Прошел период когда заказчики хотели вентзазор между утеплителем и стеной. Тогда у меня был очень понятный аргумент: это все равно что зимой между шапкой и головой сделать вентзазор. Всем сразу становилось очевидно, что от шапки в этом случае толку не будет.
Сейчас благодаря «блогерам» в ютубе многие заказчики стали хотеть слой штукатурки между стеной и утеплителем. Такой же очевидный аргумент пока не нашел, но есть обычные.
1) Это пустая трата денег на материалы и работы по оштукатуриванию.
2) Это увеличение сроков строительства, т.к. оштукатуривание само по себе занимает время, а еще нужно дождаться высыхания штукатурки.
3) Это опасность отслоения штукатурного слоя от стены. После того как утеплитель приклеен его будут дополнительно крепить на дюбели, которые при раскрытии будут распирать штукатурный слой с риском образовать пузырь в этом месте. Увидеть это уже невозможно.
4) Это высокорискованный и сложно контролируемый процесс. Проверить обычную штукатурку легко — она на поверхности, будут видны трещины, пузыри, которые могут возникнуть из-за нарушения технологии и могут возникнуть не сразу. Штукатурка закрытая сверху утеплителем не видна глазу.

А как же выравнивать фасад? — При помощи клея наносимого на утеплитель.
А если отклонения будут слишком большие? — Это большая глупость приглашать на строительство дома из дорогих материалов криворуких строителей. Но даже в этом случае, когда криворуких строителей испортивших стены выгнали и на утепление фасада пригласили нормальных, все равно обходятся без штукатурки.
Штукатурка наносится уже поверх утеплителя. Но это не просто цемент, песок и вода. Сейчас это сложная инженерная система. Это специальные смеси, специальные сетки и прочие элементы.
#рекомендации_по_строительству

За 23 млн. рублей продают коттедж 175 м2 под ключ. Участок 6.5 соток в 23 км по Новой Риге. https://www.instagram.com/p/CFq-BK8pIHd/?igshid=1xt7aucjkkwdl
Можно ли точно такой же построить на заказ дешевле? Нет. Хотя бы потому что этот дом строился не один, а в составе поселка. Оптом дешевле, как говорится. И ещё ряд причин о которых в отдельном видео расскажу.
Нужно ли строить точно такой же дом на заказ? Нет. Это готовый продукт для тех, кто готов на многие детали смотреть сквозь пальцы. Строительство на заказ затевается как раз в том числе и потому, что в готовых предложениях эти детали не устраивают и хочется получить лучше. Разумеется переплатив за это.
Например строительство дома под ключ по готовому проекту S-53 обойдется 14 млн. рублей.
https://www.superdoms.ru/tipovye-proekty-domov/proekt-doma-na-5-chelovek-so-spalnej-na-pervom-etazhe
К этому ещё нужно будет прибавить стоимость участка, подключения к наружным сетям, благоустройство участка. В итоге выйдет не дешевле. Но и дом будет иного уровня.
#бюджет

Неочевидные детали в домах на продажу
На фото дом от того же застройщика. Далее не критика, а просто описание.

1) Облицовочный кирпич Terca Terra flame ≈ 50 руб/шт — самое дорогое в этом доме. На фасаде не экономили. Это обложка дома, залог успеха в продажах.
2) Цементно-песчаная черепица на кровле. Наверное второе по дороговизне в этом доме. Это не классическая керамическая черепица, которая стоит дороже, но издалека выглядит похоже. Важная составляющая «обложки». Особенность этого кровельного материала в том, что основную функцию по гидроизоляции выполняет мембрана лежащая под ним, а сама черепица больше выполняет декоративную функцию.
3) Белый декор вокруг окон и между этажами. Не самый дорогой. Не уверен, что без него не было бы лучше. Но есть.
На этом картинка заканчивается.
4) Подшивка карниза из белого пластика.
5) Водосточные трубы не доведены до земли.
6) Отсутствует ливневка как на участке, так и в поселке.
7) На кровле отсутствуют снегозадержатели.
8) Ширина отмостки вокруг дома 60 см. Отмостка без деформационных швов.
9) Отделка цоколя какими-то дешевыми панелями, которые уже отваливаются.
10) Окна из дешевого ПВХ-профиля. Так называемые «окна от застройщика», которые рекомендуют сразу же менять, если внутри планируется более-менее приличная отделка.
Переходим внутрь. Внутри особо ничего и нет.
11) Невентилируемое холодное подполье.
12) Надцокольное и межэтажное перекрытие сборное, из плит. Монолитных поясов нет, плиты опираются на несколько рядов полнотелого кирпича.
13) Перекрытие между вторым этажом и мансардой — деревянные балки.
14) Межэтажной лестницы нет. Только временная. Но есть любопытная деталь. Чтобы сэкономить на монолитных работах при укладке плит перекрытия проем под лестницу сформировали из стальных балок. Стальные балки по высоте больше плит перекрытия и торчат вверх. Покупателя дома ждет сюрприз в виде толщины стяжки на втором этаже, чтобы скрыть эти торчащие балки.
15) Конструктив для монтажа монолитной лестницы не предусмотрен. Соответственно лестница будет либо деревянная, либо на металлической каркасе. Хотя находятся умельцы, которые вмоноличивают ж/б лестницы в эти дома, но мне такое даже представлять страшно.
16) Проем под лестницу достаточно небольшой, поэтому лестница будет крутой. Зато больше свободной площади останется.
17) Наружные стены из крупноформатного керамического блока толщиной 380 мм. «На бумаге» этого достаточно.
18) Дороги заасвальтированы.
19) Вдоль дорог тротуарыпокрытые брусчаткой.
20) Центральные коммуникации: газ, электричество, водопровод, канализация.
21) Канализационная труба, которая обслуживает всю улицу имеет диаметр 160 мм. Для справки от одного унитаза выход диаметром 110 мм (сотка). Бывали случаи, когда система не справлялась и излишки текли прямо по асфальту.
22) Вот так https://t.me/zaboris/158 выглядел поселок во время дождей в июне 2020 года.

Дома активно распродаются, многие, как я понял, еще на этапе котлована. Люди обустраивают их и живут. Для многих жителей местоположение поселка очень удобно. Не всем нужно и не все могут осилить строительство дома на заказ с нуля. Это долго и дорого. Некоторые нанимают экспертизу и покупают эти дома осознанно, некоторые смотрят на вышеописанные детали сквозь пальцы. По моей оценке это адекватное предложение за свои деньги. Построить точно такой же дом самому не получится дешевле.

Сказка?

Спроектировать дешевый дом сложнее и дороже, чем дорогой дом.
Заниматься индивидуальным проектированием дешевых домов бессмысленно.
Чтобы дешевый дом имел максимум качеств за установленный бюджет нужно провести сложную и дорогостоящую подготовительную работу, которая окупится только в случае массового строительства. Поэтому этим занимаются только компании, которые строят дома на продажу или на заказ на по готовым проектам. Например, Дубльдом, Okprefab. Эти проекты создавались не за одну итерацию. Строились дома, отлавливались косяки, что-то оптимизировалось, вносились изменения в проект. Эти проекты не просто чертежи, это опыт, это бизнес-процессы, техкарты, это связи с поставщиками и т.д. Такие готовые проекты не продаются, т.к. это уже не просто проект, а бизнес. Т.е. если кто-то будет продавать, то уже по цене бизнеса, а не по цене проекта.
Индивидуальное проектирование затевают не ради экономии. Ради экономии покупают готовые дома. Строительство на заказ по готовому проекту, это дешевле, чем строительство по индивидуальному проекту, но дороже, чем купить готовый дом.
#рекомендации_по_строительству

Индивидуальное проектирование дешевых домов хорошо продается.
Особенно, если само стоит недорого. Очевидно, что спрос на дешевые дома намного выше, чем на дорогие. Убеждать никого ни в чем не нужно. Полным полно людей, которые верят, что можно по «своему» проекту построить очень дешево, но при этом еще и учесть все свои пожелания. Частный застройщик ожидает получить инструкцию при помощи которой он сможет сэкономить на строителях, т.е. привлечь бригаду вместо строительной компании. На практике во время строительства возникает множество вопросов, ответов на которые проект не содержит. А некоторые вопросы вызывает сам проект. У бригады нет компетенции решать их. У частного застройщика, который занимается этим впервые тем более. Возникает разочарование в проекте. А дом получается низкого уровня, потому что многие вопросы были решены не рациональным способом, а «как-то». Какой-нибудь дом в итоге будет построен, «ведь никогда же не было, чтоб не было никак».

Вот набор комментариев под одним из видео одного известного строительного ютуб-блогера, который решил еще и проектированием заняться. Это не критика, это просто разбор ситуации, чтобы было понимание почему так происходит. Причина не в том, что исполнители безотвественно подошли к своей работе, а в том, что за такие деньги невозможно сделать работу, которая бы удовлетворила заказчика. При этом для заказчика дешевого дома это довольно большие деньги и ожидания от проекта у него высокие.

Частных застройщиков, которые заказывают индивидуальные проекты дешевых домов в надежде сэкономить на этом я сравниваю с алхимиками, которые пытались получить золото по цене меди. Результат довольно предсказуем. Но соблазн велик и желающих попробовать очень много.

ПИК строит многоквартирные дома в основном эконом- и стандарт-класса. И предлагает варианты с готовой стандартной отделкой. Я общался с покупателями таких квартир — они довольны. Да, есть к чему придраться, но основное преимущество это экономия времени и понятный предсказуемый результат за понятные деньги. Не нужно искать на форумах какую штукатурку покупать, смотреть в ютубе как собрать электрический щит. И самое главное не нужно искать исполнителей, которые будут делать эту отделку. Не нужно регулярно ездить на объект и контролировать процесс. Если даже наняты люди, которых не нужно контролировать (а они стоят уже существенно дороже), то они будут согласовывать с заказчиком множество вопросов.
При этом остается пространство для творчества: поставить мебель, повесить полки, заменить стандартные светильники, перекрасить стену. Но это уже приятные хлопоты. Основная «грязь» уже позади.
По-хорошему все квартиры должны отделываться одновременно, чтобы первые несколько лет не жить на стройке.
Еще такая отделка стоит относительно дешево, потому что выполняется централизовано.
В ближайшем будущем и в частном домостроении наступит цивилизованное время. Когда целые поселки будут строиться с готовыми домами с готовой отделкой. Сейчас пока большинство поселков просто продает участки, а дальше кто во что горазд.

Ливневка в поселках.
Чтобы участок был сухой, фундамент не подмывало на участке делают системы дренажа и ливневой канализации.
Система ливневой канализации собирает воду через дождеприемники от водосточной системы и водосборные лотки с поверхностей площадок и дорожек. Смысл ливневки в том, чтобы отвести собранную воду подальше от участка до того как она попала в грунт.
Дренаж это перфорированные (с дырочками) трубы, лежат в под землей, собирают лишнюю воду, которая попала в грунт сверху (осадки, снегатаяние) и снизу (грунтовые воды) и отводят в коллекторный колодец.
Можно ли объединить эти системы? Нет. Если подлкючить к дождеприемнику перфорированную дренажную трубу, то вся собраная с крыши вода будет просачиваться через перфорацию в грунт, т.е. получим еще более увлажненный грунт, чем если бы ничего не делали.
Ок. Сделали две системы, собрали воду в коллекторном колодце. Куда дальше ее девать?
А дальше все зависит от того что в поселке.

В поселках ливневка бывает трех типов:
1) Ее нет вовсе. Довольно распространенная история. В том числе и в поселках бизнес-класса. Чтобы продать участки дешевле застройщик поселка экономит на всем. Покупатель не понимая масштаба бедствия с радостью приобретает участок. Вопрос ливневки никуда не денется. Ее все равно нужно будет делать. Но теперь уже в готовом поселке нужно будет уговорить всех собственников (а не все это понимают, а некоторых может и не подтапливает) скинуться и сделать поселковую ливневку. Это долго, это сложно, это нервно и это дороже, чем переплатить за участок в поселке с ливневкой. Нередко собственникам участком не удается договориться об общей ливневке. В этом случае на участке делают так называемый фильтрационный колодец в который поступает вода из двух систем и дальше впитывается в грунт (если повезет с геологией). Если повезет с уклоном, то воду сбрасывают ниже по уклону, куда-либо, лишь бы подальше.
2) Открытая канава. Вариант поселков эконом- и стандарт-класса. Рабочий вариант, но со временем нужно будет чистить, что тоже дополнительные деньги.
3) Поземная система. Самый цивилизованный способ. Обычно в поселках бизнес- и премиум-класса. Правда не всегда работает должным образом. Чтобы участки было легче продать ничего не понимающим покупателям экономят на ливневке, ее делают, но меньше диаметры, реже колодцы, дешевле материалы и исполнители. В пиковое время (в июне 2020 года, например) в поселках случаются потопы.
#рекомендации_по_строительству

Поселок с подземной ливневкой.

Поселок без ливневки. Сброс из коллекторного колодца на дорогу.