никаких экспериментов по поиску цены спроса, надо уяснить главное - объектом может распоряжаться только собственник. Кому, почём, когда продать решает только продавец, о чем бы ни договорился со своим поручителем, агентом, покупателем и тд. Можно всегда отказаться от невыгодного предложения, передумать, отложить.
✔️ Сроки и цены продаж подчиняются только одному - что вы планируете делать с этими деньгами потом. Всегда надо считать выгоду сделки целиком. Если в следующем звене вы можете сильно выиграть здесь и сейчас, значит надо выбирать соответсвующий временной период экспозиции и ставить верхнюю цену среднего рынка в локации, а не дороже самого дорого, как всем обычно хочется.
Поделюсь своими мыслями, которые может и не стоит принимать буквально, но забрать своё - всегда надо. Ведь отражение сильнее луча, как мы помним.
✔️ Нет рыночной цены, как ориентира. Есть цена продажи за определённый период времени. Каждому отрезку времени - своя цена спроса. Больше года, до года, до 6 мес, до 3 мес, до месяца. Причём в каждом периоде есть тоже две цены - верхняя и нижняя планки.
✔️ Нет никаких ограничений в путях поиска цены спроса. Нет никаких догм в ценах и методиках продаж. Есть только воля продавца, профессионализм поручителя и здравый смысл. Всё, что в рамках де-юро и нравственного закона - в нашем распоряжении.
✔️ Чтобы не бояться никаких экспериментов по поиску цены спроса, надо уяснить главное - объектом может распоряжаться только собственник. Кому, почём, когда продать решает только продавец, о чем бы ни договорился со своим поручителем, агентом, покупателем и тд. Можно всегда отказаться от невыгодного предложения, передумать, отложить.
✔️ Сроки и цены продаж подчиняются только одному - что вы планируете делать с этими деньгами потом. Всегда надо считать выгоду сделки целиком. Если в следующем звене вы можете сильно выиграть здесь и сейчас, значит надо выбирать соответсвующий временной период экспозиции и ставить верхнюю цену среднего рынка в локации, а не дороже самого дорого, как всем обычно хочется.