Богатые тоже плачут

Сегодня в ленте увидел интересную историю (см. изображение) одного из этапов создания дома 1000 м².

Удивило меня не только то, что такой большой и, очевидно, очень дорогой дом создается способом, мягко говоря, далеким от рационального, но и то, что описывает это весьма солидный и серьезный дизайнер, зачем-то взявшийся за непрофильные работы.

Даже на стройке дома в пять раз меньше конструкции дома проектируются сверху вниз, и занимает это минимум месяц-полтора. План фундаментной плиты на основе архитектурного плана можно дать за один день, план котлована на основе плана плиты можно выдать в тот же день, но это всё прямой и надежный путь в задницу. Рассказывал здесь, почему проектируется сверху вниз и почему нельзя сначала дать фундамент.
Посадка дома на участке происходит на этапе эскизного проекта архитектурных решений. А эскизный проект является основой для проектирования всех последующих разделов проекта. Посадка дома на участке не может выполняться за неделю до выдачи котлована. Посмотрите видео про схему этапов, вы поймете, что между посадкой и котлованом несколько месяцев работы.
И кстати, алгоритм посадки дома на участок выглядит так.

Правило простое даже для небольших домов: для достижения результата есть определенная последовательность этапов, нарушаете — заходите в задницу.

Если вы планируете строительство дома и хотите пойти рациональным путем, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Сколько стоит дом?

Увидел сегодня в блоге у Александра Дубовенко формулу «дом = 10 х автомобилей».
Вспомнил, что писал об этом еще 7 лет назад.

К написанному 7 лет назад могу только добавить, что теперь дома стоят от 100 000 руб./м², а не от 40 000 руб./м².

А так как дома бывают разных классов, то с формулой «10х» получаются иногда странные значения. В зависимости от класса дома он будет стоить от 8 до 15 автомобилей.

Если вы планируете строительство дома как минимум класса «Тойота Камри» и хотите пойти рациональным путем, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Простой способ получить новые знания и повысить свою квалификацию

Я уже давно писал, что планирую открыть обучение. Наконец-то завершились технические работы, и я рад сообщить вам, что открыл первый из планируемых форматов — клуб.

Клуб — это закрытое сообщество ценителей рационального подхода в создании домов. Формат клуба позволяет участникам из месяца в месяц «пропитываться» знаниями, которые есть у меня.

Клуб в первую очередь ориентирован на практикующих архитекторов в сфере индивидуальных жилых домов. Однако наличие диплома при вступлении в клуб я не проверяю, поэтому в клуб могут вступать все, кто готов соблюдать его правила.

Клуб БЗ — это:
1) закрытый чат, где участники клуба могут писать мне свои наболевшие вопросы, обсуждать это между собой, а также просто общаться с другими участниками. В закрытом чате дружелюбная атмосфера, там все свои, поэтому можно не стесняться писать любые вопросы, запрос на решение любых проблем;
2) закрытый канал. Мои публикации «не для всех», которые я не хочу делать в открытом доступе;
3) экспресс-разборы проектов. Этот формат доступен только для участников клуба.

Преимущества для первых участников очевидны: больше внимания к своим вопросам с моей стороны в первое время, а также более выгодные условия по вступлению и продлению.

Как вступить, читайте по ссылке: https://boriszaytsev.ru/klub-bz.

P.S. Если возникнут какие-то сложности со вступлением в клуб, пишите на @superdoms_ru.

Что делает архитектор? И что содержится в архитектурном проекте?

Часто сталкиваюсь с тем, что четкого ответа на этот вопрос нет ни у заказчиков, ни даже у самих архитекторов. Диапазон мнений — от «делает красивую картинку и не более» до «должен ВСЁ».

Что делает архитектор, а что — другие проектировщики? Исчерпывающего ответа с учётом современных реалий я не находил. У меня есть свой ответ, но об этом позже.

В разные времена у архитекторов был разный круг обязанностей.

Например, древнеримский архитектор Витрувий по звуку от удара по жгуту катапульты мог определить, насколько хорошо та натянута.

Сейчас деятельность архитектора выглядит совсем иначе. Надо сказать, что и строительные технологии сильно изменились с тех времён.

Знание, что делает архитектор, а что нет, напрямую влияет на конечный результат — на качество построенного дома.

Вы знали, например, что по чертежам из архитектурного проекта не строят? Конструкции возводят по чертежам из проекта конструктивных решений, кровлю — по проекту кровли (обычно это делает подрядчик, который эту кровлю и монтирует), то же самое с фасадами и окнами. Инженерные сети, внутренняя отделка, работы по участку — по чертежам соответствующих разделов проекта. Есть также и спецразделы, например, камин, сауна, бассейн и т. д. Эти проекты делают организации, специализирующиеся на соответствующих работах.

А зачем же тогда нужен архитектурный проект, если по нему ничего не строят? Архитектурный проект — это своего рода задание на проектирование остальных разделов. Архитектура — это определенные рамки, в которых работают все остальные.

В одной публикации всего не описать. И у меня появилась идея провести круглый стол на тему: «Что делает архитектор?» И что содержится в архитектурном проекте?

Приглашаю для участия практикующих архитекторов. Обсудим, пообщаемся. Культурно, вежливо. Новые мнения, новые знакомства.

Мероприятие пройдет в Москве 21 мая, начало в 10:00. Локация — рядом с м. Аэропорт.

Мероприятие бесплатное, для записи и подробностей пишите либо мне напрямую, если есть мой контакт, либо на @superdoms_ru, вас потом свяжут со мной. Количество мест ограничено.

Ещё больше информации по семинарам и мероприятиям для архитекторов в моем канале «Семинары для архитекторов».

Как стать грамотным заказчиком строительства своего дома?

2020 год, пандемия, взрывной спрос на проектирование и строительство загородных домов. Много компаний, нахватавших заказов, не все смогли выполнить обязательства. Даже если всё проходило честно, то редко кому удавалось получить желаемый результат.

Тогда очень в тему Сергей Петруша с партнерами провел курс «Школа ИЖС».

На разные темы они пригласили экспертов. Так получилось, что эксперт, приглашенный читать лекцию по проектированию, с задачей не справился, слушатели курса остались недовольны этой лекцией, и организаторам пришлось на замену пригласить меня, чтобы я выправил ситуацию.

По окончании курса была встреча преподавателей и слушателей в ресторане (см. фото), где была возможность пообщаться. Слушатели курса — это не какие-то халявщики-самостройщики, это солидные люди, которые хотели потратить деньги на строительство дома максимально эффективно.

Курсом в общем и моей лекцией в частности слушатели остались довольны. Вдохновившись положительной обратной связью от слушателей курса, я тогда для себя отметил, что тема востребованная и я мог бы сделать свой курс другого содержания и рассказать о процессе со своей точки зрения.

Прошло почти 4 года, и я дозрел. Я систематизировал свой опыт, опыт заказчиков: положительный и отрицательный. Теперь информацию, которую я годами рассказывал заказчикам один на один можно получить в собранном и структурированном виде в одном месте: 1 июня стартует мой авторский курс-ликбез «Грамотный застройщик».
Для тех, кто хочет построить себе дом и минимизировать ошибки, понять основные принципы, этапы, сроки, порядок действий, бюджет, какие изыскания, как ТЗ составить, как выстраивать отношения с проектировщиками, строителями и т. д. Для тех, кто хочет действовать рационально и получить максимальный результат от вложенных средств.

Переходите по ссылке, чтобы посмотреть программу и выбрать вариант участия: https://boriszaytsev.ru/zakazchiku/gramotnyj-zastrojschik.

За 18 лет я ни разу не видел точного теплотехнического расчета

Сейчас на одном объекте ведем сопровождение. Этап проектирования внутренних сетей. Подрядчик по проектированию инженерных сетей выполнил теплотехнический расчет — сколько тепла теряет дом в наиболее холодное время года. Это нужно для того, чтобы корректно подобрать мощность отопительных приборов. Если взять на глаз, то будут огромные радиаторы, которые потом будут использоваться процентов на двадцать, или, наоборот, в некоторых помещениях будет холодно. Был у нас один объект, где в угловой спальне получилась температура +16 градусов.

Мое наблюдение: за 18 лет практики я не видел ни одного нормального теплотехнического расчета. Заказчики, конечно, каждый раз удивляются: как это так? Это же дичь! Это же инженеры! И т. д.

Почему я не видел? Потому что так не принято делать. Не принято на «рынке» ИЖС называть высокие цены на инженерные проекты. Редко кто называет более 100 тыс. рублей за проект отопления. Начинаешь копать расчет, раскладывать его по полочкам, и выясняется, что где-то завышенные значения (и черт бы с ними), а где-то заниженные (а вот это уже сложно исправить, потом будете покупать обогреватель на колесиках и включать в розетку). Причина таких расчетов примерно та же, как и в предыдущем посте: зачем проектировать точно, если все равно строят с отклонениями. Тем более что физически инженеру тяжело вникать во все мелочи, когда у него этих проектов на потоке штук десять за месяц и более.

Вот посчитает вам инженер теплопотери ограждающих конструкций. Как проверить их параметры? Нужно сверить с проектом архитектурных решений. Соответствует ли пирог стены в расчете пирогу стены в архитектурных решениях? Пирог стены придумывается не в архитектурных решениях, а на подготовительном этапе и фиксируется в ТЗ. Не будет ТЗ — не найдете концов. Все инженерные решения будут от фонаря.

Освоить профессию инженера и делать его работу вместо него — это не выход, но изучение некоторых принципов поможет понять все ли у вас в порядке и перевести процесс в рациональное русло.

Идет набор на мой авторский курс-ликбез «Грамотный застройщик».
Переходите по ссылке, чтобы посмотреть программу и выбрать вариант участия: https://boriszaytsev.ru/zakazchiku/gramotnyj-zastrojschik.

UPD: места на курс закончились. Продажи закрыты. Спасибо всем, кто проявил интерес!
В сентябре планирую следующий поток.

Опубликована программа моего авторского курса «Грамотный застройщик»

Я собрал информацию, которую я рассказывал своим заказчикам много лет по много раз, + добавил то, что считаю необходимым. Это те знания, те принципы, которые, на мой взгляд, помогут заказчику действовать рационально, а не «как все» и получить результат с минимальным количеством ошибок.


Описание курса и программа: https://boriszaytsev.ru/zakazchiku/gramotnyj-zastrojschik.

Тем, кто заполнял анкету предзаписи, сегодня должно было прийти письмо с особыми условиями. Если не пришло, напишите на @superdoms_ru, решим.

— У меня бур хороший, он арматуру тоже проходит!

Так ответил электрик на вопрос, не натыкался ли он на арматуру...
К счастью, в этом случае отверстия в балке допустимы и не создают угрозы. Но так бывает не всегда.

Редко нас спрашивают, можно ли резать/сверлить и т. д. Часто подрядчики действуют быстро и отважно. Поэтому лучше подумать над этим вопросом заранее, чем потом делать проект усиления несущих конструкций.

Поделюсь способами, как обойти балку на потолке:

1) Не делать балку, сделать плоское перекрытие. Да, армирование перекрытия будет сложнее. В последние годы я пришел к этому выводу — это самое надежное решение. Но стараемся уже на этапе архитектуры избегать балок. Получается не всегда, зависит от архитектуры дома. Заказчикам на заметку: когда выражают пожелания относительно планировочных решений, очень редко кто задумывается о трассировке инженерки. Конструктор то поставит балку, строители отольют в бетоне. А что потом делать будете, например, с вентиляцией?

2) Рассчитывать балку с учетом отверстий. Для этого нужен проект инженерных сетей в BIM. Балка сразу отливается с закладными под отверстия.

3) Оставлять сверху балки кладку, где проще сделать отверстия. Если высота позволяет. Решение не универсальное.

4) Обходить балку снизу. Этот вариант нравится заказчикам меньше всего. Оно и понятно, страдает высота помещения. Плоскость балки и плоскость стены будет не совпадать после отделки балки с трех сторон. На всю стену делать фальшотделку? Так себе решение, съедает площадь. Тем не менее, когда стоит вопрос между «упадет на голову» и «обойти снизу», лучше выбрать «обойти снизу».

Электрика — это еще компактная сеть. Куда больше вопросов с разводкой канализации и вентиляции.

Если вы планируете строительство дома и хотите пойти рациональным путем (построить предварительно информационную модель на компьютере), то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Как мы попытались повторить «питерское» покрытие в своем проекте

Мне уже давно очень симпатичны покрытия из мелкого гравия. Я видел подобные в Петербурге, например (фото сверху).

На мой взгляд, они меньше всего нарушают «натуральность» ландшафта. Все другие варианты из брусчатки, бетона выглядят куда менее натурально. Я уже не говорю про так называемую экопарковку (это такие решетки, сквозь которые должна расти трава, spoiler: не растет) — это тема отдельной публикации.

На одном из объектов получилось реализовать эту идею (фото снизу). Уже три года как площадка прекрасно живет и выполняет функции парковки.

Из недостатков: немного растаскивается гравий. Я видел в интернете состав типа смолы, которым можно пролить гравий, и он не будет растаскиваться, но тогда теряется натуральный вид.

В комментариях публикую схему устройства такой площадки.

Эта площадка — часть комплексной работы по созданию домовладения с архитектором. Проект дома, проекты сооружений на участке, проект ландшафта (или благоустройства), проекты наружных сетей — всё это было построено сначала на компьютере, взаимоувязано и потом реализовано при нашем сопровождении.

Если вы планируете строительство дома и хотите пойти рациональным путем, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Что делать, когда отключат свет надолго?

В прошедшую пятницу ездил на Open Village, пообщался там со специалистом по газовым генераторам. Уточнил цены. Газовый генератор стоит в районе 600–700 т. р. и более, а вся система с монтажом и сопутствующими расходами — более миллиона рублей. Но мало просто выделить на это бюджет. Расскажу, как в этом году на одном из объектов газовики смонтировали газопровод сразу с выводом для подключения генератора.

Для подключения генератора заказчик получил соответствующие техусловия, а газовики выполнили газовый проект сразу с выводом на генератор. Про газовые проекты отдельно потом расскажу, это целая история.

Обычно на дом выделяют стандартный расход газа — 5 м³/час. Если дом более 300 м³, то на газовый генератор ничего не останется. Например, газовый генератор мощностью 15 кВт потребляет около 6 м³/час.

Для разного расхода газа делают трубы разного диаметра и разные счетчики. На фото газовики держат в руках счетчик, он гораздо больше и в несколько раз дороже стандартного, потому что рассчитан на больший расход газа. Если всё это не учесть, то просто так к существующему вводу в дом генератор не подключить.

Поэтому для комфортного использования нужно рассчитать все эти мощности заранее. Ставят генератор на улице рядом со стеной дома, обычно недалеко от котельной. Местоположение генератора мы отмечаем на модели, чтобы учесть это при работе с проектом благоустройства.

Резервирование электроснабжения и другие вопросы учитываются при составлении плана действий, а мое бюро поможет вам в этом в рамках услуги по сопровождению строительства. Если вы планируете строительство дома и хотите пойти рациональным путем, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Может ли дизайнер сделать архитектурный проект дома?

Вчера на нашем круглом столе коллеги поднимали такой вопрос, правда, в другой формулировке :-)

Чтобы не быть голословным, пожалуйста, пример. Лет восемь назад заказчики приносили такой «проект». Действительно, на нем написано «Архитектурный проект» (1) и выполнил дизайнер «2».

Опытный глаз, наверное, уже зацепился за отметку -0,797 (3) на втором этаже (на архитектурных чертежах принято задавать нулевую отметку на уровне пола первого этажа). Про оформление листа «Разрез 2–2 Мебель» даже начинать не буду.

В этом примере, кстати, в отличие от многих архитектурных проектов, выполненных дизайнерами, нарисованы несущие стены (правда, не все друг над другом — некоторые просто на перекрытии стоят, но ладно, там при желании можно поставить балку, и теоретически это можно построить).

Хочу обратить внимание на параметры лестницы. В довольно большом доме (оставим за скобками вопрос, зачем здесь четыре этажа) ступени имеют ширину проступи около 200 мм! При ширине марша чуть более 1200 мм! Делать такую лестницу можно только в ультракомпактных домах или в двухэтажных вагонах, но не при такой ширине марша, конечно.

Если сделать вменяемые размеры ступеней, то вся планировка «поплывет». Нарушаются связи между помещениями. Нужно делать новую планировку.

Так может ли дизайнер сделать архитектурный проект? Нет, не может, если не является архитектором (это другая специальность). Дизайнер работает в созданном архитектором пространстве: работает с параметрами мебели, сантехники, отделки поверхностей, делает расстановку электрофурнитуры и света. Максимум, немного корректирует положение ненесущих перегородок.

Если вы планируете строительство дома и не знаете, с чего начать, к кому обращаться сначала, а к кому потом — пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru, подскажем.

Оптимальный проект дачного дома

В доме 70 м², три спальни, два санузла. Файл с планировкой в комментариях.
Два этажа дешевле, чем один, и меньше места занимает на участке.

Фундамент из винтовых свай монтируется за один день.
Вся комплектация дома подобрана по принципу разумной достаточности, а в планировке все продумано до мелочей (где будет интернет-роутер и т.д.).

Проект на фото был реализован за 4,5 месяца (вместе с благоустройством участка). А при поточном строительстве срок можно сократить до 3-х месяцев.

И да, большой, дорогой, сложный дом на железобетонном фундаменте, с любым количеством и размером помещений и другими опциями на выбор всегда можно спроектировать в индивидуальном порядке — вы знаете, к кому обращаться.

Я ищу партнеров по производству таких домов. Знаю, что меня читают в том числе и профессионалы в области строительства, если у вас есть производство модульных домов или префаб по каркасно-панельной технологии, для сотрудничества со мной пишите сюда: @superdoms_ru, вас свяжут со мной.

Как хорошую архитектуру отличить от плохой?

28 мая у меня в офисе проходил круглый стол на эту тему. Этому мероприятию предшествовал небольшой скандал, когда архитектор Петр Першин пару месяцев назад очень резко высказался в отношении различных архитектурных приемов.

Мы решили это обсудить, с аргументами, позадавать неудобные вопросы, поразбирать примеры.

Мероприятие изначально задумывалось, как профессиональное — для архитекторов, но получившийся результат мне очень понравился, я знаю подобными вопросами задаются и заказчики и строители, поэтому рекомендую посмотреть: https://t.me/archseminar/81

Нужен ли в доме кондиционер?

Поделюсь своими наблюдениями: примерно с середины мая у меня работает кондиционер в офисе практически каждый день. Вот с середины мая, когда только заканчивался майский дубак, кондиционер работал в режиме отопления, потому что центральное отопление уже было отключено. Без кондиционера было холодно. А потом практически без паузы наступили теплые дни, и без охлаждения в офисе опять же было некомфортно, слишком тепло было. При этом это сталинское здание с толстыми стенами.

Все зависит, конечно, от года, но так или иначе большую часть дней лета я включаю кондиционер.

Вопрос кондиционирования — это субъективный. Кому-то в плюс 27 нормально, кому-то ненормально. Каждый сам для себя решает.

Я к тому, что решать, будет в доме кондиционер или не будет в доме кондиционера, нужно еще на этапе составления технического задания на проектирование. Если это будет канальная система (см. фото в комментариях), то нужно рассчитать высоту дома и высоту помещений таким образом, чтобы под потолком разместить воздуховоды. Если это не заложить, потом просто-напросто будет негде все это сделать.

Продумать расположение наружных блоков кондиционирования, чтобы они не испортили внешний вид дома. Хорошо, когда, например, плоская кровля, и их можно разместить там, тогда их не будет видно (см. фото в комментариях).

А на этапе проектирования инженерных сетей нужно и спроектировать трассы фреонопровода, и электрику заложить, и автоматы соответствующие на щите заложить, и предусмотреть дренаж для отвода конденсата от блоков кондиционирования (см. фото в комментариях).

И, конечно же, отследить, чтобы все эти сети не затрагивали несущие конструкции и не портили внешний и внутренний облик дома (см. фото в комментариях).

Для этого мы предоставляем свою строительную модель подрядчикам по проектированию инженерных сетей (см. видео в комментариях).

А мы в рамках услуги по сопровождению строительства отслеживаем пересечение сетей с архитектурой и конструкциями дома, а также предоставляем сводную модель заказчику (см. видео в комментариях).

Если вы планируете строительство дома и хотите пойти рациональным путем, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Универсальная схема создания дома

Про бюджет писал много, повторяться не буду. Кому надо, тот уже принял ориентиры, которые я даю, кому не надо, тот через собственный опыт придет к тем же ориентирам.

В комментариях прикрепил схему создания дома рациональным способом. Сохраняйте. В зависимости от класса и сложности дома схема может немного корректироваться. Но общий принцип такой.

В процессе работы мы составляем более подробную индивидуальную схему этапов для каждого заказчика.


Если вы планируете строительство дома рациональным способом, по схеме с предсказуемым результатом, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Как не чистить снег?

Как говорится: кондиционеры планируй зимой, а систему снеготаяния летом!

Первый раз с таким запросом столкнулись в 2017 году. Тогда такое решение было скорее экзотическим. Сейчас многие хотят делать «теплый пол» не только в доме, но и на улице. Только на улице вместо воды незамерзающая жидкость.

Но тем не менее сама по себе такая система на участке не появится. Построили дом, а потом захотели снеготаяние, нашли исполнителей, заказали монтаж? Нет, так не работает. Заранее нужно все продумать. Обещал https://t.me/zaboris/734 рассказать — рассказываю. Собрал чек-лист.

■ Систему с трубами целесообразно устраивать при площади более 20 м². На небольших крыльцах проще сделать систему кабельного обогрева от электричества.
■ В ТЗ на проектирование архитектурных решений указываем наличие системы снеготаяния, если система снеготаяния планируется на террасах и крыльцах. Чтобы учесть размещение труб в пирогах полов террас и крылец.
■ В ТЗ на проектирование благоустройства указываем наличие системы снеготаяния. Чтобы пироги площадок и дорожек были спроектированы с учетом размещения в них труб.
■ Трубы нельзя закладывать слишком глубоко — не будут добивать теплом до поверхности, но и защитный слой бетона сверху нужно соблюдать. Армирование ж/б плиты, диаметр труб, финишное покрытие площадок (бетон, брусчатка, плитка) — эти параметры взаимосвязаны.
■ Проектирование системы снеготаяния обычно включают в проект отопления. Или делают отдельным разделом те же проектировщики, что делали отопление.
■ Включение и выключение системы снеготаяния можно автоматизировать. Необходимость автоматизации указывается в ТЗ на проектирование системы.
■ В проекте котельной предусматривают отдельный контур на снеготаяние и котел с учетом расхода тепла на снеготаяние. Берут информацию из проекта отопления.
■ При получении ТУ на газ нужно учесть мощность системы снеготаяния. Данные берутся из проекта котельной. Очень часто стандартных 5 м³/час не хватает на «излишества» в виде снеготаяния.
■ В фундаменте делаем закладную, через которую пройдет линия от котельной до площадки. Указывается в проекте вводов/выводов из дома.

Если вы планируете строительство продуманного дома, хотите учесть свои задумки заранее, на этапе проектирования, то пишите свой запрос сюда: @superdoms_ru.

Что такое проект? Зачем он нужен? Какие бывают? Можно ли без проекта?

Пару месяцев назад нам написал редактор Андрей Ненастьев из редакции недвижимости в Тинькофф Журнале с предложением сделать интервью.

Мы созвонились, пообщались. Темы горячие. Мне многое хотелось сказать, но не все получилось четко сформулировать, я подумал, что Андрея ждет нелегкая работа по выуживанию смыслов из этого потока. Я был удивлен, когда увидел черновик статьи, к которому у меня было всего несколько комментариев.

Мне понравилось. Получилось опубликовать в одном месте очень важные тезисы. Статья ориентирована на широкий круг читателей, написана простым и понятным языком.

Читать статью целиком: https://journal.tinkoff.ru/house-projects/